АДВОКАТ ПО СПОРАМ З ОБ’ЄДНАННЯМ СПІВЛАСНИКІВ БАГАТОКВАРТИРНОГО БУДИНКУ (ОСББ)

Організація функціонування ОСББ без конфліктів і суперечок є запорукою якості життєвих побутових умов мешканців багатоквартирного будинку.

У сучасних умовах динамічного світу, що створює безліч непростих викликів, самоорганізація людей та їх об’єднань є однією із застав нормального та стабільного життя та побуту. У розрізі правових засад для такої самоорганізації державою створено багато механізмів, однак одним із найпопулярніших на даний час є об’єднання співвласників житлового року (ОСББ).

Що являє собою Об’єднання співвласників багатоквартирного будинку (ОСББ) — це юридична особа, створена власниками квартир та/або нежитлових приміщень багатоквартирного будинку для сприяння використанню, утриманню та керуванню їх спільним майном.

Правові та організаційні засади створення, функціонування, реорганізації та ліквідації об’єднань власників житлових та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку, захист їх прав та виконання обов’язків при спільному утриманні цього будинку регулюються Законами України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» від 29.11.2012. власності у багатоквартирному будинку» від 14.05.2015 № 417-VІІІ.

Які виникають конфліктні ситуації

Фактично суперечки, де стороною виступає ОСББ, можна розділити на:

1. Внутрішні суперечки. Домоуправлінські компанії та мешканці багатоквартирного будинку нерідко мають справу з питаннями комунікації та взаємодії. У мешканців багатоквартирного будинку виникає безліч питань щодо діяльності ОСББ, а також у правління останнього виникають непорозуміння з мешканцями з питань виконання ними обов’язків, пов’язаних із забезпеченням належного функціонування Об’єднання.
2. Спори між ОСББ та службами (компаніями), що надають комунальні послуги, з місцевими органами самоврядування з питань надання якісних комунальних послуг, приналежності (права їх управління) нежитлових приміщень, що знаходяться на території будинку або входять до його складу та інших майнових питань, де ОСББ, як правило, стає на захист мешканців.

Адвокат зі спорів з ОСББ допоможе вирішити конфліктні ситуації, надавши такі юридичні послуги:

• вивчення наданих матеріалів та підготовка юридично обґрунтованої довідки про можливі шляхи вирішення поставленого питання клієнта з найменшими для нього негативними наслідками, з урахуванням чинного законодавства (його змін) та судової практики;
• вирішення конфліктної ситуації у досудовому порядку шляхом переговорів чи через оскарження дій посадових осіб у встановленому законодавством порядку; пропозиція іншої стратегії та можливостей вирішення спірної ситуації (ініціювання проведення загальних зборів та ін.);
• за наявності підстав збирання необхідних документів та підготовка позовної заяви до суду на захист інтересів клієнта;
• представництво інтересів клієнта в суді, як при підтримці його позовної заяви, так і при розгляді судом позову до клієнта; складання необхідних процесуальних документів (клопотання, пояснення, відгуки та ін.);
• у разі потреби підготовка апеляційної та (або) касаційної скарги;
• представництво інтересів клієнта у суді апеляційної інстанції та у Верховному Суді;
• представництво інтересів клієнта на стадії виконавчого провадження.

Таким чином, існує безліч спірних питань, що виникають між ОСББ та мешканцями багатоквартирного будинку, компаніями з надання комунальних послуг, органами місцевого самоврядування тощо. серед яких можна виділити найбільш типові, а також визначиться з шляхами їх вирішення за допомогою кваліфікованого спеціаліста-юриста.

До першої категорії суперечок (внутрішні) можна віднести:

1. Законність створення та ліквідації ОСББ.

Об’єднання може бути створене лише власниками квартир та житлових приміщень у багатоквартирному будинку (будинках), а у новозбудованих будинках створити ОСББ можливо за державної реєстрації права власності на більше половини квартир та нежитлових приміщень у ньому.

Для створення Об’єднання ініціативною групою, яка складається не менше як із 3 власників квартир чи нежитлових приміщень, скликаються установчі збори.

Повідомлення про проведення установчих зборів надсилається у письмовій формі рекомендованим листом або вручається кожному власнику під розписку не менше ніж за 14 днів до дати його проведення.

Кожен співвласник (його представник) під час голосування має кількість голосів, пропорційну до частки загальної площі квартири чи нежитлового приміщення співвласника у загальній площі всіх квартир та нежитлових приміщень, розміщених у багатоквартирному будинку. Якщо одна особа є власником квартир (квартири) та/або нежитлових приміщень, загальна площа яких становить більше 50 відсотків загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку, кожен співвласник на установчих зборах має один голос незалежно від кількості та площі квартир або нежитлових приміщень, що перебувають у його власності.

Рішення вважається ухваленим, якщо за нього проголосувало більше половини загальної кількості всіх співвласників.

Якщо в результаті проведення установчих зборів для ухвалення рішення не набрано кількості голосів «за» чи «проти», протягом 15 днів проводиться письмове опитування співвласників, які не голосували на установчих зборах.

Якщо після опитування необхідну кількість голосів «за» не набрано рішення вважається неприйнятим.

У разі позитивного рішення установчі збори приймають рішення про створення Об’єднання та затверджують його статут, після чого ОСББ реєструють як неприбуткову організацію відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань» та з дати реєстрації Об’єднання вважається створеним. У разі створення Об’єднання власниками квартир та/або нежитлових приміщень у двох та більше багатоквартирних будинках голосування співвласників про створення такого об’єднання проводиться окремо в кожному будинку.

У разі порушення порядку скликання установчих зборів, його проведення, проведення опитування рішення зборів можна оскаржити в судовому порядку.

Проте, Велика Палата Верховного Суду виклала свою позицію щодо можливості та наслідків визнання рішення установчих зборів та установчих документів недійсними. Зокрема, ВС у постанові від 29.06.2021 у справі № 916/964/19 вказав, що позовна вимога про скасування державної реєстрації юридичної особи (ОСББ), яка створена в певному порядку для захисту інтересів співвласників будинку, що здійснює свою діяльність тривалий час, за період свого існування придбає відповідність законних інтересів співвласника ОСББ, який звертається з таким позовом. Швидше за все, такий позов свідчить про втручання суду в діяльність ОСББ та порушення інтересів інших співвласників, що є неприпустимим. Звернення особи з позовною вимогою про відміну державної реєстрації ОСББ (реєстраційного запису) є підставою для припинення провадження у справі за такими вимогами за відсутності юридичної суперечки.

Таким чином, визнання недійсними рішення установчих зборів та установчих документів ОСББ є підставою для припинення юридичної особи (ліквідації), а не скасування її державної реєстрації.

Загалом згідно зі ст. 28 Закону України № 2866-ІІІ Об’єднання ліквідується у разі: придбання однією особою всіх приміщень у багатоквартирному будинку; ухвалення співвласниками рішення про ліквідацію Об’єднання; за рішенням суду. При цьому ці рішення загальних зборів можна оскаржити в судовому порядку.

Слід звернути увагу, що на установчих зборах вирішуються не лише питання створення ОСББ та затвердження установчих документів.

Велика Палата Верховного Суду 01.02.2022 у справі № 910/5179/20 вказала, що компетенція установчих зборів не обмежується повноваженнями, визначеними ч.13 ст. 6 Закону України № 2866-ІІІ, а установчі збори мають право також приймати рішення, передбачені ст. 10 цього Закону, тобто ті, що віднесені до загальних зборів.

Тобто, волевиявлення зборів співвласників багатоквартирного будинку не може спростовуватися з посиланням на «виключність компетенції установчих зборів співвласників» тільки щодо прийняття рішень про створення ОСББ і затвердження його статуту, оскільки установчі збори є різновидом загальних зборів співвласників з питань багатоквартирним будинком. Тобто, не може бути підставою для визнання недійсними установчих зборів лише те, що на них вирішувалися питання, які мають вирішуватись на загальних зборах.

2. Законність обрання (переобрання) членів та голови правління ОСББ, припинення договорів з управителем.

Правління-це виконавчий орган ОСББ, підзвітний загальним зборам.

Члени правління Об’єднання обираються на загальних зборах співвласників будинку, але вони не обов’язково мають бути з числа співвласників, а його функції та повноваження визначаються ст. 10 Закону України № 2866-ІІІ та Статутом.

Водночас Законом України № 2866-ІІІ не передбачено порядку обрання голови правління ОСББ, а такий порядок має визначатись статутом ОСББ. Типовим статутом ОСББ, затвердженим наказом державного комітету України з питань житлово-комунального господарства № 141 від 27.08.2003, визначено, що голова правління обирається з числа членів правління на їхньому засіданні.

Для переобрання голови правління ОСББ необхідно ініціювати засідання правління та порушити це питання. Якщо члени правління не хочуть збиратися на своє засідання-доцільно створити ініціативну групу та провести загальні збори з переобрання голови правління і навіть усіх членів правління.

Відповідно такі рішення загальних зборів можна оскаржити у судовому порядку.

Підставою для зміни голови правління, як правило, є неналежне здійснення своїх повноважень, зокрема нецільове використання (розтрата) грошей, які мешканці будинку сплачують як внески на утримання будинку. Для цього необхідно витребувати фінансову звітність, яку передати на перевірку фахівцю. Якщо буде встановлено, що гроші (їх частина) витрачено не на ремонт будинку, оплату роботи двірників, прибиральниць та інше, тобто підстави не лише для переобрання голови правління, а й для звернення з відповідною заявою до поліції.

Крім цього, Верховний Суд у ухвалі від 25.11.2021 у справі № 904/3550/21 зазначив, що згідно з ч. ч. 1,5 ст. 22 Закону України № 2866-ІІІ право співвласників будинку на припинення договору з управителем, у тому числі у разі прийняття рішення про зміну форми управління багатоквартирним будинком, не залежить від будь-яких інших умов крім наявності відповідного рішення співвласників будинку та направлення відповідного повідомлення чинному управителю.

Значно полегшить контроль фінансово-господарської діяльності, яку веде правління ОСББ створення такого органу як ревізійна комісія, яка перевірятиме всі документи, що підтверджують будь-які грошові надходження або витрати: бухгалтерські документи, кошториси, звіти, господарські договори, касові книги, відомості про нарахування та надходження.

Крім зазначеного причиною доцільності створення такого органу є те, що згідно із Законом України окремі співвласники не мають повноважень на доступ до всіх документів ОСББ (зазначено лише протокол та технічну документацію). Тобто право члена ОСББ вимагати від голови правління будь-яких бухгалтерських документів є досить спірним. Зовсім інша ситуація-якщо такі повноваження на нього поклали загальні збори. Отже, щоб уникнути непорозумінь, радимо вирішити ще на момент створення, хто контролюватиме всю фінансово-господарську діяльність.

