Бажання Бізнесу орендувати гарне приміщення для свого бізнесу та зустрічне бажання власників приміщень отримати максимальну плату за свої приміщення часто приводить учасників угод оренди нерухомості до судових спорів.
29 травня 2024 року було поставлено крапку в судовому спорі між Орендарем – ТОВ «А» та Орендодавцем ТОВ «Б».
ТОВ «А» звернулося до господарського суду з позовом, в якому просило визнати у ТОВ «Б» відсутність права нараховувати оренду плату за договором оренди, повернути гарантійний платіж та відшкодувати збитки пов’язані с достроковим розірванням договору оренди.
Судами було встановлено, що 07.09.2022 року було укладено договір оренди для здійснення підприємницької діяльності Позивача. Площа приміщення – 450 кв. м.. Цільове призначення- розміщення Діагностичного Центру з медичними кабінетами – для пацієнтів, лікарів, працівників.
Згідно умов договору, передача приміщення здійснюється згідно акту приймання-передачі, з дати якого починається нарахування орендної плати. Також договором було передбачено сплату Орендарем Орендарю 342000 грн. гарантійного платежу.
На час подачі позову, Орендарем орендна плата була сплачена в повному обсязі.
Листом від 08.11.2022 року Відповідач повідомив Позивача про припинення договору оренди в звязку зі здійсненням реконструкції орендованого приміщення без згоди Орендодавця.
Листом від 18.11.2022 року Позивач повідомив, що не вчиняв жодних порушень договору, при цьому не оспорював такий правочин, та вимагав повернення гарантійного платежу та пропонував вирішити питання по відшкодуванню збитків, завданих одностороннім розірванням договору.
Листом від 23.11.2022 року Відповідач повідомив Позивача, що його вимоги є передчасними, та у Позивача є 185 календарних днів для користування приміщенням.
Листом від 30.11.2022 року Позивач повідомив Відповідача, що вважає договір оренди розірваним, а доступ до орендованого приміщення припинений. Повторно було запропоновано Відповідачу повернути гарантований платіж та надіслано для підписання акт прийому-передачі об’єкту оренди.
Листом від 01.12.2022 року Відповідач повідомив Позивача, що нібито ніяких дій по його допуску до об’єкта оренди немає, а тому акт-прийому передачі є передчасним.
Рішенням місцевого господарського суду, залишеного без змін Апеляційним господарським судом, позов було задоволено частково, стягнуто з Відповідача 342000 грн. гарантованого платіжу, в задоволенні інших вимог було відмовлено.
Судами було зроблено висновок, що на підставі встановлених обставин, на користь Позивача підлягає тільки поверненню гарантований внесок в розмірі 342000 грн., так як договір оренди було правомірно припинено в односторонньому порядку, однак як Орендар не мав фінансових зобов’язань.
Не погоджуючись із судовими рішеннями, Відповідач подав касаційну скаргу, в якій вказував на неправильне застосування судами норм матеріального права, а саме що орендна плата повинна нараховуватися до дня підписання акту прийому-передачі об’єкту оренди, тому договір оренди своєї дії не припинив, то таким чином, підстав для задоволення позову Позивачу немає.
Залишаючи судові рішення без змін. Верховний Суд зробив наступні висновки:
Згідно ч. 3 ст. 653 ЦК України, в разі зміни або розірвання договору зобов’язання змінюються або припиняються. Згідно ст. 795 ЦК України, передання наймачеві нерухомого майна оформлюється актом приймання передачі. Також актом приймання-передачі оформлюється повернення предмету найму. При цьому відповідно до правового висновку, викладеного в постанові Великої палати Верховного Суду від 16.05.2018 року по справі № 127/14633/16-ц сторони договору оренди можуть встановити інші особливості відліку початку та закінчення нарахування орендної плати.
Судами було зроблено правильний висновок, що сам договір припинено Відповідачем правомірно через здійснення Позивачем реконструкції об’єкта оренди без отримання дозволу Позивача.
Також враховуючи, що Позивач надсилав Відповідачу на підписання акт прийому-передачі, а тому саме Відповідач ухилявся від його підписання, а всі його посилання з приводу нарахування орендної плати є безпідставними та декларативними.
Так як метою сплати Гарантованого внеску було виключно належне виконання що виходять з договору оренди, а Позивач не мав перед Відповідачем заборгованостей за договором оренди, суди правомірно стягнули з Відповідача на користь Позивача 342000 грн. гарантованого платіжу.