До нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об’єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення. (ст. 181 ЦК України). До даних об’єктів належать квартири, нежитлові (офісні приміщення), будинки та інші капітальні будови.
Сьогодні, як і в усі часи, нерухоме майно дуже затребуване і представляє величезний інтерес серед усіх верств населення. А де високий інтерес, там і велика кількість спорів і конфліктів, так як завжди знайдуться ті, які не задоволені ситуацією, що склалася, і вважають що їх права порушені.
В юридичній практиці судові суперечки щодо майна – це одне з найпоширеніших явищ. Така практика напрацьована роками, але не варто думати, що захистити свої права в суді дуже легко. Щорічно юриспруденція стикається зі змінами в нормативній законодавчій базі і тому пасивна поведінка учасника спору може привести до втрати ним майнових прав.
Звернення до адвокатів АБ «Ткачук і партнери», які мають успішний досвід у вирішенні подібних суперечок, знання законодавчої бази і нюансів ведення справ в сфері нерухомості, дозволить прийти до найбільш сприятливого для вас результату у вирішенні спору.
АДВОКАТИ ПО НЕРУХОМОСТІ АБ «ТКАЧУК І ПАРТНЕРИ» НАДАДУТЬ НАСТУПНІ ЮРИДИЧНІ ПОСЛУГИ:
– Консультація щодо порушеного клієнтом питання, оцінка Вашої ситуації і перспектив можливих судових процесів;
– Ведення переговорів від імені клієнта з вирішення спірних питань щодо нерухомого майна;
– Складання адвокатського запиту в інтересах клієнта;
– Ознайомлення з матеріалами справи, якщо справа по спору щодо нерухомого майна перебуває вже в суді;
– Підготовка претензій щодо суперечок з нерухомого майна, готування відповіді на претензію;
– Підготовка процесуальних документів по судових спорах щодо нерухомого майна – позовних заяв, заперечень на позови, відповіді на заперечення, клопотань;
– Оскарження судових рішень шляхом підготовки апеляційних і (або)касаційних скарг;
– Представництво інтересів клієнта в суді першої інстанції, апеляції, Верховному Суді у спорах щодо нерухомого майна;
– Захист інтересів клієнта на стадії виконавчого провадження.
АДВОКАТИ НАШОГО БЮРО МОЖУТЬ ПРЕДСТАВЛЯТИ ВАШІ ІНТЕРЕСИ ПРИ ЗАХИСТІ ПРАВ НА НЕРУХОМЕ МАЙНО У НАСТУПНИХ СПОРАХ:
– Придбання, поділ, та відчуження нерухомого майна;
– Визнання права власності на нерухоме майно;
– Укладення, розірвання та визнання недійсними договорів;
– Оренда приміщень та землі;
– Будівництво, капітальний ремонт або реконструкція нерухомості;
– Володіння (користування) спільною власністю на нерухомість;
– Перевід прав та обов’язків покупця;
– Витребування майна з чужого незаконного володіння, в т. ч. від добросовісного набувача;
– Усунення перешкод у здійсненні права користування та розпорядження нерухомістю;
– Набуття нерухомості у спадок;
– Визнання недійсними та скасування актів органів державної влади або місцевого самоврядування, які порушують право власності (користування) нерухомим майном;
– Зняття арешту з нерухомого майна;
– Іпотека нерухомого майна;
– Реалізація нерухомого майна на публічних торгах;
– Спори з агенціями з нерухомості;
– Спори з регістраторами нерухомого майна;
– Спори з нотаріусами;
– Рейдерські захоплення нерухомого майна;
– Неправомірні дії виконавців щодо нерухомості та інші.
ДО АДВОКАТІВ З НЕРУХОМОСТІ БІЛЬШІСТЬ ЗВЕРНЕНЬ СТОСУЄТЬСЯ НАСТУПНИХ ПИТАНЬ:
ВИЗНАННЯ ПРАВА ВЛАСНОСТІ НА НЕРУХОМЕ МАЙНО
Найчастіше суперечки щодо нерухомості виникають між членами однієї сім’ї, які проживають разом. Наприклад, суперечка про нерухомість може виникнути між колишнім подружжям, так як часом дуже непросто розділити між собою нерухомість, а відмовитися від права власності ніхто не бажає.
Також це частий камінь спотикання і під час прийняття спадщини. Особливо гостро це питання стоїть в тих випадках, коли виходячи з заповіту або інших документів, спадщина переходить в руки інших людей, тим самим позбавляючи права власності на нерухомість певне коло спадкоємців.
Крім цього, трапляються також і ситуації, коли людині необхідний захист своєї нерухомості від рейдерства чи інших негативних факторів.