Ревізійна комісія обирається із членів об’єднання на загальних зборах. На ньому слід одразу затвердити її склад та порядок діяльності. Бажано зробити для цього документ-«Порядок діяльності ревізійної комісії ОСББ.

Членами комісії не можуть бути члени правління та особи, які взагалі не є членами об’єднання.

Висуваються кандидатури шляхом подання письмової пропозиції. Зробити це може будь-який член ОСББ, але не пізніше ніж за 14 днів до призначеної дати проведення загальних зборів, де розглядатиметься питання обрання членів комісії. Голова комісії обирається, як і у разі правління, членами ревізійної комісії з їх числа.

Комісія підзвітна лише загальним зборам, а вони, у свою чергу, можуть прийняти рішення і про дострокове припинення повноважень окремих членів комісії або загалом.

Альтернативою ревізійної комісії є залучення аудитора. Цей варіант також буде доречним у випадку. якщо співвласники сумніваються у компетенції правління та самої комісії. Тоді на загальних зборах може бути ухвалено рішення уповноваження одного із співвласників на проведення перевірки або на укладання договору з аудитором. Аудитор має право перевіряти ті самі документи та видає аудиторський висновок, який містить думку про достовірність фінансової звітності об’єднання.

3. Законність рішення загальних зборів.

Вищим органом управління Об’єднання є загальні збори, які скликаються не рідше 1 разу на рік, перелік питань, вирішення яких віднесено до виключної компетенції загальних зборів, передбачено ст. 10 зазначеного Закону України, зокрема: затвердження статуту об’єднання, внесення змін до нього; обрання членів правління об’єднання; питання щодо використання спільного майна; затвердження кошторису, балансу об’єднання та річного звіту; попереднє (до їх укладання) погодження умов договорів, укладених на суму, що перевищує зазначену у статуті об’єднання, договорів, предметом яких є цінні папери, майнові права чи спільне майно співвласників або їхня частина; визначення порядку сплати, перелік та розмір внесків та платежів співвласників; прийняття рішення про реконструкцію та ремонт багатоквартирного будинку або про спорудження господарських будівель; визначення розміру матеріального чи іншого заохочення голови та членів правління; визначення обмежень користування спільним майном; обрання та відкликання управителя, затвердження та зміна умов договору з управителем, прийняття рішення про передачу функцій щодо управління спільним майном багатоквартирного будинку повністю або частково асоціації; прийняття рішень про створення інших юридичних осіб чи участі у товариствах.

За рішенням загальних зборів можуть бути обрані представники від Об’єднання, яким надаються відповідні повноваження щодо оперативного вирішення спільних питань шляхом скликання зборів представників. Статутом визначаються порядок скликання та голосування, перелік питань, які можуть вирішуватись зборами представників.

Збори представників не можуть вирішувати питання, що стосуються майнових прав співвласників, погіршують умови використання майна чи умови проживання. У разі прийняття таких рішень можливе звернення до суду з позовом щодо визнання таких рішень (дій) протиправними.

Порядок скликання загальних зборів, необхідна кількість голосів, опитування осіб, які не голосували за аналогічний порядок, встановлений для проведення установчих зборів. Проте статутом об’єднання може бути встановлений інший порядок визначення кількості голосів, що належать кожному співвласнику на загальних зборах.

Рішення про визначення переліку та розмірів внесків та платежів співвласників. Порядок управління та користування спільним майном, передача у користування фізичним та юридичним особам спільного майна, а також про реконструкцію та капітальний ремонт багатоквартирного будинку або спорудження господарських будівель вважається прийнятим, якщо за нього проголосувало не менше як дві третини загальної кількості всіх співвласників, а у разі якщо статутом не передбачено. З інших питань рішення вважається ухваленим, якщо за нього проголосувало більше половини загальної кількості співвласників.

Рішення загальних зборів може бути оскаржено у судовому порядку. Переважна кількість, за якими оскаржуються рішення загальних зборів, є порушення порядку повідомлення співвласників будинку про їх проведення, зокрема неналежного повідомлення будь-якої з цих осіб, що позбавляє їх можливості брати участь у голосуванні.

Наприклад, якщо суд встановив, що за скликання загальних зборів було порушено спосіб, встановлений у ст. ст. 6,10 Закону № 2866-ІІІ повідомлення особи про проведення загальних зборів, то визнає рішення ухвалене за результатами його проведення недійсним. Саме з підстав не інформування співвласників будинку у спосіб передбачених зазначеними нормами права (особисте вручення під розпис або рекомендованим листом) визнано недійсним рішення загальних зборів у справах № 908/2037/20, № 924/1339/20. При цьому суди у цих справах вказали, що вивішене оголошення про проведення загальних зборів при вході до будинку не є належним в розумінні цього Закону.

Ще однією з підстав визнання загальних зборів є недійсним неналежне оформлення довіреності, зокрема на участь у загальних зборах.

Так, рішенням суду від 06.07.2021 у справі № 924/1339/20 визнано недійсним рішення загальних зборів через недотримання Об’єднанням порядку про надання повноважень на представництво інтересів співвласників під час отримання повідомлення та голосування на зборах. Зокрема, мали місце факти підпису за отримання повідомлення про проведення загальних зборів співвласниками квартир як за себе, так і за іншого власника без належного надання повноважень (довіреності) на такі дії та ці порушення були допущені також під час голосування на загальних зборах.

Звертаю увагу, що Велика Палата ЗС 01.02.2022 у справі № 910/5179/20 висловила свою позицію щодо форми довіреності на участь у загальних зборах (або представництві щодо здійснення інших дій). Так, у постанові ВС зазначено, що оскільки рішення зборів співвласників оформляється протоколом, який здійснюється у письмовій формі, то довіреність на участь у таких зборах має відбуватися також у письмовій формі. При цьому обов’язкового нотаріального посвідчення такої довіреності законом не передбачено. Водночас особливості представництва осіб у зборах можуть бути передбачені статутом ОСББ.

Крім зазначених є й інші підстави для звернення до суду з позовом про визнання недійсним рішення загальних зборів, але у будь-якому разі такий позов має бути направлений на реальний захист прав та охоронюваних законом інтересів позивача, які були порушені (висновки ЗС у справах № 925/753/20, № 916/3460/19).

4. Законність угод, скоєних від імені співвласників будинку.

Існують угоди управління спільним майном будинку, які може укладати голова правління ОСББ самостійно, а є такі, укладання яких дозволяється лише за погодженням із загальними зборами, наприклад, передача повноважень (частини повноважень) з управління будинком управителю. Однак, незаконними можуть бути не лише угоди, які не узгоджені на загальних зборах, а й ті, узгодження яких не потрібне, але вони укладені на шкоду інтересам співвласників будинку.

Такі угоди на вимогу співвласників будинку можуть бути розірвані у добровільному порядку за згодою сторін, або у судовому порядку, або визнані судом недійсними.

Наприклад, Велика Палата ЗС 02.02.2021 у справі № 906/1308/19 залишила в силі судові рішення про визнання недійсним договору, укладеного між ОСББ та ФОП щодо надання останнім послуг з управління багатоквартирним будинком. Суди дійшли висновку про те, що оскаржений договір не відповідає вимогам статей 10, 12-14 Закону України № 2866-III та статей 9-11 Закону України від 14.05.2015 № 417-VIII, і вказали на наявність підстав для визнання такого договору недійсним, оскільки повноважень з управління будинком, без рішення загальних зборів порушує право позивача як співвласника щодо визначення управителя.

5. Неякісне надання управителями ОСББ послуг.

У ході домоуправління управителі можуть надавати не завжди якісні послуги, що породжує некомфортні побутові умови для мешканців, а також заподіяння останнім матеріальних збитків. Наприклад, у зв’язку з незабезпеченням належного стану даху будинку (не проведення необхідного ремонту) може статися залите квартири мешканців. Або незабезпечення прибирання загальнодоступних приміщень будинку (сходової клітки) або прибудинкової території може призвести до засмічення, неприємного запаху, розведення грибка або взагалі появи гризунів, комах та тарганів.

У такій ситуації можливе вирішення питань шляхом переговорів про усунення (припинення) порушень або звернення до суду з позовом про відшкодування збитків.

6.Протиправні дії голови (правління) ОСББ.

Правління (голова) ОСББ який завжди здійснюють свої обов’язки у межах неданої компетенції. Наприклад, неправомірно припиняють мешканцям газо-,водо-, тепло-, електропостачання за несплату комунальних платежів. Або неправомірно обмежують мешканців у користуванні загальними місцями, приміщеннями будинку.

Такі неправомірні дії правління ОСББ оскаржуються у судовому порядку.

Так, Верховний Суд у постанові від 12.12.2018 у справі № 766/22228/17 дійшов висновку, що ОСББ не має права відключати електро-, водо- та теплопостачання навіть за наявності заборгованості за надання таких послуг. Припиняти постачання комунальних послуг мають право лише компанії, які надають такі послуги за наявності визначених законодавством підстав та в установленому порядку.

Крім цього, Верховний Суд розглянувши 31.08.2020 справу № 522/11197/17 за позовом власника квартири в багатоквартирному будинку вказавши про протиправність дій відповідача (правління ОСББ) щодо блокування електронного ключа позивача, який забезпечує, зокрема, вільний прохід на території у зв’язку із заборгованістю останнього за житлово-комунальними платежами.

7. Законність дій співвласників будинку.

За змістом спільного майна є обов’язки не лише ОСББ, а й співвласники будинку, передбачені зазначеними Законами України та установчими документами ОСББ, рішеннями загальних зборів. Неналежне чи неправомірне виконання співвласниками обов’язків можуть порушувати права як ОСББ (наприклад, несплата внесків утримання будинку), і інших співвласників.

У разі відмови співвласника сплатити внески на утримання будинку це питання може бути вирішене у судовому порядку.

Проте, суди підходять до вирішення питання щодо стягнення за прострочення сплати платежів на утримання будинку штрафних санкцій передбачених ст. 625 ЦК України з урахуванням дотримання обов’язків у цих правовідносинах з боку ОСББ.

Так, Верховний Суд у справі № 944/6559/21 прийняв 29.12.2022 постанову про відмову в задоволенні позову ОСББ щодо стягнення з відповідачки за прострочення сплати внесків на утримання будинку інфляційних втрат та 3% річних. У мотивувальній частині суд зазначив, що позивач (ОСББ) не дав суду доказів того, що з часу створення ОСББ і до листопада 2021 року (часу виникнення судової спору) ОСББ повідомляло відповідачку (яка не брала участі в загальних зборах співвласників багатоквартирного будинку) спірних внесків (напрямок та/або вручення відповідних квитанцій за відповідні місяці), не надавало відповідачу повідомлень про наявність у неї заборгованості зі сплати внесків та вимог сплатити заборгованість та ін.

