Податок на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки

У більшості українців є у власності нерухоме майно (квартира, будинок, нежитлове приміщення). Однак не всі знають про те, що в Україні ось уже кілька років існує обов’язок сплачувати податок за нерухоме майно.

Порядок нарахування і сплати податку на нерухомість визначено в Законі України «Про внесення змін до Податкового кодексу України та деяких законодавчих актів України щодо податкової реформи» від 28.12.2014 № 71-VІІІ. Зокрема, у ст. 266 ПК України деталізовано порядок та усі інші юридичні моменти нарахування та сплати цього податку.

Податок на нерухоме майно (правильна його назва – податок на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, ст. 266 ПКУ) – це частина комплексного податку на майно (до нього ще належать плата за землю та транспортний податок, ст. 265 ПКУ). Сплачують податок не нерухомість у місцеві бюджети (ст. 10 ПКУ).

Платниками податку є фізичні та юридичні особи, а також іноземці, які є власниками об’єктів житлової або нежитлової нерухомості, в тому числі її частки, відмінної від земельної ділянки (п.п.266.1.1., п.п.266.2.1. ПК України).

Підпунктом 266.1.2 ст. 266 ПКУ визначено платників податку в разі перебування, зокрема, об’єктів житлової або нежитлової нерухомості у спільній частковій або спільній сумісній власності кількох осіб, зокрема: якщо об’єкт житлової або нежитлової нерухомості, що перебуває у спільній сумісній власності кількох осіб, але не поділений в натурі, платником податку є одна з таких осіб – власників, визначена за їх згодою, якщо інше не встановлено судом.

Оскільки ст. 266 ПКУ не визначено такого платника, як фізична особа – підприємець, то такий платник — власник об’єктів житлової та нежитлової нерухомості сплачує податок на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, за нормами, передбаченими для фізичних осіб.

Майно, яке не оподатковується:

• нерухоме майно, що перебуває у власності органів державної влади, органів місцевого самоврядування та організацій, які повністю утримуються за рахунок відповідного державного бюджету чи місцевого бюджету і є неприбутковими;
• нерухоме майно, яке розташоване в зонах відчуження;
• будівлі дитячих будинків сімейного типу;
• гуртожитки;
• житлова нерухомість непридатна для проживання, в тому числі у зв’язку з аварійним станом, визнана такою згідно з рішенням сільської, селищної, міської ради;
• нерухоме майно, в тому числі їх частки, що належать дітям-сиротам, дітям, позбавленим батьківського піклування, та особам з їх числа, визнаними такими відповідно до закону, дітям з інвалідністю, які виховуються одинокими матерями (батьками), але не більше одного такого об’єкта на дитину;
• нерухоме нежитлове майно, яке використовуються суб’єктами господарювання малого та середнього бізнесу, що провадять свою діяльність в малих архітектурних формах та на ринках;
• будівлі промисловості, зокрема виробничі корпуси, цехи, складські приміщення промислових підприємств;
• будівлі, споруди сільськогосподарських товаровиробників, призначені для використання безпосередньо у сільськогосподарській діяльності;
• нерухоме майно, яке перебуває у власності громадських організацій осіб з інвалідністю та їх підприємств;
• нерухоме майно, що перебуває у власності релігійних організацій, статути (положення) яких зареєстровано у встановленому законом порядку, та використовуються виключно для забезпечення їхньої статутної діяльності, включаючи ті, в яких здійснюють діяльність засновані такими релігійними організаціями добродійні заклади (притулки, інтернати, лікарні тощо), крім об’єктів нерухомості, в яких здійснюється виробнича та/або господарська діяльність;
• будівлі дошкільних та загальноосвітніх навчальних закладів незалежно від форми власності та джерел фінансування, що використовуються для надання освітніх послуг;
• нежитлове нерухоме майно державних та комунальних дитячих санаторно-курортних закладів та закладів оздоровлення та відпочинку дітей, а також дитячих санаторно-курортних закладів та закладів оздоровлення і відпочинку дітей, які знаходяться на балансі підприємств, установ та організацій, які є неприбутковими і внесені контролюючим органом до Реєстру неприбуткових установ та організацій ( у разі виключення з Реєстру –податок сплачується);
• нежитлове нерухоме майно державних та комунальних центрів олімпійської підготовки, шкіл вищої спортивної майстерності, центрів фізичного здоров’я населення, центрів з розвитку фізичної культури і спорту осіб з інвалідністю, дитячо-юнацьких спортивних шкіл, а також центрів олімпійської підготовки, шкіл вищої спортивної майстерності, дитячо-юнацьких спортивних шкіл і спортивних споруд всеукраїнських фізкультурно-спортивних товариств, їх місцевих осередків та відокремлених підрозділів, що є неприбутковими та включені до Реєстру неприбуткових установ та організацій. (у разі виключення з Реєстру податок сплачується);
• нежитлове нерухоме майно баз олімпійської та параолімпійської підготовки (перелік затверджується КМУ);
• житлове нерухоме майно, яке належать багатодітним або прийомним сім’ям, у яких виховується п’ять та більше дітей;
• об’єкти житлової та нежитлової нерухомості, що розташовані на тимчасово окупованій території та/або території населених пунктів на лінії зіткнення, які перебувають у власності фізичних або юридичних осіб.

