Условием комфортного проживания в многоквартирном доме есть наличие в нем сетей водоснабжения, теплоснабжения, поставки горячей воды газа и канализации. Однако в некоторых домах из-за ненадлежащего выполнения ответственных лиц своих обязанностей по содержанию этих сетей происходит их выход из строя и даже аварии, в результате чего Потребители могут получать соответствующую услугу не в полном объеме или вообще не получать.
В то же время не всегда обслуживающие организации устраняют поломки внутридомовых сетей и заменяют устаревшее оборудование. Довольно частые ситуации, когда в местах общего пользования дома, где проложены технологические сети, с разрешения ЖЭК или Управляющей компании, находятся посторонние лица, препятствующие содержать внутридомовые сети в нормальном состоянии и (или) ремонтировать их. Следует отметить, что проектную документацию соответствующих сетей обязательно должен иметь управляющий домом (ОСМД) или исполнитель соответствующей услуги. Это особенно актуально при возникновении спорных вопросов по месту нахождения соответствующих сетей. Однако если ЖЭК, Управляющая компания или ОСМД потеряют соответствующую документацию, они ее обязаны восстановить за свой счет!
Наиболее распространенные ситуации по спорам по внутридомовым сетям:
– постоянные протечки соответствующих сетей, в результате чего
Владельцам недвижимого имущества наносится ущерб;
– ненадлежащая работа внутридомовых сетей – например холодного
водопотока (или) канализации, когда они работают ненадлежащим
образом;
– самовольное вмешательство в работу теплоснабжения, когда жильцы
самовольно добавляют к отоплению дополнительные секции батарей
без изменения тепловой нагрузки на дом, в результате чего другие
жильцы дома будут получать гораздо меньше тепла.
УСЛУГИ АДВОКАТА ПО СПОРАМ ПО ВНУТРИДОМОВЫМ СИСТЕМАМ:
1.Консультация по всем вопросам, связанным с установлением, обслуживанием внутридомовых сетей, анализ возникшей ситуации и перспектив будущих судебных процессов;
2. Сбор доказательной базы и подготовка необходимых процессуальных документов – адвокатского запроса, иска, жалобы, возражения, письменных объяснений, ходатайств и т.д.;
3. Участие в судах всех инстанций с целью защиты интересов клиента по делам по спору о внутридомовых системах;
4. Обжалование судебных решений, вынесенных не в пользу клиента в Апелляционный и Верховный Суд;
5. Правовое сопровождение клиента в стадии исполнительного производства.
ПРАВОВЫЕ ПОЗИЦИИ СУДОВ В ДЕЛАХ ПО СПОРУ ПО ВНУТРИДОМОВЫМ СИСТЕМАМ
1. Исполнитель обязан осуществлять все необходимые действия для обеспечения исправности элементов здания, бесперебойное функционирование зданий, инженерных сетей и оборудования в течение установленного срока службы дома, контроль за техническим состоянием, обеспечить надлежащие эксплуатацию и содержание имущества, проведение капитального и текущего ремонтов.
Исполнитель обеспечивает функционирование и поддержку в рабочем состоянии элементов внутридомовых систем в соответствии с заданными параметрами и режимами работы
Если оказалось непринятие мер по обеспечению надлежащего состояния внутридомовых сетей в доме, техническое обслуживание которого было возложено на Исполнителя, что привело к повреждению имущества (квартиры) Потребителя, последний может обратиться в суд о взыскании с Исполнителя предоставления жилищно-коммунальных нанесенных материальных, а также морального ущерба
Постановлением суда апелляционной инстанции оставлено по-прежнему решение первой инстанции о частичном удовлетворении иска Лицо 1 к ООО (Управленческая Компания): взыскано 49 522 грн. материальный ущерб и 10 000 грн. –морального вреда.
