Спори із забудовниками. Адвокат по будівництву

Підприємництво, пов’язане з будівництвом, завжди було пов’язане з більшістю правових ризиків та проблем, що виникають до будівництва, під час, після завершення будівництва тощо. У зв’язку з цим і виникає більшість судових суперечок у сфері будівництва.

Питання різноманітної складності вирішать адвокати АБ «Ткачук і партнери», використовуючи свій багаторічний досвід, а також забезпечать будівництво об’єкта, дотримуючись вимог чинного законодавства.

Як засвідчила практика АБ «Ткачук і партнери» будівельні суперечки, як правило, виникають у зв’язку із:

виконанням робіт з капітального будівництва (капітального ремонта, реконструкції та реставрації);
виконанням будівельних робіт ( у тому числі спори між замовником і підрядником та субпідрядником);
якістю виконання різних робіт;
стягненням збитків, неустойки, відсотків, застосування інших видів відповідальності за невиконання/ неякісне виконання зобов’язань;
укладенням, виконанням, розірванням договорів, пов’язаних з будівництвом;
відведенням земельних ділянок під будівництво;
самочинним будівництвом;
інвестуванням будівництва;
отриманням містобудівних умов і обмежень;
отриманням будівельних паспортів;
реєстрацією повідомлень та декларацій в інспекції ДАБК та іншими спорами з інспекцією, у тому числі оскарження дій та бездіяльності;
інвентаризацією об’єктів нерухомості;
наданням послуг з будівництва (ремонту, реконструкції, реставрації) та їх оплати;
прийому виконаних робіт;
стягненням цільових та поточних авансів;
введенням в експлуатацію завершених будівництвом об’єктів;
виконання зобов’язань у період гарантійного терміну експлуатації об’єкта, результату виконаних робіт;
реєстрацією права власності та похідних прав;
спорами щодо виконання, розірвання, визнання недійнсими договорів підряду;
спорами з будівельними компаніями
іншими питаннями, пов’язаними з будівництвом.

Адвокати АБ «Ткачук і партнери» проводять консультації з урахуванням усіх особливостей українського законодавства і здійснюють юридичний супровід інтересів інвесторів, замовників, забудовників і компаній-посередників, надаючи наступні правничі послуги:

Консультація з усіх питань пов’язаних з будівництвом та розробка стратегії вирішення конфліктної ситуації з найменшими негативними наслідками для клієнта.
Консультація щодо отримання дозвільної документації.
Розробка та аналіз договорів, пов’язаних з будівництвом (у т.ч. договору підряду, договору купівлі-продажу тощо);
Вирішення конфліктних ситуацій, пов’язаних із проведенням будівельних робіт (якість робіт, строки, оплата, повернення інвестицій, стягнення фінансових санкцій тощо).
Представництво інтересів клієнта в органах місцевого самоврядування, інспекції ДАБК, реєстраційній службі (допомога в оформленні документів, подання скарг тощо).
Вирішення конфліктних ситуацій, пов’язаних із відведенням земельних ділянок під будівництво.
Юридичний супровід при введення об’єкта будівництва в експлуатацію;
Допомога в реєстрації права власності на об’єкт будівництва;
Допомога в легалізації самочинного будівництва у випадках, передбачених чинним законодавством;
Ознайомлення з матеріалами справи, якщо справа зі спору щодо будівництва вже перебуває в суді;
Здійснення адвокатського запиту на захист клієнта;
Оцінка Вашої ситуації та оцінка перспектив можливих судових процесів;
Підготовка претензій щодо спорів пов’язанных з будівництвом, підготовка відповіді на претензію;
Підготовка процесуальних документів щодо судових спорів у сфері будівництва – позовних заяв, заперечень на позови, відповідей на заперечення, клопотань, формування доказової бази, розрахунок збитків, компенсацій, неустойки, відсотків тощо;
Оскарження судових рішень в апеляційному та касаційному порядку, підготовка заяв по нововиявленим та виключним обставинам;
Представництво інтересів клієнта в суді першої і апеляційної інстанцій, Верховному Суді.
Представництво інтересів клієнта на стадії виконавчого провадження.

Законодавством, що регулює правовідносини у сфері будівництва є Цивільний кодекс України, Господарський кодекс України, Земельний кодекс України, Закони України «Про основи містобудування», «Про відповідальність за правопорушення у сфері містобудівної діяльності», «Про регулювання містобудівної діяльності», «Про архітектурну діяльність», «Про будівельні норми» та інші.

Для уникнення суперечок у сфері будівництва слід знати основні моменти та нюанси чинного будівельного законодавства та правові висновки судової практики у справах цієї категорії, що також полегшить роботу адвоката у разі виникнення необхідності у захисті Ваших прав.

Дозвільні документи на будівництво є законною підставою для реалізації будь-якого будівельного або архітектурного проекту. Будівельна документація надається замовнику відповідною інстанцією (Державної архітектурно-будівельною інспекцією) з метою контролю над виконанням нормативів, правил, вимог і умов містобудівного законодавства.

Державна інспекція архітектури та містобудування України (ДІАМ) є центральним органом виконавчої влади, діяльність якого спрямовується і координується Кабінетом Міністрів України через Міністра розвитку громад та територій і який реалізує державну політику з питань державного архітектурно-будівельного контролю та нагляду.

Дозвіл на будівництво – сукупність процесів і етапів зведення архітектурного об’єкта в Україні; дозвіл на будівництво (дозвіл або декларація) – офіційний документ, який видає Державна інспекція архітектури та містобудування України (ДІАМ).

З 2022 року в Україні діє Єдина державна електронна система у сфері будівництва (ЄДЕСБ)- загальнонаціональна інформаційна система, що покликана впорядкувати процес будівництва в Україні і через максимальну публічність інформації зробити його прозорим та вільним від корупції. Передбачається, що на порталі будуть доступні всі послуги, що пов’язані з будівництвом, включаючи отримання дозволів.

Види будівель і споруд.

Стаття 32 Закону № 3038 «Про регулювання містобудівної діяльності» вирізняє види будівель і споруд згідно з класами наслідків, тобто характеристиками рівня можливої небезпеки для здоров’я і життя людей, які постійно або періодично перебуватимуть на об’єкті або зовні такого об’єкта, матеріальних збитків чи соціальних втрат, пов’язаних із припиненням експлуатації або із втратою цілісності об’єкта. Віднесення об’єкта до певного класу наслідків (відповідальності) здійснює проектна організація за погодженням із замовником будівництва.

До незначних наслідків (СС1) належать такі об’єкти: – індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові, дачні будинки не вище двох поверхів (без урахування мансардного поверху) з площею до 500 квадратних метрів, господарські будівлі та споруди, гаражі, а також інші будівлі й споруди, які не належать до класів наслідків СС2 та СС3.

До середніх наслідків (СС2) належать об’єкти: – характеристики можливих наслідків від відмови (стану об’єкта, за якого неможливо використовувати його або складову частину за функціональним призначенням) яких перевищують: – рівень можливої небезпеки для здоров’я і життя людей, які постійно перебуватимуть на об’єкті, –50 осіб; – рівень можливої небезпеки для здоров’я і життя людей, які періодично перебуватимуть на об’єкті,– 100 осіб; – рівень матеріальних збитків чи соціальних втрат, пов’язаних із припиненням експлуатації або із втратою цілісності об’єкта, – 2500 мінімальних заробітних плат (до розрахунку збитків не включають збитки замовників будівництва, які будують об’єкти без залучення коштів державного або місцевого бюджетів, кредитних коштів, наданих під державні гарантії, коштів державних і комунальних підприємств, бюджетних установ); – пам’ятки культурної спадщини національного та місцевого значення, визначені відповідно до Закону України “Про охорону культурної спадщини”; – нове будівництво яких здійснюється в охоронній зоні пам’яток культурної спадщини національного та місцевого значення (розміри охоронної зони не можуть бути менші за два горизонтальні або два вертикальні розміри пам’ятки); – об’єкти підвищеної небезпеки, ідентифіковані відповідно до Закону України “Про об’єкти підвищеної небезпеки”; – житлові будинки понад чотири поверхи; – об’єкти, які підлягають оцінці впливу на довкілля (крім об’єктів, які виробляють електричну енергію з енергії вітру, за умови позитивного висновку уповноваженого органу з оцінки впливу на довкілля).

До значних наслідків (СС3) належать такі об’єкти: – пам’ятки культурної спадщини, визначені відповідно до Закону України “Про охорону культурної спадщини”; – об’єкти підвищеної небезпеки, ідентифіковані відповідно до Закону України “Про об’єкти підвищеної небезпеки”; – житлові, громадські або багатофункціональні будівлі заввишки понад 100 метрів та/або з рівнем можливої небезпеки для здоров’я і життя людей понад 400 осіб, які постійно перебувають на об’єкті.

Процедура отримання дозволу на будівництво.

Відповідно до ч. 1 ст. 36 Закону «Про регулювання містобудівної діяльності» право на виконання підготовчих робіт (якщо їх не було виконано раніше згідно з повідомленням про початок виконання підготовчих робіт) і будівельних робіт на вказаних вище об’єктах надано замовнику та генеральному підряднику чи підряднику (у разі якщо будівельні роботи виконують без залучення субпідрядників) після подання повідомлення про початок виконання будівельних робіт.

Для подання відповідного повідомлення замовнику (його уповноваженій особі) потрібно:

Отримати вихідні дані. Порядок отримання вихідних даних регламентовано ст. ст. 29, 30 Закону, положеннями наказу Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 06.11.2017 р. № 289, яким затверджено Перелік об’єктів будівництва, для проектування яких містобудівні умови та обмеження не надаються, а також іншими нормативно-правовими актами.
Розробити проектну документацію на будівництво; у випадках, передбачених законодавством, провести її експертизу; затвердити вказану документацію. Порядок реалізації зазначених дій регламентовано ст. 31 Закону, положеннями Порядку розроблення проектної документації на будівництво об’єктів, затвердженого наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 16.05.2011 р. № 45, ДБН А.2.2-3-2014 “Склад та зміст проектної документації на будівництво”, Порядком затвердження проектів будівництва і проведення їх експертизи, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 11.05.2011 р. № 560, та іншими нормативно-правовими актами.
Оформити належним чином повідомлення про початок виконання підготовчих/будівельних робіт за формою згідно з відповідним додатком до Порядку виконання підготовчих та будівельних робіт, внісши до нього визначені законодавством відомості.
Не пізніше ніж за один календарний день до початку виконання підготовчих/будівельних робіт подати вказане повідомлення особисто або надіслати рекомендованим листом з описом вкладення чи через електронну систему здійснення декларативних і дозвільних процедур у будівництві до відповідного органу державного архітектурно-будівельного контролю за місцезнаходженням об’єкта. Саме з цього моменту можна розпочинати будівельні роботи на об’єкті.

Порядок подання повідомлення про початок виконання підготовчих/будівельних робіт урегульовано ст. ст. 35, 36 Закону, Порядком виконання підготовчих та будівельних робіт.

Особливу увагу потрібно звернути на те, що виконувати будівельні роботи без подання повідомлення про початок виконання будівельних робіт заборонено.

Водночас варто пам’ятати, що від замовника не вимагається отримувати інші документи дозвільного характеру для виконання будівельних робіт, крім направлення повідомлення про початок виконання будівельних робіт до відповідного органу державного архітектурно-будівельного контролю.