Особі, яка бажає захистити свої права на нерухоме майно, слід знати законодавчі нюанси та правову позицію судів у справах цієї категорії, в чому допоможе адвокат по нерухомості.
Звичайно основною суперечкою у справах відносно нерухомості – є спір про право власності на нерухоме майно, оскільки це питання фактично першочергово вирішується судом майже у всіх справах цієї категорії.
До регламентованих ЦК України способів захисту права власності належать:
− визнання права власності (ст. 392);
− витребування майна із чужого незаконного володіння, у тому числі від добросовісного набувача (статті 387, 388);
− усунення перешкод у здійсненні права користування та розпорядження майном (ст. 391);
− заборона вчинення дій, які порушують право власності, або вчинення певних дій для запобігання такому порушенню (ст. 386);
− визнання незаконним правового акта, що порушує права власника (ст.393);
− зобов’язання повернути безпідставно набуте майно (ст. ст.1212, 1213) та інші.
Водночас правовий режим майна суб’єктів господарювання встановлено статтею 133 Господарського кодексу України, в якій, зокрема, визначено, що основу цього режиму становлять право власності та інші речові права − право господарського відання, право оперативного управління. Господарська діяльність може здійснюватися також на основі інших речових прав (права володіння, права користування тощо), передбачених ЦК України. Майно суб’єктів господарювання може бути закріплено на іншому праві відповідно до умов договору з власником майна.
У Законі України “Про виконавче провадження”, наприклад, визначено ще один спосіб захисту права власності, який полягає в тому, що особа, яка вважає, що майно, на яке накладено арешт, належить їй, а не боржникові, може звернутися до суду з позовом про визнання права власності на це майно і про зняття з нього арешту (стаття 59).
Це важливо знати ! Судове рішення не породжує права власності, а лише підтверджує наявне право власності, набуте раніше на законних підставах, у випадках, коли це право не визнається або заперечується (дані висновки викладені у постановах Верховного Суду у справах № 923/1283/16, № 904/8186/17).
Способи (підстави) набуття права власності
Статтею 328 ЦК України визначено презумпцію правомірності набуття права власності. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом. Таким чином, власник не зобов’язаний у кожному випадку доводити іншим особам правомірність набуття права власності на належне йому майно.
Традиційно підстави набуття права власності поділяють на первісні (набуття права власності вперше, незалежно від волі попередніх власників) і похідні (зміна власника). Практичне значення такого поділу полягає в тому, що розглядаючи спори про захист права власності, набутого у похідний спосіб, судам необхідно враховувати імовірність наявності прав на відповідне майно в інших осіб.
Відповідно до норм ЦК України до первісних підстав набуття права власності належать набуття права на новостворене майно, у тому числі об’єкт будівництва (стаття 331), переробка речі (стаття 332), привласнення загальнодоступних дарів природи (стаття 333), набувальна давність (стаття 344) та інші.
Найбільш поширеними похідними способами набуття права власності юридичними особами є набуття права власності на підставі правочинів (стаття 334) та у порядку правонаступництва (стаття 107).
У зв’язку із цим необхідно навести деякі правові позиції судів щодо права власності на нерухоме майно.
Під час розгляду та вирішення спорів про визнання права власності на об’єкти незавершеного будівництва суди мають враховувати, що нормами чинного законодавства не передбачено визнання у судовому порядку права власності на такі об’єкти, якщо їх не прийнято в експлуатацію.
Наприклад, у постанові Верховного Суду у справі № 352/626/13-ц зазначено, що об’єкт будівництва (об’єкт незавершеного будівництва) − це нерухома річ особливого роду: її фізичне створення розпочато, однак не завершено. Щодо такої речі можливе встановлення будь-яких суб’єктивних майнових, а також зобов’язальних прав, у випадках і в порядку, визначених актами цивільного законодавства. Проте вирішуючи питання про виникнення, зміну та припинення суб’єктивних цивільних прав стосовно об’єкта незавершеного будівництва, потрібно враховувати особливості та обмеження, встановлені законодавчими актами. Отже, новостворене нерухоме майно набуває юридичного статусу житлового будинку після прийняття його до експлуатації і з моменту державної реєстрації права власності на нього. До цього моменту, не будучи житловим будинком із юридичного погляду, об’єкт незавершеного будівництва є сукупністю будівельних матеріалів, тобто речей як предметів матеріального світу, щодо яких можуть виникати цивільні права та обов’язки, тому такий об’єкт є майном, яке за передбачених законом умов може, наприклад, належати на праві спільної сумісної власності та із дотриманням будівельних норм і правил підлягати поділу.
Необхідно зауважити, що такої самої позиції стосовно моменту виникнення права власності на об’єкти незавершеного будівництва викладено Верховним Судом у справах № 909/935/15, № 922/1818/17.