Одночасно рішення ОСББ, зокрема щодо внесків та платежів, необов’язкове для орендарів приміщень, а є обов’язковим лише для власників квартир (постанова ВС від 02.09.2020 у справі № 906/884/19).

Зазначений перелік можливих конфліктних ситуацій не є вичерпним і їхнє врегулювання можливе за допомогою спеціаліста-юриста, як у досудовому порядку (проведення переговорів, ініціювання винесення питання на загальні збори тощо) так і в судовому порядку.

8.Спори ОСББ з колишніми балансоутримувачами (управителями) багатоквартирного будинку.

Насправді трапляються порушення ст. 6 Закону України № 2866-ІІІ, згідно з якою колишній балансоутримувач багатоквартирного будинку або особа, яка здійснює його управління до створення Об’єднання, у 3-місячний строк з дня державної реєстрації Об’єднання забезпечує передачу йому примірника технічної та іншої передбаченої законодавством документації додому, а також документа, на підставі якого його прийнято. У разі відсутності цієї документації колишній балансоутримувач або управитель протягом півроку з дня державної реєстрації ОСББ відновлює її власним коштом.

Дані спірні питання вирішуються в судовому порядку шляхом подання позову про зобов’язання колишнього балансоутримувача або управителя передати документацію ОСББ або поновити її власним коштом.

 Спори ОСББ з комунальними службами та компаніями щодо укладання (розірвання) договорів на постачання та розподіл газо-, електроенергії, тепло-, водопостачання; надання житлово-комунальних послуг належної якості; заборгованості за надання житлово-комунальних послуг та ін.

Зазначені питання вирішуються в судовому порядку шляхом пред’явлення ОСББ позовів з вимогами, залежно від ситуації, від зобов’язання компаній припинити порушення або вчинити певні дії до розірвання договорів про надання комунальних послуг або визнання договору укладеним. У той же час і компанії звертаються до ОСББ з позовами про, наприклад, визнання укладеними угод, які не відповідають чинному законодавству.

Наприклад, вибір тієї чи іншої моделі договірних відносин чи самозабезпечень є винятковою компетенцією та вільним вибором загальних зборів ОСББ. Проте, виконавці комунальних послуг не завжди погоджуються з таким вільним вибором і іноді вимагають, щоб договори з ними укладалися за вказаною самими виконавцями моделлю або в певній редакції (а не згідно з типовими договорами). Іноді йдеться не про договори, а про інші письмові угоди (як «акти розмежування»), які безпосередньо впливають на обсяг прав та обов’язків виконавців споживачів комунальних послуг.

Так, судом 14.12.2020 у справі № 916/2202/20 відмовлено АТ «Одесагаз» у задоволенні позову до ОСББ про визнання ув’язненим акта розмежування балансової належності та експлуатаційної відповідальності сторін щодо внутрішньобудинкових систем газопостачання.

Суд зазначив, що ОСББ як юридична особа не є власником внутрішньобудинкових систем газопостачання (їх співвласниками є власники квартир та нежитлових приміщень у будинку), а також, що вибір моделі організації договірних відносин належить до компетенції самих співвласників (загальних зборів ОСББ), а не виконавця. Суд також підкреслив відсутність прийнятих загальним зборами ОСББ рішень щодо правовідносин щодо споживання, постачання природного газу до будинку.

Зрештою, суд звернув увагу на те, що позивачем не укладалися не з ОСББ ані з власниками житлових та нежитлових приміщень договору розподілу природного газу, додатками до яких є акти розмежування балансової належності та експлуатаційної відповідальності споживачів.

Аналогічні висновки викладено у рішенні від 14.01.2021 у справі № 916/2391/20, яким відмовлено в задоволенні позову АТ «Одесагаз» до ОСББ про встановлення точки розмежування балансової приналежності та експлуатаційної відповідальності сторін газової мережі між оператором ДРЗ та будинків (шляхом підписання запропонованого позивачем акта розмежування належності та експлуатаційної відповідальності сторін щодо внутрішньобудинкових систем газопостачання).

Суперечки з органами місцевого самоврядування щодо нежитлових приміщень.

Часто на практиці виникають суперечки щодо приміщень, що знаходяться у багатоквартирному будинку або на прибудинковій території про їхню приналежність. Так, нежитлові приміщення — це приміщення, які призначені для торгових, побутових та інших потреб непромислового характеру, належать до житлового комплексу, але не належать до житлового фонду та є самостійними об’єктами цивільно-правових відносин (ч. 3 ст. 4 ЖК України). Приміщення, які з самого початку будувалися як такі, використання яких мало інше призначення (магазини, перукарні, офіси, поштові відділення тощо) залишаються тими, що не підпадають під правовий режим допоміжних приміщень. У той же час допоміжні приміщення будинку (підвали, горища, ластичні клітини, комори та ін.) складають єдине ціле з квартирами та житловим будинком, призначені для забезпечення його експлуатації та побутового обслуговування мешканців будинку та входять до житлового фонду.

Ця категорія спорів складна насамперед через те, що органи місцевого самоврядування застосовують будь-які засоби для отримання таких приміщень у комунальну власність для подальшої передачі в оренду, продажу та отримання відповідного прибутку. Зокрема, користуючись тим, що зазначені приміщення не потребують окремої реєстрації, місцеві ради ухвалюють рішення про видачу на них свідоцтва про право комунальної власності. Або аргументують своє розпорядження цими приміщеннями тим, що вони не передавалися на баланс ОСББ. Однак, як свідчить судова практика в більшості судів, визначивши статус приміщення як допоміжного та незалежно від будь-яких інших обставин, приймають рішення на користь ОСББ

Так, Верховний Суд 08.04.2020 у справі № 915/1096/18 залишив у силі судові рішення першої інстанції, яким задоволені позовні вимоги ОСББ до місцевої ради про визнання частково недійсними свідоцтв про право власності на нерухоме майно у частині «нежилих» із допоміжних. При цьому суд зазначив, що тільки приміщення, яке з самого початку будувалося як таке, використання якого мало інше призначення, залишаються тими, що не підпадають під правовий режим допоміжних приміщень, водночас навіть переобладнані допоміжні приміщення не змінюють свій статус.

Також сторону співвласників МКД зайняв 22.01.2020 Верховний Суд у справі № 461/4181/18, погодившись з рішеннями попередніх інстанцій про визнання незаконними та скасування рішень міськради про реєстрацію права комунальної власності на нежитлові приміщення (як встановлено судами-допоміжні).

Суперечки з органами місцевого самоврядування щодо земельних ділянок.

Зокрема, тут можливе виникнення суперечок про прибудинкові території. Відповідно до ст. 42 ЗК України, земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також будівлі, споруди та прибудинкова територія, що перебувають у спільній власності власників квартир та нежитлових приміщень у будинку, передаються безкоштовно у власність або постійне користування співвласникам багатоквартирного будинку. Порядок використання земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також будівлі, споруди та прибудинкові території, що належать до них, визначається співвласниками. У той же час є нерідкі випадки порушення прав співвласників багатоквартирного будинку на прибудинкову територію з боку відповідних рад, наприклад, передача придомової території в оренду третім особам, які можуть створювати перешкоди у її використанні, здійснення перешкод у вільному доступі до будинку та ін.

Отже, дані спірні питання у переважній більшості вирішуються в судовому порядку і юрист допоможе захистити права клієнта шляхом пред’явлення позову, а також представлятиме інтереси ОСББ у судових спорах за позовами зазначених органів до Об’єднання.

Звертаю увагу, що 24.03.2023 набрав чинності Закон України «Про внесення змін до розділу VI «Прикінцеві та Перехідні положення» Закону України «Про житлово-комунальні послуги» від 24.02.2023 № 2951-ІХ, якими передбачається проведення конкурсу з призначення управителя співвласниками не прийнято рішення про форму управління будинком там, де такі конкурси не були проведені.

Зазначеним Законом внесено зміни до Закону «Про житлово-комунальні послуги» та визначено, що у разі якщо конкурс із призначення управителя багатоквартирного будинку не було проведено до 1 травня 2021 року, виконавчий орган відповідної місцевої ради (або інший орган-суб’єкт владних повноважень, якому делеговані функції змісту та ефективної експлуатації, необхідного рівня та якості послуг) зобов’язаний не пізніше шести місяців з дня припинення або скасування військового стану оголосити та провести конкурс за призначенням управителя багатоквартирного будинку в будинках, в яких станом на дату, що передує двом місяцям до запланованої дати оголошення конкурсу, не створено об’єднання співвласників багатоквартирним будинком і не оголошено та не проведено такий конкурс.

Відповідно до Закону управителі багатоквартирного будинку-фізична особа-підприємець або юридична особа, які за договором із співвласниками забезпечують належний утримання та ремонт спільного майна багатоквартирного будинку та прибудинкової території та належні умови проживання та задоволення господарсько-побутових проблем.

Отже потенційно для мешканців будинків може формально нічого і не зміниться, проте наведені вище аналогічні конфліктні ситуації можуть виникнути, а стороною в них виступатимуть управителі багатоквартирного будинку.

Необхідно також навести судову практику по окремим категоріям справ

ОСКАРЖЕННЯ РІШЕНЬ УСТАНОВЧИХ, ЗАГАЛЬНИХ ЗБОРІВ ОБ‘ЄДНАННЯ СПІВВЛАСНИКІВ БАГАТКВАРТИРНОГО БУДИНКУ

Статтею 6 Закону України № 2866-ІІІ передбачено, що об’єднання може бути створене лише власниками квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку (будинках), для чого скликаються установчі збори, порядок скликання та проведення яких передбачено цією нормою права.

Відповідно до ст. 10 цього Закону вищим органом управління об’єднання є загальні збори співвласників, які скликаються та проводяться не рідше одного разу на рік у порядку, передбаченому цим Законом для установчих зборів правлінням об’єднання або ініціативною групою у складі не менше трьох співвласників.

До виняткової компетенції загальних зборів співвласників належать: затвердження статуту та внесення змін до нього, обрання членів правління, питання використання спільного майна, а також інші питання, перелік яких наведено у ст. 10 вказаного Закону.

Рішення загальних зборів, прийняте відповідно до статуту, є обов’язковим для всіх співвласників.

