Желание украинских граждан приобрести жилье на выгодных условиях нередко толкает их на приобретение жилья путем заключения инвестиционных соглашений и право собственности на которые возникает уже после строительства, ввода в эксплуатацию и получения документов на собственность.
Однако, в этой сфере крутится довольно много дельцов, пытающихся погреть руки на чужих деньгах, начиная от откровенного мошенничества и заканчивая якобы порядочными крупными строительными компаниями, не выдающими инвесторам документы, требуя сделать денежные доплаты, не предусмотренные договором.
Наконец, 14 декабря 2023 года Большая палата Верховного Суда встала на сторону Инвестора и защитила его право на новосозданное недвижимое имущество, путем признания за ним права собственности.
Следует признать, что Высочайшая судебная инстанция не сразу становилась в таких спорах на сторону Инвесторов и защитить инвестора строительства не просто.
Так, в постановлениях Верховного Суда Украины от 24 июня 2015 года и от 18 ноября 2015 было отмечено, что признание в суде права собственности на проинвестированное имущество по иску к строительной компании нарушает статьи 15 и 331 Гражданского Кодекса, то есть у предмета строительства отсутствуют вещные права Инвестора, так как соответствующее недвижимое имущество отсутствует на момент спора, поэтому и права собственности на такое имущество не существует.
В решении Большой палаты Верховного Суда от 18 декабря 2019 было указано, что Истец не доказал существование права собственности на вновь недвижимое имущество, поэтому отсутствуют основания для признания права собственности.
14 декабря 2023 г. Большая палата Верховного Суда консолидировала правовые выводы относительно признания права собственности при инвестировании в строительство недвижимого имущества, приведя соответствующую аргументацию, в том числе решение Евросуда, решавшего правовые вопросы правового толкования права собственности.
Право собственности не ограничивается только вещами материального мира -решения Евросуда — Броневские против Польши Сук против Украины Фон Мальтцан и другие против Германии – имуществом может быть имущественное ожидание и легитимные права; Федоренко против Украины – ожидание получения права собственности, а по делу Н.К.М. против Венгрии указано, что ожидание получения собственности подлежит защите как право собственности.
Следовательно, право на недвижимость в инвестировании – это подтверждение такого собственника на получение права собственности на новосозданное недвижимое имущество в будущем.
Имущественное право – это ограниченное вещное право, по которому владелец этого права наделен некоторыми, но не всеми правами собственника имущества, и свидетельствующий о правомочности его владельца получить право собственности на недвижимое имущество или другое вещное право на определенное имущество в будущем.
Правомерность такого ожидания указывал и Верховный Суд Украины в своих решениях от 30 января 2013 года, 15 мая 2013 года, 04 сентября 2013 года, 24 июня 2015 года, 18 ноября 2015 года.
Такие судебные решения подтверждают, что лица должны быть уверены в получении имущества, осуществив инвестиции.
Сама по себе регистрация права собственности подтверждает право собственности со стороны государства.
Согласно постановлению Большой палаты Верховного Суда от 23 июня 2020 года, одной из составляющих приобретения права собственности на будущее недвижимое имущество является регистрация права собственности, которое также является определением времени признания такого права со стороны государства, но не имеет самостоятельного значения.
Как предусматривает закон Об инвестиционной деятельности, у инвестора есть право распоряжаться результатами инвестиций и возникает право собственности на новосозданное имущество, включая и также имущественные права, а согласно ст. 2 этого закона, предметом инвестирования может быть недвижимое имущество-квартира, помещение, гаражный бокс. Однако такое имущество становится предметом гражданских отношений после осуществления государственной регистрации.
При регистрации права собственности необходимо подавать определенные документы (договор о долевом участии, справку о перечне лиц участвовавших в инвестировании, технический паспорт) – то есть документы, подтверждающие право собственности.
Как отметила Большая палата Верховного Суда в постановлении от 14 сентября 2021 года, Инвестор, после выполнения своих обязательств по инвестированию и завершению строительства недвижимости является первоначальным владельцем такой недвижимости.
ЗАЩИТИТЬ ИНВЕСТОРА СТРОИТЕЛЬСТВА
Общая часть Гражданского Кодекса может применяться к обязательнім отношениям, а не только к вещно-правовым.
Если недвижимое имущество введено в эксплуатацию, но инвестор лишен возможности оформить право собственности во внесудебном порядке, признание права собственности должно признаваться в судебном порядке и является эффективным способом защиты прав Инвестора и не противоречит ст. 392 Гражданского Кодекса.