Ви маєте земельну ділянку та вважаєте укласти з нею правочин або здійснити інші операції – внести до статутного капіталу товариству, обмін або здати в оренду ?
Законодавством установлений досить великий спектр випадків, коли в обов’язковому порядку необхідне проведення грошової оцінки землі, зокрема, у випадках:
-Придбання або відчуження земельної ділянки за договорами купівлі-продажу, дарування, спадкування;
-Передача та набуття в оренду землі;
– Відчуження та страхування земель державної та комунальної власності;
– Взяття кредиту в банку та інших фінансових установах під заставу земельної ділянки;
-Внесення земельної ділянки до статутного капіталу Товариства або виділення частки із статуту Товариства у вигляді земельної ділянки;
-Визначенні збитків, спричинених неналежним (не за цільовим призначенням, із порушенням земельного законодавства, тощо) земельної ділянки;
-Поділ майна між подружжям;
-Для розрахунку земельного податку та орендної плати;
-У разі звернення стягнення кредитного зобов’язання на земельну ділянку;
-Звернення стягнення державним/приватним виконавцем суми боргу нерухоме майно (земельної ділянки, належної боржнику);
-Інші, передбачені законодавством, випадки.
Грошова оцінка землі буває нормативна (НГО) та експертна, де НГО (для податків, оренди) розраховується за формулами з урахуванням коефіцієнтів та зон впливу, що регулюється Законом «Про оцінку земель». Експертна (для продажу, спадкування) оцінюється фахівцями на основі ринкових факторів, обидві проводяться за заявою (особисто або онлайн через портал Держгеокадастру) та фіксуються у витягу, який є підтвердженням грошової оцінки землі.
Як проводиться грошова оцінка землі?
Для приватних угод (продаж, дарування) часто використовується Єдина база звітів про оцінку, звідки можлив отримати довідку. Якщо в базі немає даних або потрібна інша оцінка (наприклад, для судового спору), проводять окрему експертну оцінку сертифікованим експертом.
Яким чином можливо оскаржити оцінку землі?
Часто грошова оцінка землі не відповідає дійсності, містить помилки або порушує права власника, особливо якщо вона стосується нормативної грошової оцінки (НГО) для оподаткування чи інших платежів, а також експертна грошова оцінка для укладення угод.
В таких випадках можна (і часто вкрай необхідно) оскаржувати вказану грошову оцінку землі в судовому порядку.
Слід звернути увагу, що позови про оскарження оцінки землі, які стосуються оскарження витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку (НГО) землі як акта індивідуальної дії, а не рішення суб’єкта владних повноважень, де належним способом захисту є оскарження рішення органу місцевого самоврядування (ОМС) про затвердження такої документації, або дій відповідальних органів щодо застосування коефіцієнтів, оскільки витяг лише має інформаційний характер, а не створює прав і обов’язків. Правова позиція Верховного Суду підтверджує, що слід оскаржувати саме рішення ОМС та дії Держгеокадастру щодо формування даних, а не сам витяг.
Оскільки оскарження грошової оцінки землі потребує спеціальних знань не лише земельного законодавства, але і підзаконних актів, що регулюють порядок та методику оцінки землі, особі, яка оскаржує оцінку землі знадобиться допомога кваліфікованого, обізнаного у вказаному спеціальному законодавстві та правових позиціях Верховного Суду у таких категоріях справ, адвоката.
ПОСЛУГИ АДВОКАТА ПРИ ОСКАРЖЕННІ ОЦІНКИ ЗЕМЛІ:
1. Консультація з усіх питань, пов’язаних із оцінкою землі, правовий аналіз оцінки землі та, у разі необхідності, оскарження її у судовому порядку;
2. Представництво клієнта у судах всіх інстанцій з метою захисту його інтересів у справах зі спорів по оскарженню грошової оцінки землі;
3. Оскарження рішень судів у спорах щодо оскарження грошової оцінки землі, постановлених не на користь клієнта в апеляційному та касаційному порядку.
ПРАВОВІ ПОЗИЦІЇ СУДІВ У СПРАВА ЗІ СПОРІВ ПО ОСКАРЖЕННЮ ГРОШОВОЇ ОЦІНКИ ЗЕМЛІ
1.Оскаржити оцінку землі можливо в порядку оскарження рішень та дій державних/приватних виконавців, незалежно чи здійснено оцінку приватним виконавцем чи залученим ним спеціалістом
Оцінка землі повинна проводитись із обов’язковим його оглядом та з урахуванням особливостей при здійсненні оцінки землі, що перебуває у спільній власності
Апеляційним судом 18.08.2021 (після скасування 07.04.2021 Верховним Судом постанови цього суду про відмову у задоволенні скарги боржника по виконавчому провадженню щодо протиправності оцінки майна) визнано протиправною оцінку нерухомого майна відповідно до висновків його вартості, зроблених оціночною компанією-ТОВ щодо земельної ділянки та садового будинку боржника.
