Аренда земли – это основаное на договоре сроковое платное владение и пользование земельным участком, необходимым арендатору для проведения предпринимательской и других видов деятельности.
В частности, процесс приобретения права аренды на земельный участок коммунальной формы собственности состоит из следующих стадий:
- принятие органом местного самоуправления (сельские, городские советы в пределах полномочий определенных законом) решения о передаче земельного участка в аренду;
- подготовка проекта землеустройства;
- заключение договора аренды с последующей регистрацией соответствующего права.
Конечно же будущие арендаторы заинтересованы в наиболее короткие сроки преобретения права аренды на землю, поскольку это, как правило, является основанием для реализации предпринимательского проекта.
Однако, имеют место случаи когда после принятия органом местного самоуправления решения о передаче лицу в оренду земельного участка в дальнейшем затягивают с непосредственным заключением договора.
Такие действия арендодателя ставят по угрозу реализацию проектов будущего арендатора, непосредственно связанной с правом пользования землей и вынуждают последнего обращатся в судебные органы за защитой своих прав.
Однако, иногда истцы неверно выбирают способ защиты, последствием чего даже позитивное решение не востанавливает нарушеное право.
В частности, удовлетворение таких исковых требований как обязательство ответчика заключить договор аренды может привести к его неисполнению из-за невозможности это сделать без участия органа местного самоуправления, а следовательно данный способ защиты не эфективен в данной ситуации и не восстанавливает нарушеные права истца.
Выходом из такой правовой ситуации служит механизм, согласно которого за лицом, в пользу которого принято решение о передаче земельного участка в аренду, признается право аренды путем признания в судебном порядке договора аренды землы заключенным.
В качестве примера возможно привести дела № 17/386-36/14-51/197-34/114-І0/544 и № 910/6456/19, которые касаются отказа местным советом в заключении с обществом договора аренды земельного участка.
Общество обратилось в суд с иском к местному совету об обязательстве заключить договор аренды земли. Судебным решением, оставленным в силе судами апеляционной и касационной инстанций, иск удовлетворен. Однако исполнительное производство по его исполнению было закрыто, в связи с невозможностью исполнения.
Общество обратилось в суд с иском о признании заключенным договора аренды земли в предложенной им редакции.
Постановлением Верховного Суда от 10.12.2019 по делу № 910/6456/19 иск удовлетворен.
Судебное решение мотивировано тем, что по содержанию ст.ст. 13, 14 Конституции Украины, ст. 11 ЦК Украины, ст.ст. 123, 124, 127, 128 ЗК Украины решением органа местного самоуправления или государственной администрации о предоставлении земельного участка хозяйствующему субъекту в собственность или в пользование осуществляется волеизьявление собственника земли и реализуются соответствующие права в гражданских правоотношениях с учетом требований ЗК Украины, нацеленых на рациональное пользование земли как объекта недвижимости (собственности).
Следовательно принятие уполномоченым органом решения о предоставлении земельного участка в аренду и заключение на исполнение этого решения договора, является взаимосвязывающими фактами.
При этом основанием для приобретения соответствующего права явлается именно решение совета, которое согласно ч.5 ст. 126 ЗК Украины оформляется договором как документом, который подтверждает право аренды земелнього участка, зарегистрированным в соответствии с законом.
С учетом того, (как установленно материалами дела), что ответчик предоставил истцу разрешение на разработку документации по землеустройству на спорный земельный участок, а в дальнейшем принял решение об утверждении проекта землеустройства, иск о признании договора аренды земли заключенным подлежит удовлетворению.
Также, Верховний Суд, давая правовую оценку надлежаще избранного обществом способа защиты, указал, что принятие по делу 17/386-36/14-51/197-34/114-10/544 судебного решения об обязательстве ответчика заключить договор и предъявление этого решения к принудительному исполнению не привело к восстановлению нарушенных прав истца, поскольку судебное решение не было исполнено из-за невозможности такого исполнения без участия Совета (должника), который уклонялся от исполнения указанного судебного решения и отказывается от заключения с истцом соответствующего договора аренды земли, но в этом деле истец выбрал способ защиты в виде признания договора заключенным, который является надлежащим и таким, который приведет к восстановлению нарушенного права истца.
