ПОСЛУГИ АДВОКАТА
Ви нарешті придбали таку бажану нерухомість та мріяли нарешті почати нове життя у придбаній нерухомості.
Але бажання сусідів розширити площу належної квартири шляхом добудови, надбудови, реконструкції (в тому числі втручання в несучі конструкції будинку), здійснення входів там де це проектом будинку не передбачено, переобладнання внутрішніх мереж, прибудови сходів, навісів, балконів при повному ігноруванні інтересів інших співмешканців будинку (ОСББ), може значно пошкодити Вашому благополуччю та комфорту проживання в квартирі, нанести шкоду цілісності помешкання (тріщини) та в цілому всього будинку.
Важкість вирішення цього питання полягає також в тому, що державні органи та органи місцевого самоврядування, покликані запобігати незаконним будівельним роботам – Державна інспекція архітектури та містобудування, місцеві Виконкоми, місцеві адміністрації можуть видавати незаконні дозволи та погодження, погодження проектів для узаконення незаконних будівельних робіт.
В подальшому такі всі дозволи доведеться скасовувати в суді.
Руйнування несучих стін, захоплення допоміжних приміщень у багатоквартирному будинку або перегородження доступу до комунікацій, порушення граничних нормативів відстані до суміжних земельних ділянок та об’єктів нерухомості, закриття вільного доступу до житла-ось невеликий перелік шкоди, від якої потерпають громадяни (а іноді і юридичні особи) внаслідок незаконного будівництва.
Звичайно, питання контролю за будівництвом віднесено до органів державної влади та місцевого самоврядування і перш, за все – до органів Держархбудконтролю. Однак, ці органи належним чином не реагують на обґрунтовані сигнали громадян та суспільства щодо незаконності проведення будівельних робіт, не вживають відповідні заходи впливу на порушників, обмежуючись внесенням формальних приписів та накладенням штрафів, а натомість неправомірно відводять земельну ділянку іншого цільового призначення під забудову, незаконно видають дозволи на будівництво або реєструють декларацію готовності об’єкта до експлуатації, узаконюючи тим самим об’єкт, збудований із порушенням установлених будівельних, пожежних, санітарних норм та самі стають співучасниками незаконного будівництва.
Однак, закони та нормативні акти, що регулює будівельні роботи, досить заплутане через велику кількість прийнятих законів та підзаконних актів, інструкцій, а насамперед різного виду державних (будівельних, пожежних, санітарних тощо) нормативів. Тому громадянам важко визначити суть порушення та здійснити свій ефективний правовий захист.
Таким чином, залучення правового спеціаліста для вирішення спору щодо незаконного будівництва дасть можливість припинити незаконне будівництво та притягти винних осіб до відповідальності.
ПОСЛУГИ АДВОКАТА ПРИ ЗДІЙСНЕННІ НЕЗАКОННИХ БУДІВЕЛЬНИХ РОБІТ:
– Консультація з усіх питань, пов’язаних із незаконним будівництвом, аналіз ситуації та визначення перспектив майбутніх судових процесів;
– Визначення ефективного способу захисту, допомога у зібрані доказової бази, у тому числі підготовка адвокатського запиту та проведення будівельної експертизи та подання позову на захист порушених незаконним будівництвом прав клієнта, у тому числі оскарження неправомірних дій (бездіяльності) ДАБІ;
– Ознайомлення з матеріалами справами зі спору щодо незаконного будівництва, якщо справа вже перебуває в суді;
– Участь у судах всіх інстанцій на захист прав клієнта у справах зі спору, пов’язаного з незаконним будівництвом;
– Підготовка необхідних процесуальних документів-пояснень, відповіді на відзив, клопотань, у тому числі щодо призначення судово-будівельної експертизи тощо;
– Оскарження судових рішень, постановлених не на користь клієнта, в апеляційному та касаційному порядку;
– Юридичне супроводження клієнта на стадії виконавчого провадження, у тому числі оскарження рішень, дій (бездіяльності) державних та приватних виконавців.