Окрім того, відповідно до статті 392 ЦК України власник майна може пред’явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності.
Позивачем у такому позові може бути суб’єкт, який вважає себе власником певного майна, однак не може належним чином реалізувати свої правомочності у зв’язку із наявністю щодо цього права сумнівів з боку третіх осіб чи необхідністю одержати правовстановлюючі документи.
Відповідачем за цим позовом може бути будь-яка особа, яка не визнає, заперечує або оспорює право позивача здійснювати правомочності володіння, користування і розпорядження спірним майном, або має власний інтерес щодо цього майна.
Необхідно зауважити, що вимоги про визнання права власності, як правило, не заявляються самостійно, а супроводжуються вимогами про витребування майна із чужого незаконного володіння, про усунення перешкод, не пов’язаних із порушенням володіння, про зняття арешту з майна та іншими, а тому на практиці залишається актуальним питання конкуренції і поєднання такого способу захисту як визнання права власності з іншими способами захисту цього права.
Розглядаючи позови, заявлені на підставі статті 392 ЦК України, суди ураховують, що у випадку коли відповідач незаконно володіє чужим майном, вважає себе власником спірного майна і не визнає права власності позивача на це майно (при цьому, сторони не перебувають між собою у зобов’язальних відносинах), у позивача виникає можливість одночасного заявлення позовних вимог про визнання права власності та витребування майна із чужого незаконного володіння.
Такий висновок, зокрема викладено у постанові ВС у справі № 904/4573/16, яким залишено в силі судові рішення про задоволення позову про визнання права власності на нерухоме майно та витребування його з чужого незаконного володіння.
Суд касаційної інстанції зазначив, що майно, яке у цьому випадку вибуло із володіння власника на підставі судового рішення, ухваленого щодо цього майна, але у подальшому скасованого, вважається таким, що вибуло з володіння власника поза його волею. Отже, наведене спростовує доводи скаржника про взаємовиключність заявлених у справі позовних вимог про визнання права власності та витребування майна із незаконного володіння, оскільки згідно з першою позовною вимогою позивач просить визнати, що саме він є власником спірного майна і це право власності виникло до, а не внаслідок рішення суду у зазначеній справі; за змістом другої позовної вимоги, як власник майна, право власності якого підтверджено судом за першою позовною вимогою, просить витребувати це майно з чужого незаконного володіння.
Правом вимагати усунення перешкод у здійсненні права користування та розпоряджання майном наділений не лише власник, а й особа, яка має речове право на чуже майно, володіє ним на праві господарського відання, оперативного управління або з інших підстав з урахуванням положень статті 396 ЦК України.
Вимоги про захист прав титульного володільця шляхом усунення перешкод у користуванні майном були предметом судового розгляду у справах № 926/2228/17 та № 926/2230/17.
За результатами касаційного перегляду ВС підтримав позицію господарських судів попередніх інстанцій, у зв’язку з чим залишив без змін прийняті ними рішення про задоволення негаторного позову титульного володільця.
Саме доведеність обставин, що беззаперечно свідчать про реальну ймовірність порушення права власності позивача внаслідок протиправних дій відповідачів, свідчить про наявність підстав для превентивного захисту цього права із застосуванням положень частини другої статті 386 ЦК України.
Так, спір щодо запобігання порушенню права власності став предметом судового розгляду у справі № 910/5630/17.
У цій справі позивач просив суд зобов’язати відповідачів припинити дії, які порушують його право власності, а саме заборонити відповідачам зносити об’єкт нерухомості – будинок охорони.
Позовні вимоги у наведеному випадку обґрунтовано тим, що позивач є власником комплексу нежитлових будівель, до складу якого належить і спірний будинок охорони. За фактом виявлення порушення правил розміщення тимчасових споруд (малої архітектурної форми, якою відповідачі вважають зазначений будинок охорони) Комунальним підприємством “Київблагоустрій” було видано відповідні приписи. У подальшому представники відповідачів неодноразово вчиняли спроби знищити цю будівлю шляхом її зносу.
Суд апеляційної інстанції задовольнив позов та зазначивши, що об’єкт, який відповідачі ідентифікують як самовільно встановлену тимчасову споруду – малу архітектурну форму, насправді є належним позивачеві на праві власності нерухомим майном – будинком охорони, право на який набуто у складі комплексу нежитлових будівель на підставі договору купівлі-продажу та зареєстровано у встановленому порядку. Крім того, спірний об’єкт відображено на схематичному плані інвентаризаційної справи будівель за відповідною адресою. Водночас за висновками суду апеляційної інстанції факти видання приписів, прийняття рішення про демонтаж спірного об’єкта, а також зафіксована спроба демонтажу цього об’єкта працівниками відповідачів беззаперечно свідчать про реальну ймовірність порушення права власності позивача внаслідок протиправних дій відповідачів, тому таке право підлягає превентивному захисту.
