Об’єднана Палата Верховного Суду 18.04.2022 року розглянула справу № 520/1185/16 за позовом банку про визнання об’єкта незавершеного будівництва предметом іпотеки та зареєструвати на нього обтяження.
Суть спору в тому, що власник землі, ще до будівництва будинку, передав землю в іпотеку (на забезпечення кредиту). В наступному в порушення договору іпотеки ним було збудовано будинок без попереднього узгодження з іпотекодержателем (банком). Оскільки у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та Реєстрі прав власності на нерухоме майно були відсутні відомості про реєстрацію права власності на будинок позов стосується саме цієї будівлі.
Суди першої та апеляційної інстанцій позов задовольнили частково, (крім вимог про реєстрацію обтяжень, як передчасних, оскільки спірний об’єкт не добудовано). Рішення мотивовані тим, що згідно ч.5,6 ст. 6 Закону України «Про іпотеку» від 5.06.2003 № 898-ІV у разі передачі в іпотеку земельної ділянки іпотека поширюється на розташовані на ній будівлі (споруди) та об’єкти незавершеного будівництва, незалежно від їх власника.
Проте ОП ВС розглянувши вказану справу дійшов інакшого висновку та скасував судові рішення попередніх інстанцій, відмовивши банку у задоволенні позову.
Проблеми іпотеки земельної ділянки
Зокрема, Верховний Суд зазначив, що приписи ч.ч. 5,6 ст. 6 Закону України вказують на те, що якщо в іпотеку передається земельна ділянка, на якій розташовані будівлі (споруди), які належать іпотекодавцю на праві власності, така земельна ділянка підлягає передачі в іпотеку разом з будівлями (спорудами), на якій вони розташовані. Після звернення стягнення на передану в іпотеку земельну ділянку, на якій розташовані будівлі (споруди), що належать іншій, ніж іпотекодавець, особі, новий власник земельної ділянки зобов`язаний надати власнику будівлі (споруди) такі ж умови користування земельною ділянкою, які мав іпотекодавець. Об`єкти незавершеного будівництва, розташовані на переданій в іпотеку земельній ділянці, вважаються предметом іпотеки, незалежно від того, хто є власником об’єкта незавершеного будівництва.
Проте, ці частини ст. 6 Закону України № 898-ІV регулюють правовідносини щодо передачі в іпотеку земельної ділянки, на якій вже були розташовані будівлі чи об`єкт незавершеного будівництва на момент укладення договору іпотеки. У такому разі предметом іпотеки були б і будівлі (споруди) чи об`єкт незавершеного будівництва на момент передачі землі.
Верховний Суд вказав, що тлумачення статті 6 Закону України «Про іпотеку» свідчить, що:
- іпотека як право на чужу річ поширюється на конкретну індивідуально-визначену річ, що визначена в договорі;
- існують такі окремі об`єкти цивільних прав, як земельна ділянка і об`єкт незавершеного будівництва, який зведений на цій ділянці. Унаслідок цього відбувається окреме регулювання іпотеки земельної ділянки та визначення, за яких випадків об`єкт незавершеного будівництва, який зведений на цій ділянці, буде предметом іпотеки;
- частини 5,6 ст 6 Закону України № 898-ІV врегулювали правовідносини щодо передачі в іпотеку земельної ділянки, на якій вже були розташовані будівлі чи об`єкт незавершеного будівництва на момент укладення договору іпотеки.
- учасники цивільних відносин за допомогою такого універсального регулятора приватних відносин як договір могли встановити в договорі іпотеки, що іпотека поширюватиметься й на будівлю (споруду) чи об`єкт незавершеного будівництва, що будуть збудовані після укладення договору іпотеки. У випадку відсутності такої вказівки в договорі іпотеки, що іпотека поширюватиметься й на будівлю (споруду) чи об`єкт незавершеного будівництва, що будуть збудовані після укладення договору іпотеки, підстави для поширення іпотеки на такі об`єкти відсутні.
Таким чином оскільки, суди не встановили, що на момент укладення договору іпотеки на земельній ділянці був збудований об`єкт незавершеного будівництва чи в договорі іпотеки сторони домовилися про поширення іпотеки на об`єкт незавершеного будівництва, що буде збудований після укладення договору іпотеки – правові підстави для визнання спірного об`єкта незавершеного будівництва предметом іпотеки за іпотечним договором відсутні.
Об`єднана палата зауважує, що практика касаційного суду по застосуванню норм, які містяться в частинах п`ятій та шостій ст 6 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин та які були чинними на момент розгляду судами першої і апеляційної інстанції цієї справи) була однаковою.
Зокрема, про це свідчить зміст постанов Верховного Суду: від 31 січня 2019 року в справі № 725/4846/15, від 07 серпня 2019 року в справі № 2-2712/12, від 02 жовтня 2019 року в справі № 317/2966/13.
З урахуванням того, що висновки Верховного Суду не суперечать правовим висновкам Об`єднаної Палати, зробленим в цій справі, та усталеній практиці касаційного суду, тому відсутні підстави для відступу від висновку, зробленому у зазначених справах.
Разом із тим, ОП ВС звернула увагу, що законодавець змінив підхід до вказаного правового регулювання Законом України від 03 липня 2018 року № 2478-VIII «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо відновлення кредитування». Цим законом ст. 5 Закону України «Про іпотеку» доповнено частиною 5 такого змісту: «У разі якщо іпотекодавцем предмет іпотеки було реконструйовано або щодо нього було проведено самочинне будівництво (у тому числі, але не виключно, споруджено нові будівлі, споруди тощо на земельній ділянці, що належить іпотекодавцю на праві власності чи перебуває в його користуванні), всі реконструйовані, новостворені об`єкти нерухомості вважаються предметом іпотеки відповідно до іпотечного договору».
Цей Закон набирає чинності з дня, наступного за днем його опублікування, та вводиться в дію через три місяці з дня набрання чинності цим Законом (з листопада 2018 року). Він застосовується до відносин, що виникли після введення його в дію, а також до відносин, що виникли до введення його в дію та продовжують існувати після введення його в дію, крім ч.4 ст. 36 Закону України № 898-ІV, що застосовується виключно до договорів і угод, укладених після введення його в дію.
Отже, незважаючи на те, що підстави для застосування в цій справі норм Закону України № 2478-VIII – відсутні (в силу укладення договору іпотеки до його прийняття), однак його приписи будуть розповсюджуватися на договори іпотеки, укладені після вступу його в дію (або стосовно тих правовідносин, які продовжуть існувати після набрання ним чинності).
На зазначені нюанси стосовно змін в законодавстві слід звертати увагу у разі виникнення спору щодо переходу в іпотеку будівель, що знаходяться (побудовані) на землі, яка перебуває в іпотеці, в чому допоможе адвокат зі спорів по іпотеці.