Можливо виокремити питання, з якими найчастіше звертаються клієнти до адвокатів нашого Бюро:
-Будівництво без надання дозволу на проведення будівельних робіт;
-Будівництво на земельній ділянці іншого цільового призначення;
-Будівництво без подання повідомлення про початок виконання
будівельних робіт;
-Будівництво без затвердженої проектної документації; із відступом від неї; без проведення її експертизи (якщо це вимагається); без урахування містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки та технічних умов;
-Будівництво із порушенням державних будівельних, пожарних та санітарних норм;
-Оскарження незаконних рішень, дій (бездіяльності) органів державної влади та місцевого самоврядування у сфері будівництва;
-Оскарження протиправних рішень, дій (бездіяльності) органів Держархбудконтролю;
-Оскарження неправомірної реєстрації декларації про початок будівельних робіт;
-Оскарження неправомірної реєстрації декларації про готовність об’єкта до експлуатації або видачі сертифікату;
-Оскарження незаконної реєстрації права власності на об’єкт, збудований із порушеннями будівельного законодавства;
-Знесення самочинно збудованого об’єкта нерухомості тощо
Вказаний перелік питань є далеко невичерпним, але досвідчені у сфері будівництва адвокати нашого Бюро вирішать будь-які спірні питання щодо незаконного проведення будівельних робіт у судовому порядку, з урахуванням судової практики.
СУДОВА ПРАКТИКА ТА ПРАВОВІ ПОЗИЦІЇ СУДІВ
У СПОРАХ ЩОДО НЕЗАКОННОСТІ БУДІВЕЛЬНИХ РОБІТ
1. Не отримання містобудівних умов та обмежень, відсутність належним чином затвердженого проекту є підставою вважати побудований об`єкт самочинним будівництвом. У такому випадку органи Держархбудконтролю не мають право реєструвати декларацію про готовність об’єкта до експлуатації або зобов’язані її скасувати
Верховним Судом28.02.2024 залишено без змін судові рішення попередніх інстанцій про часткове задоволення позову фізичних осіб про визнання протиправною бездіяльність Департаменту ДАБІ щодо нескасування реєстрації декларацій про початок виконання будівельних робіт та про готовність об`єкта до експлуатації за замовленням фізичних осіб.
Позов мотивовано тим, що позивачі є власниками та проживають у квартирі, що знаходиться у сьомому під`їзді будинку. Треті особи є власниками квартири у цьому ж будинку, яка знаходиться у шостому під`їзді у сусідній секції будинку, які не з`єднані між собою.
Позивачі вказували, що треті особи з метою збільшення площі своєї квартири без належного дозволу державних органів, без отримання згоди сусідів по будинку, почали незаконне будівництво прибудови до своєї квартири шляхом монтажу залізних балок у сусідні секції будинку між двома під`їздами, безпосередньо у стіну квартири позивачів, яка є капітальною несучою стіною та по якій проходять димоходи і вентиляційні канали. Технічна конструкція будинку і безпосередньо квартири позивачів передбачає наявність індивідуального опалення та устаткування газових котлів, а вентиляційні канали для відводу газів розміщено у стінах. Оскільки третіми особами здійснювався монтаж металевих конструкцій у несучі стіни будинку, то як наслідок з`явились тріщини у стіні, а отже, відпрацьовані гази можуть у будь-який момент потрапити до квартири, що може привести до незворотних летальних наслідків.
Позивачі зверталися до органів Дерхархбудконтролю щодо вказаних порушень, що також порушує їх права, але результатів не було.
Верховний Суд погодився із висновками судів, що реконструкція проведена з порушенням вимог діючої на момент здійснення прибудови нормативно-технічної документації в галузі будівництва.