Суть спора в том, что Ооба 1 является владельцем квартиры, в которой, кроме него, проживает его дочь Лицо 2 со своим мужем и двумя малолетними детьми. В результате заливки водой чердака, вызванного аварией в системе горячего водоснабжения, произошло заливание его квартиры с материальным ущербом в размере 49522 грн. Считает виновным лицом причиненный вред ответчика, поскольку именно ООО обязано обслуживать технические системы, в том числе и трубопроводы, неудовлетворительное состояние которых стало причиной аварии. Отмечал, что это затопление третье за 2021 год, и такие систематические затопления вызывают моральные страдания, переживания, нервное напряжение и дискомфорт, обусловленные необходимостью проведения восстановительных работ и ремонтов собственноручно и за свой счет, ведь Ответчик добровольно не возмещает причины.
Постановление суда апелляционной инстанции мотивировано тем, что к услугам, которые предоставляются ООО, входят: текущий ремонт конструктивных элементов внутридомовых систем холодного водоснабжения, водоотведения; техническое обслуживание и текущий ремонт сетей электроснабжения и электрооборудования; техническое обслуживание внутридомовых систем централизованного отопления, техническое обслуживание внутридомовых систем холодного водоснабжения, водоотвод.
Следовательно, именно на исполнителя предприятия, предметом деятельности которого является предоставление жилищно-коммунальной услуги потребителю, возлагается обязанность содержать в надлежащем техническом состоянии, осуществлять техническое обслуживание жилого дома.
При оказании услуги по управлению Управляющий обеспечивает выполнение работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома и придомовой территории, входящих в смету расходов на содержание дома и придомовой территории (далее – смету), с учетом обязательного перечня работ и услуг, утверждаемого Минрегионом. КМУ от 05.09.3028 № 712.
Согласно п. 1 «Обязательного перечня работ (услуг), расходы на которые включаются в состав расходов на содержание многоквартирного дома и придомовой территории», утвержденного приказом Минрегиона Украины от 27.07.2018, обязательно техническое обслуживание внутридомовых систем: водоснабжение; водоотвод; теплоснабжение; горячего снабжения; ливневой канализации; электроснабжение; газоснабжение.
Обслуживание внутридомовых систем теплоснабжения, водоснабжения, водоотвода и снабжения горячей водой многоквартирного дома осуществляется исполнителем и включает комплекс работ по техническому обслуживанию и проведению текущего ремонта внутридомовых систем от внешней поверхности стены дома к точке присоединения жилого (нежилого) помещения в течение всего периода их эксплуатации.
Обслуживание систем теплоснабжения, водоснабжения, водоотвода и снабжения горячей водой в пределах жилого (нежилого) помещения от точки присоединения осуществляется его собственником (совладельцами).
Исходя из приведенного и принимая во внимание то, что дом, в котором расположена квартира истца, находится у ответчика на обслуживании, который как исполнитель услуги несет ответственность за содержание внутридомовых сетей в надлежащем техническом состоянии, за осуществление технического обслуживания и ремонт, за принятие своевременных мер по ликвидации аварийных ситуаций, на момент заливки Учитывая, что залить квартиру истца произошло вследствие виновных действий (противоправного бездействия) ответчика, которая оказалась в непринятии мер по обеспечению надлежащего состояния внутридомовых сетей в доме, техническое обслуживание которого было возложено на него.
Внутридомовые системы многоквартирного дома – механическое, электрическое, газовое, сантехническое и другое оборудование в доме, которое обслуживает более одного жилого и/или нежилого помещения, в том числе коммуникации к оборудованию потребителя, системе автономного теплоснабжения, бойлерные и элеваторные узлы, противопожарной безопасности, вентиляции, центральных распределительных щитов электроснабжения от наружной поверхности стены здания к точке присоединения жилого (нежилого) помещения.
Кроме того, ВС отметил, что моральный ущерб, учитывая его сущность, нельзя возместить в полном объеме, поскольку нет (и не может быть) точных критериев имущественного выражения душевной боли. Учитывая это, любая компенсация морального вреда не может быть адекватна действительному страданию, поэтому любой ее размер может иметь сугубо условное выражение.
