Перейти до вмісту
Главная страница » АДВОКАТ З НЕРУХОМОСТІ

АДВОКАТ З НЕРУХОМОСТІ

png-transparent-telegram-messenger-llp-android-instant-messaging-android-angle-triangle-viber-thumbnail


До нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об’єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення. (ст. 181 ЦК України). До даних об’єктів належать квартири, нежитлові (офісні приміщення), будинки та інші капітальні будови.

Сьогодні, як і в усі часи, нерухоме майно дуже затребуване і представляє величезний інтерес серед усіх верств населення. А де високий інтерес, там і велика кількість спорів і конфліктів, так як завжди знайдуться ті, які не задоволені ситуацією, що склалася, і вважають що їх права порушені.

В юридичній практиці судові суперечки щодо майна – це одне з найпоширеніших явищ.Така практика напрацьована роками, але не варто думати, що захистити свої права в суді дуже легко. Щорічно юриспруденція стикається зі змінами в нормативній законодавчій базі і тому пасивна поведінка учасника спору може привести до втрати ним майнових прав.

Звернення до адвокатів АБ «Ткачук і партнери», які мають успішний досвід у вирішенні подібних суперечок, знання законодавчої бази і нюансів ведення справ в сфері нерухомості, дозволить прийти до найбільш сприятливого для вас вирішення спору.

Адвокати нашого Бюро можуть представляти Ваші інтереси за такою категорією справ щодо нерухомого майна:

  • Спори, пов’язані з позовами про визнання договору з нерухомим майном недійсним;
  • Спори, пов’язані з орендними відносинами з нерухомого майну;
  • Спори, пов’язані з будівництвом, капітальним ремонтом або реконструкцією нерухомості;
  • Спори пов’язані з поділом нерухомого майна;
  • Спори щодо виселення особи, яка незаконно займає нерухоме майно;
  • Спори щодо права спільної власності на нерухоме майно;
  • Переведення прав і обов’язків покупця, який згідно вимог закону або договору мав переважне право на купівлю нерухомого майна;
  • Розірвання договорів з придбання нерухомого майна в наслідок їх невиконання;
  • Визнання права власності на нерухоме майно;
  • Витребування майна з чужого незаконного володіння, в т . ч. від добросовісного набувача;
  • Спори щодо усунення перешкод у здійсненні права користування та розпорядження майном;
  • Спори щодо заборони здійснення дій, які порушують право власності;
  • Спори щодо визнання недійсним та скасування правового акта органу державної влади або місцевого самоврядування, який порушує право власності на нерухоме майно;
  • Спори щодо зняття арештів з нерухомого майна;
  • Спори щодо припинення іпотеки з нерухомого майна;
  • Спори щодо реалізації нерухомого майна на публічних торгах;
  • Спори щодо зобов’язання повернення особі безпідставно придбаного нерухомого майна.

Адвокати по нерухомості АБ «Ткачук і партнери» нададуть наступні правничі послуги:

  • Консультація щодо порушеного клієнтом питання;
  • Ведення переговорів від імені клієнта з вирішення спірних питань щодо   нерухомого майна;
  • Складання адвокатського запиту в інтересах клієнта;
  • Ознайомлення з матеріалами справи, якщо справа по спору щодо  нерухомого майна перебуває вже в суді;
  • Оцінка Вашої ситуації і оцінка перспектив можливих судових процесів;
  • Підготовка претензій щодо суперечок з нерухомого майна, готування відповіді на претензію;
  • Підготовка процесуальних документів по судових спорах щодо нерухомого майна – позовних заяв, заперечень на позови, відповіді на заперечення, клопотань;
  • Оскарження судових рішень шляхом підготовки апеляційних і (або)  касаційних скарг;
  • Представництво інтересів клієнта в суді першої інстанції, апеляції, Верховному Суді у спорах щодо нерухомого майна;
  • Захист інтересів клієнта на стадії виконавчого провадження.

Законодавство, яке застосовується при розгляді спорів з нерухомого майна:

  • Цивільний кодекс України;
  • Закон України «Про іпотеку»;
  • Закон України « Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та  їх обтяжень »;
  • Закон України« Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю»;
  • Закон України« Про архітектурну діяльність »;
  • Закон України «Про планування і забудову територій»;
  • Закон України «Про місцеві адміністрації»;
  • Закон України «Про місцеве самоврядування».

Це важливо знати ! Судове рішення не породжує права власності, а лише підтверджує наявне право власності, набуте раніше на законних підставах, у випадках, коли це право не визнається або заперечується (дані висновки викладені у постановах Верховного Суду у справах № 923/1283/16, № 904/8186/17).