Якщо об’єкт будівництва не підпадає під зазначені вище параметри об’єктів, які можна будувати на підставі будівельного паспорта за спрощеною процедурою, тоді необхідно:

Отримати містобудівні умови та обмеження – документ, що містить комплекс планувальних та архітектурних вимог до проектування і будівництва щодо поверховості та щільності забудови земельної ділянки, відступів будинків і споруд від червоних ліній, меж земельної ділянки, її благоустрою та озеленення, інші вимоги до об’єктів будівництва, установлені законодавством та містобудівною документацією. Містобудівні умови та обмеження надають відповідні уповноважені органи містобудування та архітектури на підставі містобудівної документації на місцевому рівні на безоплатній основі за заявою замовника з додаванням відповідних документів, вичерпний перелік яких передбачено статтею 29 Закону № 3038, протягом 10 робочих днів із дня реєстрації заяви;
Отримати технічні умови – комплекс умов та вимог до інженерного забезпечення об’єкта будівництва, які мають відповідати його розрахунковим параметрам щодо водопостачання (з урахуванням потреб забезпечення пожежогасіння), тепло-, електро- і газопостачання, водовідведення, зовнішнього освітлення, відведення зливових вод і телекомунікації. Технічні умови видають місцеві служби, підприємства, установи й організації, які відповідають за надання відповідних послуг.Дозвіл на виконання будівельних робіт видається органами державного архітектурно-будівельного контролю на безоплатній основі протягом десяти робочих днів з дня реєстрації заяви.

Повідомлення про початок виконання будівельних робіт.

Відповідно до ст 36 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» , право на виконання підготовчих робіт (якщо вони не були виконані раніше згідно з повідомленням про початок виконання підготовчих робіт) і будівельних робіт на об’єктах, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об’єктів з незначними наслідками (СС1), об’єктах, будівництво яких здійснюється на підставі будівельного паспорта, надається замовнику та генеральному підряднику чи підряднику (у разі якщо будівельні роботи виконуються без залучення субпідрядників) після подання повідомлення про початок виконання будівельних робіт.

Виконувати будівельні роботи без подання повідомлення про початок виконання будівельних робіт забороняється.

Отримання замовником інших документів дозвільного характеру для виконання будівельних робіт, крім направлення повідомлення про початок виконання будівельних робіт до відповідного органу державного архітектурно-будівельного контролю відповідно до частини першої цієї статті, не вимагається.

Форма повідомлення про початок виконання будівельних робіт, порядок його подання, форма повідомлення про зміну даних у поданому повідомленні визначаються Кабінетом Міністрів України.

У разі якщо право на будівництво об’єкта передано іншому замовнику або змінено осіб, відповідальних за проведення авторського і технічного нагляду, а також у разі коригування проектної документації на виконання будівельних робіт в установленому законодавством порядку, замовник протягом трьох робочих днів повідомляє про такі зміни відповідний орган державного архітектурно-будівельного контролю.

Право на початок виконання будівельних робіт, набуте на підставі поданого повідомлення, може бути скасовано відповідним органом державного архітектурно-будівельного контролю у разі:

подання замовником заяви про скасування повідомлення про початок виконання будівельних робіт;
отримання відомостей про ліквідацію юридичної особи, що є замовником;
встановлення під час перевірки порушень вимог містобудівної документації, містобудівних умов та обмежень, невідповідності об’єкта будівництва проектній документації на будівництво такого об’єкта, вимогам будівельних норм, стандартів і правил, порушень містобудівного законодавства у разі невиконання вимог приписів посадових осіб органів державного архітектурно-будівельного контролю.

Відомості про скасування права на виконання будівельних робіт вносяться до реєстру.

Замовник відповідно до закону несе відповідальність за повноту та достовірність даних, зазначених у поданому ним повідомленні про початок виконання будівельних робіт, та за виконання будівельних робіт без повідомлення.

Проектна документація на будівництво.

Відповідно до ч.11 ст.1 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», проектна документація – затверджені текстові та графічні матеріали, якими визначаються містобудівні, об’ємно-планувальні, архітектурні, конструктивні, технічні, технологічні вирішення, а також кошториси об’єктів будівництва;

Згідно зі ст. 31 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності»: проектна документація на будівництво об’єктів розробляється у порядку, встановленому центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державної політики у сфері містобудування, з урахуванням вимог містобудівної документації та вихідних даних і дотриманням вимог законодавства, будівельних норм, державних стандартів і правил та затверджується замовником.

Проектування об’єктів в рамках здійснення державно-приватного партнерства або реалізації проекту, що здійснюється на умовах концесії, на відповідних землях державної чи комунальної власності може здійснюватися на підставі документа, що засвідчує право користування земельною ділянкою, виданого підприємству, установі, організації, що є балансоутримувачем майна, що передається у концесію/є об’єктом державно-приватного партнерства, за умови, що така земельна ділянка (або її частина) відповідно до положень договору необхідна для здійснення державно-приватного партнерства або реалізації проекту, що здійснюється на умовах концесії.

Затвердження проектної документації на будівництво об’єктів, що споруджуються із залученням бюджетних коштів, коштів державних і комунальних підприємств, установ та організацій, а також кредитів, наданих під державні гарантії, здійснюється у порядку, визначеному Кабінетом Міністрів України.

До проектної документації на будівництво об’єктів, що підлягають оцінці впливу на довкілля згідно із Законом України “Про оцінку впливу на довкілля”, додаються результати оцінки впливу на довкілля.

Експертиза проектів будівництва проводиться в установленому Кабінетом Міністрів України порядку експертними організаціями незалежно від форми власності, які відповідають критеріям, визначеним центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування та реалізує державну політику у сфері будівництва, архітектури, містобудування, відомості про які внесені таким органом або на підставі делегованих повноважень саморегулятивною організацією у сфері архітектурної діяльності за відповідним напрямом підприємницької діяльності (у разі її утворення) до переліку експертних організацій. До проведення експертизи залучаються (у тому числі на підставі цивільно-правових договорів) експерти з питань санітарного та епідеміологічного благополуччя населення, екології, охорони праці, енергозбереження, пожежної, техногенної, ядерної та радіаційної безпеки, які пройшли професійну атестацію, що проводилася із залученням представників відповідних центральних органів виконавчої влади, та отримали відповідний кваліфікаційний сертифікат. Порядок проведення професійної атестації таких експертів встановлюється Кабінетом Міністрів України.

Не підлягають обов’язковій експертизі проекти будівництва об’єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об’єктів з незначними наслідками (СС1), крім випадків, передбачених частиною четвертою статті 31 Закону .

Обов’язковій експертизі підлягають проекти будівництва об’єктів, які:

за класом наслідків (відповідальності) належать до об’єктів з середніми (СС2) та значними (СС3) наслідками, – щодо додержання нормативів з питань санітарного та епідеміологічного благополуччя населення, екології, охорони праці, енергозбереження, пожежної, техногенної, ядерної та радіаційної безпеки, міцності, надійності, довговічності будинків і споруд, їх експлуатаційної безпеки та інженерного забезпечення, у тому числі щодо додержання нормативів з питань створення безперешкодного життєвого середовища для осіб з обмеженими фізичними можливостями та інших маломобільних груп населення;
споруджуються на територіях із складними інженерно-геологічними та техногенними умовами, – в частині міцності, надійності та довговічності будинків і споруд;
споруджуються із залученням бюджетних коштів, коштів державних і комунальних підприємств, установ та організацій, а також кредитів, наданих під державні гарантії, якщо їх кошторисна вартість перевищує 300 тисяч гривень, – щодо кошторисної частини проектної документації;
підлягають оцінці впливу на довкілля згідно із Законом України “Про оцінку впливу на довкілля” в частині врахування результатів оцінки впливу на довкілля.

За рішенням замовника може проводитися також експертиза проектів будівництва інших об’єктів, ніж передбачені у цій частині, або окремих розділів проектної документації. Встановлення випадків та порядку проведення експертизи проектів будівництва іншими законами не допускається.

Проектна документація на будівництво об’єктів не потребує погодження державними органами, органами місцевого самоврядування, їх посадовими особами, юридичними особами, утвореними такими органами.

Процедура розроблення проектної документації.

Для забезпечення проектування об’єкта будівництва замовник повинен

надати генпроектувальнику (проектувальнику) вихідні дані на проектування.

Основними складовими вихідних даних є:

містобудівні умови та обмеження;
технічні умови;
завдання на проектування.

Завдання на проектування об’єктів будівництва складається з урахуванням вимог державних будівельних норм ДБН А.2.2-3:2014 «Склад та зміст проектної документації на будівництво» і затверджується замовником за погодженням із генпроектувальником (проектувальником). Для об’єктів нового будівництва, реконструкції та технічного переоснащення, фінансування яких буде здійснюватися за рахунок державних капітальних вкладень та/або кредитів (позик), залучених державою або під державні гарантії, завдання на проектування (коригування проекту) складається на підставі схваленого або відібраного в установленому законодавством порядку інвестиційного проекту, яким обґрунтовано доцільність такого будівництва.

Завдання на проектування визначає обґрунтовані вимоги замовника до планувальних, архітектурних, інженерних і технологічних рішень об’єкта будівництва, його основних параметрів, вартості та організації його будівництва і складається з урахуванням технічних умов, містобудівних умов та обмежень (вимоги щодо створення доступності для осіб з інвалідністю та інших маломобільних груп населення зазначаються в завданні окремим пунктом).

У завданні на проектування можуть встановлюватися вимоги щодо обґрунтування використання імпортних матеріалів, виробів, конструкцій та устаткування (з порівнянням технічних та цінових характеристик відповідних вітчизняних матеріально-технічних ресурсів).

Реставраційне завдання на розроблення науково-проектної документації складається з урахуванням вимог державних будівельних норм ДБН А.2.2-14:2016 «Склад та зміст науково-проектної документації на реставрацію пам’яток архітектури та містобудування». Укладення та виконання договорів на виконання проектних робіт здійснюються у порядку, встановленому Загальними умовами укладення та виконання договорів підряду в капітальному будівництві, затвердженими постановою Кабінету Міністрів України від 1 серпня 2005 року № 668.

Вибір генпроектувальника (проектувальника) для розроблення проектної документації об’єктів будівництва, що здійснюється із залученням бюджетних коштів, коштів державних і комунальних підприємств, установ та організацій, кредитів, наданих під державні гарантії, проводиться відповідно до Закону України «Про публічні закупівлі».

Вартість будівництва об’єктів визначається відповідно до будівельних норм, державних стандартів і правил. Назва об’єкта будівництва за проектною документацією має відповідати завданню на проектування, не змінюватися на всіх стадіях проектування та відображати вид будівництва (нове будівництво, реконструкція, технічне переоснащення діючих підприємств, реставрація, капітальний ремонт) та його місце розташування.

Проектна документація на будівництво об’єктів розробляється з урахуванням вимог містобудівної документації, вихідних даних на проектування та дотриманням вимог законодавства, будівельних норм, нормативно-правових актів з охорони праці, державних стандартів і правил, у тому числі вимог доступності для осіб з інвалідністю та інших маломобільних груп населення.

Проектна документація, у складі якої відповідно до завдання на проектування можуть бути передбачені черги та пускові комплекси, розробляється на об’єкт будівництва в цілому. Проектна документація стадії «Проект» або «Робочий проект» може розроблятись на окрему чергу та бути затвердженою у встановленому порядку, якщо зазначене передбачено завданням на проектування та знайшло відображення у схваленій у встановленому порядку попередній стадії проектування: техніко-економічне обґрунтування (стадія ТЕО), техніко-економічний розрахунок (стадія ТЕР) або «Ескізний проект» (стадія ЕП).

Склад та зміст проектної документації об’єктів будівництва на всіх стадіях проектування визначаються згідно з будівельними нормами і мають бути достатніми для оцінки проектних рішень та їх реалізації.
Генпроектувальник (проектувальник) і замовник визначають клас наслідків (відповідальності) об’єкта (об’єктів, що входять до складу комплексу (будови)), на підставі якого встановлюється кількість стадій проектування. Клас наслідків (відповідальності) визначається відповідно до вимог будівельних норм, стандартів, нормативних документів і правил, затверджених згідно із законодавством.

Стадії проектування.

