ПОСЛУГИ АДВОКАТА
При наявності права спільної власності та (або) здійсненні оренди майна, співвласник або орендодавець можуть здійснити відчуження своє власності з порушенням переважного права на здійснення відповідної купівлі особами, у яких є переважно право на купівлю – співвласник та орендар відповідного майна. Про що йде мова ?
Переважне право на купівлю частки при праві спільної власності передбачено ст. 362 ЦК України, ст. 20 Закону «Про Товариства з обмеженою та додатковою відповідальністю», ч. 6 ст. 88 та ст. 130-1 (щодо земель сільськогосподарського призначення) або оренді майна – ст. 777 ЦК України, ст. 822 ЦК України – щодо житла, п. б) ст. 130-1 Земельного Кодексу та ст. 9 Закону «Про оренду землі» – при оренді землі.
В яких випадках таке право неможливо реалізувати ?
Як правило, право переведення прав та обов’язків покупця можливо реалізувати тільки саме при продажу майна. При договорі дарування, міни таке право реалізувати неможливо. Неможливо реалізувати право переважної купівлі при продажу майна на публічних торгах так і тоді, коли спільне майно виділено в натурі.
Однак якщо Ваші інтереси проігноровані співвласником і частка була продана ? Або відповідно Орендодавець продав об’єкт оренди і не повідомив Орендаря про свої наміри ? Який порядок дій ? З чого потрібно починати ? На практиці при захисті ваших порушених прав можуть виникати безліч правових питань щодо порядку судового захисту таких прав.
ПОСЛУГИ АДВОКАТА ЩОДО ПЕРЕВЕДЕННЯ ПРАВ ТА ОБОВ‘ЯЗКІВ ПОКУПЦЯ
-Переведення прав та обов’язків покупця на житлове приміщення,
нежитлове приміщення, іншу будівлю, споруду;
-Переведення прав та обов’язків покупця на земельну ділянку;
-Переведення прав та обов’язків покупця на пай в Товаристві з
обмеженою відповідальністю;
-Проведення консультації, розшук доказів адвокатом щодо підготування
позову щодо переведення прав та обов’язків Покупця;
-Представництво в суді по справам переведення прав та обов’язків
покупця, апеляційне та касаційне оскарження судових рішень.
Яким чином Ви можете довідатись про здійснення продажу об’єкта власності ?
На об’єкті нерухомості може з’явитися новий співвласник та вимагати свого вселення, посилаючись на договір купівлі-продажу або новий власник нерухомості може вимагати вашого виселення, тому що він новий власник і з вами новий договір оренди не укладав.
Безумовно, в таких випадках необхідно брати такі претензії та звертатися до адвоката.
Обов’язково потрібно звернути увагу, що ціну продажу об’єкта власності, на яку потрібно перевести в судовому порядку права та обов’язки покупця, потрібно буде сплатити на депозитний рахунок суду, куди необхідно буде звертатися з позовом !
ПРАВОВІ ПОЗИЦІЇ ВЕРХОВНОГО СУДУ У СПРАВАХ ЗІ СПОРУ ЩОДО ПЕРЕВЕДЕННЯ ПРАВ ТА ОБОВ‘ЯЗКІВ ПОКУПЦЯ
1. Суб`єктивне право на продаж частки сторонній особі виникає у співвласника з моменту одержання відмови усіх інших співвласників від здійснення переважного права на купівлю або нездійснення ними цього права протягом одного місяця від дня отримання ними повідомлення, якщо предметом договору купівлі-продажу є нерухоме майно
Перед посвідченням договору купівлі-продажу частки у спільному майні нотаріус повинен упевнитись у тому, що продавець у письмовій формі повідомив усіх інших учасників спільної часткової власності (як фізичних, так і юридичних осіб) про свій намір продати свою частку іншій особі із зазначенням ціни та інших умов, на яких продається ця частка
Верховним Судом 20.12.2023 залишено без змін рішення суду апеляційної інстанції, яким переведено на позивача (Особа 1) права та обов`язки покупця 1/4 частки земельної ділянки за договором купівлі-продажу, укладеного між відповідачами (Особа 2, Особа 3).