Здійснюючи касаційний перегляд і залишаючи в силі постанову апеляційної інстанції, ВС зауважив, що за змістом частини другої статті 386 ЦК України позов про превентивний захист права власності може бути пред’явлено власником, який має підстави передбачати можливість порушення свого права власності іншою особою. Встановлені у цій справі обставини свідчать про те, що відповідачі без жодних правових і документальних підстав ідентифікують спірний об’єкт як самовільно встановлене рухоме майно та намагаються вчинити протиправні дії, спрямовані на знищення належного позивачеві об’єкта нерухомості. За висновками ВС наведене підтверджує обґрунтованість позиції апеляційного господарського суду щодо необхідності захисту права власності позивача шляхом заборони відповідачам вчиняти дії зі знесення спірного нерухомого майна.
Здійснюючи розгляд спорів із приводу реєстрації речових прав, суди ураховують, що державна реєстрація не є способом набуття права власності, а лише становить засіб підтвердження фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно. Водночас обставини здійснення державної реєстрації відповідного речового права підлягають дослідженню під час вирішення спору щодо права власності на нерухоме майно.
Наприклад, у справі № 921/403/17 позивач звернувся до суду із позовом про скасування прийнятого приватним нотаріусом рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, а саме про реєстрацію права власності на незавершене будівництво та зобов’язання усунути перешкоди у користуванні земельною ділянкою шляхом звільнення цієї ділянки від залишків будівельних матеріалів, які на ній розміщені.
Після скасування Верховним Судом рішень попередніх інстанцій, рішенням місцевого господарського суду, залишеним без змін постановою апеляційної інстанції позов задоволено. Скасовано рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зобов’язано одного із відповідачів усунути перешкоди у користуванні земельною ділянкою.
При цьому суди урахували висновки Верховного Суду, що під час розгляду таких справ суди повинні дали належну правову оцінку тій обставині, що державний реєстратор приймає рішення про державну реєстрацію прав за результатами розгляду заяви про державну реєстрацію та на підставі документів, необхідних для вчинення відповідних дій, а тому необхідно встановлювати відсутність яких саме документів, визначених нормами чинного законодавства, не давала підстав державному реєстратору вчиняти необхідні реєстраційні дії. Тобто суди повинні досліджувати та зазначати, яким актам цивільного законодавства суперечить прийняте рішення про державну реєстрацію прав, що є підставою для визнання його незаконним і скасування.
Так само, як і державна реєстрація, не породжує виникнення права власності і видача свідоцтва про право власності. Відповідне свідоцтво лише фіксує факт наявності відповідного права, але не є правочином, на підставі якого це право виникає, змінюється чи припиняється (даний висновок ВС зазначив у справі № 925/797/17).
Адвокати нашого Бюро, вірно оберуть спосіб захисту порушеного права власності на нерухоме майно клієнта та будуть відстоювати правову позицію у суді.
ВИЗНАННЯ УГОД ЩОДО НЕРУХОМОГО МАЙНА НЕДІЙСНИМИ
В переважній більшості набуття права власності, як і позбавлення цього права, на нерухоме майно відбувається на підставі угод. При цьому, часто відбувається ситуація, коли відчужується нерухоме майно із порушенням прав особи і для захисту її права власності (користування) на нерухоме майно потребує необхідності визнання угоди недійсному у судовому порядку.
Статтею 203 ЦК України установлено загальні вимоги до угод, а саме правочин:
-Не може суперечити законодавству, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам;
-Вчиняється у формі, встановленій законом;
-Має бути спрямований на реальне настання обумовлених ним правових наслідків;
– Повинен бути вільним і відповідати внутрішній волі сторін угоди;
Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності, а якщо він вчиняється батьками (усиновлювачами), він не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.
Порушення цих вимог тягне за собою недійсність вчиненого правочину
За ступенем недійсності правочини поділяються на нікчемні та оспорювані. Нікчемні – абсолютно недійсні правочини за законом. Оспорювані – такі, що можуть бути недійсними лише за певних умов.
Нікчемними за законом вважаються правочини що вчинені:
-Без додержання обов’язкової письмової форми (для яких встановлена законом виключно письмова форма) (ст. 208 ЦКУ);
-Без додержання вимоги закону про нотаріальне посвідчення (ст. 220 ЦКУ);
-Малолітньою особою за межами своєї цивільної дієздатності (ст. 221 ЦКУ);
-Особою, цивільна дієздатність якої обмежена за межами її цивільної дієздатності (ст. 223 ЦКУ);
-Без дозволу органів опіки та піклування (ст. 224 ЦКУ);
-Якщо своєю суттю порушують публічний порядок (ст. 228 ЦКУ)
-Рішення суду щодо недійсності цих правочинів не вимагається.