Поэтому Апелляционный суд согласился как с наличием оснований для возмещения ответчиком истцу причиненного морального вреда, так и с его размером, учитывая требования разумности, справедливости, запрета обогащения за счет морального возмещения.
2. Потребители должны оплатить жилищно-коммунальные сервисы, если они практически воспользовались ими
Если Теплоснабжающая компания не опровергнет объективных сведений об отсоединении квартиры Потребителя от централизованного теплоснабжения и установки в квартире последнего газового отопления, что исключает возможность потребления Потребителем централизованного теплоснабжения, а также того, что поставка осуществлена другим предприятием, суд отказывает в удовлетворении иска теплоснабжение
Отсутствие акта об отделении (отключении) квартиры от сетей (систем) централизованного отопления не может быть безусловным основанием для признания действий Потребляемыми. Наличие такого акта лишь фиксирует завершение процесса отключения в документальном порядке, однако не опровергает законность отключения
Постановлением суда апелляционной инстанции 28.05.2025 оставлено по-прежнему решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении иска Предприятия тепловых сетей (ПТМ) к Лицо 1 о взыскании задолженности за услуги по поставке тепловой энергии на сумму 66 989 грн. за период с 01.11.2019 по 01.12.2024 и задолженность за услуги абонентского обслуживания в сумме 1811 грн. за период с 01.10.220 до 01.12.2024.
Решение суда первой инстанции мотивировано тем, что истец не опроверг объективных сведений об отсоединении квартиры ответчика от централизованного теплоснабжения с 03.07.2019 года и установлении в ее квартире газового отопления, что исключает возможность потребления ответчиком централизованного теплоснабжения, поэтому отказал в удовлетворении иска.
Соглашаясь с судом первой инстанции, Апелляционный суд отметил, что по заявлению Лицо 1 Горсоветом предоставлено разрешение на отсоединение от централизованного теплоснабжения и обустройства в собственной квартире индивидуального отопления при условии выполнения технических условий.
Лицо 1 получило технические условия №1-384 на отключение квартиры от сетей централизованного отопления и технические условия № 1690 на индивидуальное отопление в квартире; изготовлен рабочий проект на установку индивидуального отопления в квартире и 03.07.2019 в квартире Ответчика установлено газовое отопительное оборудование в соответствии с проектной документацией. иконавцем предоставления услуг по снабжению тепловой энергии определен ПТМ.
Апелляционный суд обратил внимание, что потребители обязаны оплатить жилищно-коммунальные услуги, если они фактически пользовались ими.
Ответчик установленным законодательством способом, согласно «Порядку отключения отдельных жилых домов от сетей централизованного отопления и поставки горячей воды при отказе потребителей от централизованного теплоснабжения», утвержденного Приказом Министерства строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Украины № 4 от 22.11.2005 условий, полученных от ООО 1, с которым у нее были правоотношения по услугам теплоснабжения, и ЧАО с июля 2019 отключилась от централизованного теплоснабжения, перестала пользоваться услугами теплоснабжения и стала пользоваться индивидуальным газовым отоплением.
Поэтому Апелляционный суд отклонил доводы апелляционной жалобы о том, что ответчик выполнил отключение квартиры от централизованной сети теплоснабжения с нарушением норм действующего законодательства и она и в дальнейшем является пользователем услуг по централизованному теплоснабжению.
Кроме того, Апелляционный суд не принял во внимание, утверждение апеллянта, что процедура отделения от централизованного теплоснабжения не завершена, так как у ответчика отсутствует Акт об отделении (отключении) квартиры от сетей (систем) централизованного отопления (теплоснабжения)/снабжения горячей водой. Вместе с тем, с учетом того, что до июля 2019 услуги по теплоснабжению Лицо 1 получало от ООО 1, с которым находились в соответствующих правоотношениях, указанная организация утвердила технические условия на отключение от централизованного теплоснабжения на отключение квартиры от сетей централизованного отопления, то данный акт должен быть составлен именно. Однако истец не доказал суду отсутствие данного акта в ООО 1, где и должно быть.
