Необходимое условие для получения статуса доверителя фонда финансирования строительства (ФФС) — фактическая передача средств в управление; но если инвестор объективно не может документально подтвердить внесение средств из-за действий застройщика, суд обязан назначить экономическую экспертизу, а не отказывать в иске по недоказанности.

Инвестор оспорил решение застройщика об откреплении его от объекта инвестирования из-за якобы непоступления денег на счёт ФФС. Суды первой и апелляционной инстанций отказали в иске, посчитав требования недоказанными.

Верховный Суд 04.06.2025 отменил эти решения. Суд установил: местный суд удовлетворил ходатайство застройщика об истребовании у истца доказательств оплаты, но отказал истцу в ходатайстве о назначении судебной экономической экспертизы документов, подтверждающих зачисление в ФФС, — документов, которые находились у самого ответчика.

ВС подчеркнул: при наличии только пояснений ответчика о сложной ситуации вокруг застройщика и банковской справки о непоступлении средств по одному конкретному счёту (при возможности оплаты и другими способами, в том числе наличными) выводы о недоказанности требований истца преждевременны — суды обязаны обеспечить полноту исследования обстоятельств, а не перекладывать бремя доказывания исключительно на более слабую сторону.

Инвестор, выполнивший условия договора, приобретает право собственности на объект инвестирования как первоначальный владелец — открепление от объекта инвестирования, обоснованное задним числом изменившимися данными о площади, о которых инвестора вовремя не уведомили, незаконно.

Застройщик открепил инвестора от квартиры, сославшись на непроведение окончательных расчётов — но при этом впервые сообщил об увеличении фактической площади квартиры лишь спустя несколько месяцев после ввода дома в эксплуатацию, хотя по проекту в квартире был предусмотрен балкон без остекления, а не лоджия.

Инвестор доказал техническим паспортом и письмом генподрядчика, что изменений в проект фасада (остекление балконов) не вносилось и не оплачивалось застройщиком — то есть увеличение площади, на которое ссылался застройщик, не подтвердилось документально.

Верховный Суд 08.01.2025 оставил в силе решение об удовлетворении иска инвестора в полном объёме: признаны недействительными открепление от объекта инвестирования, последующий договор с другим инвестором и выданное ему свидетельство, а застройщика обязали восстановить истца в реестре инвесторов. ВС подтвердил: именно инвестор — лицо, за счёт которого и на основании договора с которым построен объект, — приобретает на него первоначальное право собственности после выполнения условий инвестирования.

Если инвестор выполнил обязательства по договору и приобрёл имущественные права на объект, уплатив средства, застройщик теряет право распоряжаться этим имуществом — а значит, любая последующая перепродажа того же объекта другому лицу не порождает у него законных прав, и объект истребуется в пользу первого инвестора.

Инвестор полностью оплатил парковочное машино-место по инвестиционному договору 2006 года и получил его по акту приёма-передачи. Однако застройщик повторно продал то же место другому лицу, а конечным его владельцем в итоге стал сын первоначального повторного покупателя — уже третий по счёту приобретатель.

В отдельном деле договор с повторным покупателем уже был признан недействительным, но к моменту рассмотрения нынешнего спора спорное имущество успели перепродать ещё раз — конечному владельцу.

Верховный Суд 26.11.2024 оставил в силе истребование машино-места у конечного владельца в пользу первого инвестора: поскольку тот полностью выполнил свои обязательства и приобрёл имущественные права, застройщик утратил право распоряжаться этим имуществом — все последующие сделки по его продаже совершены неуправомоченным лицом, а само имущество выбыло из владения первого инвестора не по его воле, что и является основанием для его истребования.

Если инвестор полностью выполнил обязательства по договору участия в фонде финансирования строительства, но не может оформить право собственности из-за утраты документов застройщиком или управляющим, суд признаёт за инвестором право собственности на оплаченное имущество напрямую.

Инвестор в полном объёме и в срок исполнил договор участия в фонде финансирования строительства вида «А», но управляющий фондом не смог передать ей имущественные права на квартиру — документы были утрачены.

Верховный Суд 30.04.2025 оставил в силе признание за инвестором права собственности на квартиру: раз инвестор полностью исполнил обязательства, у неё есть законные основания ожидать реализации имущественного права на получение квартиры, а бездействие застройщика и управляющего сделало это невозможным иным способом. При этом ВС отметил: даже если на момент подачи иска объект ещё не был введён в эксплуатацию и у истца не было вещных прав на квартиру, иск о признании права собственности на имущество, оспариваемое или не признаваемое другим лицом, подлежит удовлетворению.