Слід зазначити, що деякі правочини (або їх частини) можуть бути визнані дійсними в судовому порядку. Це виключення стосується правочинів що вчинені без додержання обов’язкової письмової форми, якщо буде доведено, що сторони виконали свої зобов’язання або настали бажані наслідки, та правочинів що вчинені без дозволу органів опіки та піклування, якщо буде доведено, що правочин відповідає інтересам особи, над якою встановлена опіка.
Оспорюваними є правочини:
-Вчинені неповнолітньою особою за межами своєї цивільної дієздатності (ст. 222 ЦК України);
Вчинені фізичною особою, що обмежена у дієздатності, без згоди піклувальник (ст. 223 ЦКУ);
-Вчинені під впливом помилок (ст. 229 ЦКУ);
-Вчинені під впливом тяжкої обставини (ст. 223 ЦКУ);
-Фіктивні (ст. 234 ЦКУ);
-Удавані (ст. 235 ЦКУ).
Ці правочини не є недійсними за правилом, але допускається можливість визнання їх такими в судовому порядку.
Звичайно у кожній конкретній ситуації є певні підстави для визнання договорів купівлі-продажу, дарування та інших, відповідно до яких відчужується нерухоме майно недійсними. Водночас, можливо розглянути правові висновки судів, які є орієнтовними при розгляді аналогічних справ, зокрема, при визнанні недійсними певних угод при стандартних ситуаціях.
Сам по собі факт ознайомлення сторін із текстом договору дарування при його посвідченні нотаріусом та роз’яснення нотаріусом суті договору не може бути підставою для відмови в задоволенні позову про визнання договору дарування недійсним у зв’язку з помилкою дарувальника щодо правової природи цього правочину.
Верховний Суд 19.05.2021 у справі № 718/955/20 залишив без змін судові рішення про задоволення позову осіб про визнання недійсними договорів дарування будинку та земельної ділянки.
Позов обгрунтовано тим, що позивачі мали потребу в постійному догляді та допомозі, бажали укласти договір довічного утримання та вважали, що уклали такий договір з відповідачем. Сім’я відповідача після укладення договорів дарування деякий час допомагала їм, а про те, що укладено було договори дарування, дізналися тільки після конфлікту з відповідачем.
Верховний Суд залишив без змін рішення судів про задоволення позову з огляду на те, що наявність чи відсутність помилки – неправильного сприйняття позивачем фактичних обставин правочину, що вплинуло на волевиявлення особи під час укладення договору дарування замість договору довічного утримання, суд визначає не тільки за фактом прочитання сторонами тексту оспорюваного договору дарування та роз’яснення нотаріусом суті договору, а й за такими обставинами, як: вік позивача, його стан здоров’я та потреба у зв’язку із цим у догляді й сторонній допомозі; наявність у позивача спірного житла як єдиного; відсутність фактичної передачі спірного нерухомого майна за оспорюваним договором дарувальником обдаровуваному та продовження позивачем проживати у спірній квартирі після укладення договору дарування.
Суд установив, що позивачі є особами похилого віку, дітей не мають, за станом здоров’я у зв’язку із віковими захворюваннями потребують стороннього догляду й піклування.
Спірний житловий будинок є єдиним житлом подружжя, іншого житла вони не мають, проживали у ньому та продовжують проживати після укладення договорів дарування, фактичної передачі майна між сторонами не відбулося. Витрати на утримання будинку та сплату комунальних послуг несуть позивачі, які не вчиняли жодних дій, що могли б свідчити про небажання їх користуватись спірним майном.
З урахуванням наведеного суди дійшли обґрунтованих висновків про наявність підстав для задоволення позову, оскільки під час укладення договорів дарування мала місце помилка щодо обставин, які мають істотне значення.
Аналогічно у справі № 320/11632/14 Верховний Суд 12.06.2019 залишаючи без змін судові рішення про визнання недійсним договору дарування квартири зазначив, що у справах про визнання договору дарування житла недійсним у зв’язку з помилкою дарувальника щодо правової природи правочину сукупність таких обставин, як його похилий вік, незадовільний стан здоров’я та потреба у зв’язку із цим у догляді й сторонній допомозі; наявність спірного житла як єдиного; відсутність фактичної передачі нерухомого майна обдаровуваному та подальше проживання у спірному житлі після укладення договору, може свідчити про відсутність у нього волевиявлення на укладення договору дарування.