Кроме того, учитывая законность и соблюдение ответчиком порядка отключения от централизованного теплоснабжения с получением соответствующих разрешений и технических условий, отсутствие вышеуказанного акта не может являться безусловным основанием для признания действий ответчика противоправными. Наличие такого акта лишь фиксирует завершение процесса отключения в документальном порядке, однако не опровергает законность отключения.
Вместе с тем суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить, что апеллянт стал исполнителем предоставления услуг по теплоснабжению в доме истца только с 11.10.2019, то есть после того, как Ответчик перестала быть потребителем услуг централизованного теплоснабжения, а потому Ответчик не нуждался, не мог присоединиться и не потребляла соответствующие услуги и не имела никаких правоотношений с Истцом по поводу получения соответствующих услуг.
3. Определяющим в спорах по искам совладельцев многоквартирного дома или ОСМД, представляющим интересы всех совладельцев, по защите прав на общее имущество многоквартирного дома является определение правового режима такого имущества, то есть относится ли оно к вспомогательному помещению в структуре жилого дома, а также нарушены ли права и интересы совладельцев, осуществлена такая передача с согласия совладельцев (например, в таком помещении находятся внутридомовые сети обслуживающих дом)
ОСМД обратилось в суд с иском к Лицу 1, Лицу 2, райсовету, горсовету о признании незаконными решений и недействительным свидетельства о праве собственности. Иск мотивирован тем, что 07.02.2018 ревизионной комиссией ОСМД выявлено, что владельцы квартиры Личность 1, Личность 2 заняли часть вспомогательного помещения (электрощитовой) и присоединили его к своей квартире. Разрешение на отчуждение части указанного помещения совладельцы квартир в указанном многоквартирном доме не предоставляли.
ОСМД впоследствии стало известно, что согласно решению исполнительного комитета горсовета от 21.11.2003 № 853 дано разрешение на присоединение части колясочной, площадью 9,1 кв. м как подсобное помещение к общей площади смежной квартиры Ответчиков. Распоряжением Департамента жилищного хозяйства городского совета от 16.03.2017 №2/32-17 указана квартира, общей площадью 47,5 кв. м, переданная в собственность жителей. В то же время на момент заселения Личность 1, Личность 2 квартира имела общую площадь 38,4 кв. м.
Согласно заключению экспертного исследования помещения электрощитовой, площадью 16,6 кв. м, расположенном на первом этаже подъезда, по проектному решению относится к вспомогательным помещениям с функциональным назначением для размещения электрического ввода и распределительного щита.
Решениями судов первой и апелляционной инстанций в удовлетворении отказано.
Верховный Суд 07.08.2024 решение судов предыдущих инстанций отменил, отметив, что отсутствие нарушенного, непризнанного или оспоренного ответчиком частного (гражданского) права (интереса) истца является самостоятельным основанием отказа в иске. Способ защиты нарушенного права должен быть наиболее эффективно защищающим или восстанавливающим нарушенное право истца, то есть должен быть надлежащим, должен гарантировать лицу полное восстановление нарушенного права и/или возможность получения им соответствующего возмещения.
В то же время, если нарушение своих прав лицо видит в последствиях, вызванных решением, действием или бездействием субъекта властных полномочий, которые оно считает неправомерными, и эти последствия привели к возникновению, изменению или прекращению гражданских прав, и такие правоотношения имеют имущественный характер или связаны с реализацией имущественных или имущественных (противоправными) таких решений является способом защиты гражданских прав и интересов.
Владелец имеет право истребовать свое имущество от незаконно, без соответствующего правового основания завладевшего им (ст. 387 ГКУ).