Для об’єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об’єктів з незначними наслідками (СС1), а також комплексів (будов), до яких входять лише об’єкти з незначними наслідками (СС1), проектування здійснюється:

в одну стадію – стадія робочий проект (стадія РП);
у дві стадії – для об’єктів невиробничого призначення – стадія ЕП, а для об’єктів виробничого призначення та лінійних об’єктів інженерно-транспортної інфраструктури – стадія ТЕР та для обох – стадія РП.

Для об’єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об’єктів із середніми наслідками (СС2), за рішенням замовника проектування може здійснюватися в дві або три стадії: При двостадійному проектуванні:

стадія проект (стадія П);
стадія робоча документація (стадія Р).

При тристадійному проектуванні: для об’єктів невиробничого призначення – стадія ЕП або за відповідним обґрунтованим рішенням замовника стадія ТЕО, а для об’єктів виробничого призначення та лінійних об’єктів інженерно-транспортної інфраструктури – стадія ТЕО.

Для об’єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об’єктів зі значними наслідками (СС3), а також комплексів (будов), до складу яких входить хоча б один об’єкт, що за класом наслідків (відповідальності) належить до об’єктів із середніми наслідками (СС2) або значними наслідками (СС3), проектування виконується в три стадії. Для об’єктів невиробничого призначення – стадія ЕП або за рішенням замовника стадія ТЕО, а для об’єктів виробничого призначення та лінійних об’єктів інженерно-транспортної інфраструктури – стадія ТЕО.

Замовник та генпроектувальник (проектувальник) можуть прийняти обґрунтоване узгоджене рішення щодо зміни кількості стадій та стадійності проектування. Генпроектувальник (проектувальник) визначає розпорядчим документом ГАПа та/або ГІПа. Проект розробляється під керівництвом ГАПа (ГІПа).

Стадії ТЕО (ТЕР), ЕП після схвалення та/або стадія П після затвердження є підставою для розроблення наступних стадій проектування. Матеріали стадій ТЕО (ТЕР), ЕП, П, РП та Р передаються замовнику генпроектувальником (проектувальником) на паперових носіях у чотирьох примірниках, субпроектувальником – генпроектувальнику в п’ятьох примірниках та на електронних носіях. Необхідність виготовлення додаткових примірників проектної документації та формат надання її на електронних носіях визначаються умовами договору.

Затвердження документації.

Робочі креслення (креслення, призначені для виконання будівельних та монтажних робіт) проекту повторного використання, за яким на одному майданчику повинно здійснюватись будівництво декількох однакових об’єктів, передаються на електронних та паперових носіях у чотирьох примірниках лише для одного з цих об’єктів, а для інших – у двох примірниках.
Інженерно-технічні, техніко-економічні, екологічні та інші розрахунки, матеріали проектів-аналогів, які не включаються в склад проектної документації на будівництво об’єктів, а також матеріали інженерних вишукувань та обстежень зберігаються у генпроектувальника (проектувальника) і надаються на вимогу замовникові відповідно до умов договору підряду або організації, яка відповідно до законодавства здійснює експертизу проектів будівництва, у тимчасове користування.
Тривалість будівництва визначається при розробленні стадій ТЕО (ТЕР), ЕП, П або РП у розділі проекту з організації будівництва, враховуючи вид будівництва, складність будови, технічні та технологічні рішення, обсяг будівництва, трудові та технічні ресурси.

Після затвердження стадії П за рішенням замовника робочі креслення можуть розроблятись автором проекту або іншою проектною організацією. Розроблення робочих креслень іншою проектною організацією здійснюється з дотриманням авторських рішень затвердженої стадії П та авторських прав. У разі використання в проектних рішеннях винаходів і патентів у відповідних розділах проекту надається посилання на них.

При проектуванні об’єктів будівництва з особливо складними конструкціями і методами провадження робіт, що обґрунтовується у пояснювальній записці до проекту, відповідно до завдання на проектування розробляються робочі креслення на спеціальні допоміжні споруди, пристосування та установки. Розроблення проектно-конструкторської документації на обладнання і конструкції індивідуального виготовлення, включаючи нетипове та нестандартизоване обладнання, виконується заводом-виробником на підставі вимог і технічного завдання, розробленого генпроектувальником. Розроблення проектно-конструкторської документації на вказане обладнання і конструкції може виконуватися генпроектувальником за окремим договором підряду.

У разі прийняття рішення щодо коригування проектної документації проектною організацією, яка не є її розробником, скоригована проектна документація підлягає погодженню з проектувальником – розробником проекту, крім випадку передачі відповідно до законодавства авторських майнових прав іншій особі.

Стадії ТЕО, ТЕР, ЕП, П та РП підписуються:

Титульний лист пояснювальної записки до проекту:керівником генеральної проектної організації (проектної організації);ГАПом та/або ГІПом.
Креслення:ГАПом та/або ГІПом;сертифікованими виконавцями, які є безпосередніми розробниками розділів або частин проекту.
Стадія Р підписується:ГАПом та/або ГІПом; сертифікованими виконавцями, які є безпосередніми розробниками розділів або частин проекту.

Перелік осіб, які підписують проектну документацію, може уточнюватися залежно від складу і структури проектної організації (генпроектувальника, проектувальника).

Кошторисна документація підписується відповідно до вимог, встановлених будівельними нормами та державними стандартами з питань ціноутворення.

Замовник і генпроектувальник (проектувальник) визначають в умовах договору виконавця авторського нагляду, який здійснює авторський нагляд відповідно до вимог законодавства та державних будівельних норм.
Проектна документація на будівництво об’єктів не потребує погодження державними органами, органами місцевого самоврядування, їх посадовими особами, юридичними особами, утвореними такими органами.
Обґрунтовані відхилення від будівельних норм, що забезпечують дотримання встановлених вимог безпеки у спосіб, не передбачений будівельними нормами, можуть бути погоджені суб’єктом нормування відповідно до встановленого ним порядку.

Оформлення проектної документації має відповідати державним стандартам щодо проектної документації на будівництво об’єктів. Проектна документація затверджується відповідно до Порядку затвердження проектів будівництва і проведення їх експертизи, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 11 травня 2011 року № 560.

ВАЖЛИВО!

Проектна документація на об’єкт будівництва має бути розроблена з урахуванням будівельних норм та стандартів, чинних на дату передання її замовнику.

На об’єкти будівництва, проектна документація на які затверджена відповідно до Порядку затвердження проектів будівництва і проведення їх експертизи, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України від 11 травня 2011 року № 560, підлягає коригуванню у зв’язку з введенням в дію нових нормативних документів, якщо щодо таких об’єктів не отримано документи, які дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт.

Проектна документація на об’єкти будівництва, побудовані повністю або частково відповідно до затвердженого проекту, не підлягає коригуванню у зв’язку з введенням нових нормативних документів, за винятком випадків, коли таке коригування зумовлено підвищенням у нових нормативних документах таких вимог безпеки: забезпечення механічного опору та стійкості (міцності), електро-, вибухо-, пожежобезпечності, енергоефективності об’єкта та вимог нормативів з питань створення умов для безперешкодного доступу для осіб з інвалідністю та інших маломобільних груп населення.

Зазначений виняток не застосовується до об’єктів будівництва, спорудження яких здійснюється у строки, визначені проектною документацією, якщо інше не передбачено договором на виконання будівельних робіт.

Тут слід навести правову позицію Верховного Суду у справі № 826/6833/17, який залишив в силі рішення суду першої інстанції про визнання неправомірними та скасування припису інспектора ДАБ про усунення порушень вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності та постанови про накладення штрафу.

При цьому Верховний Суд зазначив, що відповідність проєкту будівництва законодавству, містобудівним умовам та обмеженням забудови земельної ділянки перевіряється саме на етапі експертизи проєкту і його затвердження замовником. У разі ж, якщо проєктна та/або експертна організація здійснили передачу замовнику проєктної документації для виконання будівельних робіт на об’єкті будівництва, розробленої з порушенням вимог законодавства, містобудівної документації, вихідних даних для проєктування об’єктів містобудування, будівельних норм, державних стандартів і правил, вищезгадані суб’єкти містобудування несуть відповідальність, передбачену частиною першою статті 2 Закону України «Про відповідальність за правопорушення у сфері містобудівної діяльності»

З огляду на ту обставину, що станом на момент проведення перевірки коригування проекту об’єкта перебувало на етапі розроблення і лише пізніше планувалось передати до Укрдержбудекспертизи для отримання експертного висновку, Верховний Суд визнав висновки, наведені у акті перевірки з цього приводу – передчасними.

У зв’язку з вищенаведеним колегія суддів погодилася з висновком суду першої інстанції про наявність підстав для скасування спірного припису щодо притягнення позивача до відповідальності оскарженою постановою, Верховний Суд звернув увагу на той факт, що позивачем не вчинялось дій, які охоплюються складом правопорушення, передбаченого частиною першою статті 2 Закону України «Про відповідальність за правопорушення у сфері містобудівної діяльності», з огляду на що прийнята відповідачем спірна постанова є незаконною і підлягає скасуванню, як про це правильно зазначено у рішенні суду першої інстанції.

Містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки.

Містобудівні умови та обмеження- документ, що містить комплекс планувальних та архітектурних вимог до проектування і будівництва щодо поверховості та щільності забудови земельної ділянки, відступів будинків і споруд від червоних ліній, меж земельної ділянки, її благоустрою та озеленення, інші вимоги до об’єктів будівництва, встановлені законодавством та містобудівною документацією (ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності»).

Основними складовими вихідних даних є:містобудівні умови та обмеження;технічні умови;завдання на проектування.

Фізична або юридична особа, яка має намір щодо забудови земельної ділянки, що перебуває у власності або користуванні такої особи, повинна одержати містобудівні умови та обмеження для проектування об’єкта будівництва.

Містобудівні умови, обмеження та технічні умови для проектування об’єктів будівництва в рамках здійснення державно-приватного партнерства або реалізації проекту, що здійснюється на умовах концесії, можуть надаватися приватному партнеру, концесіонеру на підставі документа, що засвідчує право користування земельною ділянкою, виданого підприємству, установі, організації, що є балансоутримувачем майна, що передається у концесію, за умови, що така земельна ділянка (або її частина) відповідно до положень договору необхідна для здійснення державно-приватного партнерства або реалізації проекту, що здійснюється на умовах концесії.

Містобудівні умови та обмеження надаються відповідними уповноваженими органами містобудування та архітектури на підставі містобудівної документації на місцевому рівні на безоплатній основі за заявою замовника (із зазначенням кадастрового номера земельної ділянки), до якої додаються:

копія документа, що посвідчує право власності чи користування земельною ділянкою, або копія договору суперфіцію – у разі, якщо речове право на земельну ділянку не зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно;
копія документа, що посвідчує право власності на об’єкт нерухомого майна, розташований на земельній ділянці – у разі, якщо право власності на об’єкт нерухомого майна не зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, або згода його власника, засвідчена в установленому законодавством порядку (у разі здійснення реконструкції або реставрації);
викопіювання з топографо-геодезичного плану М 1:2000.

Інформацію про речове право на земельну ділянку, право власності на об’єкт нерухомого майна, розташований на земельній ділянці, відомості з Державного земельного кадастру уповноважені органи містобудування та архітектури отримують відповідно до частини восьмої статті 9 Закону України “Про адміністративні послуги”.

Для отримання містобудівних умов та обмежень до заяви замовник також додає містобудівний розрахунок, що визначає інвестиційні наміри замовника, який складається у довільній формі з доступною та стислою інформацією про основні параметри об’єкта будівництва.Цей перелік документів для надання містобудівних умов та обмежень є вичерпним.

Витяг з містобудівного кадастру для формування містобудівних умов та обмежень до документів замовника додає служба містобудівного кадастру (у разі її утворення).