Договір дарування майна, на яке було накладено заборону відчуження, може бути визнано судом недійсним незалежно від того, чи було зареєстроване таке обтяження на час укладення договору, за умови, що про встановлену заборону дарувальнику було відомо.
Верховний Суд 12.11.2020 у справі № 607/1570/19 залишив без змін судові рішення про задоволення позову особи про визнання недійсним договору дарування нерухомого майна.
Позивач вимоги обґрунтував тим, що у іншій справі за його позовом до відповідача про стягнення боргу за договором позики на суму 3 142 139 грн. вжито заходи забезпечення позову шляхом накладення заборони на відчуження належного останньому нерухомого майна, про що йому було про це відомо. Проте відповідач подарував спірне непрухоме майно сину.
Верховний Суд зазначив, що метою забезпечення позову є вжиття судом, у провадженні якого знаходиться справа, заходів щодо охорони матеріально-правових інтересів позивача від можливих недобросовісних дій з боку відповідача з тим, щоб забезпечити позивачу реальне та ефективне виконання судового рішення, якщо воно буде прийняте на користь позивача, в тому числі задля попередження потенційних труднощів у подальшому виконанні такого рішення. Правочин щодо відчуження майна, що перебуває під арештом, може бути визнаний судом недійсним за позовом заінтересованої особи незалежно від того, чи було зареєстроване таке обтяження на час його укладення, якщо про встановлену заборону сторонам правочину було відомо.
Встановивши, що відповідач на час укладення оспорюваного правочину достовірно знав про наявність ухвали суду, якою заборонено відчуження 1/2 частин спірного нерухомого майна, суди дійшли висновку, що порушене право позивача підлягає захисту шляхом визнання недійсним договору дарування майна, укладеного під час дії заборони його відчуження.
Укладення особою договору дарування майна зі своїм родичем з метою приховання цього майна від конфіскації чи звернення стягнення на вказане майно в рахунок погашення боргу свідчить про те, що цей правочин є фіктивним і може бути визнаний судом недійсним.
Верховний Суд 15.03.2021 у справі № 754/14704/19 залищив без змін судові рішення про задоволення позову про визнання недійсним договору драування 1/3 частини квартири.
Позивач зазначала, що відповідач скоїв на неї наїзд, що підтверджується вироком суду, за яким з відповідача на її користь стягнуто на відшкодування моральної шкоди 150 000 грн. Проте, відповідач подарував своїй матері 1/3 належної йому на праві власності квартири, що зроблено з метою ухилення від виконання вироку суду.
Верховний Суд суд зазначив, що тлумачення ст. 234 ЦК України свідчить, що для визнання правочину фіктивним необхідно встановити наявність умислу всіх сторін правочину. У разі, якщо на виконання правочину було передано майно, такий правочин не може бути кваліфікований як фіктивний. Отже, вчиняючи фіктивний правочин, сторони мають інші цілі, ніж ті, що передбачені правочином. Фіктивним може бути визнаний будь-який правочин, якщо він не має на меті встановлення правових наслідків. Ознака вчинення його лише для вигляду повинна бути властива діям обох сторін правочину. Якщо одна сторона діяла лише для вигляду, а інша – намагалася досягти правового результату, такий правочин не може бути фіктивним. Укладення договору, який за своїм змістом суперечить вимогам закону, оскільки не спрямований на реальне настання обумовлених ним правових наслідків, є порушенням ч.ч.1, 5 ст. 203 ЦК України, що за правилами ст. 215 цього Кодексу є підставою для визнання його недійсним відповідно до ст. 234 ЦК України.
Також Верховний Суд зазначив, що позивач вправі звернутися до суду із позовом про визнання договору недійсним, як такого, що направлений на уникнення звернення стягнення на майно боржника, на підставі загальних засад цивільного законодавства (пункт 6 статті 3 ЦК України) та недопустимості зловживання правом (частина третя статті 13 ЦК України), та посилатися на спеціальну норму, що передбачає підставу визнання правочину недійсним, якою може бути як підстава, передбачена статтею 234 ЦК України, так і інша, наприклад, підстава, передбачена статтею 228 ЦК України. Фіктивний правочин характеризується тим, що сторони вчиняють такий правочин лише для виду, знають заздалегідь, що він не буде виконаний, а тому така протизаконна ціль, як укладення особою договору дарування майна зі своїм родичем з метою приховання цього майна від конфіскації чи звернення стягнення на вказане майно в рахунок погашення боргу, свідчить, що його правова мета є іншою, ніж та, що безпосередньо передбачена правочином (реальне безоплатне передання майна у власність іншій особі), а тому цей правочин є фіктивним і може бути визнаний судом недійсним.