Задовольняючи скаргу боржника в цій частині суд виходив з того, що як установлено, на виконанні у приватного виконавця перебуває виконавче провадження про стягнення з скаржника заборгованості (на підставі рішення суду) за договором позики в розмірі 72 651 доларів США. Приватним виконавцем винесено постанову про опис та накладення арешту на земельну ділянку площею 0,44 га та садовий будинок, а в подальшому постанову про призначення суб`єкта оціночної діяльності – ТОВ.
Відповідно до висновку, складеного оцінювачем ринкова вартість об`єкта оцінки – садового будинку загальною площею 371,2 кв. м, становить 2 039 000 грн., ринкова вартість грошової оцінки земельної ділянки площею 0,44 га – 923 780 грн.
Звертаючись до суду зі скаргою, боржник посилався на те, що дії виконавця з визначення вартості вищезазначеного нерухомого майна є неправомірними, а результати оцінки цього майна є незаконними, оскільки оцінено майно боржника, яким він володіє спільно з дружиною, без визначення частки цього майна та без фактичного його огляду.
Суд апеляційної інстанції (ураховуючи висновки ВС у цій справі) виходив з того, що проведення оцінки майна регулюється ЗУ «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» від 12.07.2001 № 2658-ІІІ, Національним стандартом № 1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав», затвердженого постановою КМУ від 10.09.2003 № 1440, Національним стандартом № 2 «Оцінка нерухомого майна», затверджений постановою КМУ від 28.10.2004 № 1442.
Так, згідно з пунктом 50 Стандарту № 1 проведенню незалежної оцінки майна передує підготовчий етап, на якому здійснюється, зокрема, ознайомлення з об`єктом оцінки.
Пунктом 51 передбачено послідовність оцінки майна: укладення договору на проведення оцінки; ознайомлення з об`єктом оцінки, збирання та оброблення вихідних даних та іншої інформації, необхідної для проведення оцінки; ідентифікація об`єкта оцінки та пов`язаних з ним прав, аналіз можливих обмежень та застережень, які можуть супроводжувати процедуру проведення оцінки та використання її результатів; вибір необхідних методичних підходів, методів та оціночних процедур, що найбільш повно відповідають меті оцінки та обраній базі, визначеним у договорі на проведення оцінки, та їх застосування; узгодження результатів оцінки, отриманих із застосуванням різних методичних підходів; складання звіту про оцінку майна та висновку про вартість об`єкта оцінки на дату оцінки; доопрацювання (актуалізація) звіту та висновку про вартість об`єкта оцінки на нову дату (у разі потреби).
У пункті 56 вказано, що має містити звіт про оцінку майна, зокрема, пояснення у разі неможливості доступу до оціненого об’єкта, якості використаних вихідних даних тощо.
Аналіз висновків про вартість майна свідчить про те, що суб`єкт оціночної діяльності використав методичний підхід зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок при оцінці земельної ділянки.
Отже, виходячи з наведених норм, незважаючи на вибір експертом методичного підходу оцінки майна (дохідний, порівняльний), підготовці та проведенню незалежної експертизи передує, в будь-якому випадку, ознайомлення з об’єктом оцінки шляхом доступу до нього.
До подібних за змістом висновків дійшов Верховний Суд у постановах від 19.12.2019, 01.10.2020, 15.10.2020.
У свою чергу, у висновках про вартість майна відсутні як дані про особистий огляд об`єктів дослідження, так і відомості про неможливість особистого огляду відповідних об`єктів дослідження, не зазначені обґрунтування застережень і припущень щодо використання результатів оцінки, здійсненої без особистого огляду, що є порушенням пункту 56 Стандарту № 1 та пунктів 1, 6 статті 9 Закону України № 2658-ІІІ.
Окрім того, пунктами 15, 16 Стандарту № 1 регламентовано, що методи проведення оцінки, що застосовуються під час визначення ринкової вартості об`єкта оцінки в разі використання порівняльного підходу, повинні ґрунтуватись на результатах аналізу цін продажу (пропонування) на подібне майно достовірність інформації про які не викликає сумнів у оцінювача. За відсутності достовірної інформації про ціни продажу подібного майна ринкова вартість об`єкта оцінки може визначатися на основі інформації про ціни пропонування подібного майна з урахуванням відповідних поправок, які враховують тенденції зміни ціни продажу подібного майна порівняно з ціною їх пропонування. При цьому, ураховуються істотний вплив зовнішніх факторів (соціально-економічних, політичних, екологічних тощо) на ринок подібного майна. Оцінювач має право надавати висновок про ринкову вартість об`єкта оцінки, що ґрунтується, зокрема, на інформації про попередній рівень цін на ринку подібного майна або на припущенні про відновлення стабільної ситуації на ринку.