Перелік об’єктів будівництва, для проектування яких містобудівні умови та обмеження не надаються, визначає центральний орган виконавчої влади, що забезпечує формування та реалізує державну політику у сфері будівництва, архітектури, містобудування.

Підставами для відмови у наданні містобудівних умов та обмежень є:

неподання визначених законодавством документів, необхідних для прийняття рішення про надання містобудівних умов та обмежень;
виявлення недостовірних відомостей у документах, що посвідчують право власності чи користування земельною ділянкою, або у документах, що посвідчують право власності на об’єкт нерухомого майна, розташований на земельній ділянці;
невідповідність намірів забудови вимогам містобудівної документації на місцевому рівні.

Відмова у наданні містобудівних умов та обмежень здійснюється шляхом направлення листа з обґрунтуванням підстав такої відмови відповідним уповноваженим органом містобудування та архітектури у строк, що не перевищує встановлений строк їх надання.

Надання містобудівних умов та обмежень або прийняття рішення про відмову в їх наданні здійснюється відповідним уповноваженим органом містобудування та архітектури протягом 10 робочих днів з дня реєстрації заяви, затверджується наказом такого органу.

Відомості про надані містобудівні умови та обмеження підлягають внесенню до реєстру містобудівних умов та обмежень, який веде відповідний уповноважений орган містобудування та архітектури.

Містобудівні умови та обмеження є чинними до завершення будівництва об’єкта незалежно від зміни замовника.

Внесення змін до містобудівних умов та обмежень може здійснювати орган, що їх надав, за заявою замовника, на виконання приписів головних інспекторів будівельного нагляду центрального органу виконавчої влади, що реалізує державну політику з питань державного архітектурно-будівельного контролю та нагляду, або за рішенням суду.

Скасування містобудівних умов та обмежень здійснюється:

за заявою замовника;
головними інспекторами будівельного нагляду в порядку здійснення державного архітектурно-будівельного нагляду у разі невідповідності містобудівних умов та обмежень містобудівному законодавству, містобудівній документації на місцевому рівні, будівельним нормам, стандартам і правилам;
за рішенням суду.

У разі скасування в порядку здійснення державного архітектурно-будівельного нагляду або за рішенням суду містобудівних умов та обмежень посадові особи відповідного уповноваженого органу містобудування та архітектури несуть відповідальність згідно із законом.

Тут слід навести правову позицію Верховного Суду у справі № 822/1723/17, яким залишено в силі рішення апеляційної інстанції про задоволенні позову товариства до ДАБІУ про скасування рішень про скасування дії містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки.

При цьому Верховний Суд зазначив, що якщо наділений відповідними повноваженнями орган видав особі спірні містобудівні умови та обмеження, на підставі яких було подано декларацію про початок будівельних робіт і протягом певного часу здійснювалось відповідне будівництво, допущення органом нагляду певних порушень не можуть бути поставлені у провину особі, адже вона правомірно розраховувала на відповідність поданої ними документації нормам чинного законодавства. Перевірка питання правомірності виданих органами державної влади дозволів на вчинення певних дій або їх погодження має відбуватись саме на відповідних етапах, а не в будь-який час. За наявності підстав вважати, що містобудівні умови та обмеження містили певні недоліки, орган нагляду має право зупинити дію рішення об’єкта нагляду та повідомити його про необхідність усунення встановлених недоліків. Водночас скасування містобудівних умов та обмежень є крайнім заходом.

Технічні умови.

Відповідно до ст. 30 Закону України « Про регулювання містобудівної діяльності», технічні умови – це комплекс умов та вимог до інженерного забезпечення об’єкта будівництва, які повинні відповідати його розрахунковим параметрам щодо водопостачання (з урахуванням потреб забезпечення пожежогасіння), тепло-, електро- і газопостачання, водовідведення, зовнішнього освітлення, відведення зливових вод та телекомунікації.

Фізична чи юридична особа, яка має намір щодо забудови земельної ділянки, що перебуває в її власності або користуванні, має право на одержання технічних умов згідно із поданою нею заявою.

Технічні умови надаються протягом 10 робочих днів з дня реєстрації відповідної заяви.

Технічні умови повинні відповідати законодавству, містити достовірну інформацію та обґрунтовані вимоги до об’єктів будівництва, а також відповідати намірам заявника щодо забудови земельної ділянки.

У технічних умовах враховується, що місце приєднання інженерних мереж замовника до магістральних чи інших інженерних мереж розташовується на межі земельної ділянки замовника або за його згодою на території такої земельної ділянки.

Склад, зміст, порядок надання технічних умов та порядок визначення вартості послуг з їх надання визначаються відповідними центральними органами виконавчої влади або державними колегіальними органами.

Технічні умови є чинними до завершення будівництва об’єкта незалежно від зміни замовника або підприємства, установи та організації, які надали такі технічні умови. Зміни до технічних умов можуть вноситися тільки за згодою замовника.

Дозвіл на виконання будівельних робіт.

Відповідно до, ст. 37 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності»,право на виконання підготовчих робіт (якщо вони не були виконані раніше згідно з повідомленням про початок виконання підготовчих робіт) і будівельних робіт на об’єктах будівництва, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об’єктів з середніми (СС2) та значними (СС3) наслідками або підлягають оцінці впливу на довкілля згідно із Законом України “Про оцінку впливу на довкілля”, підключення об’єкта будівництва до інженерних мереж та споруд надається замовнику та генеральному підряднику чи підряднику (якщо будівельні роботи виконуються без залучення субпідрядників) після отримання дозволу на виконання будівельних робіт.

Дозвіл на виконання будівельних робіт видається органами державного архітектурно-будівельного контролю на безоплатній основі протягом десяти робочих днів з дня реєстрації заяви.

За наявності дозволу на виконання будівельних робіт отримання замовником та генеральним підрядником чи підрядником (у разі якщо будівельні роботи виконуються без залучення субпідрядників) інших документів дозвільного характеру для виконання будівельних робіт та видалення зелених насаджень у межах будівельного майданчика не вимагається.

Для отримання дозволу подається заява, до якої додаються передбачені чинним законодавством документи (копія документа, що посвідчує право власності чи користування земельною ділянкою, або копія договору суперфіцію; проектна документація на будівництво, розроблена та затверджена в установленому законодавством порядку; копія документа, що посвідчує право власності на будинок чи споруду, або згода його власника (співвласників), засвідчена у встановленому законодавством порядку, на проведення будівельних робіт у разі здійснення реконструкції, реставрації чи капітального ремонту та інші).

Видача дозволу на виконання будівельних робіт здійснюється з використанням Реєстру будівельної діяльності.

У день виготовлення з використанням Реєстру будівельної діяльності дозволу на виконання будівельних робіт програмні засоби електронної системи забезпечують автоматичне направлення до органу з присвоєння адреси повідомлення про необхідність присвоєння адреси об’єкту нового будівництва.

Форма дозволу на виконання будівельних робіт, форма заяви, що подається для його отримання, форма відмови у видачі дозволу на виконання будівельних робіт, порядок видачі та анулювання дозволу на виконання будівельних робіт визначаються Кабінетом Міністрів України.

Відмова у видачі дозволу на виконання будівельних робіт видається заявнику в письмовому вигляді з відповідним обґрунтуванням у строк, передбачений для видачі дозволу.

Підставою для відмови у видачі дозволу на виконання будівельних робіт є:

неподання документів, необхідних для прийняття рішення про видачу такого дозволу;
невідповідність поданих документів вимогам законодавства;
виявлення недостовірних відомостей у поданих документах;
результати оцінки впливу на довкілля у випадках, визначених Законом України “Про оцінку впливу на довкілля”.

Рішення про видачу або анулювання дозволу на виконання будівельних робіт може бути розглянуто у порядку нагляду центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику з питань державного архітектурно-будівельного контролю та нагляду (без права видачі дозволу), або оскаржено до суду.

У разі якщо в установлений цією статтею строк органом державного архітектурно-будівельного контролю не видано дозвіл на виконання будівельних робіт або відмову в його видачі, замовник звертається до центрального органу виконавчої влади, що реалізує державну політику з питань державного архітектурно-будівельного контролю та нагляду, для вжиття протягом десяти робочих днів заходів, пов’язаних з видачею зазначеного дозволу або відмовою в його видачі. У разі якщо протягом зазначеного строку не буде видано дозвіл на виконання будівельних робіт або відмову в його видачі, право на виконання будівельних робіт виникає на десятий робочий день з дня реєстрації письмового звернення, направленого рекомендованим листом до центрального органу виконавчої влади, що реалізує державну політику з питань державного архітектурно-будівельного контролю та нагляду, а дозвіл вважається виданим.

Дозвіл на виконання будівельних робіт може бути анульовано органом державного архітектурно-будівельного контролю у разі:

подання замовником заяви про анулювання дозволу на виконання будівельних робіт;
наявності відомостей про ліквідацію юридичної особи, що є замовником;
встановлення під час перевірки порушень вимог містобудівної документації, містобудівних умов та обмежень, невідповідності об’єкта будівництва проектній документації на будівництво такого об’єкта, вимогам будівельних норм, стандартів і правил, порушень містобудівного законодавства у разі невиконання вимог приписів посадових осіб органів державного архітектурно-будівельного контролю;
скасування містобудівних умов та обмежень;
систематичного (два і більше разів підряд) перешкоджання проведенню перевірки посадовими особами органу державного архітектурно-будівельного контролю.

У разі якщо право на будівництво об’єкта передано іншому замовникові або змінено генерального підрядника чи підрядника (якщо будівельні роботи виконуються без залучення субпідрядників), а також у разі коригування проектної документації замовник протягом трьох робочих днів повідомляє про такі зміни відповідний орган державного архітектурно-будівельного контролю з поданням засвідчених у встановленому порядку копій документів, що підтверджують зазначені зміни. Продовження виконання будівельних робіт без такого повідомлення забороняється.

У разі зміни осіб, відповідальних за проведення авторського і технічного нагляду, або відповідальних виконавців робіт замовник повідомляє відповідний орган державного архітектурно-будівельного контролю про такі зміни з поданням засвідчених в установленому порядку копій документів, що підтверджують зазначені зміни, протягом трьох днів з дня їх настання.

Статтею 31 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» передбачені повноваження органів місцевого самоврядування у галузі будівництва.

Зокрема, організація за рахунок власних коштів і на пайових засадах будівництва, реконструкції і ремонту об’єктів комунального господарства та соціально-культурного призначення, жилих будинків, шляхів місцевого значення, а також капітального та поточного ремонту вулиць і доріг населених пунктів та інших доріг, які є складовими автомобільних доріг державного значення (як співфінансування на договірних засадах); залучення на договірних засадах підприємств, установ та організацій незалежно від форм власності до участі в розвитку потужностей будівельної індустрії і промисловості будівельних матеріалів, у створенні, розвитку та реконструкції об’єктів інженерного забезпечення і транспортного обслуговування; надання (отримання, реєстрація) документів, що дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт, здійснення державного архітектурно-будівельного контролю та прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів у випадках та відповідно до вимог, встановлених Законом України “Про регулювання містобудівної діяльності” та інші.

Акт прийому робіт.

Акт прийому робіт – це ключовий елемент між замовником і підрядником. Договір прописує взаємодію, а акт є підставою на виплату грошей. Замовник, приймаючи акт, дає свою згоду на належну підрядникові суму грошей. Якщо підрядник порушив умови договору, то це повинно бути прописано в акті. Не приймати такий акт не можна. Якщо замовник відмовляється від цієї процедури, вона може бути проведена в односторонньому порядку. Для цього замовника заздалегідь повідомляють і після цього звертаються до суду з вимогою стягнення грошей.

Самочинне будівництво.