Крім того, постановами Верховного Суду у справах № 753/8931/16, № 641/8823/17, № 554/991/18 залишено в силі судові рішення про визнання недійсними договорів купівлі-продажу нерухомого майна, які належали на праві власності (користування) неповнолітнім дітям і вони там проживали.
Верховний Суд у вказаних постановах зазначив, що правочин, вчинений батьками (усиновлювачами) стосовно нерухомого майна, право власності на яке, чи право користування яким мають діти, може бути визнаний судом недійсним (ч.6 ст. 203, ч.1 ст. 215 ЦК України) за умови, якщо буде встановлено, що оспорюваний правочин суперечить правам та інтересам дитини, звужує обсяг існуючих майнових прав дитини та/або порушує охоронювані законом інтереси дитини, зменшує або обмежує права та інтереси дитини щодо жилого приміщення, порушує гарантії збереження права дитини на житло.
Отже у разі, якщо укладена угода по нерухомості порушує Ваші права власності на нерухоме майно, адвокати нашого Бюро допоможуть зібрати необхідну доказову базу та оскаржать незаконну угоду в судовому порядку.
ПРАВО СПІЛЬНОЇ ВЛАСНОСТІ НА НЕРУХОМЕ МАЙНО
Головний принцип права спільної (сумісної) власності на нерухоме майно-це мати однакові права та обов’язки відносно цього майна у всіх співвласників. Відчуження такої нерухомості без згоди всіх співвласників тягне порушення прав одного із них і наслідком цього така угода може бути визнана недійсною.
Більшість такого неузгодження при відчуженні нерухомого майна відбувається відносно спільної власності подружжя.
Верховний Суд 15.06.2020 у справі № 430/1281/14 залишив без змін судові рішення про задоволення позову колишньої дружини до чоловіка про визнання недійсними договорів дарування матері відповідача придбаного в шлюбі будинку та магазину.
Верховний Суд зазначив, що майно є об’єктом права спільної сумісної власності подружжя незалежно від того, що воно було зареєстроване за чоловіком. Ці правочини є недійсними з підстав, передбачених статтями 203, 205, 215 ЦК України, оскільки позивач не надавала своєї згоди на відчуження спірного майна, що є спільною сумісною власністю подружжя. Відчуження спільного майна відбувається за згодою співвласників, а відчуження частки – лише за її наявності (після зміни правового режиму спільного майна подружжя зі спільної сумісної на спільну часткову). В такому разі співвласник вправі самостійно розпорядитися своєю часткою, але з додержанням вимог статті 362 ЦК України про переважне право купівлі частки.
Якщо об’єкт належить на праві спільної сумісної власності кільком особам, то право власності кожного із співвласників у спільній сумісній власності поширюється на весь об’єкт, отже, передати у власність можна лише об’єкт у цілому. Отже, договір дарування спільного сумісного майна подружжя, укладений без згоди іншого з подружжя, є недійсним у цілому.
ПЕРЕВІД ПРАВ ТА ОБОВ’ЯЗКІВ ПОКУПЦЯ
Згідно зі статтями 361-362 ЦК України співвласник має право самостійно розпорядитися своєю часткою у праві спільної часткової власності.
У разі продажу частки у праві спільної часткової власності співвласник має переважне право перед іншими особами на її купівлю за ціною, оголошеною для продажу, та на інших рівних умовах, крім випадку продажу з публічних торгів.
Продавець частки у праві спільної часткової власності зобов`язаний письмово повідомити інших співвласників про намір продати свою частку, вказавши ціну та інші умови, на яких він її продає.
Якщо інші співвласники відмовилися від здійснення переважного права купівлі чи не здійснять цього права щодо нерухомого майна протягом одного місяця, від дня отримання ними повідомлення, продавець має право продати свою частку іншій особі. Якщо бажання придбати частку у праві спільної часткової власності виявили кілька співвласників, продавець має право вибору покупця.
У разі продажу частки у праві спільної часткової власності з порушенням переважного права купівлі співвласник може пред`явити до суду позов про переведення на нього прав та обов`язків покупця. Одночасно позивач зобов`язаний внести на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен сплатити покупець.
Так, 20.12.2023 Верховним Судом у справі № 297/1455/20 залишено без змін рішення суду апеляційної інстанції, яким переведено на позивача права та обов`язки покупця 1/4 частки за договором купівлі-продажу, укладеного між відповідачами.
Позовна заява мотивована тим, що рішенням суду по іншій справі було задоволено його позов про поділ спільного сумісного майна подружжя та визнано за відповідачкою право власності на 1/4 частку земельної ділянки, а він залишився власником 3/4 часток вказаної землі. Проте, його колишня дружина продала ¼ частку землі третій особі.