Так, згідно з ДБН, район, в якому розташований будинок , відноситься до району з сейсмічністю 7 балів, що підтверджено листом ДП «Укрдержбудекспертиза». Відповідно до діючого законодавства на момент початку будівництва будівники не звільнялися від отримання містобудівних умов та обмежень. Необхідність отримання містобудівних умов та обмежень також підтверджена висновком будівельно-технічного дослідження за заявою одного з позивачів про статус виконаних будівельно-монтажних робіт в будинку та листом Мінрегіону України. Не отримання містобудівних умов та обмежень, відсутність належним чином затвердженого проекту відповідно до ст. 39-1 ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності» є підставою вважати об`єкт самочинним будівництвом.
Згідно з ч.10 ст. 39-1 вказаного ЗУ замовник відповідно до закону несе відповідальність за повноту та достовірність даних, зазначених у поданій ним декларації про готовність об`єкта до експлуатації, та за експлуатацію об`єкта без зареєстрованої декларації або сертифіката.
Частиною 2 цієї статті у разі виявлення інспекцією ДАБК факту подання недостовірних даних, наведених у надісланому повідомленні чи зареєстрованій декларації, які є підставою вважати об`єкт самочинним будівництвом реєстрація такого повідомлення або декларації підлягає скасуванню.
Тобто за загальним правилом такі перевірки можливі щодо тих об`єктів, які знаходяться в процесі будівництва.
Таким чином, реєстрація декларації могла бути (та повинна у даному випадку) скасована у разі виявлення інспекцією недостовірних даних, будівництва без неналежним чином затвердженого проєкту, які дають підстави вважати об`єкт самочинним будівництвом, про що неодноразово їх повідомляли позивачі.
Відмовляючи у задоволенні позову в частині зобов’язання відповідача скасувати декларації, суди зазначили, що з моменту реєстрації декларації про готовність об`єкта до експлуатації, з якою пов`язується закінчення будівництва об`єкта містобудування, декларація про початок виконання будівельних робіт вичерпала свою дію. Після реєстрації третіми особами (будівниками) права власності на новостворений об`єкт також вичерпала свою дію декларація про готовність об`єкта до експлуатації.
2. При будівництві високоповерхового будинку забудовник зобов’язаний дотримуватись гранично допустимих норм щодо відстані до інших будинків та земельних ділянок
Постановою Верховного Суду 22.05.2024 скасовано постанову апеляційного суду про відмову у задоволені позову Особи 1 до ЖБК, ІДАБК, Департаменту місьради про скасування дозволу на виконання будівельних робіт, містобудівних умов та обмежень для проєктування об`єкта будівництва та знесення самочинного будівництва.
Свої вимоги позивачка мотивувала тим, що вона є власником земельної ділянки, а також розміщеного на ній триповерхового житлового будинку.На суміжній земельній ділянці з цільовим призначенням – для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури відповідач ЖБК розпочав будівництво багатоповерхового житлового будинку.
Будівництво здійснювалося на підставі містобудівних умов та обмежень, для проектування об`єкта будівництва та дозволу на виконання будівельних робіт. Однак, вказане будівництво здійснюється з порушенням державних будівельних норм та її прав та інтересів, як власника сусіднього житлового будинку та земельної ділянки, оскільки відстань нового будинку до її землі та будинку менша гранично допустимих норм.
Відмова апеляційного суду мотивована тим, що позивачкою не доведено порушення її прав оскаржуваними містобудівними умовами та обмеженнями, оскільки вони не встановлюють для позивачки будь-яких прав та обов`язків, а тому не можуть безпосередньо порушувати її законні права та/або інтереси, і до того ж вона звернулася до неналежних відповідачів.
Разом з тим ВС не погодився із вказаними висновками апеляційного суду вказавши, що вона вірно пред’явила позов до вказаних відповідачів, до кожного по одній позовній вимозі, як органів які погоджували відповідні дозволи та документацію, а також до ЖБК (як забудовника) про знесення побудованої будівлю.
До того ж, апеляційних суд не розглянув по суті справу, зазначивши, що права позивачки не порушені.