Защиты прав арендатора
Судами установлено наличие взаимного волеизъявления истца (инициирование процедуры получения земельного участка в аренду, обращение с предложением заключить договор, предъявление иска) и ответчика (решение горсовета) на возникновение правоотношений аренды относительно спорного земельного участка.
Поскольку в этом случае речь идет об уклонении органа местного самоуправления от фактического исполнения собственного решения, а также судебного решения, набравшего законной силы, которым Совет было обязано исполнить приведенное обязательство, то с учетом сути нарушенного права и специфики правоотношений, по которым возник спор, эффективным способом защиты права истца приобрести земельный участок является именно признание заключенным договора аренды земли, что приведет к реальному исполнению возобновления нарушенного права Общества.
О таком надлежащем способе для эффективной защиты и возобновления нарушенных прав будущих арендаторов, как обращение в суд с иском о признании договора заключенным указали суды также по делам № 910/16771/19, № 910/16660/18.
Таким образом, эффективность указанного способа защиты (признание договора аренды земли заключенным) состоит в том, что с момента вступления позитивого решения в законную силу возникают правовые основания для регистрации соответствующего права аренды в государственном реестре.
Также необходимо обратить внимание на выводы Большой Палаты Верховного Суда, изложенные в постановлении от 25.01.2022 по делу № 143/591/20 относительно эффективного способа защиты в случае заключения арендодателем договора аренды земельного участка с новым арендатором и регистрации за ним права аренды еще до окончания срока действия первичного договора аренды и до окончания срока для уведомления первичным арендатором о своем желании воспользоваться преимущественным правом.
Большая Палата в постановлении указала, что при таких условиях, если первичный арендатор имеет право на заключение договора аренды (дополнительного соглашения к нему), то существуют два разных нарушения прав первичного арендатора: со стороны арендодателя (который отказывается заключать дополнительное соглашение к договору аренды) и со стороны следующего арнендатора (который незаконно завладел имуществом — правом аренды — путем регистрации этого права).
Поэтому надлежащим способом защиты прав первичного арендатора соответствують два исковых требования-об обязательстве заключить дополнительное соглашение (то есть о признании такого соглашения заключенным) и о признании отсутствующим права аренды у последующего арендатора.
О таком надлежащем способе защиты, как признание права отсутствующим, уже указывала Большая Палата Верховного Суда в постановлении от 19.01.2021 по делу № 916/1415/19. Судебное решение о признании права отсутствующим согласно пункта 9 части первой статьи 27 Закона Украины «Про государственную регистрацию вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» является основание для государственной регистрации прекращения права аренды. Перевод прав и обязанностей арендатора или признание недействительным договора аренды земельного участка, заключенного арендодателем с новым арендатором, не являются эффективным способом защиты.
С учетом изложенного надлежащим способом защиты преимущественного права арендатора является требование о признании заключенным дополнительного соглашения к договору или о признании отсутствующим права аренды следующего арендатора.
Обращаю внимание, что избрание истцом ненадлежащего способа защиты своих прав является самостоятельным основанием для отказа в иске. Такой вывод сформулирован, в частности, в постановлениях БП ВС от 19.01.2021 по делу №916/1415/19, от 02.02.2021 по делу № 925/642/19, от 22.06 2021 по делу №200/606/18, от 23.11.2021 по делу № 359/3373/16.
С учетом изложенного в случае нарушения права на заключение договора аренды земли или преимущественного права на продолжение такой аренды следует обратится к специалисту-адвокату, который поможет выбрать, в зависимости от ситуации, надлежащий способ для эффективной защиты права арендатора.