Відповідно до пункту 36 оцінювач застосовує, як правило, кілька методичних підходів, що найбільш повно відповідають визначеним меті оцінки, виду вартості за наявності достовірних інформаційних джерел для її проведення.
Водночас при проведенні оцінки майна боржника оцінювачем не було дотримано зазначених вимог, а реалізація описаного й арештованого майна за заниженою ціною може завдати суттєвих збитків стягувачу у вигляді неотриманого доходу, а боржнику – у вигляді передання майна на реалізацію за суттєво нижчою від ринкової вартістю.До аналогічного висновку дійшла ВП ВС у постанові від 12.06.2019.
2. Дії з формування витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки можуть бути предметом судового оскарження, а підстави позову слугуватимуть висновку про належність обраного способу захисту прав.
Коефіцієнт Кф – це коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки та встановлюється на підставі Класифікації видів цільового призначення земель, затвердженої наказом Державного комітету України із земельних ресурсів від 23.07.2010 № 548.
У разі, якщо у відомостях Державного земельного кадастру відсутній код Класифікації видів цільового призначення земель для певної земельної ділянки, коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки (Кф), застосовується із значенням 2,0.
Верховний Суд 14.11.2021 залишив без змін рішення судів попередніх інстанцій про відмову у задоволенні позову ПАТ до Держгеокадастру про визнання протиправними дій щодо застосування у витязі від 08.02.2017 з технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки площею 10,3080 га, яка розташована в межах міста, цільове призначення для забезпечення функціонування залізничного транспорту, коефіцієнту, який характеризує функціональне використання земельної ділянки (Кф) у розмірі 2,0 та зобов`язання вчинення дій щодо видачі витягу з технічної документації з нормативної грошової оцінки вказаної земельної ділянки із застосуванням коефіцієнту функціонального використання земельної ділянки (Кф) у розмірі 1,0 земель з цільовим призначенням «для земель транспорту для розміщення та експлуатації будівель і споруд залізничного транспорту».
Верховний Суд зазначив, що у правовідносинах, пов`язаних з оцінкою земель та земельних ділянок, Держгеокадастр і його територіальні органи здійснюють публічно-владні управлінські функції. Тому перевірка законності їх дій (бездіяльності), рішень, зокрема під час формування даних про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки, оформлення таких даних у вигляді витягу з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель, має здійснюватися адміністративним судом.
Отже, дії з формування витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки можуть бути предметом судового оскарження, а підстави позову слугуватимуть висновку про належність обраного способу захисту прав. При цьому Порядок № 489 є чинним нормативно-правовим актом, застосування якого є обов`язковим для територіальних органів Держгеокадастру при наданні витягів з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, та який в силу вимог чинного законодавства визначає процедуру проведення нормативно грошової оцінки земельних ділянок населених пунктів.
Згідно з пунктами 3, 5 Розділу ІІ Порядку № 489 коефіцієнт Кф – це коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки та встановлюється на підставі Класифікації видів цільового призначення земель, затвердженої наказом Державного комітету України із земельних ресурсів від 23.07.2010 № 548.
При цьому, у разі, якщо у відомостях Державного земельного кадастру відсутній код Класифікації видів цільового призначення земель для земельної ділянки, коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки (Кф), застосовується із значенням 2,0.
Судами попередніх інстанцій встановлено, що згідно з даними Державного акту на право постійного користування зазначеними земельними ділянками та інформаційних довідок з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна код Класифікації видів цільового призначення земель щодо спірної земельної ділянки відсутній.
Дані публічної кадастрової карти підтверджують той факт, що у відомостях Державного земельного кадастру щодо спірної земельної відсутній код Класифікації видів цільового призначення земель, визначений на підставі Класифікації видів цільового призначення земель, як того вимагає пункт 5 Порядку № 489.
Таким чином, оскільки у відомостях Державного земельного кадастру відсутній код класифікації видів цільового призначення вказаної земельної ділянки, Управлінням Держгеокадастру правомірно, у передбачений законодавством спосіб були видані витяги з технічної документації про нормативну грошову оцінку зазначеної земельної ділянки, що перебуває у постійному користуванні Позивача, у якому при розрахунку нормативної грошової оцінки був правомірно застосований коефіцієнт функціонального використання Кф – 2,0, як того вимагає Порядок № 489.