Відповідно до ст. 376 Цивільного кодексу України самочинним вважається будівництво житлових будинків, будівель, споруд, іншого нерухомого майна у разі:

якщо вони збудовані (будуються) на земельній ділянці, що не була відведена особі, яка здійснює будівництво;
якщо вони збудовані (будуються) на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети;
якщо вони збудовані (будуються) без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи, чи належно затвердженого проекту;
якщо вони збудовані (будуються) з істотним порушенням будівельних норм і правил.

За загальним правилом, особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього. Воно не може бути відчужене, успадковане; на нього не може бути звернено стягнення за виконавчими документами, у тому числі продаж його з прилюдних торгів.

Для того, щоб самочинне будівництво стало об’ектом права власності, його необхідно узаконити (легалізувати).

Залежно від низки обставин, легалізацію може бути здійснено як в позасудовому порядку, так і в судовому.

Легалізація самочинного будівництва в позасудовому порядку.

Позасудовий порядок легалізації самочинного будівництва можливий щодо наступних видів самочинного будівництва за умови, що забудовник мав право власності (користування) на земельну ділянку:

індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові, дачні будинки, господарські (присадибні) будівлі і споруди, збудовані у період до 5 серпня 1992 року;
індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові, дачні будинки загальною площею до 300 квадратних метрів, а також господарські (присадибні) будівлі і споруди загальною площею до 300 квадратних метрів, збудовані у період з 05 серпня 1992 року по 09 квітня 2015 року;
будівлі і споруди сільськогосподарського призначення, збудовані до 12 березня 2011 року, головна умова – щоб вони відповідали цільовому призначенню земельної ділянки, будівельним нормам та пройшли технічне обстеження.

Перш ніж звернутись до суду необхідно подати до органу державного архітектурно-будівельного контролю:

заяву про прийняття об’єкта в експлуатацію (у разі наявності співвласники земельної ділянки/зазначеного об’єкта підписують також);
один примірник заповненої декларації про готовність об’єкта до експлуатації;
звіт про проведення технічного обстеження;
засвідчені в установленому порядку копії документа, що посвідчує право власності чи користування земельною ділянкою відповідного цільового призначення, на якій розміщено об’єкт;
технічний паспорт з відміткою про можливість розміщення та надійної і безпечної експлуатації об’єкта. При цьому, технічні паспорти подаються за умови проставлення в них відповідної відмітки про проведення їх технічного обстеження.

Після подачі необхідних документів та заяви до органу державного будівельно-архітектурного контролю їх буде розглянуто упродовж 10-ти робочих днів та ухвалено рішення щодо прийняття об’єкта в експлуатацію. При цьому, штрафні санкції за самовільне будівництво та експлуатацію таких об’єктів до власників/користувачів земельних ділянок не застосовуватимуться.

Легалізація самочинного будівництва в судовому порядку.

Підстави для звернення до суду.

Відповідно до п. 2 Постанови Пленуму Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 30.03.2012 № 6 «Про практику застосування судами статті 376 Цивільного кодексу України (про правовий режим самочинного будівництва)» суди розглядають спори щодо самочинного будівництва, зокрема:

про визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно власником земельної ділянки;
про визнання права власності на самочинно збудоване майно на земельній ділянці, що не була відведена особі, яка здійснила самочинне будівництво.

У цьому випадку обов’язковою умовою є надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно. Надання земельної ділянки у встановленому порядку може здійснюватися шляхом її отримання у власність у межах норм безоплатної приватизації; купівлі, у тому числі на конкурентних засадах; набуття права власності на підставі інших цивільно-правових угод (міни, ренти, дарування, спадкування тощо); отримання у спадок; постійне користування; шляхом укладення договору оренди, суперфіцію.

Так, постановою Верховного Суду у справі № 910/2939/19 залишено в силі судові рішення за позовом міськради до товариства про знесення самовільно збудованих приміщень без будь-яких дозвільних документів.

При цьому підставою для відмови у задоволенні позову стало те, що відповідачем у судовому порядку визнано право власності на самовільно збудовані приміщення.

У разі визнання права власності на самочинно збудований об’єкт за рішенням суду, такий об’єкт приймається в експлуатацію шляхом подання декларації про готовність до експлуатації самочинно збудованого об’єкта, на яке визнано право власності за рішенням суду лише за умови можливості його надійної та безпечної експлуатації, яка визначається за результатами проведення технічного обстеження самочинно збудованого об’єкта.

Після проходження процедури введення об’єкта нерухомості в експлуатацію необхідно здійснити реєстрацію права власності на нерухоме майно відповідно до Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

Реєстрація права власності на самочинне будівництво здійснюється державними реєстраторами виконавчих органів сільських, селищних, міських рад та нотаріусами. Подання документів у випадку реєстрації державними реєстраторами виконавчих органів сільських, селищних, міських рад через Центри надання адміністративних послуг.

СПОРИ ПО ДОГОВОРАМ БУДІВЕЛЬНОГО ПІДРЯДУ

Договора будівельного підряду становлять значну частину цивільно-правових та господарсько-правових договорів, що укладаються як фізичними так і юридичними особами. В процесі його укладення та виконання виникає безліч суперечок між Замовником та Підрядником (Субпідрядником), які можливо вирішити як в досудовому порядку (шляхом переговорів) так і у судовому порядку.

Із досвіду адвокатів АБ «Ткачук і партнери» можливо виділити суперечки, які пов’язані із укладенням і виконанням договору підряду, зокрема:

невиконання (одностороння відмова) сторонами умов договору будівельного підряду;
суперечки щодо внесення змін в умови договору будівельного підряду в процесі його виконання;
порушення строків виконання будівельних робіт;
неякісне виконання Підрядником (субпідрядником) будівельних робіт;
відмова Замовника оплатити виконання додаткових робіт не передбачених проектною документацією;
суперечки щодо зміни (підвищення) цін за виконання будівельних робіт);
суперечки щодо прийняття виконаних будівельних робіт;
виправлення дефектів побудованого обєкта протягом гарантійного строку;
відшкодування шкоди, стягнення неустойки, пені інших видів відповідальності за порушення умов договору будівельного подряду;
повернення передплати;
розірвання, визнання недійсним договору підряду.

Наведене не є вичерпним та можуть виникати і інші конфліктні ситуації між сторонами договору будівельного підряду.

Законодавство, що регулює питання укладенння та виконання договорів

будівельного підряду є Цивільний кодекс України, Господарський кодекс України,Постанова Кабінету Міністрів України від 13.04.2011 № 466 “Деякі питання виконання підготовчих і будівельних робіт”,Постанова Кабінету Міністрів України від 01.08.2005, № 668 “Про затвердження Загальних умов укладення та виконання договорів підряду в капітальному будівництві”,Наказ Держбуд України від 27.10.2005 № 3 “Про затвердження Примірного договору підряду в капітальному будівництві” та інші.

Що ж таке договір будівельного підряду.

За договором підряду підрядник зобов’язується за завданням замовника на свій ризик виконати та здати йому в установлений договором підряду строк закінчені роботи (об’єкт будівництва), а замовник зобов’язується надати підряднику будівельний майданчик (фронт робіт), передати дозвільну документацію, а також затверджену в установленому порядку проектну документацію (у разі, коли цей обов’язок повністю або частково не покладено на підрядника), прийняти від підрядника закінчені роботи (об’єкт будівництва) та оплатити їх (ч. 1 ст. 875 ЦКУ, п. 4 Постанова КМУ від 01.08.2005 № 668).

Договір будівельного підряду укладається на проведення нового будівництва, капітального ремонту, реконструкції (технічного переоснащення) підприємств, будівель (зокрема житлових будинків), споруд, виконання монтажних, пусконалагоджувальних та інших робіт, нерозривно пов’язаних з місцезнаходженням об’єкта.

Форма та істотні умови договору.

Договір підряду укладається у письмовій формі, за бажанням сторін договір може бути посвідчено нотаріально.

Істотними умовами договору підряду є:найменування та реквізити сторін;місце і дата укладення договору підряду;предмет договору підряду; договірна ціна;строки початку та закінчення робіт (будівництва об’єкта);права та обов’язки сторін;порядок забезпечення виконання зобов’язань за договором підряду;умови страхування ризиків випадкового знищення або пошкодження об’єкта будівництва;порядок забезпечення робіт проектною документацією, ресурсами та послугами;порядок залучення субпідрядників;вимоги до організації робіт;порядок здійснення замовником контролю за якістю ресурсів;умови здійснення авторського та технічного нагляду за виконанням робіт;джерела та порядок фінансування робіт (будівництва об’єкта);порядок розрахунків за виконані роботи;порядок здачі-приймання закінчених робіт (об’єкта будівництва);гарантійні строки якості закінчених робіт (експлуатації об’єкта будівництва), порядок усунення недоліків;відповідальність сторін за порушення умов договору підряду;порядок врегулювання спорів;порядок внесення змін до договору підряду та його розірвання.

У договорі підряду сторони можуть передбачати інші важливі для регулювання взаємовідносин умови.

Примірний договір будівельного підряду міститься в Наказі Держбуд України від 27.10.2005 № 3 “Про затвердження Примірного договору підряду в капітальному будівництві”.

Предметом договору підряду є роботи, пов’язані з будівництвом об’єкта, обов’язок щодо виконання яких покладається на підрядника. Власником результату виконаних робіт (об’єкта будівництва) є замовник, якщо інше не передбачено договором. У договорі підряду сторони зобов’язані визначити найменування об’єкта будівництва та його місцезнаходження, основні параметри (потужність, площа, об’єм тощо), склад та обсяги робіт, які передбачені проектною документацією та підлягають виконанню підрядником, інші показники, що характеризують предмет договору.

Строки виконання робіт (будівництва об’єкта) встановлюються договором підряду і визначаються датою їх початку та закінчення. Невід’ємною частиною договору підряду є календарний графік виконання робіт, в якому визначаються дати початку та закінчення всіх видів (етапів, комплексів) робіт, передбачених договором підряду.

Установлення сторонами у договорі підряду строків виконання робіт (будівництва об’єкта) може пов’язуватися з виконанням замовником певних зобов’язань (надання підряднику будівельного майданчика (фронту робіт), передача проектної документації, відкриття фінансування, сплата авансу тощо).

Датою закінчення робіт (будівництва об’єкта) вважається дата їх прийняття замовником. Виконання робіт (будівництво об’єкта) може бути закінчено достроково тільки за згодою замовника.

Строки виконання робіт (будівництва об’єкта) можуть бути змінені з внесенням відповідних змін у договір підряду в разі:

виникнення обставин непереборної сили;
невиконання або неналежного виконання замовником своїх зобов’язань (порушення умов фінансування, несвоєчасне надання будівельного майданчика (фронту робіт), проектної документації, ресурсів тощо);
внесення змін до проектної документації;
дій третіх осіб, що унеможливлюють належне виконання робіт, за винятком випадків, коли ці дії зумовлені залежними від підрядника обставинами;
виникнення інших обставин, що можуть вплинути на строки виконання робіт (будівництва об’єкта).

Замовник може приймати рішення про уповільнення темпів виконання робіт (будівництва об’єкта), їх зупинення або прискорення з внесенням відповідних змін у договір підряду.

Кошторис.

Договірна ціна у договорі підряду визначається на основі кошторису як приблизна або тверда. Договірна ціна вважається твердою, якщо інше не встановлено договором.

У разі укладення договору підряду за результатами торгів (тендеру) вид договірної ціни та вимоги до кошторису визначаються у тендерній документації замовника. Договірна ціна у цьому випадку повинна відповідати ціні, зазначеній у тендерній пропозиції підрядника, визнаного переможцем торгів (тендеру).

Якщо договір підряду укладається за результатами переговорів сторін, рішення щодо застосування приблизної або твердої договірної ціни, порядку погодження кошторису та проведення розрахунків приймаються за домовленістю сторін.