Однак ці рішення можуть бути оскаржені, зокрема, особою, права якої порушено, у судовому порядку (ч. 8 ст. 10 Закону).

Загальними підставами для оскарження є:

1. Порушення процедури створення Об’єднання, скликання та проведення установчих зборів, передбачені ст. 6 Закону №2866-ІІІ.
2. Порушення порядку при скликанні та під час ухвалення рішення на загальних зборах, визначеного у ст. 10 цього Закону.
3. Інші підстави, що порушують норми законодавства про створення ОСББ та його подальшу детальність.

Пропонується розглянути основні правові позиції судів, викладені під час розгляду справ цієї категорії.

Справи щодо спорів про визнання недійсними рішень установчих (загальних) зборів ОСББ з юрисдикції підлягають розгляду у господарських судах незалежно від суб’єктного складу.

Велика Палата Верховного Суду в постанові від 01.02.2022 у справі № 910/5179/20 (щодо спору про визнання недійсним рішення загальних зборів) вказала, що спори про визнання недійсними рішень вищого органу управління суб’єкта некомерційного господарювання щодо вирішення питань, пов’язаних з управлінням таким засновників (членів) належать до господарської юрисдикції відповідно до пункту 3 частини 1 статті 20 ГПК України, виходячи з характеру правовідносин, які є предметом такої суперечки (про визнання недійсним рішення вищого органу управління такої юридичної особи, прийнятого в межах його виняткової компетенції). При цьому суб’єктний склад спірних правовідносин (де одна із сторін, як правило, фізична особа) є формальним критерієм, який має належно оцінити суд.

Підставою для визнання недійсними рішень установчих, загальних зборів ОСББ є неналежне повідомлення всіх власників квартир про його проведення.

Відповідно до ст. ст. 6,10 Закону України № 2866-ІІІ повідомлення про проведення установчих, загальних зборів надсилається не менше ніж за 14 днів до дати його проведення у письмовій формі та вручається кожному власнику під розписку або шляхом поштового відправлення (рекомендованим листом).

Зазначена норма права імперативно визначає порядок та спосіб повідомлення власників і таку правову позицію викладено в постановах Великої Палати Верховного Суду від 18.04.2018 у справі № 904/2796/17, від 1809.2018 у справі № 916/78

Так, ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 04.05.2022 у справі № 908/2037/20 задоволено позов власниці квартири та визнано недійсним рішення установчих та загальних зборів ОСББ.

У постанові суд зазначив, що статтями 6, 10 Закону України № 2866-ІІІ встановлено вичерпний перелік способів інформування співвласників будинку. Водночас позивач не був поінформований будь-яким із зазначених способів, а оголошення, розміщене у загальнодоступному місці при вході в під’їзд будинку (як один із способів інформації, передбачений Статутом відповідача) не є належним повідомленням, оскільки суперечить зазначеним нормам Закону.

Також судом відхилено доводи відповідача про неможливість впливу позиції позивачки на підсумки проведеного голосування на зборах з урахуванням прийняття рішення більшістю голосів співвласників, оскільки зазначений Закон України передбачає необхідність повідомлення про час та місце проведення засідання установчих, загальних зборів кожного власника, а не тільки тих власників, кількість яких достатньо для кворуму.

Єдиною обставиною, коли не вважатиметься зазначене порушенням та підставою для визнання рішення зборів недійсною є присутність неінформованої особи на зборах, що не сталося у цьому випадку.

Також рішенням господарського суду Хмельницької області від 06.07.2021 у справі № 924/1339/20 визнано недійсним рішення загальних зборів ОСББ з мотивів невідомості позивача належним чином про проведення загальних зборів. Зокрема, останній відмовився від отримання повідомлення (про що складено акт), проте відповідачем не було використано всіх способів такого належного повідомлення-направлення рекомендованого листа.

Крім цього, суд у цьому рішенні вказав і інші порушення, допущені при інформуванні та проведенні загальних зборів (які кожне окремо може бути підставою для визнання рішення загальних зборів недійсним).

Так, порушуючи вимоги ст. ст. 6,10 Закону України № 2866-ІІІ відповідачем не дотримано порядку про надання повноважень на представництво інтересів співвласників під час отримання повідомлення та голосування на зборах. Зокрема, мали місце факти підпису за отримання повідомлення про проведення загальних зборів співвласником квартири як за себе так і за іншого власника без належної передачі повноважень (довіреності) на такі дії та ці порушення були допущені при голосуванні на загальних зборах, інформація про наявність документів у представників про передачу прав на голосування у протоколі відсутня.

Іншими встановленими порушеннями були: недотримання вимог зазначення ст. 10 ЗУ № 417-VІІІ інформації під час проведення письмового опитування; відсутність у протоколі інформації про проведення ідентифікації осіб про належність їм приміщень та квартир.

Компетенція установчих зборів не обмежується повноваженнями, визначеними ч. 13 ст. 6 Закону України № 2866-ІІІ, а установчі збори мають право приймати рішення, передбачені ст. 10 цього Закону.

Так Велика Палата Верховного Суду 01.02.2022 у справі № 910/5179/20 скасувала судові рішення, якими визнано недійсним рішення установчих зборів ОСББ на підставах, зокрема, не віднесення до компетенції розгляду на цих зборах питань (затвердження кошторису витрат на створені кошти) віднесених до компетенції розгляду на загальних зборах.

Верховний Суд зазначив, що рішення зборів співвласників щодо визначення розміру витрат на управління багатоквартирним будинком не може бути визнано недійсним тільки тому, що загальні збори співвласників відбулися у формі «установчих зборів», а не «загальних зборів», як це передбачено статтями 6,10 Закону № 2866-ІІ, оскільки співвласників щодо витрат на утримання будинку (кошторису), розміру та порядку внесення співвласниками внесків на утримання спільного майна у ньому.

Волевиявлення зборів співвласників багатоквартирного будинку не може спростовуватися з посиланням на «виключність компетенції установчих зборів співвласників» тільки щодо прийняття рішень про створення ОСББ та затвердження його статуту, оскільки установчі збори є різновидом загальних зборів співвласників, до компетенції.

Доручення на повноваження особи брати участь у загальних зборах не обов’язково підлягає нотаріальному посвідченню.

Так, Велика Палата Верховного Суду від 01.02.2022 у справі № 910/5179/20 скасувала судові рішення, якими визнано недійсним рішення установчих зборів на підставах, зокрема відсутності нотаріального посвідчення довіреностей осіб, які брали участь у зборах як представники власників квартир.

При цьому Верховний Суд зазначив, що згідно з ч. 5 ст. 245 ЦК України довіреність на право участі та голосування на загальних зборах, видана фізичною особою, засвідчується у порядку, визначеному законодавством. Законом № 2866-ІІІ не передбачено спеціальних вимог щодо посвідчення довіреності на представництво інтересів співвласника до ОСББ, а Законом № 417-VІІІ визначено, що голосування від імені співвласника представником здійснюється у порядку представництва відповідно до вимог цивільного законодавства (абз. 5 ч. 8 ст. 1).

Оскільки рішення зборів співвласників оформляється протоколом у письмовій формі, то довіреність на участь у таких зборах має оформлюватися також у письмовій формі. При цьому обов’язкового нотаріального посвідчення такої довіреності законом не передбачено. Водночас особливості представництва осіб на зборах можуть бути передбачені статутом ОСББ.

Визнання недійсним рішення установчих зборів та установчих документів ОСББ є підставою для припинення юридичної особи (ліквідації), а не скасування її державної реєстрації.

Велика Палата Верховного Суду 29.06.2021 у справі № 916/964/19 відступила від власного правового висновку щодо можливості оскарження державної реєстрації ОСББ, тобто скасувати державну реєстрацію Об’єднання за доказом порушень законодавства під час його створення та діяльності.

Верховний Суд зазначив, що скасування державної реєстрації ОСББ (реєстраційного запису) за рішенням суду не може вважатися ліквідацією юридичної особи, яка здійснюється у порядку, передбаченому п. 2 ч. 1 ст. 110 ЦК України та не призводить до припинення ОСББ через вимоги ст. 25 Закону України «Про державну реєстрацію юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань», якою визначається порядок проведення державної реєстрації та інших реєстраційних дій.

Верховний Суд з урахуванням аналізу зазначених норм законодавства дійшов висновку, що позовна вимога про скасування державної реєстрації створеної юридичної особи (ОСББ), яка створена у відповідному порядку для захисту інтересів співвласників будинку, існує і здійснює свою діяльність тривалий час, за період свого існування набувши відповідних прав та обов’язків, не приведе до поновлення з таким позовом. Швидше за все, такий позов свідчить про втручання суду в діяльність ОСББ та порушення інтересів інших співвласників, що є неприпустимим.

Звернення особи з позовною вимогою про відміну державної реєстрації ОСББ (реєстраційного запису) є підставою для припинення провадження у справі за такими вимогами за відсутністю юридичної суперечки.

Позов про оскарження рішення установчих, загальних зборів ОСББ має бути націлений на реальний захист прав та охоронюваних законом інтересів позивача, які були порушені.

Подібний за змістом висновок викладено у ухвалах Верховного Суду від 31.08.2021 у справі № 925/753/20, від 26.08.2021 у справі № 916/3460/19.

Також Верховний Суд 07.07.2021 у справі № 911/1053/20 залишив без змін постанову апеляційної інстанції про відмову в задоволенні позову про визнання частково недійсним рішення загальних зборів щодо прийняття до уваги звітів правління та ревізійної комісії ОСББ.

Звертаючись до суду позивач стверджував, що пункти, що оспорюються, рішення загальних зборів прямо порушують його права та законні інтереси, оскільки співвласник має незаперечне право отримувати відомості про діяльність об’єднання, а також інформацію про витрати на утримання спільного майна багатоквартирного будинку та надходження, отримані від його використання. Водночас, затверджуючи звіти про роботу ОСББ, йому не дали можливості з ними ознайомитися.

Відмовляючи у задоволенні позову суди вказали, що отримання співвласником багатоквартирного будинку інформації про діяльність об’єднання співвласників будинку у порядку, встановленому установчими документами та законом, є необхідним для реалізації таким співвласником своїх прав, зокрема правочинів на участь в управлінні об’єднання.

Однак, посилаючись на порушення своїх прав на отримання інформації, позивач пред’явив вимоги до ОСББ про визнання недійсним рішення загальних зборів членів ОСББ щодо прийняття до відома загальних зборів членів відповідача звітів правління та ревізійної комісії. З таких підстав Верховний Суд дійшов висновку, що такі вимоги не є належним способом захисту прав співвласника багатоквартирного будинку на отримання інформації про діяльність об’єднання, оскільки не призведе до захисту немайнових позивача.