Варто зазначити, що, наприклад, індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові або дачні будинки, які прийнято (введено) в експлуатацію, але право власності на які не оформлено (не зареєстровано) у встановленому законом порядку, не є об’єктом оподаткування.

У разі якщо у Реєстрі речових прав на нерухоме майно зареєстровано право власності на об’єкт незавершеного будівництва з відкриттям розділу як на об’єкт незавершеного будівництва, то таке майно не є об’єктом оподаткування.

Якщо ж особа стала власником квартири в новобудові, або самостійно збудувала житловий будинок, то обов’язок сплачувати податок на нерухоме майно виникне у особи лише після державної реєстрації права власності на об’єкт нерухомості у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Окрім наведених вище об’єктів органи місцевого самоврядування також можуть встановлювати певні пільги, звільняючи об’єкти нерухомості від оподаткування на відповідній території (пп. 266.4.2 ПКУ). Наприклад, це можуть бути пільги для неприбуткових організацій. Пільги з податку, що сплачують на відповідній території з об’єктів житлової та нежитлової нерухомості, для фізосіб визначають виходячи з їхнього майнового стану та рівня доходів.

У разі, якщо частина промислової будівлі здається в оренду, то податок не нерухомість сплачується саме за цю передану в оренду частину будівлі. Наприклад, загальна площа будівлі 500 м2, а передано в оренду 200 м2 – тоді податок на нерухомість сплачується за ці 200 м2.

Хто звільнений від сплати податку на нерухомість.

Згідно із Законом «Про внесення змін до Податкового кодексу України та інших законодавчих актів України щодо вдосконалення законодавства на період дії воєнного стану» № 2142-IX від 24.03.2022, податок на нерухоме майно можуть не платити:

• • Власники житла, яке опинилося на територіях, де тривають активні воєнні дії.
  • Власники житлової нерухомості, яка розміщена на території України, які потрапили в тимчасову окупацію РФ.
  • Власники житла, котре втратило свою придатність через війну.

Зауважте, територіального обмеження щодо цього пункту немає. Отож, від податку на нерухомість можуть бути звільнені власники житла, яке розташоване і в порівняно безпечних областях України, однак окупанти понівечили його ракетними ударами. Також це може стосуватися місцевостей, звільнених із російської окупації, де будинки чи квартири зазнали інших руйнувань агресора.

• Власники комерційної чи інших видів нерухомості, якщо об’єкти розташовані у прифронтових регіонах або на окупованих РФ територіях.

У термінах дії таких «податкових канікул» є відмінності за категоріями власників нерухомого майна:

• фізичні особи звільняються від відрахувань за володіння нерухомістю на 2021 та 2022 роки. Оскільки сплата такого податку здійснюється за попередній рік, йдеться про 2022 та 2023 роки;
• юридичні особи мають право не сплачувати податок на нерухомість за період із 1 березня 2022 року до 31 грудня 2022 року. За січень-лютий 2022 року юридичним особам, які володіють нежитловою нерухомістю, податок доведеться сплатити

Якщо житло, комерційна чи інші види нерухомості не опинилися у зоні активних бойових дій чи тимчасової російської окупації, не зруйновані й не ушкоджені ворожими снарядами, особливі правила оподаткування у такому разі не діятимуть. Попри війну, податок на нерухомість доведеться заплатити.

Податковий кодекс також визначає так званих пільговиків по сплаті вказаного податку.

Тут слід відзначити 2 групи пільговиків:

• Пільговики за площею нерухомості
• Пільговики за соціальним статусом (за рівнем доходів і майновим станом).

Пільговики за площею нерухомості.