У разі коли роботи (будівництво об’єкта) фінансуються із залученням державних коштів, договірна ціна визначається відповідно до вимог нормативних документів у сфері ціноутворення у будівництві.

Приблизна договірна ціна.Якщо під час укладання договору підряду через невизначеність витрат чи інші обставини остаточно встановити договірну ціну неможливо, сторони у договорі підряду визначають приблизну договірну ціну, а також порядок її коригування в процесі виконання робіт (будівництва об’єкта). Приблизна договірна ціна може уточнюватися в міру виконання робіт, здійснення витрат підрядника тощо.

У разі виникнення обставин, що зумовлюють необхідність значного підвищення приблизної договірної ціни (більше ніж це визначено договором підряду), підрядник зобов’язаний в установлені договором підряду строки повідомити про це замовника. Якщо підрядник не повідомив у встановленому порядку замовника про необхідність підвищення договірної ціни, він зобов’язаний виконати роботи без відшкодування додаткових витрат.

Тверда договірна ціна.Тверда договірна ціна може коригуватися тільки за взаємною згодою сторін. У разі підвищення підрядником твердої договірної ціни, не передбаченого договором підряду, всі пов’язані з цим витрати, якщо інше не встановлено законом, несе підрядник.

Сторони у договорі підряду можуть передбачати порядок уточнення твердої договірної ціни у разі:внесення змін до проектної документації;потреби в усуненні недоліків робіт, що виникли внаслідок невідповідності встановленим вимогам проектної документації, забезпечення якою покладено на замовника;зміни законодавства з питань оподаткування, якщо це впливає на вартість робіт; в інших випадках, передбачених договором підряду.

Слід звернути увагу, що підрядник не може вимагати уточнення приблизної чи твердої договірної ціни у зв’язку із зростанням цін на ресурси, що використовуються для виконання робіт, у разі, коли строки виконання цих робіт порушені з вини підрядника. У таких випадках ціни на ресурси, якщо інше не передбачено договором підряду, визначаються відповідно до цін, що діяли на зазначену в договорі дату закінчення робіт. Додаткові витрати на виконання робіт, пов’язані із зростанням цін на ресурси після зазначеної дати, компенсуються підрядником.

Виконання додаткових робіт, не врахованих проектною документацією.

Якщо під час будівництва виникла потреба у виконанні додаткових робіт, не врахованих проектною документацією, забезпечення якою покладено на замовника, і у зв’язку з цим у відповідному підвищенні твердої договірної ціни, підрядник зобов’язаний протягом визначеного договором підряду строку повідомити замовника про обставини, що призвели до виконання таких робіт, та подати замовнику пропозиції з відповідними розрахунками. Замовник протягом строку, визначеного договором підряду, розглядає зазначені пропозиції, приймає рішення по суті та повідомляє про нього підрядника.

Підрядник зобов’язаний зупинити виконання додаткових робіт у разі неодержання у визначений договором підряду строк відповіді на своє повідомлення. Завдані підряднику збитки, пов’язані із зупиненням додаткових робіт, відшкодовуються замовником. Замовник звільняється від відшкодування таких збитків, якщо доведе, що у виконанні додаткових робіт не було потреби.

Якщо підрядник не повідомив замовника в установленому порядку про необхідність виконання додаткових робіт і відповідного підвищення твердої договірної ціни, він не може вимагати від замовника оплати виконаних додаткових робіт і відшкодування завданих йому збитків, якщо не доведе, що проведення таких робіт було необхідне в інтересах замовника, зокрема, у зв’язку з тим, що зупинення робіт загрожувало знищенням або пошкодженням об’єкта будівництва.

Права та обов‘язки сторін.

Замовник має право:

відмовитися від прийняття закінчених робіт (об’єкта будівництва) у разі виявлення недоліків, які виключають можливість їх (його) використання відповідно до мети, зазначеної у проектній документації та договорі підряду, і не можуть бути усунені підрядником, замовником або третьою особою;
здійснювати у будь-який час, не втручаючись у господарську діяльність підрядника (субпідрядника), технічний нагляд і контроль за ходом, якістю, вартістю та обсягами виконання робіт; делегувати ці повноваження спеціалізованій організації, або спеціалісту;
вносити зміни у проектну та кошторисну документацію до початку робіт або під час їх виконання за умови, що вартість додаткових робіт, викликаних такими змінами, не перевищує 10 відсотків договірної ціни і не впливає на характер робіт, визначених у договорі підряду;
вимагати безоплатного виправлення недоліків, що виникли внаслідок допущених підрядником порушень, або виправити їх своїми силами, якщо інше не передбачено договором підряду. У такому разі збитки, завдані замовнику, відшкодовуються підрядником, у тому числі за рахунок відповідного зниження договірної ціни;
відмовитися від договору підряду та вимагати відшкодування збитків, якщо підрядник своєчасно не розпочав роботи або виконує їх настільки повільно, що закінчення їх у строк, визначений договором підряду, стає неможливим;
відмовитися від договору підряду в будь-який час до закінчення виконання робіт (будівництва об’єкта), оплативши підряднику виконану частину робіт з відшкодуванням збитків, завданих такою відмовою;
ініціювати внесення змін у договір підряду, вимагати розірвання договору підряду та відшкодування збитків за наявності істотних порушень підрядником умов договору підряду;
вимагати відшкодування завданих йому збитків, зумовлених порушенням договору підряду, якщо договором підряду або законом не передбачено інше.

Обов‘язки Замовника:

надати підряднику будівельний майданчик (фронт робіт), передати дозвільну та іншу договірну документацію і ресурси відповідно до договору підряду;
передати підряднику завдання на проектування, інші вихідні дані, необхідні для розроблення проектної документації;
прийняти в установленому порядку та оплатити виконані роботи;
негайно повідомити підрядника про виявлені недоліки в роботі;
оплатити підряднику виконані до консервації об’єкта будівництва роботи та відшкодувати йому пов’язані з нею витрати;
укласти договір страхування ризиків випадкового знищення або пошкодження об’єкта будівництва, якщо це передбачено договором підряду;
сплатити неустойку, відшкодувати збитки та моральну шкоду в разі невиконання або неналежного виконання ним зобов’язань за договором підряду, якщо він не доведе, що порушення договору сталося не з його вини;
забезпечити здійснення технічного нагляду протягом усього періоду будівництва об’єкта в порядку, встановленому законодавством.

Права Підрядника:

залучати за згодою замовника до виконання договору підряду третіх осіб (субпідрядників);
зупиняти роботи у разі невиконання замовником своїх зобов’язань за договором підряду, що призвело до ускладнення або до неможливості проведення підрядником робіт;
вимагати від замовника підвищення договірної ціни у разі істотного зростання після укладення договору підряду цін на ресурси, відповідальність за забезпечення якими покладено на підрядника, а також цін на послуги, що надавалися йому третіми особами, а у разі відмови замовника – розірвання договору підряду в установленому порядку;
вимагати виплати авансу, якщо така виплата та розмір авансу передбачені договором підряду;
відмовитися від договору підряду і вимагати відшкодування збитків у разі внесення до проектної та кошторисної документації змін, що потребують виконання додаткових робіт, вартість яких перевищує 10 відсотків договірної ціни;
відмовитися від договору підряду та вимагати від замовника сплати договірної ціни пропорційно виконаним роботам, а також відшкодування збитків, не покритих цією сумою, у разі неможливості використання ресурсів, наданих замовником;
відмовитися від договору підряду з відшкодуванням збитків у разі, коли використання матеріальних ресурсів, забезпечення якими здійснює замовник, або додержання його вказівок стосовно способу виконання робіт загрожує життю та здоров’ю людей чи призводить до порушення екологічних, санітарних правил, правил безпеки та інших встановлених законодавством вимог;
на відшкодування завданих йому збитків.

Обов‘язки Підрядника:

виконати з використанням власних ресурсів, якщо інше не встановлено умовами договору підряду, та у встановлені строки роботи відповідно до проектної та кошторисної документації;
одержати встановлені законом дозволи на виконання окремих видів робіт;
погодити проектну документацію з уповноваженими державними органами або органами місцевого самоврядування, якщо це передбачено договором підряду;
подати замовнику звіт про використання матеріальних ресурсів та повернути їх залишок у разі, коли забезпечення виконання робіт матеріальними ресурсами повністю або частково здійснюється замовником;
відмовитися від прийняття матеріальних ресурсів, що надаються замовником, у разі виявлення їх невідповідності вимогам нормативних документів та проектній документації;
своєчасно попередити замовника у разі виявлення невідповідності матеріальних ресурсів, забезпечення якими здійснює замовник, нормативним документам і проектній документації та відмовитися від їх прийняття;
вживати заходів до збереження майна, переданого замовником;
здійснювати експертну перевірку, випробовування робіт, матеріалів, конструкцій виробів, устаткування тощо, які використовуються для виконання робіт, та повідомляти про це замовника у визначені договором підряду строки;
своєчасно попередити замовника про те, що додержання його вказівок стосовно способу виконання робіт загрожує їх якості або придатності, та про наявність інших обставин, які можуть викликати таку загрозу;
забезпечити страхування ризиків випадкового знищення або пошкодження об’єкта будівництва, якщо це встановлено договором підряду;
передати замовнику у порядку, передбаченому законодавством та договором підряду, закінчені роботи (об’єкт будівництва);
координувати діяльність субпідрядників на будівельному майданчику;
своєчасно усувати недоліки робіт, допущені з його вини;
відшкодувати відповідно до законодавства та договору підряду завдані замовнику збитки.

Передання та прийняття робіт.

Замовник, який одержав повідомлення підрядника про готовність до передання робіт, виконаних за договором будівельного підряду, або, якщо це передбачено договором, – етапу робіт, зобов’язаний негайно розпочати їх прийняття.Замовник організовує та здійснює прийняття робіт за свій рахунок, якщо інше не встановлено договором. У прийнятті робіт мають брати участь представники органів державної влади та органів місцевого самоврядування у випадках, встановлених законом або іншими нормативно-правовими актами.

Замовник, який попередньо прийняв окремі етапи робіт, несе ризик їх знищення або пошкодження не з вини підрядника, у тому числі й у випадках, коли договором будівельного підряду передбачено виконання робіт на ризик підрядника.

Передання робіт підрядником і прийняття їх замовником оформляється актом, підписаним обома сторонами. У разі відмови однієї із сторін від підписання акта про це вказується в акті і він підписується другою стороною.

Акт, підписаний однією стороною, може бути визнаний судом недійсним лише у разі, якщо мотиви відмови другої сторони від підписання акта визнані судом обґрунтованими.

Прийняття робіт може здійснюватися після попереднього випробування,

якщо це передбачено договором будівельного підряду або випливає з характеру робіт. У цьому випадку прийняття робіт може здійснюватися лише у разі позитивного результату попереднього випробування.

Замовник має право відмовитися від прийняття робіт у разі виявлення недоліків, які виключають можливість використання об’єкта для вказаної в договорі мети та не можуть бути усунені підрядником, замовником або третьою особою.

Гарантійний строк.

Підрядник гарантує досягнення об’єктом будівництва визначених у проектно-кошторисній документації показників і можливість експлуатації об’єкта відповідно до договору протягом гарантійного строку, якщо інше не встановлено договором будівельного підряду. Гарантійний строк становить десять років від дня прийняття об’єкта замовником, якщо більший гарантійний строк не встановлений договором або законом.

Підрядник відповідає за дефекти, виявлені у межах гарантійного строку, якщо він не доведе, що вони сталися внаслідок:

Недоліки були відомі або могли бути відомі замовнику на момент їх прийняття, але не зазначені в акті;
Недоліки виникли внаслідок: неналежної підготовки проектної документації, якщо відповідно до договору підряду обов’язок щодо забезпечення робіт (будівництва об’єкта) проектною документацією було покладено на замовника; природного зносу результату закінчених робіт (об’єкта будівництва), змонтованих конструкцій;неправильної експлуатації або неправильності інструкцій щодо експлуатації змонтованих конструкцій та/або об’єкта будівництва, розроблених самим замовником або залученими ним третіми особами;неналежного ремонту змонтованих конструкцій, об’єкта будівництва, проведеного самим замовником або залученими ним третіми особами;інших незалежних від підрядника обставин.

