Бажання українських громадян придбати житло на вигідних умовах нерідко штовхає їх на придбання житла шляхом укладання інвестиційних угод, при яких право власності на які отримується вже після будівництва, введення в експлуатацію та отримання документів на власність.
Однак, в цій сфері крутиться доволі багато ділків, що намагаються зробити свої оборудки на чужих грошах, починаючи від відвертого шахрайства та закінчуючи нібито порядними великими будівельними компаніями, які не видають інвесторам документи, вимагаючи зробити грошові доплати, непередбачені договором.
Нарешті, 14 грудня 2023 року Велика палата Верховного Суду стала на сторону Інвестору та захистила його право на новостворене нерухоме майно, шляхом визнання за ним права власності.
Слід вказати, що Найвища судова інстанція не відразу ставала в таких спорах на сторону Інвесторів.
Так, у постановах Верховного Суду України від 24 червня 2015 року та від 18 листопада 2015 року було зазначено, що визнавати в суді право власності на проінвестоване майно за позовом до будівельної компанії порушує статті 15 та 331 Цивільного Кодексу, тобто у предмета будівництва відсутні речові права Інвестора, так як відповідне нерухоме майно відсутнє на момент спору, а тому і власності на таке майно не існує.
У рішенні Великої палати Верховного Суду від 18 грудня 2019 року було зазначено, що Позивач не довів існування права власності на новостворене нерухоме майно, тому відсутні підстави для визнання права власності.
14 грудня 2023 року Велика палата Верховного Суду консолідувала правові висновки щодо визнання права власності при інвестування в будівництво нерухомого майна, навівши відповідну аргументацію, в тому числі рішення Євросуду, що розв’язував правові питання правового тлумачення права власності.
Так, право власності не обмежується тільки речами матеріального світу – такі рішення Євросуду – Броньовські проти Польщі Сук проти України Фон Мальтцан та інші проти Німеччини – майном може бути майнове очікування та легітимні права; Федоренко проти України – очікування отримання права власності, а в справі Н.К.М. проти Угорщини зазначено що очікування отримання власності підлягає захисту як право власності.
Отже, право на нерухомість в інвестуванні -це підтвердження такого власника на отримання права власності на новостворене нерухоме майно в майбутньому.
Майнове право – це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений деякими, але не всіма правами власника майна, і яке свідчить про правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно або інше речове право на певне майно в майбутньому.
На правомірність такого очікування вказував і Верховний Суд України у своїх рішеннях від 30 січня 2013 року, 15 травня 2013 року, 04 вересня 2013 року, 24 червня 2015 року, 18 листопада 2015 року.
Такі судові рішення підтверджують, що особи повинні мати впевненість на здобуття майна, здійснивши інвестиції.
Сама по собі реєстрація права власності має собою підтвердження права власності з боку держави.
Згідно постанови Великої палати Верховного Суду від 23 червня 2020 року, є однією із складовою набуття права власності на майбутнє нерухоме майно є реєстрація права власності, яке є також визначенням часу визнання такого права з боку держави, але не має самостійного значення.
Як передбачає закон Про інвестиційну діяльність у інвестора є право розпоряджатися результатами інвестицій та виникає право власності на новостворене майно, включаючи і також майнові права, а згідно ст. 2 цього закону, предметом інвестування може бути нерухоме майно- квартира, приміщення, гаражний бокс. Однак таке майно стає предметом цивільних відносин після здійснення державної реєстрації.
При реєстрації права власності необхідно подавати певні документи (договір про пайову участь, довідку про перелік осіб що брали участь у інвестуванні, технічний паспорт) – тобто документи, що підтверджують право власності.
Як зазначено в постанові Великої палати Верховного Суду від 14 вересня 2021 року, Інвестор, після виконання своїх зобов’язань по інвестуванню та завершення будівництва нерухомості, є первісним власником такої нерухомості.
Загальна частина Цивільного Кодексу може застосовуватись до зобов’язаних відносин, а не тільки до речно-правових.
Якщо нерухоме майно введено в експлуатацію, але інвестор позбавлений можливості оформити право власності в позасудовому порядку, визнання право власності має визнаватися в судовому порядку та є ефективним способом захисту прав Інвестора та не суперечить ст. 392 ЦК України.