Захист порушених прав співвласника багатоквартирного будинку в якому створено та діє ОСББ на отримання інформації про його діяльність можливе шляхом подання позову до суду до об’єднання з вимогою надати певну інформацію.

Угоди, укладення яких потребує погодження на загальних зборах ОСББ, визнаються недійсними у разі відсутності щодо них відповідного рішення співвласників будинку.

Велика Палата Верховного Суду 02.02.2021 у справі № 906/1308/19 залишила без змін судові рішення про визнання недійсним договору, укладеного між ОСББ та ФОП щодо надання останнім послуг з управління багатоквартирним будинком.

Суди дійшли висновку про те, що оспорюваний договір не відповідає статтям 10, 12-14 Закону України № 2866-III та статтям 9-11 Закону України № 417-VIII, а тому вказали на наявність підстав для визнання такого договору недійсним, оскільки укладення спірного правочину без вирішення загальних зборів порушує право.

При цьому суди дали праву оцінку спірному договору як угоді з управителем про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, оскільки до обов’язків ФОП за договором входили функції, пов’язані з управлінням.

Однак за рішенням загальних зборів функції управління багатоквартирним будинком можуть бути передані (усі або частково) управителю або асоціації. Тобто саме співвласники приймають рішення щодо управління багатоквартирним будинком на зборах у порядку, передбаченому ст. 10 Закону № 417-VIII, а у разі укладання угоди без таких зборів вона порушує права співвласників на управління спільним майном та вважається недійсною.

Строк позовної давності звернення до суду з позовом про визнання недійсним установчих, загальних зборів – 3 роки, а не скорочений – 1 рік.

Відповідно до ст. 267 ЦК України, загальна позовна давність встановлюється строком на 3 роки. Відповідно до п. 8 ч. 2 ст. 267 ЦК України, до вимог про визнання недійсним рішення загальних зборів товариства застосовується позовна давність на один рік.

Водночас відповідно до правової позиції Верховного Суду, викладеної в постанові від 18.03.2020 у справі № 904/686/19, скорочений строк позовної давності за вимогами про визнання недійсним рішення загальних зборів товариства, встановлених п. 8 ч. 2 ст. 258 ЦК України, який набрав чинності 17.06.2018 згідно із Законом України «Про товариство з обмеженою та додатковою відповідальністю», застосовується лише до оскарження рішень ТОВ та ТДВ та не застосовується до вимог про визнання недійсними рішень інших юридичних осіб.

Виходячи із суті спірних правовідносин, вимоги Закону України «Про товариства з обмеженою та додатковою відповідальністю», яким встановлено спеціальну позовну давність щодо вимог про визнання недійсним рішення загальних зборів товариств, не можуть застосовуватись за аналогією до вимог про оскарження рішень інших юридичних осіб. У такому разі, оскільки інше не передбачено законом, застосовується загальна позовна давність строком на три роки.

Аналогічні висновки наведено у постанові Центрального апеляційного господарського суду від 04.05.2022 у справі № 908/2037/20.

Враховуючи викладене зазначена категорія справ, містить цілу низку правових нюансів і при виникненні конфліктної ситуації між ОСББ та співвласниками слід звертатися до фахівця — адвоката з нерухомості, який допоможе розібратися та вжити дієвих заходів (у тому числі в судовому порядку) на захист прав та інтересів клієнта.

ЗАХИСТ ПРАВА СПІЛЬНОЇ ВЛАСНОСТІ І ВИРІШЕННЯ КОНФЛІКТНИХ СИТУАЦІЙ, ЩО ВИНИКАЮТЬ В ПРОЦЕСІ УПРАВЛІННЯ ТА УТРИМАННЯ СПІВВЛАСНИКАМИ БАГАТОКВАРТИРНОГО БУДИНКУ

Відповідно до ст. 4 Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» № 2866-ІІІ об’єднання створюється для забезпечення та захисту прав співвласників та дотримання їх обов’язків, належного утримання та використання спільного майна, забезпечення своєчасного надходження коштів на оплату всіх платежів, передбачених законодавством та статутними документами.

Статтею 1 Закону України “Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку” № 417-VІІІ встановлено, що управління багатоквартирним будинком здійснюється його власниками. Статтею 9 цього Закону передбачено, що за рішенням співвласників усі або частина функцій управління багатоквартирним будинком можуть передаватися управителю або всі функції ОСББ.

Органами управління ОСББ є голова та члени правління, які діють у межах наданих чинним законодавством, статутом повноважень.

Водночас при здійсненні діяльності ОСББ існують конфліктні ситуації як Об’єднання із співвласниками будинку, так і між останніми щодо питань управління та користування спільною власністю.

Пропонується розглянути правові нюанси розгляду судами справ щодо спорів зазначеної категорії та ключові правові висновки з цих питань.

Спори щодо внесків співвласниками на утримання будинку та відповідних платежів за надання комунальних послуг.

Стаття 12 Закону України № 417-VІІІ наводить перелік витрат на керування багатоквартирним будинком. Цей перелік, втім, не є повним, а тому не є закритим (вичерпним). Фактично будь-які витрати, що стосуються утримання багатоквартирного будинку, управління ним, забезпечення діяльності ОСББ є витратами на управління будинком, а тому можуть бути враховані при затвердженні загальними зборами ОСББ внесків до Об’єднання.

Проте іноді окремі співвласники не погоджуються з включенням тих чи інших витрат до склада витрат на управління будинком і з необхідністю їх оплачувати разом з цими внесками до ОСББ.

Судова практика у таких спорах виходить із того, що затвердження розмірів внесків до ОСББ є прерогативою загальних зборів Об’єднання та спільним вільним волевиявленням співвласників. Допоки витрати, які включаються до внесків, відповідають статутній діяльності ОСББ, процедури прийняття рішень відповідають закону та статуту Об’єднання, суди не вбачають підстав визнавати недійсними рішення загальних зборів про затвердження внесків у тому чи іншому розмірі.

Такий висновок підтверджується позицією Верховного Суду, зокрема, постановою від 14.07.2020 у справі № 466/8748/16, якою залишено в силі рішення апеляційної інстанції про відмову в задоволенні позову співвласника багатоквартирного будинку про визнання частково недійсною внесків на утримання будинку послуг сторожа, купівлю спецодягу та правову допомогу.

Судове рішення мотивоване тим, що ОСББ не провадить господарську діяльність, оскільки така діяльність відповідача спрямована на створення та підтримку необхідних матеріально-технічних умов його функціонування, що здійснюється за участю або без участі суб’єктів господарювання, а тому ця діяльність є господарським забезпеченням діяльності негосподарського суб’єкта. ОСББ не є виробником та/або виконавцем житлово-комунальних послуг, визначених Законом України «Про житлово-комунальні послуги», а відтак не формує ціни чи тарифи на послуги, що підлягають встановленню (затвердженню) органами місцевого самоврядування.

Висновок суду першої інстанції (яким задоволений позов), що затвердження внесків на заробітну плату сторожів, правову допомогу та спецодяг має здійснюватись шляхом укладання додаткових договорів на підставі особистої згоди власника квартири суперечить Закону та правовій природі інституту ОСББ. Рішення загальних зборів ОСББ є волевиявленням власників квартир про склад внесків співвласників та їх розмір. Договору про надання правової допомоги або договору купівлі-продажу спецодягу, угоди зі сторожами укладаються ОСББ, яке представляє всіх мешканців та на балансі якого знаходиться багатоквартирний будинок з відповідними особами, які надають ці послуги, а не кожен окремо мешканець квартири зі сторожем чи юристом якого він бажає найняти.

При цьому, спростовуючи доводи позивача, Верховний Суд зазначив, що визначений загальними зборами ОСББ розмір внесків (платежів) на утримання будинку та прибудинкової території не вимагає затвердження органами державної влади чи місцевого самоврядування.

 

При розгляді справ про стягнення заборгованості зі сплати внесків важливим питанням є термін сплати. Від цього залежить як момент, з якого починається закінчення позовної давності, і обчислення інфляційних втрат і 3% річних. Стаття 10 Закону України № 2866-ІІІ передбачає, що порядок сплати внесків має бути визначено загальними зборами ОСББ. Однак часто загальні збори нехтують встановленням конкретних термінів сплати внесків. У таких умовах своє рішення знайшла судова практика — для щомісячних внесків (а на практиці більшість внесків до ОСББ сплачується саме щомісячно) кінцевим терміном сплати визнається останнє число місяця.

Харківський апеляційний господарський суд у постанові від 25.01.2018 у справі № 922/3087/17 (переглянуто Верховним Судом у касаційному порядку та залишено без змін) строком сплати внесків (за відсутності інших вказівок) визначив останнє число місяця.

Водночас Верховний Суд у справі № 944/6559/21 виніс 29.12.2022 постанову про відмову в задоволенні позову ОСББ щодо стягнення з відповідачки за прострочення сплати платежів на утримання будинку інфляційних втрат та 3% річних відповідно до ст. 625 ЦК України, якою передбачено відповідальність за порушення грошового зобов’язання.

У мотивувальній частині суд зазначив, що позивач (ОСББ) не надав суду доказу того, що з моменту створення ОСББ і до листопада 2021 року (час виникнення судової суперечки) інформував відповідачку (яка не брала участі в загальних зборах співвласників багатоквартирного будинку, про що ОСБ внески (відправлення та/або вручення відповідних квитанцій за відповідні місяці), не надавало відповідачу повідомлення про наявність у неї заборгованості зі сплати внесків та вимоги сплатити заборгованість та інше).

За цих обставин колегія суддів дійшла висновку про відсутність правових підстав для притягнення відповідачки до відповідальності за порушення грошового зобов’язання, а саме за несвоєчасну сплату нею внесків на утримання будинку.

Крім цього, рішення ОСББ, зокрема про внески та платежі, є необов’язковим для орендарів приміщень, а обов’язково лише для власників квартир.

Верховний Суд розглянувши 02.09.2020 справу № 906/884/19 щодо спору про однакові для всіх співвласників та користувачів умови та розміри сплати платежів на утримання багатоквартирного будинку зробив висновок, що положення статуту та рішення загальних зборів ОСББ не є обов’язковим для орендарів приміщень у будинку.

Постанова мотивована тим, що дійсна, згідно з ч. 4 ст. 12 Закону України № 417-VІІІ витрати на управління будинком у разі передачі комунальних нежитлових чи житлових приміщень зазнають орендарі (наймачі). Проте, як пояснив ВС, законодавство не передбачає механізму реалізації такого обов’язку. Зокрема способу захисту ОСББ у разі ухилення орендаря від сплати витрат на утримання будинку.