Гарантійний строк продовжується на час, протягом якого об’єкт не міг експлуатуватися внаслідок недоліків, за які відповідає підрядник.

У разі виявлення протягом гарантійного строку недоліків замовник повинен заявити про них підрядникові в розумний строк після їх виявлення.

Договором будівельного підряду може бути встановлено право замовника сплатити передбачену договором частину ціни робіт, визначеної у кошторисі, після закінчення гарантійного строку.

Внесення змін до договору будівельного підряду та його розірвання.

Внесення змін у договір підряду чи його розірвання допускається тільки за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором підряду або законом.

У разі відсутності такої згоди заінтересована сторона має право звернутися до суду.

Внесення змін у договір підряду оформлюється додатковою угодою, про що робиться застереження у договорі підряду. Сторона договору підряду, яка вважає за необхідне внести зміни у договір підряду чи розірвати його, повинна надіслати відповідну пропозицію другій стороні.

Сторона договору, яка одержала пропозицію про внесення змін у договір підряду або розірвання його, у 20-денний строк повідомляє другу сторону про своє рішення.

У разі коли сторони не досягли згоди щодо внесення змін у договір підряду або розірвання його чи у разі неодержання відповіді в установлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона може звернутися до суду. Якщо судовим рішенням у договір підряду внесено зміни або його розірвано, він вважається зміненим або розірваним з дня набрання чинності відповідним рішенням, якщо інше не встановлено рішенням суду.

Відповідальність сторін за порушення зобовязань за договором будівельного підряду та порядок урегулювання спорів.

У разі порушення зобов’язань за договором підряду можуть настати такі правові наслідки:

припинення виконання зобов’язань за договором підряду внаслідок односторонньої відмови від нього, якщо це встановлено договором підряду або законом, чи розірвання договору підряду;
зміна умов договору підряду;
сплата неустойки;
відшкодування збитків та моральної шкоди.

Якщо договором підряду за невиконання зобов’язань встановлено розмір неустойки, вона підлягає стягненню у повному розмірі незалежно від відшкодування збитків.

У разі необхідності відшкодування збитків або застосування інших санкцій сторона, права або законні інтереси якої порушено, з метою вирішення спору має право звернутися до порушника з письмовою претензією, якщо інше не встановлено законом. Претензія розглядається в місячний строк з дня її одержання, якщо інший строк не встановлено законодавчими актами.

У разі коли сторона, що порушила майнові права або законні інтереси іншої сторони, протягом місяця не дасть відповіді на претензію або відмовиться повністю або частково її задовольнити, сторона, права або законні інтереси якої порушено, має право звернутися з відповідним позовом до суду.

З цього приводу можливо навести правові висновки викладені в постанові Верховного Суду у справі № 910/10233/20, якою залишено в силі судові рішення про задоволення позову Замовника про стягнення невикористаного авансу з Підрядника у зв‘язку з припиненням зобов‘язань за договором будівельного підряду в односторонньому порядку у зв‘язку із неналежним виконанням його умов (порушенням строків виконання).

Верховний Суд зазначив, що положеннями ч.ч.1,3 ст. 1212 ЦКУ визначено, що особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи без достатньої правової підстави (безпідставне набуте майно), зобов`язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов`язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала. Положення цієї глави застосовуються також до вимог, зокрема, про повернення виконаного однією із сторін у зобов`язанні.

Таким чином, із змісту зазначеної норми вбачається, що підставою виникнення зобов`язання, визначеного даною нормою, є сукупність наступних умов: набуття (збереження) майна (майном також є грошові кошти) однією особою за рахунок іншої; відсутність для цього підстав, або коли така підстава згодом відпала. До таких підстав відноситься також випадок, коли зобов`язання було припинено на вимогу однієї із сторін, якщо це допускається договором або законом. Про можливість виникнення позадоговірного грошового зобов`язання на підставі статті 1212 ЦК України зазначала також ВП ВС у справі N 910/10156/17.

З огляду на викладене, ВС дійшов висновку, що відмова замовника від договору підряду відповідно до положень ч.2 ст. 849 ЦКУ є підставою для задоволення вимоги про повернення невикористаної частини авансу (виконаного однією стороною у припиненому зобов`язанні) відповідно до вимог статті 1212 ЦКУ.

Близьких за змістом правових висновків щодо застосування положень статті 849 ЦК України та можливість стягнення з підрядника на користь замовника коштів внесеної передоплати після припинення дії договору підряду дійшов Верховний Суд у постановах по справах №910/13332/17, №912/2709/17, №910/21154/17, №904/7804/16.

Можливо також на прикладах розглянути виникнення типових суперечливих ситуацій в процесі виконання договорів будівельного підряду та шляхи їх вирішення.

Замовник будівельного підряду в односторонньому порядку відмовляється від договору будівельного підряду (хоча підрядник не порушував умов договору будівельного підряду) і ступінь виконаних робот складає більше 95% від запланованих.

Дійсно, згідно з ч. 4 ст. 849 ЦКУ, Замовник має право в будь-який момент до закінчення роботи відмовитися від договору підряду, заплатити Підряднику плату за виконану частину роботи та відшкодувати йому збитки, завдані розриванням договору. Однак на практиці Замовники розривають договори будівельного підряду, і «забувають» вирішити питання з Підрядником щодо оплати та відшкодування збитків. При ініціюванні Адвокатом по будівництву судових розглядів, Замовники як правило посилаються на нібито наявні будівельні дефекти, або інші формальні причини для відмови в оплаті (хоча до судових розглядів про це не заявляється). В такому випадку суди задовольняють позовні вимоги Підрядників до Замовників про стягнення оплати за проведені роботи за договорами будівельного підряду

Під час проведення робот будівельного підряду виявляється фактична некомпетентність Підрядника, яка може виражатися в неналежне виконанні будівельних робіт або у повному відхиленні від проекту.

Відповідно до ч. 3 ст. 849 Цивільного кодексу України, якщо під час виконання робот стане очевидним, що вона не буде виконана належним способом, Замовник може призначити Підрядникові строк для усунення недоліків, а в разі невиконання Підрядником цієї вимоги – відмовитися від вимоги підряду і вимагати відшкодування збитків або доручити виправлення роботи за рахунок Підрядника.

Також нерідкими бувають випадки відмови Підрядника повертати передоплату Замовника, формально посилаючись на належні виконання своїх зобов’язань.У такому випадку Замовник має право відмовитися від договору будівельного підряду, стягнути передоплату і неустойку (якщо вона передбачена в кредитному договорі).

Підрядник в термін і в повному обсязі виконав всі передбачені договором будівельного підряду роботи, а Замовник не проводить ніяких дій по прийому робіт, ухиляється від підписання акту прийому-передачі робот без пояснення будь-яких причин, і відповідно, не проводить оплату.

Відповідно до ч. 1-ч. 4 ст. 882 ЦКУ, Замовник при отриманні від Підрядника повідомлення про готовність про передачу робот (або певного етапу), зобов’язаний негайно розпочати процес прийняття таких робот. Також під час прийняття робот мають право бути присутніми представники органів державної влади або місцевого самоврядування.І в такому випадку, Підрядник має право самостійно скласти акт про проведені роботи будівельного підряду, що буде підставою для проведення оплати, і такий акт може бути визнаний судом недійсним лише у тому випадку, якщо мотиви відмови Замовника від його підписання визнані судом обґрунтованими.

Замовника не влаштовує якість проведених робіт, а Підрядник не йде ні на які поступки, наполягаючи на проведенні повної оплати.

Як передбачено ч. 4 ст.853 ЦКУ, в разі виникнення між Замовником та Підрядником спору щодо якості виконаної роботи на вимогу однієї із сторін може бути призначена експертиза. Нюансом цієї норми є те, що проведення такої експертизи може бути проведено в позасудовому порядку.

У разі виявлення несправностей, Замовник має право зменшить суму або не проводити оплату взагалі згідно з умовами договору на проведення будівельного підряду.

Адвокати АБ «Ткачук і партнери» допоможуть розібратися та вирішити виниклу конфліктну ситуацію при укладенні та виконанні договору будівельного підряда та захистять права клієнта як у досудовому так і в судовому порядку.

СПОРИ З БУДІВЕЛЬНИМИ КОМПАНІЯМИ

На сьогоднішній день велика кількість громадян мають бажання поліпшити свої житлові умови чи придбати офісне приміщення шляхом укладення інвестиційного договору.

Багато покупців нерухомості вибирають і купують житло на стадії незавершеного будівництва або до початку будівельних робіт в силу об’єктивних причин, однією з яких є поетапна оплата частинами. Але є і друга сторона медалі. У практиці багато випадків, коли будівельні компанії не здають в експлуатацію об’єкт нерухомості в термін, а іноді двічі продають майнові права на об’єкт нерухомості, а добровільно вирішувати питання про компенсацію з замовниками, як правило, відмовляються.

Часто клієнти, уклавши договори з будівельними компаніями і сплативши повну вартість послуг своєчасно, стикаються з новими вимогами будівельної компанії про доплати, які не передбачені договором. Так, наприклад будівельники починають вимагати у клієнта доплату після введення об’єкта нерухомості в експлуатацію, якщо площа квартири, яку продано, не відповідає зазначеним квадратним метрам в договорі (збільшилася). А найчастіше багато будівельних компаній неякісно виконують будівельні роботи (відхилення від проекту, порушення будівельних норм).

У таких випадках до Ваших послуг адвокати адвокатського бюро «Ткачук і партнери», які мають блискучу практику справ, виграних у судах по справам даної категорії.

Із досвіду нашого Бюро можливо визначити основні підстави виникнення суперечок із будівельними компаніями:

укладення, розірвання, визнання недійсними договорів, укладених із будівельними компаніями;
неналежне виконання (порушення умов) будівельними компаніями угод;
порушення строків виконання будівельними компаніями робіт;
неякісне виконання будівельними компаніями робіт (послуг) за угодами;
стягнення більшої суми коштів, ніж установлено в договорі;
спори на стадії реєстрації права власності на нерухоме майно, отримане за інвестиційним договором;
стягнення завданої діями (бездіяльністю) будівельних компаній матеріальної та моральної шкоди, пені неустойки та інших штрафних санкцій.

Вказаний перелік не є вичерпним, оскільки в кожному окремому випадку може виникнути інша ситуація допущених порушень з боку будівельної компанії.

Конфліктні ситуації, що виникають із будівельними компаніями (підрядником, забудовником) щодо укладення та виконання інвестиційних угод, договорів купівлі-продажу житла.

Законодавством, що регулює дані правовідносини є Цивільний кодекс України, Закони України «Про інвестиційну діяльність», «Про захист прав споживачів».

Особливо широку популярність останнім часом отримали так звані «Інвестиційні договори». Такий спосіб покупки нерухомості недостатньо відрегульований законодавчо і тому з такими договорами виникає багато спірних питань. Інвестиційний договір не підлягає обов’язковому нотаріальному посвідченню. Однак Закон не забороняє сам договір завірити в нотаріуса. Як показує практика, інвестиційний договір відноситься до ризикованих договорів. Вважається, саме в інвестиційному договорі, якщо сторони його підписали, значить вони досягли згоди за всіма пунктами договору.