Право власності на нерухоме майно, інші речові права, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.

Найчастіше суперечки щодо нерухомості виникають між членами однієї сім’ї, які проживають разом. Наприклад, суперечка про нерухомість може виникнути між колишнім подружжям, так як часом дуже непросто розділити між собою нерухомість, а відмовитися від права власності ніхто не бажає. 

Також це частий камінь спотикання і під час прийняття спадщини. Особливо гостро це питання стоїть в тих випадках, коли виходячи з заповіту або інших документів, спадщина переходить в руки інших людей, тим самим позбавляючи права власності на нерухомість певне коло спадкоємців.

Крім цього, трапляються також і ситуації, коли людині необхідний захист своєї нерухомості від рейдерства чи інших негативних факторів.

Особі, яка бажає захистити свої права на нерухоме майно, слід знати законодавчі нюанси та правову позицію судів у справах цієї категорії, в чому допоможе адвокат по нерухомості.

Звичайно основною суперечкою у справах відносно нерухомості – є спір про право власності на нерухоме майно, оскільки це питання фактично першочергово вирішується судом майже у всіх справах цієї категорії.

До регламентованих ЦК України способів захисту права власності належать:

  • визнання права власності (ст. 392);
  • витребування майна із чужого незаконного володіння, у тому числі від добросовісного набувача (статті 387, 388);
  • усунення перешкод у здійсненні права користування та розпорядження майном (ст. 391);
  • заборона вчинення дій, які порушують право власності, або вчинення певних дій для запобігання такому порушенню (ст. 386);
  • визнання незаконним правового акта, що порушує права власника (ст.393);
  • зобов’язання повернути безпідставно набуте майно (ст. ст.1212, 1213) та інші.

Водночас правовий режим майна суб’єктів господарювання встановлено статтею 133 Господарського кодексу України, в якій, зокрема, визначено, що основу цього режиму становлять право власності та інші речові права − право господарського відання, право оперативного управління. Господарська діяльність може здійснюватися також на основі інших речових прав (права володіння, права користування тощо), передбачених ЦК України. Майно суб’єктів господарювання може бути закріплено на іншому праві відповідно до умов договору з власником майна.

У Законі України “Про виконавче провадження”, наприклад, визначено ще один спосіб захисту права власності, який полягає в тому, що особа, яка вважає, що майно, на яке накладено арешт, належить їй, а не боржникові, може звернутися до суду з позовом про визнання права власності на це майно і про зняття з нього арешту (стаття 59).

Способи (підстави) набуття права власності

Статтею 328 ЦК України визначено презумпцію правомірності набуття права власності. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом. Таким чином, власник не зобов’язаний у кожному випадку доводити іншим особам правомірність набуття права власності на належне йому майно.

Традиційно підстави набуття права власності поділяють на первісні (набуття права власності вперше, незалежно від волі попередніх власників) і похідні (зміна власника). Практичне значення такого поділу полягає в тому, що розглядаючи спори про захист права власності, набутого у похідний спосіб, судам необхідно враховувати імовірність наявності прав на відповідне майно в інших осіб.

Відповідно до норм ЦК України до первісних підстав набуття права власності належать набуття права на новостворене майно, у тому числі об’єкт будівництва (стаття 331), переробка речі (стаття 332), привласнення загальнодоступних дарів природи (стаття 333), набувальна давність (стаття 344) та інші.

Найбільш поширеними похідними способами набуття права власності юридичними особами є набуття права власності на підставі правочинів (стаття 334) та у порядку правонаступництва (стаття 107).

У зв’язку із цим необхідно навести деякі правові позиції судів щодо права власності на нерухоме майно.

Під час розгляду та вирішення спорів про визнання права власності на об’єкти незавершеного будівництва суди мають враховувати, що нормами чинного законодавства не передбачено визнання у судовому порядку права власності на такі об’єкти, якщо їх не прийнято в експлуатацію. 

Наприклад, у постанові Верховного Суду у справі № 352/626/13-ц зазначено, що об’єкт будівництва (об’єкт незавершеного будівництва) − це нерухома річ особливого роду: її фізичне створення розпочато, однак не завершено. Щодо такої речі можливе встановлення будь-яких суб’єктивних майнових, а також зобов’язальних прав, у випадках і в порядку, визначених актами цивільного законодавства. Проте вирішуючи питання про виникнення, зміну та припинення суб’єктивних цивільних прав стосовно об’єкта незавершеного будівництва, потрібно враховувати особливості та обмеження, встановлені законодавчими актами. Отже, новостворене нерухоме майно набуває юридичного статусу житлового будинку після прийняття його до експлуатації і з моменту державної реєстрації права власності на нього. До цього моменту, не будучи житловим будинком із юридичного погляду, об’єкт незавершеного будівництва є сукупністю будівельних матеріалів, тобто речей як предметів матеріального світу, щодо яких можуть виникати цивільні права та обов’язки, тому такий об’єкт є майном, яке за передбачених законом умов може, наприклад, належати на праві спільної сумісної власності та із дотриманням будівельних норм і правил підлягати поділу.

