Часто орендодавці стикаються із проблемою неповернення їм земельної ділянки орендарями у разі припинення договору оренди землі, у зв’язку із закінченням строку його дії, дострокового розірвання або визнання недійсним цього договору.
Пропонується розглянути правові висновки судів, за результатами розгляду справ вказаної категорії.
1. Якщо договір оренди землі не поновлено, у зв’язку із чим він припинив свою дію, в орендаря виникає обов’язок повернути земельну ділянку, а у зв’язку з його тривалим невиконанням наявні підстави для повернення орендарем земельної ділянки орендодавцю за актом приймання-передачі в примусовому порядку.
Велика Палата Верховного Суду 15.10.2019 залишила без змін рішення судів першої та апеляційної інстанції про задоволення позову прокурора про зобов’язання ФОП повернути сільраді земельну ділянку водного фонду за актом приймання-передачі у стані, придатному для подальшого використання з огляду на наступне.
Спірна земельна ділянка була передана сільрадою відповідачу в оренду. Водночас після закінчення строку дії цього договору сільрада прийняла рішення про відмову у продовженні договору оренди та переукладення його на новий строк.
Судовими рішеннями у господарській справі у задоволенні позову ФОП про визнання протиправним та скасування вказаного рішення сільради відмовлено.
Отже, договір оренди не був поновлений на підставі ст. 33 Закону України «Про оренду землі» та припинив свою дію.
Відповідно до ст. 34 Закону України «Про оренду землі» у разі припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобов’язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором. Орендар не має права утримувати земельну ділянку для задоволення своїх вимог до орендодавця.
Таким чином, оскільки договір оренди припинив свою дію, у відповідача, відповідно до статті 34 цього Закону та умов договору оренди, виник обов`язок повернути земельну ділянку власнику. При цьому, у зв`язку із тривалим невиконанням відповідачем даного обов’язку наявні підстави для повернення орендарем земельної ділянки орендодавцю за актом приймання-передачі в примусовому порядку.
2. Договір оренди земельної ділянки вважається припиненим з часу набрання законної сили рішенням суду про визнання його недійсним, і з цього моменту у орендаря виникає обов’язок щодо повернення орендодавцеві землі.
Верховний Суд 20.03.2018 залишив в силі судові рішення попередніх інстанцій про задоволення позову до ФОП про зобов’язання повернути у комунальну власність земельну ділянку.
Верховний Суд погодився із висновками суду попередніх інстанцій про те, що рішеннями судів в іншій справі, які набрали законної сили, визнано недійсними рішення сільради та договір оренди земельної ділянки на майбутнє, на підставі яких відповідачу передавалась земля у користування.
Отже дію договору оренди договору земельної ділянки припинено з часу набрання вказаних судових рішень законної сили.
Верховний Суд зазначив, що згідно з практикою Європейського суду з прав людини, яка з урахуванням положень ст. 17 Закону України «Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини» застосовується при розгляді справ як джерело права, одним із основних елементів верховенства права є принцип правової певності, який серед іншого передбачає, що рішення суду з будь-якої справи, яке набрало законної сили, не може бути поставлено під сумнів.
Отже, у випадку набрання законної сили рішенням суду, яким визнано недійсним договір оренди спірної земельної ділянки, тобто такий договір припинено з цього моменту, у орендаря виникає обов’язок щодо повернення орендодавцеві земельної ділянки, а відтак, наявні всі правові підстави для задоволення відповідної вимоги у судовому порядку.
3. Та обставина, що саме боржник за судовим рішенням зобов’язаний вчинити певні дії (повернути земельну ділянку, яка передавалася за відповідним договором оренди, з приведенням її у попередній стан шляхом знесення незавершеного будівництва), не свідчить про те, що в разі невиконання ним цього рішення воно не може бути виконано без його участі.
Судовими рішеннями підприємство (орендаря) зобов’язано повернути міськраді орендовану за договором земельну ділянку з приведенням її в попередній стан шляхом знесення об’єктів незавершеного будівництва.
Вказані рішення перебували на примусовому виконанні у виконавчій службі. Однак, виконавцем було прийнято постанову про закриття провадження у справі з мотивів того, що рішення не може бути виконано без участі боржника, відповідно до абз. 2 ч. 3 ст. 63 ЗУ «Про виконавче провадження. Міськрада оскаржила постанову державного виконавця у судовому порядку.
Верховний Суд 25.09.2020 скасував постанову апеляційного суду про відмову у задоволенні скарги міськради та залишив в силі ухвалу суду першої інстанції про задоволення скарги та скасування постанови державного виконавця про закриття виконавчого провадження, з огляду на наступне.
Порядок виконання рішень, за якими боржник зобов`язаний вчинити певні дії або утриматися від їх вчинення, визначено статтею 63 Закону України «Про виконавче провадження».
Згідно із вимогами вказаної норми права повторне невиконання боржником рішення суду, яке може бути виконано без його участі, має наслідком надіслання державним виконавцем органу досудового розслідування повідомлення про вчинення боржником кримінального правопорушення, а також вжиття заходів примусового виконання рішення суду. Водночас, у разі невиконання рішення суду, яке не може бути виконане без участі боржника, державний виконавець надсилає органу досудового розслідування повідомлення про вчинення боржником кримінального правопорушення та виносить постанову про закінчення виконавчого провадження.
Однак, та обставина, що саме боржник зобов`язаний вчинити певні дії, не свідчить про те, що у разі невиконання цього рішення саме боржником, воно не може бути виконано без його участі відповідно до абз.2 ч. ст. 63 зазначеного Закону України шляхом примусового виконання. Хоча судове рішення і зобов`язує саме боржника вчинити дії, однак не є нерозривно пов`язаним з його особою та неуможливлює виконання цього рішення без його участі шляхом вжиття державним виконавцем заходів примусового виконання.
Обов`язковість судового рішення, яке набрало законної сили, не дає підстав для висновку про можливість ставити його виконання в залежність від волевиявлення боржника або будь-яких інших осіб на вчинення чи не вчинення дій щодо його виконання, оскільки це б нівелювало значення самого права звернення до суду як засобу захисту та забезпечення реального відновлення порушених прав та інтересів.
Судове рішення має майновий характер (повернення майна), у зв`язку з чим виконання наказу про повернення міськраді визначеного у ньому майна (землі) не підпадає під регулювання статті 63 Закону, а виконавець своїми діями порушує права та охоронювані законом інтереси місьради.
Таким чином, Верховний Суд дійшов висновку, про можливість виконання судового рішення про зобов’язання орендаря повернути земельну ділянку міськраді, привівши її у попередній стан шляхом знесення будівель, без участі приватного підприємства (відповідача), а тому оспорювана постанова державного виконавця про закінчення виконавчого провадження є незаконною та підлягає скасуванню.