Водночас, Позивачка зазначала, що фактична відстань від нового будівництва до межі належної їй земельної ділянки становить 2,25 м, а відстань до найближчої стіни її житлового будинку – орієнтовно 8,70 м.
Це не відповідає ДБН Б.2.2-12:2019 «Планування та забудова територій», відповідно до пунктів 1, 2 містобудівних умов та обмежень гранично допустима висотність будинку, що будується ЖБК, складає 36,5 метрів, а поверховість – 8 поверхів. Відстань від нового будівництва до її земельної ділянки повинна складати не менше 15 м, а до найближчої стіни її будинку – 36,5 м.
Вказане свідчить не лише про порушення гранично допустимих норм відстані від інших житлових будинків та земельних ділянок, але і свідчить про порушення прав позивачки.
Таким чином ВС дійшов висновку, що суд апеляційної інстанції передчасно скасував рішення першої інстанції про задоволення позовних вимог позивачки.
3. Знесення самочинно збудованого об’єкта нерухомості можливо лише тоді, коли використано усі передбачені законодавством України заходи з метою усунення порушень щодо реагування та притягнення винної особи до відповідальності та неможливості перебудови цього об`єкта нерухомості чи особа відмовляється від здійснення такої перебудови
Особа у звернувся до Особи 3 (який під час розгляду справи помер та залучено його правонаступника – Особа 2) про усунення перешкод у користуванні власністю. Позовна заява мотивована тим, що позивач є власником частини житлового будинку, а поруч із ним розташовано будинковолодіння, яке належить відповідачу.
Відповідач розпочав самочинно, без отримання відповідного дозволу та з істотним порушенням державних будівельних, санітарних норм і правил, на земельній ділянці свого будинковолодіння капітальної господарської споруди – гаража, яке станом на день подання позову не завершив.
Зокрема, на відстані 0,7 м від огорожі будинковолодіння позивача, на відстані 1,5 м від зовнішньої стіни її будинку та 1,5 м від балкону її будинку, заклав фундамент розміром 7 м х 5,5 м та звів цегляні стіни висотою 3,5 м, внаслідок чого закрив доступ сонячного освітлення у її будинок та істотно порушив державні будівельні, санітарні норми та правила.
Постановою Верховного Суду від 14.05.2024 скасовані рішення попередніх інстанцій в частині задоволення позову про усунення перешкод у користуванні власністю та провадження закрито з мотивів того, що належним відповідачем у негаторному позові є особа, яка перешкоджає власнику користуватися та розпоряджатися своїм майном, а спірні правовідносини не допускають правонаступництва. В іншій частині постановлено за рахунок Особа 2 знести самочинно збудовану господарську споруду – гараж.
В цій частині постанова ВС мотивована тим, що знесення самочинного об`єкта нерухомості відповідно до статті 376 ЦК України є крайнім заходом впливу на забудовника і можливе лише тоді, коли використано усі передбачені законодавством України заходи з метою усунення порушень щодо реагування та притягнення винної особи до відповідальності та коли неможлива перебудова об`єкта нерухомості чи особа відмовляється від здійснення такої перебудови.
Відповідно до акта ІДАБК позапланової перевірки Відповідач здійснює будівництво гаража без права на виконання будівельних робіт та без будівельного паспорта, чим порушено ч.1 ст. 27, п.1 ч. 1 ст. 34 ЗУ № 3038-VІ. На час проведення перевірки зведено стіни та перекриття гаража. ІДАБК винесено постанову про притягнення Особи 3 до адмінвідповідальності за ч.5 ст. 96 КУпАП та накладено штраф та видано припис про зупинення підготовчих та будівельних робіт.
Згідно наступного акту перевірки встановлено, що будівельні роботи з моменту внесення припису не виконуються, але відстань від побудованої стіни гаража до межі земельної ділянки (огорожі) з землевласником Особа 1 становить 0,75 м, до стіни житлового будинку – 1,5 м, до металевого гаража – 1,15 м, що не відповідає протипожежним вимогам, визначеним у ДБН та Державних санітарних правил.