Необхідно зауважити, що такої самої позиції стосовно моменту виникнення права власності на об’єкти незавершеного будівництва викладено Верховним Судом у справах № 909/935/15, № 922/1818/17. 

Окрім того, відповідно до статті 392 ЦК України власник майна може пред’явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності. 

Позивачем у такому позові може бути суб’єкт, який вважає себе власником певного майна, однак не може належним чином реалізувати свої правомочності у зв’язку із наявністю щодо цього права сумнівів з боку третіх осіб чи необхідністю одержати правовстановлюючі документи. 

Відповідачем за цим позовом може бути будь-яка особа, яка не визнає, заперечує або оспорює право позивача здійснювати правомочності володіння, користування і розпорядження спірним майном, або має власний інтерес щодо цього майна. 

Необхідно зауважити, що вимоги про визнання права власності, як правило, не заявляються самостійно, а супроводжуються вимогами про витребування майна із чужого незаконного володіння, про усунення перешкод, не пов’язаних із порушенням володіння, про зняття арешту з майна та іншими, а тому на практиці залишається актуальним питання конкуренції і поєднання такого способу захисту як визнання права власності з іншими способами захисту цього права.

Розглядаючи позови, заявлені на підставі статті 392 ЦК України, суди  ураховують, що у випадку коли відповідач незаконно володіє чужим майном, вважає себе власником спірного майна і не визнає права власності позивача на це майно (при цьому, сторони не перебувають між собою у зобов’язальних відносинах), у позивача виникає можливість одночасного заявлення позовних вимог про визнання права власності та витребування майна із чужого незаконного володіння.

Такий висновок, зокрема викладено у постанові ВС у справі № 904/4573/16, яким залишено в силі судові рішення про задоволення позову про визнання права власності на нерухоме майно та витребування його з чужого незаконного володіння. 

Суд касаційної інстанції зазначив, що майно, яке у цьому випадку вибуло із володіння власника на підставі судового рішення, ухваленого щодо цього майна, але у подальшому скасованого, вважається таким, що вибуло з володіння власника поза його волею. Отже, наведене спростовує доводи скаржника про взаємовиключність заявлених у справі позовних вимог про визнання права власності та витребування майна із незаконного володіння, оскільки згідно з першою позовною вимогою позивач просить визнати, що саме він є власником спірного майна і це право власності виникло до, а не внаслідок рішення суду у зазначеній справі; за змістом другої позовної вимоги, як власник майна, право власності якого підтверджено судом за першою позовною вимогою, просить витребувати це майно з чужого незаконного володіння.

Правом вимагати усунення перешкод у здійсненні права користування та розпоряджання майном наділений не лише власник, а й особа, яка має речове право на чуже майно, володіє ним на праві господарського відання, оперативного управління або з інших підстав з урахуванням положень статті 396 ЦК України.

Вимоги про захист прав титульного володільця шляхом усунення перешкод у користуванні майном були предметом судового розгляду у справах № 926/2228/17 та № 926/2230/17.

За результатами касаційного перегляду ВС підтримав позицію господарських судів попередніх інстанцій, у зв’язку з чим залишив без змін прийняті ними рішення про задоволення негаторного позову титульного володільця.

Саме доведеність обставин, що беззаперечно свідчать про реальну ймовірність порушення права власності позивача внаслідок протиправних дій відповідачів, свідчить про наявність підстав для превентивного захисту цього права із застосуванням положень частини другої статті 386 ЦК України.

Так, спір щодо запобігання порушенню права власності став предметом судового розгляду у справі № 910/5630/17.

У цій справі позивач просив суд зобов’язати відповідачів припинити дії, які порушують його право власності, а саме заборонити відповідачам зносити об’єкт нерухомості – будинок охорони.

Позовні вимоги у наведеному випадку обґрунтовано тим, що позивач є власником комплексу нежитлових будівель, до складу якого належить і спірний будинок охорони. За фактом виявлення порушення правил розміщення тимчасових споруд (малої архітектурної форми, якою відповідачі вважають зазначений будинок охорони)  Комунальним підприємством “Київблагоустрій” було видано відповідні приписи. У подальшому представники відповідачів неодноразово вчиняли спроби знищити цю будівлю шляхом її зносу.

