Часто арендодатели сталкиваются с проблемой невозврата им земельного участка арендаторами в случае прекращения договора аренды земли в связи с истечением срока его действия, досрочного расторжения или признания недействительным настоящего договора.
Предлагается рассмотреть правовые выводы судов по результатам рассмотрения дел указанной категории.
1. Если договор аренды земли не возобновлен, в связи с чем он прекратил свое действие, у арендатора возникает обязанность вернуть земельный участок, а в связи с его продолжительным невыполнением основания для возвращения арендатором земельного участка арендодателю по акту приемки -передачи в принудительном порядке.
Большая Палата Верховного Суда 15.10.2019 оставила без изменений решения судов первой и апелляционной инстанции об удовлетворении иска прокурора об обязательстве ФЛП вернуть сельсовету земельный участок водного фонда по акту приемки-передачи в состоянии, пригодном для дальнейшего использования с учетом следующего.
Спорный земельный участок был передан сельсоветом ответчику в аренду. В то же время после окончания срока действия этого договора сельсовет принял решение об отказе в продлении договора аренды и перезаключении его на новый срок.
Судебными решениями по хозяйственному делу в удовлетворении иска ФЛП о признании противоправным и отмены указанного решения сельсовета отказано.
Следовательно, договор аренды не был возобновлен на основании ст. 33 Закона Украины «Об аренде земли» и прекратил свое действие.
Согласно ст. 34 Закона Украины «Об аренде земли» в случае прекращения или расторжения договора аренды земли арендатор обязан вернуть арендодателю земельный участок на условиях, определенных договором. Арендатор не имеет права содержать земельный участок для удовлетворения своих требований к арендодателю.
Таким образом, поскольку договор аренды прекратил свое действие, у ответчика, согласно статье 34 настоящего Закона и условиям договора аренды, возникла обязанность вернуть земельный участок собственнику. При этом в связи с длительным неисполнением ответчиком данной обязанности имеются основания для возврата арендатором земельного участка арендодателю по акту приемки-передачи в принудительном порядке.
2. Договор аренды земельного участка считается прекращенным с момента вступления в законную силу решения суда о признании его недействительным, и с этого момента у арендатора возникает обязанность по возвращению арендодателю земли.
Верховный Суд 20.03.2018 оставил в силе судебные решения предыдущих инстанций об удовлетворении иска в ФЛП об обязательстве вернуть в коммунальную собственность земельный участок.
Верховный Суд согласился с выводами суда предыдущих инстанций о том, что решениями судов по другому делу, вступившими в законную силу, признаны недействительными решения сельсовета и договор аренды земельного участка на будущее, на основании которых ответчику передавалась земля в пользование.
Следовательно действие договора аренды договора земельного участка прекращено с момента вступления указанных судебных решений в законную силу.
Верховный Суд отметил, что согласно практике Европейского суда по правам человека, которая с учетом положений ст. 17 Закона Украины «Об исполнении решений и применении практики Европейского суда по правам человека» применяется при рассмотрении дел как источник права, одним из основных элементов верховенства права является принцип правовой определенности, который среди прочего предусматривает, что решение суда по любому делу вступило в законную силу, не может быть подвергнуто сомнению.
Следовательно, в случае вступления в законную силу решения суда, которым признан недействительным договор аренды спорного земельного участка, то есть такой договор прекращен с этого момента, у арендатора возникает обязанность по возвращению арендодателю земельного участка, а следовательно, имеются все правовые основания для удовлетворения соответствующего требования в судебном порядке.
3. То обстоятельство, что именно должник по судебному решению обязан совершить определенные действия (вернуть земельный участок, передававшийся по соответствующему договору аренды, с приведением его в прежнее состояние путем снесения незавершенного строительства), не свидетельствует о том, что в случае невыполнения им этого решения оно не может быть исполнено без его участия.
Судебными решениями предприятие (арендатора) обязано вернуть горсовету арендованный по договору земельный участок с приведением его в прежнее состояние путем снесения объектов незавершенного строительства.
Указанные решения находились в принудительном исполнении в исполнительной службе. Однако исполнителем было принято постановление о закрытии производства по делу по мотивам того, что решение не может быть исполнено без участия должника, согласно абз. 2 ч. 3 ст. 63 ЗУ «Об исполнительном производстве. Горсовет обжаловал постановление государственного исполнителя в судебном порядке.
Верховный Суд 25.09.2020 отменил постановление апелляционного суда об отказе в удовлетворении жалобы горсовета и оставил в силе определение суда первой инстанции об удовлетворении жалобы и отмене постановления государственного исполнителя о закрытии исполнительного производства, учитывая следующее.
Порядок выполнения решений, по которым должник обязан совершить определенные действия или воздержаться от их совершения, определен статьей 63 Закона Украины «Об исполнительном производстве».
Согласно требованиям указанной нормы права повторное неисполнение должником решения суда, которое может быть исполнено без его участия, влечет послание государственным исполнителем органа досудебного расследования уведомления о совершении должником уголовного правонарушения, а также принятия мер принудительного исполнения решения суда. В то же время, в случае неисполнения решения суда, которое не может быть исполнено без участия должника, государственный исполнитель посылает органу досудебного расследования уведомление о совершении должником уголовного правонарушения и выносит постановление об окончании исполнительного производства.
Однако, то обстоятельство, что именно должник обязан совершить определенные действия, не свидетельствует о том, что в случае невыполнения этого решения именно должником, оно не может быть выполнено без его участия в соответствии с абз.2 ч. ст. 63 указанного Закона Украины путем принудительного исполнения. Хотя судебное решение и обязывает именно должника совершить действия, однако не является неразрывно связанным с его лицом и невозможно исполнять это решение без его участия путем принятия государственным исполнителем мер принудительного исполнения.
Обязательность вступившего в законную силу судебного решения не дает оснований для вывода о возможности ставить его исполнение в зависимости от волеизъявления должника или каких-либо других лиц на совершение или не совершение действий по его исполнению, поскольку это нивелировало значение самого права обращения в суд как средства защиты и реального восстановления нарушенных прав и интересов.
Судебное решение носит имущественный характер (возврат имущества), в связи с чем исполнение приказа о возвращении горсовету определенного в нем имущества (земле) не подпадает под регулирование статьи 63 Закона, а исполнитель своими действиями нарушает права и охраняемые законом интересы мессовета.
Таким образом, Верховный Суд пришел к выводу, о возможности исполнения судебного решения об обязательстве арендатора вернуть земельный участок горсовету, приведя его в прежнее состояние путем сноса зданий, без участия частного предприятия (ответчика), а потому оспариваемое постановление государственного исполнителя об окончании исполнительного производства является незаконным и подлежит отмене.