У зв’язку із чим Особі 3 було внесено припис про приведення об`єкту самочинного будівництва (гаража) у відповідності до вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності. Однак відповідач припис не виконав, а продовжив будівельні роботи, у зв’язку із чим йому повторно було внесено припис про зупинення проведення будівельних робіт.
Згідно з висновком судової будівельно-технічної експертизи будівля гаража закінчена, довжина гаража – 5,75 м і 1,10 м до будівлі літньої кухні, зі сторони двору будинковолодіння Позивача відповідно довжина гаража до будівлі літньої кухні становить – 6,85 м (5,75+1,10). Висота гаража близько 3,50 м. Ширина гаража близько 5,7 м, що порушує гранично допустимі норми.
Таким чином, встановивши, що Особа 3 проводилося будівництво господарської споруди – гаража на земельній ділянці розміром в плані 6,8 х4,5м без права на виконання будівельних робіт та без будівельного паспорта, а перебудувати об`єкт самочинного будівництва немає технічної можливості, права позивача порушено самочинним будівництвом, і вжито вичерпних заходів силами ДАБК щодо зупинення будівництва та його перебудови, чого Відповідачем виконано не було Суди дійшли до правильного висновку про задоволення вимоги щодо знесення самочинної збудованої споруди за рахунок правонаступника Особи 3-Особи 2.
4. Якщо особа доведе порушення її прав незаконним будівництвом, вона має право на звернення до суду із позовом про знесення або перебудову самочинно збудованого об’єкта нерухомості
Постановою Верховного Суду від 14.05.2024 залишено в силі рішення судів попередніх інстанції, якими задоволено позов фізичних осіб та зобов`язано Особу 4 знести самочинно збудований 59-квартирний житловий будинок.
Судові рішення мотивовані тим, що Відповідачем побудовано будинок з відхиленням від проекту, з порушенням містобудівних умов та обмежень, будівельних, протипожежних та санітарних норм та правил, крім того, сам проект будівництва також розроблено з порушенням норм ДБН.
Окрім того, позивачі є власниками суміжних земельних ділянок. Згідно з висновком за результатами проведення судової комісійної будівельно-технічної експертизи розташування житлового будинку незавершеного будівництва на земельній ділянці не забезпечує дотримання протипожежних та побутових розривів до існуючих господарських будівель, розташованих на території суміжних домоволодінь чим порушує норми пунктів 3.25* та 3.25а* «Містобудування. Планування і забудова міських і сільських поселень».
Крім того, у висновку вказано, що існуюча щільність забудови земельних ділянок, суміжних з ділянкою на які здійснено будівництво не дає змоги виконати будівництво житлового будинку з геометричними характеристиками об`єкта, вказаними в робочому проект індивідуального житлового будинку,з дотриманням нормативно встановлених протипожежних та побутових розривів між об`єктом будівництва та господарськими будівлями на суміжних землях.
Також у висновку встановлено, що рівні природного освітлення в житлових приміщеннях житлового будинку на суміжній земельній ділянці занижені та не відповідають нормативним рівням згідно з ДБН. У висновку зафіксовано відхилення від проєктної документації в частині влаштування балконних плит по фасаду, що межує з домоволодінням одного з позивачів.
Право на звернення до суду з позовом про знесення або перебудову самочинно збудованого об`єкта нерухомості мають органи державної влади, органи місцевого самоврядування та інспекції державного архітектурно-будівельного контролю. У разі порушення прав інших осіб право на звернення до суду такі особи мають за умови, що вони доведуть наявність порушеного права.
Отже позивачами доведено, що спірна будівля побудована відповідачем із порушеннями чинного законодавства про будівництво, а також те, що їх права, як власників суміжних земельних ділянок порушені, тому позовні вимоги підлягають задоволенню.