Право ОСББ на стягнення коштів на утримання будинку передбачено частиною 6 статті 13 Закону України № 2866-ІІІ лише із співвласників будинку, а не орендарів або у разі укладання між орендарем та ОСББ договору, що передбачає обов’язок орендаря сплачувати витрати на утримання будинку за певними договором тарифами та періодичністю.

Окрім цього, Житлово-комунальні послуги (у тому числі витрати на утримання будинку) зобов’язаний оплачувати кожен із співвласників квартири.

Так, ухвалою від 19.08.2020 Верховний Суд у справі № 703/2200/15 задовольнив позовні вимоги про стягнення з одного із співвласників квартири на користь іншого витрати на житлово-комунальні послуги (у тому числі витрати на утримання будинку).

Судове рішення мотивовано тим, що статтею 360 ЦК України передбачено, що співвласник відповідно до своєї частини у праві спільної часткової власності зобов’язаний брати участь у витратах на управління, утримання спільного майна, у сплаті податків, зборів (обов’язкових платежів), а також нести відповідальність перед третіми особами за зобов’язаннями, пов’язаними із спільним майном.

Боржник, який виконав солідарний борг, має право на зворотну вимогу (регрес) до кожного з інших боржників у рівній частині, якщо інше не встановлено договором чи законом, за вирахуванням частки, що належить йому (ч. 4 ст. 544 ЦК України).

Керуючись зазначеними нормами права Верховний Суд зробив висновок, що якщо хтось із співвласників відмовляється брати участь у витратах, інші власники можуть зробити їх самостійно і вимагати від цього співвласника відшкодування понесених витрат у судовому порядку або безпосередньо звернеться до суду з позовом про примусове стягнення із співвласника, який відмовився цілі.

Такого висновку дійшов Верховний Суд у постанові від 13.03.2019 у справі № 521/3743/17, залишивши в силі судові рішення про стягнення із співвласника коштів за надання послуг на утримання багатоквартирного будинку, сплачені іншим співвласником.

Відключення споживача від мереж централізованого опалення не є підставою для звільнення від оплати централізованого опалення місць загального користування.

Такий правовий висновок зазначено у ухвалі Верховного Суду від 22.12.2020 у справі № 311/3489/18.

При цьому Верховний Суд зазначив, що відповідно до частини другої статті 382 ЦК України власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної власності спільного майна багатоквартирного будинку.

Власники квартир багатоквартирних будинків є співвласниками всіх допоміжних приміщень будинку та його технічного обладнання та зобов’язані брати участь у загальних витратах, пов’язаних із утриманням будинку та прибудинкових територій, відповідно до своєї частки у майні будинку.

Відключення від мереж централізованого опалення окремої (окремих) квартир співвласників будинку не є підставою для звільнення цих мешканців від участі у загальних витратах на утримання будинку.

Спори, пов’язані з межами компетенції ОСББ під час здійснення ним повноважень щодо забезпечення функціонування та утримання будинку.

Верховний Суд у ухвалі від 12.12.2018 у справі № 766/22228/17 дійшов висновку, що ОСББ не має права відключати електро-, водо-, теплопостачання навіть за наявності заборгованості за надання таких послуг.

Мотивуючи своє рішення суд касаційної інстанції вказав, що згідно з Правилами користування електричною енергією для населення, затвердженими Кабінетом Міністрів України № 1357 від 26.07.1999 (що діють під час виникнення спірних правовідносин, на даний час Правила роздрібного ринку в енергетики та комунальних послуг від 14.03.2018 № 312) енергопостачальник має право відключити споживача за порушення, перелік яких наведено у Правилах, зокрема у разі виникнення заборгованості за надання послуг.

Однак, як встановлено при розгляді зазначеної справи, ОСББ у суперечність положенням Правил, взяло на себе повноваження енергопостачальної організації, оскільки енергопостачання кімнати позивача було відключено не енергопостачальною організацією, а відповідачем, яким не доведено наявність безперечної заборгованості позивача перед відповідачем за спожиту електроенергію. та прибудинкової території.

Аналогічно обмеження питного водопостачання є компетенцією підприємств питного водопостачання, а чи не ОСББ.

Водночас, розглянувши справу № 755/5083/17 від 03.06.2020, Верховний Суд дійшов висновку про правомірність дій правління ОСББ з обмеження користування позивачем спільним майном у зв’язку із заборгованістю зі сплати за утримання будинку та інших платежів.

Щодо припинення Об’єднанням користування спільним майном як виду відповідальності за невиконання співвласником своїх обов’язків, Верховний Суд своїми рішеннями фактично підтвердив необхідність дотримання одночасно трьох умов:

• вжиття таких заходів має бути передбачене статутом ОСББ;
• відповідне рішення має прийнятий уповноважений статутом орган (загальні збори чи правління);
• рішення має бути саме про «обмеження користування спільним майном», а не «припинення надання комунальних послуг» тощо.

Як встановлено судами, рішенням загальних зборів членів ОСББ вирішено доручити правлінню ОСББ визначити заходи впливу на боржника зі сплати внесків або інших платежів, у тому числі шляхом обмеження надання послуг, які споживає боржник, а протоколом правління ОСББ прийнято рішення визначити квартири та нежитлові приміщення, борг за внесками яких перевищує користуванням загальнобудинковими електро- та водопостачанням, попередньо попередивши про такі заходи.

З урахуванням зазначених обставин, і того, що позивача не заперечувала зазначене рішення загальних зборів, суд відмовив у задоволенні позову про припинення з боку ОСББ дій щодо обмеження користування позивачем загальнобудинковими мережами.

Блокування посадовими особами електронного ключа-індивідуального чіпа власника квартири є протиправним навіть за наявності у власника заборгованості за житлово-комунальні послуги.

Верховний Суд розглянувши 31.08.2020 справу № 522/11197/17 за позовом власника квартири багатоквартирного будинку вказав про протиправність дій відповідача (правління ОСББ) щодо блокування електронного ключа позивача, який забезпечує, зокрема, вільний прохід на територію та користування заборгованістю останнього за житлово-комунальними платежами.

Верховний Суд залишаючи без змін судові рішення про задоволення позову вказав, що договором про надання послуг з утримання будинку та прибудинкової території, укладеного між сторонами, не передбачене право виконавця (ОСББ) на обмеження доступу споживача до будь-яких приміщень, які перебувають у спільному користуванні мешканців цього будинку. Не надано ОСББ такі права та статутом Об’єднання.

Відповідальність за заподіяну матеріальну шкоду внаслідок залиття квартир у зв’язку з неналежним станом даху будинку несе особа, яка є балансоутримувачем житлового будинку та надає послуги з утримання будинку.

Зазначений правовий висновок зазначено у ухвалі Верховного Суду у справі № 666/213/16 від 23.12.2020.

Суд на підставі положень статей 11 та 1166 ЦК України зробив висновок, що підставою виникнення зобов’язань про відшкодування збитків є заподіяння майнової шкоди іншій особі. Зобов’язання про відшкодування збитків виникає за таких умов: наявність шкоди; протиправність поведінки особи, яка завдала шкоди; наявність причинного зв’язку між протиправною поведінкою особи, яка завдала шкоди та її результатом – шкодою; вина особи, заподіяної шкоди.

Верховний Суд погодився з судами першої та апеляційної інстанцій про наявність вини відповідача у залитті квартири, вказавши, що відповідальність за заподіяні позивачам майнові збитки внаслідок залиття квартир позивачів з причин неналежного стану даху будинку несе відповідач утримувачем будинку за виконанням будинку та виконавцем належний технічний стан житловий будинок та проводити його потоковий ремонт.

Враховуючи наведені конфліктні ситуації, власники квартир багатоквартирного будинку можуть бути незадоволені якістю наданих послуг за утримання будинку, у зв’язку з чим може стати питання про зміну управителя.

З цього приводу Верховний Суд у ухвалі від 25.11.2021 у справі № 904/3550/21 вказав, згідно ч. ч. 1,5 ст. 22 Закону України № 2866-ІІІ право співвласників будинку на припинення договору з управителем, у тому числі у разі ухвалення рішення про зміну форми управління багатоквартирним будинком, не залежить від будь-яких інших умов крім наявності відповідного рішення співвласників будинку та направлення повідомлення існуючому управителю.

Спори щодо захисту права спільного користування майном багатоквартирного будинку.

Спільне майно багатоквартирного будинку може бути поділено між співвласниками і підлягає виділенню у натурі.

Верховний Суд 20.03.2019 розглянувши справу № 554/7785/16, дійшов висновку про порушення права власності співвласників будинку на користування проходом до будинку, на якому приватний підприємець встановив споруду для реалізації продукції.

При цьому, відхиляючи доводи приватного підприємця про те, що йому цю земельну ділянку для розміщення споруди надано на підставі рішення місцевої ради (тобто виділено в натурі), а тому вона не порушує права власності співвласників будинку, суд зазначив, що згідно з ч. 2 ст. 382 ЦК України, положення якої кореспондуються із нормами ч.ч. 1, 2 ст. 5 Закону України № 417-VІІІ, усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Частинами 1,2 ст. 369 ЦК України передбачено, що співвласники майна, що перебуває у спільній власності, володіють та користуються цим майном спільно, якщо інше не встановлено домовленістю між ними.

У випадку, який розглядав суд, наскрізний проїзд багатоквартирного будинку не має самостійного правового та функціонального призначення, відмінного від тієї допоміжної функції, яку він виконує, забезпечуючи доступ до свого майна всім мешканцям квартир та користувачам нежитлових приміщень, які в ньому розташовані.

Верховний Суд зазначив, що невід’ємною складовою суб’єктивного права власності на нерухоме майно є забезпечення вільного та безперешкодного доступу кожного власника до свого житла. Створення перешкод у доступі свідчить про порушення самого права власності загалом.

При цьому суд врахував розпорядження ст. 42 ЗК України, згідно з якою земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також власні будівлі, споруди та прибудинкова територія, що перебувають у спільній власності власників квартир та нежитлових приміщень будинку, передаються безкоштовно у власність або у постійне користування співвласникам багатоквартирного будинку. Порядок використання земельними ділянками, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також будівлі, споруди та прибудинкові території, що їм належать, визначається співвласниками.

Отже, спільне майно багатоквартирного будинку не може бути розділене між співвласниками, а тому, як у цій ситуації, неможливо виділити в натурі частину спільного майна багатоквартирного будинку для окремого приватного користування.

Таким чином, враховуючи викладене, можна зробити висновок, що вирішення конфліктних ситуацій у судовому порядку, що виникають при провадженні діяльності щодо утримання багатоквартирного будинку як співвласниками, так і створеними ними ОСББ вимагає ретельної підготовки як доказової бази, так і правильного застосування законів та підзаконних актів, а також належного ухвали способу.