Верховний Суд зазначив, що продаж спірної частки земельної ділянки відповідачка здійснила з порушенням переважного права на її купівлю позивачем, а тому позов підлягає задоволенню.
ОРЕНДА НЕРУХОМОГО МАЙНА
Власник нерухомого майна (приміщення, землі) може не тільки користуватися ним особисто, але і передавати його в оренду, найм.
У разі, якщо мета, з якою передавалось майно в оренду, найм не досягнута, наприклад, не отримується прибуток, особа має право звернутися до суду із позовом наприклад, про розірвання договору оренди.
Договір оренди нерухомого майна може бути розірваний у судовому порядку за загальними обставинами, які встановлені чинним законодавством.
Дострокове розірвання договору оренди з орендодавцем можливе в судовому порядку в тому випадку, коли орендар:
– більше двох разів підряд не вніс орендну плату в строк, встановлений умовами договору;
-користується майном, істотно порушуючи умови договору або
призначення майна, а також з багаторазовими порушеннями;
-значно погіршує стан майна;
-не проводить ремонт нерухомого майна, взятого в оренду, в установлені договором терміни, коли законом або договором капітальний ремонт покладено на орендаря.
У всіх випадках припинення договору оренди, крім припинення договору внаслідок викупу орендованого майна, користувач зобов’язаний повернути взяте в оренду майно наймодавцю в тому ж стані, в якому воно було отримано з урахуванням природного зносу, або ж в стані, яке передбачалося договором.
Верховний Суд 16.01.2018 у справі № 522/19357/15, розриваючи договір найму житла зазначив, що сплата наймачем боргу за найм (оренду) житла за попередній період не позбавляє наймодавця права вимоги щодо розірвання укладеного договору найму.
Скасовуючи рішення попередніх інстанцій про відмову в задоволенні позову та розриваючи договір найму житла Верховний Суд зазначив, що згідно із ч.3 ст. 815 ЦК України наймач зобов’язаний своєчасно вносити плату за житло. У статті 825 ЦК України встановлено спеціальне правило щодо підстав розірвання договору найму житла, зокрема визначено вичерпний перелік підстав, за умови настання яких договір найму житла може бути розірваний за рішенням суду на вимогу наймодавця, зокрема у разі невнесення наймачем плати за житло за шість місяців, якщо договором не встановлений більш тривалий строк.
Суди надали неправильну правову оцінку наведеним обставинам справи, оскільки предметом спору є не розмір заборгованості щодо плати за найм житла, її наявність чи відсутність на момент вирішення спору судом, а наявність або відсутність підстав для розірвання договору найму житла, що у досліджуваних правовідносинах пов’язано з фактом невнесення наймачем плати за житло за шість місяців або за більш тривалий період.
Встановлення факту тривалого невнесення наймачем плати за користування житлом безперервно протягом строку в шість або більше місяців надало позивачу право вимагати від суду розірвання укладеного договору в односторонньому порядку.
Сплата заборгованості щодо плати за найм житла за попередній період не може мати своїм наслідком припинення права вимоги у позивача. Право позивача як власника житлового приміщення є непорушним, він має право вимагати достроково розірвати договір найму житла у разі його порушення.
У разі порушення Ваших прав при здачі в оренду, найм нерухомого майна, юристи нашого Бюро допоможуть розірвати угоду в судовому порядку та повернути його володільцю у належному стані.
ЮРИДИЧНИЙ ЗАХИСТ НЕРУХОМОСТІ ВІД РЕЙДЕРСЬКИХ ЗАХОПЛЕНЬ
У таких справах позови до суду можуть подаватись у превентивному порядку, – з метою накладення на нерухоме майно так званих «захисних» обмежень та обтяжень. А також для побудови комплексної ефективної структури юридичного захисту права власності.
На етапі активного юридичних захисту від незаконних захоплень підприємств та їх активів адвокати нашого Бюро представляють интереси клиєнтів у наступних судових спорах:
-про скасування неправомірних реєстраційних дій на об’єкти нерухомості;
-оскарження реєстрації/скасування реєстрації права власності на нерухомість;
-оскарження реєстрації/скасування реєстрації відповідних обмежень та обтяжень нерухомого майна;
-про розірвання договорів купівлі-продажу нерухомості, укладених з невідомими третіми особами (без відома дійсного власника майна) та ін.
Усі неправомірні дії відносно Вашого нерухомого майна можливо вирішити із позитивним результатом в судовому порядку, в чому допоможуть кваліфіковані юристи нашого Бюро.
Звертайтесь до адвокатів по нерухомості АБ «Ткачук і партнери» у разі порушення Ваших прав на нерухоме майно, які проконсультують щодо можливих шляхів вирішення виниклої спірної ситуації та захистять права клієнта у судовому порядку.