Усі фізичні та юридичні особи, які мають у власності житлову нерухомість можуть не платити податок, якщо площа цієї нерухомості не перевищує нормативний мінімум, визначений у ст.266 ПК України. Зокрема, це:

• для квартири/квартир незалежно від їх кількості – не більше 60 кв. метрів;
• для житлового будинку/будинків незалежно від їх кількості – не більше 120 кв. метрів;
• для різних типів об’єктів житлової нерухомості, в тому числі їх часток (у разі одночасного перебування у власності платника податку квартири/квартир та житлового будинку/будинків, у тому числі їх часток), – не більше 180 кв. метрів.

Якщо ж площа їхньої житлової нерухомості є більшою за цей норматив, то податок нараховується лише на різницю між фактичною та нормативною площею.Наприклад, якщо у особи є квартира на 100 кв.м., то площа до оподаткування становитиме 100 кв.м – 60 кв.м = 40 кв.м. Слід також звернути увагу, що для розрахунку податку завжди береться загальна площа житла (а не житлова площа).

Пільговики за соціальним статусом

Друга категорія пільговиків може визначатись місцевими радами. Це як правило незахищені верстви населення, або певні категорії громадян з особливим соціальним статусом.

Конкретний перелік пільговиків визначається рішенням місцевої ради на власний розсуд. Податковий кодекс лише вказує, що це може бути майновий критерій «виходячи з їх майнового стану та рівня доходів».

Ставка податку на нерухомість

Точні ставки і розміри податку на нерухомість визначаються місцевими громадами (органами місцевого самоврядування). Саме сільські, селищні, міські ради затверджують ставки податку на кожен рік.

Кожна місцева рада вправі встановити диференціацію податку залежно від зони розташування в межах території населеного пункту, а також за типом нерухомості (житло , не житло), видом використання нерухомості (житлове, комерційне, соціально значиме і т.д) та за іншими критеріями.

Тобто, ставка податку на нерухомість може бути різною у різних регіонах та для різних типів нерухомості. Податковий кодекс встановлює лише максимальну ставку за 1 кв.м площі житла (це не більше 1,5 % від мінімальної заробітної плати станом на 1 січня звітного року). У 2022 році це 97,50 грн. (6500×0,015), а у 2023 році – 100,50 грн. (6700×0,015).

За наявності у власності фізичної чи юридичної особи — платника податку об’єкта (об’єктів) житлової нерухомості, у тому числі його частки, загальна площа якого перевищує 300 м2 (для квартири) та/або 500 м2 (для будинку), сума податку збільшується на 25000 грн. на рік за кожен такий об’єкт житлової нерухомості (його частку).

Розрахунок розміру податку на нерухомість

Юридичні особи розраховують податок самостійно.

Для фізичних осіб податок розраховують контролюючі органи, платіжки повинні надійти до 01.07.2023, які необхідно сплатити впродовж 60 днів з моменту отримання квитанції.

Загальний розрахунок податку здійснюється за загальною формулою :

(загальна площа нерухомості – пільгова площа) х установлена в регіоні ставка податку за 1 кв.м. (у встановленому відсотковому відношенні до мінімальної заробітної плати станом на 1 січня звітного періоду).

Згідно з нормами ст. 54 ПКУ сума грошового зобов’язання розраховується контролюючим органом, платник податків не несе відповідальності за своєчасність, достовірність і повноту нарахування такої суми, проте несе відповідальність за своєчасне та повне погашення нарахованого узгодженого грошового зобов’язання і має право оскаржити зазначену суму.

ПКУ не передбачена відповідальність за несвоєчасну сплату фізичною особою податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, у разі якщо податкове повідомлення-рішення з такого податку не надіслане за податковою адресою платника рекомендованим листом з повідомленням про вручення або не вручене йому або його представнику особисто.

Проте, у випадку прострочення сплати узгодженого податкового зобов’язання, передбачена відповідальність: при затримці до 30 календарних днів включно, наступних за останнім днем строку сплати суми грошового зобов’язання, — у розмірі 10 відсотків непогашеної суми податкового боргу; при затримці більше 30 календарних днів, наступних за останнім днем строку сплати суми грошового зобов’язання, — у розмірі 20 відсотків непогашеної суми податкового боргу.

Отже у разі виникнення питань щодо сплати податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки звертайтесь до адвоката з податкових спорів, який проконсультує із даних питань та, у разі необхідності, захистить права клієнта.