Совместным имуществом многоквартирного дома являются помещения общего пользования (в том числе вспомогательные), несущие, ограждающие и несуще-ограждающие конструкции дома, механическое, электрическое, сантехническое и другое оборудование внутри или за пределами дома, обслуживающего более одного жилого или нежилого помещения, а также здания и сооружения, которые предназначены для назначения придомовой территории, а также права на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и его придомовая территория, в случае государственной регистрации таких прав.
Отказывая в удовлетворении иска, суды, помимо прочего, исходили из того, что истцом не заявлено требование об истребовании имущества, однако не учли, что спор возник относительно части помещения, разрешение на присоединение которой к общей площади квартиры Лицо 1, Лицо 2 было предоставлено оспариваемым решением исполнительного комитета райсовета квартиры. Суды не учли, что истребовать можно только индивидуально определенное имущество или определенную долю в праве собственности на имущество, а не его часть.
Одновременно суды сделали вывод о необоснованности заявленных исковых требований, поскольку: лишение ответчиков права собственности на жилье после истечения 30 лет открытого пользования им не отвечает критериям совместимости меры вмешательства в право на мирное владение имуществом с гарантиями статьи 1 Первого протокола к Конвенции; перепланировка и приватизация спорной квартиры осуществлялась с соблюдением процедуры, определенной действующим законодательством, соглашалось с жилищно-эксплуатационной организацией, которая была балансодержателем дома, и узаконившим все изменения органом местного самоуправления, а ОСМД здания создано только 20.08.2015.
Суды также не учли, что определяющим в спорах по искам совладельцев многоквартирного дома или ОСМД, представляющим интересы всех совладельцев, по защите прав на общее имущество многоквартирного дома является определение правового режима такого имущества, то есть относится ли оно к вспомогательному помещению в структуре жилого дома, а так ли нарушены права и интерес частную собственность, осуществлена ли такая передача с согласия совладельцев;
Суды установили, что площадь квартиры ответчиков была увеличена за счет части помещения электрощитовой, которая является вспомогательным помещением многоквартирного дома, а потому распоряжение таким помещением невозможно без согласия всех владельцев квартир дома. Однако суды не выяснили, осуществлена ли перепланировка квартиры с присоединением к ней части вспомогательного помещения дома, принадлежавшего на праве совместной собственности совладельцам дома, с их согласия.
При таких обстоятельствах ВС отметил, что суды сделали преждевременный вывод об отказе в удовлетворении исковых требований.
4. В случае, когда это определено договором управления, Управляющий осуществляет обслуживание, текущий ремонт внутридомовых систем теплоснабжения, водоснабжения, водоотвода и поставки горячей воды, техническое обслуживание и текущий ремонт внутридомовых систем электроснабжения и газоснабжения за счет средств совладельцев
Текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома (в том числе внутридомовых сетей) производит Управитель в пределах сметы расходов на содержание многоквартирного дома, что является неотъемлемой частью договора о предоставлении услуг по управлению многоквартирным домом.
Лицо 1 обратился в суд с иском к горсовету, ООО (Управитель), в котором просил: признать бездействие Ответчиков по неосуществлению капитального ремонта и текущих ремонтов противоправным; обязать Ответчиков осуществить капитальный ремонт кровли и крыши, ремонт с заменой всех коммуникаций дома и обязать принимать участие в работах по ремонту дома в дальнейшем; обязать ООО обеспечить соответствующий уровень предоставления услуг, отремонтировать поврежденные потолки, стены квартиры № 6, образовавшиеся вследствие протеканий и невыполнение текущих ремонтов крыши в установленные законодательством сроки согласно пункту 3.1.2 договора от 03.12.2015 № 1945, заключенного между сыном Истца и ООО; произвести перерасчет размера платы за ненадлежаще предоставленные и неоказанные услуги, за превышение сроков проведения ремонтно-профилактических работ и выплатить компенсацию за превышение установленных сроков аварийно-отстроенных работ согласно пунктам 3.1.7, 3.4.8 Договора № 1945; взыскать солидарно с ответчиков возмещение морального вреда на сумму 216 000 грн.