Враховуючи зазначені обставини, у разі виникнення таких ситуацій бажано звертатися до фахівця – адвоката, який допоможе зібрати докази, підготувати позов до суду, а також представляти інтереси клієнта в суді.

ЗАХИСТ ОБ‘ЄДНАННЯМ СПІВВЛАСНИКІВ БАГАТОКВАРТИРНОГО БУДИНКУ СВОЇХ ПРАВ В СУДОВОМУ ПОРЯДКУ

Функціонування ОСББ, незважаючи на численні способи їхньої «підтримки» чи «популяризації», дуже часто стикається з низкою проблем, які доводиться вирішувати в судових органах. Судова практика у спорах, де стороною є ОСББ не завжди є однозначною та послідовною.

Пропонується розглянути правові висновки судів щодо судових спорів ОСББ із службами, що надають житлово-комунальні послуги.

По-перше, низка судових суперечок стосується переходу багатоквартирного будинку на самозабезпечення та відмову колишнього балансоутримувача, який управляє передати створеному ОСББ технічної та іншої документації додому.

Стаття 6 Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» № 2866-ІІІ передбачає, що колишній балансоутримувач багатоквартирного будинку або особа, яка здійснює управління багатоквартирним будинком до створення Об’єднання, у тримісячний строк з дня державної реєстрації Об’єднання забезпечує передачу йому екземпляра технічного документа на підставі якого багатоквартирний будинок прийнято в експлуатацію, технічний паспорт та плани інженерних мереж. У разі відсутності документації на багатоквартирний будинок колишній балансоутримувач багатоквартирного будинку або особа, яка здійснює управління багатоквартирним будинком до створення Об’єднання, протягом півроку від дня державної реєстрації ОСББ відновлює її власним коштом.

Хоча сама по собі відсутність технічної документації на будинок не є перешкодою у здійсненні управління ним з боку ОСББ, все-таки відсутність усіх або частини документів ускладнює потокове утримання та експлуатацію спільного майна багатоквартирного будинку, особливо якщо йдеться про складне обладнання, наприклад ліфтів, котелень та інше. Тому ОСББ після свого створення та до початку самостійного утримання будинку шляхом самозабезпечення намагаються отримати технічну документацію на багатоквартирний будинок. Деякі керуючі та колишні балансоутримувачі будинків, зі свого боку, зволікають із передачею технічної документації ОСББ для того, щоб якщо не унеможливити, то хоча б відстрочити перехід ОСББ до самозабезпечення.

Відповідно, суперечки між ОСББ та керуючими (колишніми балансоутримувачами) про передачу технічної документації стають предметом судового розгляду. При цьому керуючі та колишні балансоутримувачі наводять різні аргументи про нібито неможливість передачі документації або через її відсутність, або через наявність неврегульованої заборгованості за надані послуги та інші. Втім, судова практика схиляється до позиції «безумовного» обов’язку передати технічну документацію ОСББ.

Обов’язок суб’єкта, який здійснював управлінням будинком до створення ОСББ, передати останньому документацію додому, підлягає виконанню без будь-яких інших додаткових умов і не залежить від наявності чи відсутності такої документації ОСББ, необхідності її «відновити» чи «виготовити», наявності заборгованості співвласників за надані послуги та інші.

Зазначений висновок підтверджується ухвалою Верховного Суду від 29.01.2020 у справі № 910/5065/19 за позовом ОСББ до Комунального підприємства «Житло-Сервіс» про зобов’язання передати документацію.

Суд в ухвалі вказав, в силу імперативних приписів частин 18,19 статті 6 Закону України № 2866-ІІІ саме на відповідача як на особу, яка здійснювала управління багатоквартирним будинком до створення ОСББ, покладено обов’язок у тримісячний строк з дня державної реєстрації речових ОСББ забезпечити передачу йому технічної та технічної.

Передбачений зазначеною нормою обов’язок відповідача передати документацію додому ОСББ виникає у нього з дня державної реєстрації Об’єднання та підлягає виконанню без будь-яких інших додаткових умов, оскільки інших підстав, крім державної реєстрації Об’єднань, для передачі документації від особи, яка здійснювала управління багатоквартирним будинком до створення Об’єднання, Законом не встановлено.

         У постанові Верховного Суду від 05.07.2019 у справі № 910/6167/18 за позовом ОСББ до ТОВ «Експлуатаційна компанія» про зобов’язання передати документацію зазначено, що обставини фактичної наявності або відсутності такої документації у відповідача не мають істотного значення для вирішення даної категорії спорів у багатоквартирному будинку» № 417-VІІІ така документація має бути передана замовником будівництва або колишнім власником будинку відповідачу, а у разі відсутності документації на багатоквартирний будинок він відповідно до вимог ч.19 ст. 6 Закону України № 2866-ІІІ зобов’язаний поновити їх власним коштом.

При цьому Верховний Суд у справі № 910/5065/19 підкреслив, що доводи відповідача щодо наявності у мешканців будинку заборгованості з оплати житлово-комунальних послуг, що виключає, на його думку, обов’язок відповідача виготовити відповідну документацію за свій рахунок, не є предметом доведення в межах розгляду цієї справи, оскільки не є предметом доведення у межах розгляду цієї справи чинного законодавства скористатися своїм правом для вирішення питання про стягнення такої заборгованості шляхом подання окремого позову.

Звертаю увагу, що під поняття «колишнього балансоутримувача» чи «особи, яка здійснювала управління» підпадає не лише відповідальне підприємство — керуючий багатоквартирного будинку чи виконавець житлово-комунальних послуг, а й ЖБК або обслуговуючий «житловий» кооператив (ухвала Південно-західного апеляційного господарського суду від 12). 916/2113/18).

Перехід до утримання будинку ОСББ шляхом самозабезпечення передбачає припинення укладених договорів між співвласниками та суб’єктом, який здійснював утримання будинку (керівником або виконавцем послуг з утримання будинку та споруд та прибудинкових територій). З цього приводу виникають суперечки щодо повноважень ОСББ приймати рішення щодо припинення таких договорів.

У справі № 908/549/19 Верховний Суд у постанові від 26.11.2019 дійшов висновку, що договір про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, сторонами якого є керуючий та співвласники, може бути розірваний за рішенням, прийнятим співвласниками на загальних зборах ОСБ позовом.

Суд погодився із висновками судів попередніх інстанцій про те, що передбачений пунктом 5 ст. 13 Закону України № 417-VІІІ порядок розірвання договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком не залежить від будь-яких інших умов, крім наявності рішення співвласників будинку про зміну форми управління багатоквартирним будинком або про обрання іншого керуючого та направлення існуючому керуючому повідомлення, не пізніше ніж за два.

Також слід зробити застереження щодо неоптимального, як вбачається, способу захисту права, обраного Об’єднанням. ОСББ просило суд розірвати договір, хоча за конструкцією статті 13 Закону України № 417-VІІІ могло просто заздалегідь інформувати про його припинення, і якщо й звертатися до суду, то з вимогою вважати договір припиненим із певних загальних зборів дати, а не просити суд про його розірвання.

Необхідно звернути увагу і на досить поширену помилку, яку припускаються ОСББ під час переходу до самостійного утримання будинку шляхом самозабезпечення. Так, деякі ОСББ та співвласники помилково вважають, що сам факт створення ОСББ «автоматично» припиняє договірні відносини з керуючим чи виконавцем послуг із утримання будинків та споруд. Однак, це не так, і, ухваливши рішення про самозабезпечення, ОСББ має завчасно повідомити керуючого/виконавця про припинення договірних відносин між ним та співвласниками. Якщо цього не зробити, то договірні відносини будуть продовжуватися, і керуючий/виконавець матиме підстави вимагати оплати його послуг.

Так, у постанові від 13.02.2019 у справі № 711/1788/18 Верховний Суд дійшов висновку, що оскільки ОСББ та співвласниками не були вчасно вжиті заходи до припинення договорів з підприємством-виконавцем послуг з утримання будинку, споруд та прибудинкової території («балансодержателем») за послугу за період до дати «списання будинку з балансу», яку суд визнав як таку, з якою виконавець припинив надавати свої послуги.

Слід зупинитися на питаннях організації договірних відносин щодо надання комунальних послуг у багатоквартирному будинку.    

Питання укладання договорів щодо надання комунальних послуг у багатоквартирному будинку регламентуються ст. 14 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» від 09.11.2017 № 2189 – VІІІ та ст. 22 Закону України № 2866-ІІІ. Ними передбачено такі моделі організації договірних відносин щодо надання комунальних послуг у багатоквартирних будинках:

• індивідуальні договори (між кожним окремим співвласником та виконавцем комунальних послуг);
• колективні договори (укладається з виконавцем комунальної послуги керівником або іншою уповноваженою особою від імені всіх співвласників багатоквартирного будинку);
• договір з колективним споживачем – ОСББ (укладається ОСББ від імені з виконавцем комунальної послуги).

Послуги з постачання та розподілу електричної енергії та природного газу можуть надаватись виключно за індивідуальними договорами. Крім того, потреби співвласників можуть задовольнятися Об’єднанням самостійно – шляхом самозабезпечення.

Вибір тієї чи іншої моделі договірних відносин чи самозабезпечення є виключною компетенцією та вільним вибором загальних зборів ОСББ. Проте, виконавці комунальних послуг не завжди погоджуються з таким вільним вибором і іноді вимагають, щоб договори з ними укладалися за вказаною самими виконавцями моделлю або в певній редакції (а не згідно з типовими договорами). Іноді йдеться не про договори, а про інші угоди (наприклад, «акти розмежування»), які безпосередньо впливають на обсяги прав та обов’язків виконавців комунальних послуг. Предметом судового розгляду такі суперечки стають не дуже часто, але в тих випадках, коли виконавці або ОСББ таки звертаються до суду, останній, як правило, приймає позицію права співвласників, які об’єдналися в ОСББ, самостійно обирати модель договірних відносин і керуватися при цьому типовими договорами, а також не здійснювати угод, обов’язкове.

Так, господарський суд Одеської області від 14.12.2020 у справі № 916/2202/20 відмовив АТ «Одесагаз» у задоволенні позову до ОСББ про визнання ув’язненим акта – розмежування балансової належності та експлуатаційної відповідальності сторін щодо внутрішньобудинкових систем газопостачання.