Позовна заява мотивована тим, що рішенням суду по іншій справі було задоволено його позов про поділ спільного сумісного майна подружжя та визнано за відповідачкою право власності на 1/4 частку земельної ділянки, а він залишився власником 3/4 часток вказаної землі. Проте, його колишня дружина продала 1/4 частку землі третій особі-Особа 3.
Верховний Суд зазначив, що відповідно до частин 1, 2 ст. 362 ЦКУ у разі продажу частки у праві спільної часткової власності співвласник має переважне право перед іншими особами на її купівлю за ціною, оголошеною для продажу, та на інших рівних умовах, крім випадку продажу з публічних торгів.
Продавець частки у праві спільної часткової власності зобов`язаний письмово повідомити інших співвласників про намір продати свою частку, вказавши ціну та інші умови, на яких він її продає. Якщо інші співвласники відмовилися від здійснення переважного права купівлі чи не здійснять цього права щодо нерухомого майна протягом одного місяця, а щодо рухомого майна – протягом десяти днів від дня отримання ними повідомлення, продавець має право продати свою частку іншій особі.
При цьому під здійсненням переважного права необхідно вважати передання (надіслання) продавцю оферти щодо укладення основного або попереднього договору купівлі-продажу частки.
Згідно з підпунктами 5.1, 5.2, 5.7 пункту 5 глави 1 розділу ІІ Порядку № 296/5 у разі якщо один з учасників спільної часткової власності продає належну йому частку в спільній власності іншій особі, нотаріус повинен упевнитись у тому, що продавець у письмовій формі повідомив усіх інших учасників спільної часткової власності (як фізичних, так і юридичних осіб) про свій намір продати свою частку іншій особі із зазначенням ціни та інших умов, на яких продається ця частка.
Доказом повідомлення учасників спільної часткової власності про подальший продаж частки в спільному майні є або свідоцтво, видане нотаріусом, про передачу їм заяви продавця, або заява учасників спільної часткової власності про відмову від здійснення права переважної купівлі частки майна, що продається (із зазначенням ціни та інших умов продажу цієї частки). Справжність підпису на заяві має бути засвідчена нотаріально.
Договір купівлі-продажу частки спільного майна іншій особі може бути посвідчений нотаріусом за наявності відомостей про те, що учасники спільної часткової власності відмовились одержати надіслані на їх адресу заяви продавця про його намір продати свою частку. Про цю обставину повинна свідчити зроблена на зворотному повідомленні відмітка органу зв`язку.
Оскільки продаж спірної частки земельної ділянки Особа 2 здійснила з порушенням переважного права на її купівлю позивачем, всупереч вимогам підпунктів 5.1, 5.2 пункту 5 глави 1 розділу ІІ Порядку № 296/5, так як документи, на підставі яких нотаріусом був оформлений та посвідчений договір купівлі-продажу частки земельної ділянки, не містять свідоцтва про передачу іншому співвласнику заяви продавця, а справжність підпису на листі Особи 1 не засвідчена нотаріально, Верховний Суд дійшов до висновку про задоволення позову.
2. Продавець, що продає частку у статутному фонді третій особі повинен ознайомити учасників ТОВ з договором купівлі-продажу, який він планує укласти
Якщо учасник товариства, який має намір продати свою частку (частину частки) третій особі, отримав від іншого учасника письмову заяву про намір скористатися своїм переважним правом, такі учасники зобов`язані протягом одного місяця укласти договір купівлі-продажу пропонованої до продажу частки (частини частки)
Особа-1 звернулася до господарського суду з позовом до відповідачів про визнання недійсним рішень, прийнятих загальними зборами учасників ТОВ, переведення на позивача прав та обов’язків покупця частки у статутному капіталі ТОВ у розмірі 5 112 грн, що становить 92,8 %, за договором купівлі-продажу частки у статутному капіталі та скасування державної реєстрації змін до відомостей про ТОВ.
Позовні вимоги мотивовані порушенням вимог Закону України «Про товариства з обмеженою та додатковою відповідальністю» щодо неповідомлення учасників товариства про відчуження Особи-3 своєї частки, у зв’язку з чим позивач має право вимагати переведення на себе прав і обов’язків покупця за договором купівлі-продажу частки та актом приймання-передавання частки.