Верховный Суд 29.02.2024 оставил по-прежнему решение судов предыдущих инстанций о частичном удовлетворении иска: обязано ООО произвести ремонт кровли и крыши дома.
Кассатор (ООО) в жалобе ссылается на то, что вопросы текущего и капитального ремонта кровли должны решаться собранием совладельцев многоквартирного дома; только после принятия соответствующего решения совладельцами многоквартирного дома управляющий может организовывать проведение капитального ремонта и выступать заказчиком таких услуг; кровля является общим имуществом совладельцев многоквартирного дома, а израсходованные на ее капитальный ремонт средства будут выставлены к оплате всем совладельцам дома, поэтому судебными решениями по делу решен вопрос об обязанностях совладельцев (12 квартир) дома без привлечения их к участию в деле.
ВС не согласился с указанными доводами кассатора, отметив, что каждый совладелец несет обязательство по надлежащему содержанию, эксплуатации, реконструкции, реставрации, текущему и капитальному ремонтам, техническому переоснащению общего имущества многоквартирного дома пропорционально его части совладельца (О ч. 2 ст. 7 Закона) 417-VIII).
Смета расходов на содержание многоквартирного дома и придомовой территории является неотъемлемой частью договора об оказании услуг по управлению многоквартирным домом. периодичность выполнения (предоставления) работ (услуг) по содержанию многоквартирного дома и придомовой территории.
В случае, когда это определено договором управления, управляющий осуществляет обслуживание, текущий ремонт внутридомовых систем теплоснабжения, водоснабжения, водоотвода и поставки горячей воды, техническое обслуживание и текущий ремонт внутридомовых систем электроснабжения и газоснабжения за счет средств совладельцев.
В случае принятия решения совладельцами многоквартирного дома и включения соответствующих условий в договор управления управляющий: накапливает средства на реконструкцию, реставрацию, проведение капитального ремонта, техническое переоснащение общего имущества многоквартирного дома; предоставляет в аренду общее имущество многоквартирного дома; устанавливает сервитуты по общему имуществу многоквартирного дома. Управляющий открывает отдельный банковский счет для приема соответствующих платежей (взносов на реконструкцию, реставрацию, проведение капитального ремонта, технического перевооружения общего имущества дома, арендной платы, платы за сервитут) и проведения расчетов по такому многоквартирному дому. Средства такого счета являются собственностью совладельцев многоквартирного дома и используются исключительно по целевому назначению
Следовательно, текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома производит управляющий в пределах сметы расходов на содержание многоквартирного дома, что является неотъемлемой частью договора о предоставлении услуг по управлению многоквартирным домом.
Следовательно расходы на содержание многоквартирного дома и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома включаются в плату за услуги по содержанию домов и сооружений и придомовых территорий, определенной соответствующим договором, в отношении Истеца – Договором № 1945 от 03.12.2015 между ООО и Лицо 2. Указанным договором 0,5703 грн/кв. м.
Таким образом, суды обязали ООО произвести именно текущий ремонт кровли и крыши дома, заметив, что ООО как управляющая компания не осуществляет капитальный ремонт жилых домов, ведь проведение указанного ремонта не входит в обязанности общества без решения совладельцев и накопления средств на проведение капитального ремонта.
В случае повреждения или выхода из строя отдельных частей общего имущества дома, если вследствие этого их дальнейшая эксплуатация невозможна или создает угрозу жизни и здоровью людей и/или имуществу совладельцев, а стоимость их ремонта (восстановление безопасной эксплуатации) превышает предусмотренный сметой размер расходов, управляющий в порядке и способах, определенные в договоре управления: сообщает совладелец дома, которые вышли из строя или были повреждены, и вносит предложения по финансированию соответствующих расходов;
То есть, если при исполнении решения суда о ремонте кровли и крыше дома ООО обнаружит, что стоимость текущего ремонта превышает предусмотренный сметой размер расходов, Управляющий может решить этот вопрос в указанном порядке и договорных положений.