Адвокати нашого адвокатського бюро «Ткачук і партнери»

спеціалізуються, в тому числі, і на розробці і супроводі таких договорів, починаючи з моменту переговорів з будівельною компанією. Наші фахівці знаходять в проектах договорів «підводні камені», а в переговорному процесі досягають домовленостей за всіма пунктами інвестиційного договору. Ми захищаємо інтереси своїх клієнтів, працюємо не на процес, а на результат.

Як правило, часто Інвестори укладають договори з Будівельними компаніями без юридичної підтримки, і такі договори містять неприємні сюрпризи для Інвестора.

Однак, якщо Ви вже вступили в договірні відносини з будівельною компанією і бачите, щось йде не так, інтуїція Вас точно не обманює, йдіть до адвоката, ми готові разом з Вами вирішувати питання.

Як правило, договори, які будівельні компанії укладають зі своїми замовниками, складені таким чином, що захищають в основному інтереси забудовника і так лаконічно складені, що проста людина, підписуючи такий договір, не відразу і зрозуміє, що в разі виникнення спірних ситуацій, доведеться не тільки відстоювати свої права, як покупця нерухомості, але і заперечувати положення договору, які ставлять Замовника і будівельну компанію в нерівні умови або застосовувати їх в суді з урахуванням практики Верховного Суду, практика якого свідчить що в таких випадках порушений баланс сторін і рішення приймаються на користь інвестора.

Дуже важливо на момент підписання договору розуміти і бути впевненим, що Ви зможете захистити свої права в суді, як споживач послуг забудовника. У такому випадку суд може прийняти рішення із застосуванням положень Закону України «Про захист прав споживачів», а також стягнути з відповідача пеню в якості штрафних санкцій та моральну шкоду. Замовник буде наділений правом відмовитися від спірного договору і отримати компенсацію отриманих збитків.

Отже ідеальним з точки зору мінімізації негативних наслідків у співпраці із забудовником буде попереднє вивчення тексту договору досвідченим адвокатом. Менеджер з продажу нерухомості покаже Вам гарне географічне розташування, близькість до логістичної розв’язки, зручну інфраструктуру, а адвокат покаже Вам плюси і мінуси договору, пояснить можливі наслідки і відкоригує текст договору так, щоб уникнути підводних каменів. Грамотно складений договір з урахуванням положень Закону, спрямованих на захист прав покупця нерухомості допоможе зберегти Ваші фінансові вкладення.

Одна зі справ (укладено договір будівельного підряду на будівництво квартири) була предметом розгляду у Верховному Суді. Будівельна компанія взяла на себе зобов’язання закінчити будівництво нерухомості і здати в певний термін. Замовник брав участь в пайовому будівництві квартири. Зобов’язання свої будівельна компанія не виконала. Оскільки був укладений договір будівельного підряду, суд кваліфікував угоду між забудовником і замовником як послугу з будівництва житла. Суд встановив, що забудовник допустив істотне порушення умов договору, коли не забезпечив отримання позивачем закінченої будівництвом квартири, і застосував частину 5 статті 10 Закону України «Про захист прав споживачів», стягнувши з забудовника пеню в межах річного строку позовної давності. Аналогічний правовий висновок викладено в постанові Верховного Суду у справі № 607/1579/19.

Договір інвестування у будівництві припиняється:

За угодою сторін.
В односторонньому порядку.
Через суд.

За згодою сторін.Якщо сторони вирішили припинити угоду та відсутній спір, то розірвання договору носить добровільний характер. За обопільною згодою договір, може бути, розірваний на будь-якій підставі. В такому разі оформляється додаткова угода.

В односторонньому порядку.Розірвати договір можна в односторонньому порядку з ініціативи інвестора, і компанії забудовника.

Інвестор може подати заяву про розірвання договору з таких причин :

порушення термінів введення в експлуатацію об’єкта будівництва. У договорі чітко прописана дата передачі об’єкта пайовику. Якщо прострочення становить більше двох місяців, то інвестор має право розірвати договір;
стан квадратних метрів для житла може не відповідати загальноприйнятим нормам будівництва. Наприклад, скошені отвори, тріщини в стелі, неналежний ремонт або його відсутність. Всі ці недоліки усуваються, але якщо забудовник це робити категорично відмовляється, то це підстава для розриву договору.
недотримання пунктів у договорі. Наприклад, невідповідність розмірів кімнат за площею. Це проблема також може бути вирішена, якщо забудовник виплатить різницю у вартості, але якщо надходить офіційна відмова, то пайовик має право на розірвання угоди.
гарантійний термін обслуговування будівельною компанією будинку повинен бути не менше 5-6 років. Протягом цього терміну будівельники повинні усувати неполадки, якщо це не відбувається, то пайовик має право розірвати договір.

Договір розривається і з ініціативи забудовника-будівельної компанії з таких підстав:

якщо прострочення по платежах перевищує більше 3 місяців;
регулярне порушення термінів по платежах.У разі укладення попереднього договору купівлі – продажу об’єкта нерухомості (сторони зобов’язані в певний термін підписати договір купівлі – продажу квартири, а замовник на забезпечення виконання домовленостей в певний термін платить повну вартість нерухомості) суди приймали рішення, якими визнавали за Покупцем майнові права на об’єкт незавершеного будівництва за попереднім договором. Якщо забудовник (сторона договору) не виконує свої обов’язки в терміни, обумовлені в договорі, Замовник має право звернутися до суду за захистом порушених прав.

А ось при укладенні договору про покупку – продаж майнових прав на об’єкт нерухомого майна суди приймали кардинально різні рішення. Суть справи полягала в тому, що замовник і забудовник підписали договір купівлі – продажу майнових прав нерухомості на квартиру. Згідно з угодою покупець здійснив повну оплату, йому була видана відповідна довідка про повну оплату за договором. Між сторонами був підписаний Акт прийому – передачі, Покупцеві переданий технічний паспорт на квартиру. Однак Покупцеві було відмовлено в державній реєстрації прав на квартиру у зв’язку з тим, що саме на це нерухоме майно право власності було вже зареєстровано раніше за іншою фізичною особою. Суд першої інстанції позов задовольнив, апеляційний суд залишив в силі рішення суду першої інстанції, розірвали договір купівлі – продажу майнових прав на квартиру і зобов’язали відповідача повернути гроші. А ось Верховний Суд має іншу думку, рішення судів скасував і направив справу на новий розгляд. В основу рішення Верховний Суд поклав ту обставину справи, що Позивач замість чека про оплату (банківської виписки) надав до суду довідку, видану забудовником про здійснену в повному обсязі оплату за договором. Як вбачається з Постанови Верховного Суду, відповідач чек не видавав, а видав довідку про оплату (що свідчить про можливі «підводні камені» при укладанні договорів). І навіть такі обставини справи, що забудовник і замовник підписали Акт прийому – передачі, покупцеві передали технічний паспорт на квартиру, а майнове право на квартиру вже було раніше продано іншій фізичній особі, які не стали для Верховного Суду вагомим аргументом на користь Позивача. Поки справа буде заново розглянута і, можливо, пройде не одну інстанцію в суді, покупець квартири, сплативши її вартість, не має грошей і не має квартири. Верховний

Суд вказав, що про факт отримання і повернення грошей можуть свідчити банківські виписки про зарахування або повернення грошей з розрахункового рахунку, а так само прибуткові та видаткові ордери в разі внесення грошей в касу підприємства. Аналогічний висновок викладено в постанові Верховного Суду у справі № 169/506/17.

Таким чином, за наявності спору Інвестора із Будівельною компанією, крапку поставить суд. При цьому залучення до участі у справі адвоката, який спеціалізується на таких питаннях, значно підвищує вірогідність вирішення такого спору на користь Інвестора.

У зв’язку із викладеним, слід також звернути увагу на реєстрацію права власності на об’єкти незакінченого будівництва (об’єкта інвестування).

Згідно з частиною 2 статті 331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди) виникає з моменту закінчення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна в експлуатацію, право власності виникає з моменту його прийняття в експлуатацію.

Таким чином, виходячи з положень цієї статті, інвестор не зможе визнати право власності на квартиру до введення будинку в експлуатацію.

Але, відповідно до статті 16 ЦК України, кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового та майнового права та інтересу, одним із способів захисту прав та інтересів може бути визнання права на об’єкт інвестування.

Стаття 3 Закону України “Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні” вказує, що майнові права – це будь-які права, пов’язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі й ті, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження та користування), а також інші специфічні права та право вимоги.

У своїй постанові у справі № 6-168цс12 Верховний Суд визначає майнове право як «право очікування», яке є складовою частиною майна як об’єкта цивільних прав. Майнове право – це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений деякими, але не всіма правами власника майна, і яке свідчить про правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно або інше речове право на певне майно у майбутньому.

Тому визнання прав на об’єкт дасть у майбутньому можливість ідентифікувати свою квартиру серед інших, якщо на неї буде претендувати інша особа.

Відповідно до пункту 5 статті 7 та статті 4 Закону України “Про інвестиційну діяльність” інвестор має право володіти, користуватися і розпоряджатися об’єктом і результатом інвестицій включаючи реінвестиції та торговельні операції на території України, відповідно до законодавчих актів України (об’єктами інвестиційної діяльності може бути будь-яке майно, а також майнові права). У статті 2 Закону України “Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю” вказано, що об’єкт інвестування – це квартира або приміщення соціально – побутового призначення в об’єкті будівництва, яке після закінчення будівництва стає окремим майном.

Отже, навіть якщо поверх, на якому знаходиться квартира інвестора, ще не добудований, визнати право на неї можна як на частину в об’єкті інвестування. Навіть коли вона фізично ще не існує.

Визнання прав на квартиру як об’єкт інвестування не наділяє інвестора правомочностями власника, але закріплення таких прав у судовому порядку – перший крок до визнання права власності на квартиру, якщо будинок згодом все ж таки буде зданий в експлуатацію

Нарешті найпощиренішою ситуацією, яка виникає при отриманні квартири і оформленні на неї права власності-це виявлення численних недоліків, допущених забудовником.

З цього приводу слід навести позицію суду у справі No 22-ц/2690/668/2012, яким задоволено позов інвестора до генерального підрядчика про стягнення збитків із будівельної компанії за допущені недоліки при будівництві будинку, і зокрема, її квартири, які вона була вимушена усувати за власні кошти.

При цьому суд зазначив, що з огляду на ст. 906 ЦК України та ст.ст. 3,12,15 Закону України “Про захист прав споживачів” позивачка мала право на належну якість робіт та відшкодування збитків, завданих роботами неналежної якості, на захист своїх прав шляхом звернення до суду.

При цьому замовник, хоча і є стороною у договорі інвестиції із позивачкою, але не є будівельною чи постачальною організацією, не має ліцензії на виконання будівельних робіт, не має в своїй структурі будівельних підрозділів та не є виконавцем будівельних робіт. Натомість саме безпосередній виконавець (будівельна компанія)порушила перед позивачкою зобов’язання щодо належної якості виконаних робіт. А тому нанесені збитки підлягають стягненню саме із будівельної компанії.

Отже у разі виникнення у Вас будь-яких конфліктних ситуацій із будівельною компанією адвокати АБ «Ткачук і партнери» захистять Ваші порушені права як в досудовому так і в судовому порядку.

Отже, будівництво-це складний процес починаючи від отримання дозвільної документації, проектуванні, самого процесу будівництва до введення об’єкта в експлуатацію та реєстрації права власності на нього і без супроводу даних етапів адвокатом може призвести до вкрай негативних наслідків для суб’єктів цих правовідносин, а тому звертайтесь до адвокатів АБ «Ткачук і партнери», які нададуть вам правничі послуги та захистять Ваші права у сфері будівництва.

АДВОКАТ. СПОРИ ПО БУДІВНИЦТВУ

СПОРИ ПО ДОГОВОРАМ БУДІВЕЛЬНОГО ПІДРЯДУ

СПОРИ З БУДІВЕЛЬНИМИ КОМПАНІЯМИ