Позивач зазначав, що учасник товариства має переважне право на придбання частки іншого учасника товариства, що продається третій особі. Переведення прав покупця на спірну частку у її повному обсязі здійснюється виключно на тих учасників, що заявили відповідну позовну вимогу, без поділу на первісного покупця.
Верховним Судом 02.11.2023 залишені без змін судові рішення попередніх інстанцій про задоволення позову.
Визнаючи недійсними рішення загальних зборів учасників ТОВ, суд першої інстанції вказав на порушення порядку скликання та проведення загальних зборів учасників. Відповідачем-2 не подано документального підтвердження направлення поштою або вручення особисто позивачу повідомлення про проведення загальних зборів учасників ТОВ.
Крім того, Верховний Суд заначив, що, одноосібно вирішивши питання переходу діяльності товариства на модельний статут, Особа-2 позбавила інших учасників ТОВ права обговорення та вибору найбільш доцільного для товариства варіанту статутних положень.
Верховний Суд звернув увагу на те, що частина третя статті 20 вимог Закону України «Про товариства з обмеженою та додатковою відповідальністю» вимагає від учасника товариства, який має намір продати свою частку (частину частки), інформувати інших учасників у відповідному письмовому повідомленні про ціну та розмір частки, що відчужується, та інші умови.
Тобто, по суті, продавець має ознайомити учасників з договором купівлі-продажу, який він планує укласти, адже інформація про певні умови може істотно вплинути на рішення учасника щодо використання ним його переважного права.
3. Приймаючи рішення про перевід прав та обов’язків покупця враховується згода на відчуження майна співвласника за законом-подружжя попереднього покупця
Особа 1 звернувся до суду з позовом до Особа 2, ПП про переведення прав та обов`язків покупця за договором купівлі-продажу.
Позов мотивував тим, що йому належить на праві власності 1/100 частки у праві спільної часткової власності комплексу будівель на підставі договору дарування та додаткового договору до договору дарування. Позивачу стало відомо, що за договором купівлі-продажу ПП продало Особі 2 21/100 частки комплексу. Вказував, що мав переважне право на купівлю іншої частки у праві спільної часткової власності, однак не був належно повідомлений про намір ПП продати належні підприємству 21/100 частки майнового комплексу.
Судом апеляційної інстанції скасовано рішення суду першої інстанції про відмову в задоволенні позові та позов задоволено. Переведено на Особу 1 права та обов`язки покупця 21/100 часток комплексу будівель за договором купівлі-продажу.
Постанова мотивована тим, що Особа1, який є власником 1/100 частки нерухомого майна при посвідченні приватним нотаріусом договору купівлі-продажу, а саме продажу ПП 21/100 частки у спільній частковій власності, не був належним чином повідомлений про намір продавця продати частку майна підприємства, тому його права, як співвласника, на першочергове придбання частки вказаного нерухомого майна порушені.
Водночас, Верховний Суд переглянувши 31.01.2024 вказані судові рішення за касаційною скаргою Особи 3 (яка не була учасником справи) скасував їх з огляду на наступне.
Касатор та Особа 2 перебувають у зареєстрованому шлюбі.
Відповідно до ч.3 ст. 368 ЦК України майно, набуте подружжям за час шлюбу, є їхньою спільною сумісною власністю, якщо інше не встановлено договором або законом.
Конструкція ст. 368 ЦКУ, ст. 60 СКУ свідчить про презумпцію спільності права власності подружжя на майно, яке набуте ними в період шлюбу.
Апеляційний суд, вирішуючи спір по суті, на вказане уваги не звернув та не перевірив наявність згоди подружжя на відчуження майна.
Оскільки судові рішення у даній справі стосуються прав та обов’язків Особи 3, яка є співвласником спірного майна за законом, то оскаржувані судові рішення підлягають обов`язковому скасуванню.
Якщо Ваше переважне право на придбання частини у спільній власності порушено звертайтесь до адвокатів АБ «Ткачук і партнери», які вирішать дану проблему у судовому порядку з позитивним для клієнта результатом.