Суд апеляційної інстанції задовольнив позов та зазначивши, що об’єкт, який відповідачі ідентифікують як самовільно встановлену тимчасову споруду – малу архітектурну форму, насправді є належним позивачеві на праві власності нерухомим майном – будинком охорони, право на який набуто у складі комплексу нежитлових будівель на підставі договору купівлі-продажу та зареєстровано у встановленому порядку. Крім того, спірний об’єкт відображено на схематичному плані інвентаризаційної справи будівель за відповідною адресою. Водночас за висновками суду апеляційної інстанції факти видання приписів, прийняття рішення про демонтаж спірного об’єкта, а також зафіксована спроба демонтажу цього об’єкта працівниками відповідачів беззаперечно свідчать про реальну ймовірність порушення права власності позивача внаслідок протиправних дій відповідачів, тому таке право підлягає превентивному захисту. 

Здійснюючи касаційний перегляд і залишаючи в силі постанову апеляційної інстанції, ВС зауважив, що за змістом частини другої статті 386 ЦК України позов про превентивний захист права власності може бути пред’явлено власником, який має підстави передбачати можливість порушення свого права власності іншою особою. Встановлені у цій справі обставини свідчать про те, що відповідачі без жодних правових і документальних підстав ідентифікують спірний об’єкт як самовільно встановлене рухоме майно та намагаються вчинити протиправні дії, спрямовані на знищення належного позивачеві об’єкта нерухомості. За висновками ВС наведене підтверджує обґрунтованість позиції апеляційного господарського суду щодо необхідності захисту права власності позивача шляхом заборони відповідачам вчиняти дії зі знесення спірного нерухомого майна.

Здійснюючи розгляд спорів із приводу реєстрації речових прав, суди ураховують, що державна реєстрація не є способом набуття права власності, а лише становить засіб підтвердження фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно. Водночас обставини здійснення державної реєстрації відповідного речового права підлягають дослідженню під час вирішення спору щодо права власності на нерухоме майно.

Наприклад, у справі № 921/403/17 позивач звернувся до суду із позовом про скасування прийнятого приватним нотаріусом рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, а саме про реєстрацію права власності на незавершене будівництво та зобов’язання усунути перешкоди у користуванні земельною ділянкою шляхом звільнення цієї ділянки від залишків будівельних матеріалів, які на ній розміщені.

Після скасування Верховним Судом рішень попередніх інстанцій, рішенням місцевого господарського суду, залишеним без змін постановою апеляційної інстанції позов задоволено. Скасовано рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зобов’язано одного із відповідачів усунути перешкоди у користуванні земельною ділянкою. 

При цьому суди урахували висновки Верховного Суду, що під час розгляду таких справ суди повинні дали належну правову оцінку тій обставині, що державний реєстратор приймає рішення про державну реєстрацію прав за результатами розгляду заяви про державну реєстрацію та на підставі документів, необхідних для вчинення відповідних дій, а тому необхідно встановлювати відсутність яких саме документів, визначених нормами чинного законодавства, не давала підстав державному реєстратору вчиняти необхідні реєстраційні дії. Тобто суди повинні досліджувати та  зазначати, яким актам цивільного законодавства суперечить прийняте рішення про державну реєстрацію прав, що є підставою для визнання його незаконним і скасування. 

Так само, як і державна реєстрація, не породжує виникнення права власності і видача свідоцтва про право власності. Відповідне свідоцтво лише фіксує факт наявності відповідного права, але не є правочином, на підставі якого це право виникає, змінюється чи припиняється (даний висновок ВС зазначив у справі  № 925/797/17).

Юридичний захист нерухомості від рейдерських захоплень.

У таких справах позови до суду можуть подаватись у превентивному порядку, – з метою накладення на нерухоме майно так званих «захисних» обмежень та обтяжень. А також для побудови комплексної ефективної структури юридичного захисту права власності.

  На етапі активного юридичних захисту від незаконних захоплень підприємств та їх активів адвокати нашого Бюро представляють интереси клиєнтів у  наступних судових спорах:

  • про скасування неправомірних реєстраційних дій на об’єкти нерухомості;
  • оскарження реєстрації/скасування реєстрації права власності на нерухомість;
  • оскарження реєстрації/скасування реєстрації відповідних обмежень та обтяжень нерухомого майна;
  • про розірвання договорів купівлі-продажу нерухомості, укладених з невідомими третіми особами (без відома дійсного власника майна) та ін.

Адвокати по нерухомості АБ «Ткачук і партнери» у разі порушення Ваших прав на нерухоме майно, проконсультують щодо можливих шляхів вирішення виниклої спірної ситуації та захистять права клієнта у судовому порядку.