Суд зазначив, що ОСББ як юридична особа не є власником внутрішньобудинкових систем газопостачання (їх власниками є власники квартир та нежитлових приміщень у будинку), а також вибір моделі організації договірних відносин належить до компетенції самих співвласників (загальних зборів ОСББ), а не виконавця. Суд також вказав на відсутність прийнятих загальними зборами ОСББ рішень щодо правовідносин щодо споживання, постачання природного газу до будинку.

Зрештою, суд звернув увагу на те, що виконавцем не укладалися не з ОСББ не з власниками житлових та нежитлових приміщень договору розподілу природного газу, додатком до яких є акт поділу балансової належності та експлуатаційної відповідальності споживачів.

Аналогічні висновки викладено у рішенні господарського суду Одеської області від 14.12.2021 у справі № 916/2391/20, яким відмовлено в задоволенні позову АТ «Одесагаз» до ОСББ про встановлення точки поділу балансової належності та експлуатаційної відповідальності сторін газової мережі власниками багатоквартирних будинків (шляхом підписання запропонованого позивачем акта розмежування належності та експлуатаційної відповідальності сторін щодо внутрішньобудинкових систем газопостачання).

Рішення мотивовано тим, що чинним законодавством України не передбачено як безумовну умову при створенні ОСББ перехід у його власність, управління, на баланс спільного майна власників житлових та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку, газових, електричних систем, а відповідно розпорядження, утримання та управління Об’єднанням спільним майном здійснюється у межах зборами ОСББ.

Таким чином, власниками у розумінні Кодексу газорозподільних систем є співвласники будинків, які шляхом підписання заяв — приєднань до умов договору розподілу природного газу (для побутового споживача) приєдналися до Типового договору розподілу природного газу, затвердженого ухвалою НКРЕКП № 2498 від 30.09.2015.

Отже, укладаючи договори розподілу природного газу зі споживачами сторони мали визначити межі балансової належності та експлуатаційної відповідальності шляхом підписання відповідних додатків до них, а саме актів розмежування балансової належності та експлуатаційної відповідальності сторін. Більше того, із матеріалів справи не вбачається доказів наявності у відповідача (ОСББ) повноважень на укладання спірного акту розмежування балансової належності.

Мають місце випадки, коли самі виконавці ухиляються від укладання договорів про надання комунальних послуг згідно з обраною загальними зборами Об’єднання моделлю, і з позовом змушене звертатися до Об’єднання, і в таких випадках суди також займають позицію ОСББ (співвласників).

Так, у справі № 914/692/21 ОСББ звернулося до підприємства водопостачання з позовом з вимогами укласти з Об’єднанням договір, з колективним споживачем, про надання послуг з водопостачання та централізованого водовідведення у запропонованій позивачем редакції, на підставах, що відповідач ухиляється від укладання договору, а також передбачених законодавством.

Своїм рішенням від 30.06.2021 (залишеним без змін 07.10.2021 апеляційним судом) у цій справі господарський суд Львівської області задовольнив позов ОСББ, вказавши, що договори між виконавцем комунальних послуг та споживачем укладаються відповідно до типових або зразкових договорів1-ст. законодавством не передбачено надання будь-яких інших документів, аніж ті, які позивач доклав до пропозиції про укладення договору.

При цьому є технічна можливість на укладення договору про надання послуг з централізованого водопостачання та централізованого водовідведення до будинку, оскільки між відповідачем та третьою особою (колишнім балансоутримувачем-обслуговуючим кооперативом) укладено договір про надання послуг з централізованого водопостачання та централізованого водовідведення до цього будинку.

Слід навести деякі правові позиції суду щодо розгляду справ, пов’язаних із нарахуванням та сплатою ОСББ комунальних послуг.

Постановою Верховного Суду від 14.12.2021 у справі № 922/3767/20 за позовом ОСББ до «Харківобленерго» залишено без змін судові рішення, якими визнано недійсним додаток до договору про надання послуг із розподілу електричної енергії.

Позов мотивовано тим, що у спірному додатку № 3.1 незаконно вказані загальнобудинкові прилади обліку електричної енергії для обліку електроенергії, що споживається ОСББ за договором, у той час як електроенергія, яка дійсно споживається ОСББ за договором, враховується приладами обліку, що вказані в іншому додатку. інші потреби споживача».

З урахуванням цього АТ «Харківобленерго» безпідставно нараховує ОСББ вартість спожитої електроенергії за загальнобудинковими приладами обліку, зазначеними у спірному додатку № 3.1 до договору, а не за приладами обліку, якими фіксується фактична величина спожитої позивачем електроенергії на потреби діяльності ОСБ.

Задовольняючи позовні вимоги суди вказали, що в контексті приписів Законів України №2189-VIII, № 2866-ІІІ та постанови Кабінету Міністрів України «Про забезпечення єдиного підходу до формування тарифів на житлово-комунальні послуги», від 01.06.2011 № 869 електрична загального користування, ліфти, насосні станції підкачування води та інші входять до комунальних послуг з утримання будинків, споруд та прибудинкових територій. Саме за комунальну електроенергію сплачує Об’єднання співвласників багатоквартирного будинку. Оплата будь-якої іншої електричної енергії, яка витрачається не на технічні цілі зазначеними законодавчими актами, не передбачена.

Постановою Верховного Суду від 17.06.2021 у справі № 908/1420/20 задоволено позов ОСББ до комунального підприємства про зобов’язання відповідача припинити зловживання своїми правами та скасувати донарахування (за лютий 2020 року) за послуги з утримання припинення договірних відносин. Звертаючись до суду з позовом ОСББ зазначало, що надання послуг із утримання житлового будинку здійснювалося за тарифами, затвердженими наказом відповідача, а тому донарахування, яке здійснено відповідачем (після припинення договору), слід вважати одностороннім збільшенням тарифу за послуги з утримання житлового будинку. Позивач вказує на те, що згідно з інформацією, зазначеною в листі відповідача, останній намагався збільшити тариф на послуги з утримання будинку, споруд та прибудинкових територій до економічно обґрунтованого рівня, що стосовно мешканців ОСББ є неправомірним і свідчить про зловживання позивачем своїми правами.

Задовольняючи позов суди вказали, що виходячи з умов Типового договору про надання послуг з утримання будинків, споруд та прибудинкових територій та положень Закону №2189-VIII, остаточні розрахунки між співвласниками житлового будинку (споживачами) та відповідачем (виконавцем) повинні здійснюватися саме відповідно до умов договору тарифів. Водночас умови договору не наділяють відповідача (виконавця послуги) правом здійснювати нарахування оплати у розмірі, що перевищує встановлений договором тариф.

Як встановлено судами першої та апеляційної інстанцій у цій справі, станом на січень 2020 року колективний договір про надання послуг із утримання будинку, споруд та прибудинкових територій між ОСББ та Комунальним підприємством не укладався. Доказів існування будь-яких договірних відносин у співвласників житлового будинку з відповідачем станом на січень-лютий 2020 року у матеріалах справи також відсутні. Отже, суди дійшли висновку, що таке нарахування, здійснене відповідачем у лютому 2020 року, є зловживанням відповідачем своїм правом, яке полягає у спробі отримати додатковий дохід від співвласників будинку в порядку, не передбаченому ні законом, ні договором про надання послуг.

Крім цього, постановою Верховного Суду від 02.12.2021 у справі № 904/5276/20 залишено в силі судові рішення, якими задоволено позов ОСББ до АТ «Криворізька теплоцентраль» про зобов’язання здійснити опломбування вузла комерційного обліку теплової енергії та гарячої води. нарахування за послуги з централізованого опалення ОСББ відповідно до показань цього вузла з дати прийняття його на облік.

В обґрунтування позовних вимог ОСББ зазначило, що незаконна відмова відповідача в опломбуванні та взятті на облік вузла комерційного обліку теплової енергії позбавила Об’єднання можливості здійснювати оплату за послуги з централізованого опалення згідно зі свідченнями вузла за фактично надані послуги з початку опалювального сезону.

Задовольняючи позов суди дійшли висновку, що АТ «Криворізька теплоцентраль» не навела обставин та доказів, які доводили б те, що позивач обладнав приміщення спірним приладом вимірювальної техніки з порушенням вимог ч. 1 ст. 3 Закону України “Про комерційний облік теплової енергії та водопостачання”, а також вимог п. п. 13, 14 Порядку оснащення будівель вузлами комерційного обліку та обладнання інженерних систем для забезпечення такого обліку.

За таких обставин відповідач відповідно до Порядку прийняття приладу обліку на абонентський облік, затвердженого Наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 12.10.2018 № 270, повинен прийняти на абонентський облік вузол комерційного обліку теплової енергії та водопостачання, та здійснювати у подальшому нарахування відповідно до його нарахування.

Крім цього, ухвалою Верховного Суду від 21.12.2022 у справі № 916/1245/20 залишено в силі судові рішення, якими зменшено розмір пені та 3% річних нарахованих АТ «Одесаобленерго» у порядку ст. 625 ЦК України за прострочення оплати за спожиту електроенергію.

Верховний Суд зазначив, що суди попередніх інстанцій встановили, що АТ «Одесаобленерго» здійснило коригування обсягів споживання за побутовими споживачами за договором, внаслідок якого розмір заборгованості ОСББ за фактично спожиту електроенергію зменшився щодо того, який був встановлений раніше і на який нараховано пеню та 3% річних.

Верховний Суд зазначив, що від розміру заборгованості ОСББ залежить і розмір інших зобов’язань, що виникають у зв’язку із споживанням та оплатою спожитої електроенергії, зокрема, розмір неустойки (пені) та інших платежів згідно із законодавством та договором, які нараховуються у зв’язку з несвоєчасною оплатою передбачених договором платежів. Отже, здійснення коригування в поточному розрахунковому періоді, а не в періоді, коли така заборгованість виникала, має наслідки у вигляді неможливості відкоригувати так само розмір неустойки (пені) та інших платежів, які споживач повинен сплатити у зв’язку з виникненням заборгованості та розмір яких залежить від розміру заборгованості, у зв’язку з чим має місце порушення принципів справедливості. З огляду на це суд погодився з судами першої та апеляційної інстанцій про зменшення розміру неустойки за прострочення платежів за споживання газу.

З урахуванням викладеного у разі порушення прав власників квартир багатоквартирного будинку в особі ОСББ з боку компаній (організацій)-виконавців надання комунальних послуг, варто звернутися до спеціаліста — юриста з комунальних послуг, який допоможе захистити права співвласників будинку в судовому порядку.

Своєчасне звернення до адвоката та його супровід у вирішенні конфліктних ситуацій, в яких стороною є ОСББ (управителі), допоможе позитивно вирішити всі питання, пов’язані з належним управлінням багатоквартирним будинком та забезпеченням якісних побутових умов проживання його мешканців.