5. Будь-яка дія стосовно переобладнання чи реконструкції допоміжних приміщень вимагає погодження всіх співвласниківі за умови, що такі зміни не призведуть до порушень прав власників інших квартир у багатоквартирному житловому будинку
Прийняття в експлуатацію об`єкту, який є пам’яткою культурної спадщини здійснюється на підставі акта готовності об`єкта до експлуатації шляхом видачі органами Держархбудконтролю сертифіката
Постановою Верховного Суду від 22.11.2023 залишені без змін судові рішення попередніх інстанцій про часткове задоволення позову фізичних осіб до Особи 8, ДАБІ про скасування реєстрації декларації про готовність об’єкта до експлуатації та свідоцтва про право власності на нерухоме майно (квартиру), видану Особі 8.
Позов мотивовано тим, що позивачі є співвласниками будинку, в якій знаходиться спірна квартира, власником якої є Особа 7 , яка набула вказане житло у власність по договору купівлі-продажу, укладеному з Особа 9, який у свою чергу був обдаровуваним цим житлом його матір`ю – Особа 8.
У 2004 році Особа 8 намагалась здійснити реконструкцію належного їй житла шляхом розширення площі її квартири за рахунок площі спільного горища, однак через ненадання згоди сусідів, дозвіл на виконання будівельних робіт було скасовано ДАБІ. Вважають також, що свідоцтво про право власності на нерухоме майно, видане Особа 8, фактично зареєстроване на неіснуючий об`єкт нерухомості.
В подальшому, у 2016 році, Особа 7 розпочала фактичну реконструкцію спірної квартири № 10 за рахунок площі спільного горища, в результаті чого позивачам завдано збитків пошкодженням належного їм майна-затоплення їх квартири із-за проведення будівельних робіт на горищі. Згодом, позивачам стало відомо також, що право власності на ніби-то реконструйовану квартиру №10 набуте Особою 8 у 2014 році як на об`єкт будівництва третьої категорії складності через подання до Держархбудінспекції декларації про готовність об`єкта до експлуатації. Однак, так як даний будинок являється пам`яткою архітектури місцевого значення, прийняття в експлуатацію повинно здійснюватись, на їх думку, на підставі акта готовності об`єкта до експлуатації шляхом видачі органами Держархбудконтролю сертифіката, відтак, вважають, що узаконення реконструкції відбулось шляхом незаконного заниження категорії складності без отримання передбачених законом документів.
Постановляючи рішення суди виходили з того, що будь-які переобладнання або перепланування допоміжних приміщень у жилих багатоквартирних будинках можуть проводитися тільки за згодою співвласників і за умови, що такі зміни не призведуть до порушень прав власників інших квартир у багатоквартирному житловому будинку. Дозволу позивачі, як співвласники приміщення спільного користування на проведення переобладнання і перепланування житлових приміщень не надавали.
Окрім цього, оскільки будинок є пам`яткою культурної спадщини, прийняття в експлуатацію такого об`єкту здійснюється на підставі акта готовності об`єкта до експлуатації шляхом видачі органами Держархбудконтролю сертифіката, а не декларації про готовність об`єкта до експлуатації. Відтак, суди дійшли до висновку, що позовну вимогу в частині скасування реєстрації декларації про готовність об`єкта до експлуатації слід задовольнити;
Щодо позовної вимоги про скасування свідоцтва про право власності на спірне нерухоме майно, видане Особа 8 слід зазначити, що, оскільки судом в даному рішенні встановлено підстави для скасування реєстрації декларації про готовність об`єкту до експлуатації, на підставі якої видано та зареєстровано оспорюване свідоцтво про право власності Особа 8 на вказане майно, таке свідоцтво слід визнати незаконним та скасувати.
Звертайтесь до професійних та досвідчених адвокатів АБ «Ткачук і партнери», які захистять порушені незаконнимпроведенням будівельних робіт права клієнта у судовому порядку.