Желание многих граждан получить собственное жилье при наличии не очень больших средств, заключающих так называемые инвестиционные сделки (это могут быть разнообразные фонды строительства, строительные облигации, другие сделки) целью которой является получение жилья. Однако отношения инвестора и Застройщика не всегда беспроблемны и неконфликтны.
При заключении сделок, Застройщик Инвестору всегда обещает своевременно построить и передать полностью подготовленную для проживания квартиру, подключенную ко всем коммуникациям. Чаще всего встречаются следующие споры Инвесторов с Застройщиками:
Несоответствие квартиры условиям договора;
Попытки Застройщика передать Инвестору квартиру при наличии недостатков, включая не подключение всех коммуникаций;
Вымогательство со стороны Застройщика дополнительных доплат, не предусмотренных договорными условиями;
Передача без согласия Инвестора объекта инвестиции в залог (ипотеку) Банка;
Отказ в передаче Инвестору объекту инвестиции;
Двойная продажа Застройщиком объекта инвестиции.
Часто такое дерзкое и наглое поведение Застройщиков как правило связано с наличием у них больших финансовых возможностей и большого штата юристов.
Однако большое количество судебных решений Верховного Суда и Большой Палаты Верховного Суда в пользу Инвесторов позволяет с уверенностью сказать о возможности отстоять в суде права Инвестора и решить дело в его пользу.
УСЛУГИ АДВОКАТА ПО СПОРАМ С ЗАСТРОЙЩИКАМИ
-Предоставление консультаций при спорных вопросах с застройщиками;
-Составление адвокатских запросов в интересах Клиента;
-Составление претензии, предоставление ответа на претензию;
-Составление иска, иска на иск по спорам с застройщиками;
-Обжалование судебных решений, вынесенных не в пользу клиента в
спорах с Застройщиками в Апелляционный и Верховный Суды.
ПРАВОВЫЕ ПОЗИЦИИ ВЕРХОВНОГО СУДА
В ДЕЛАХ ПО СПОРУ С ЗАСТРОЙЩИКАМИ
1. Обретение статуса Доверителя Фонда финансирования строительства является передача средств в управление управляющему ФФС, невыполнение чего полностью исключает возможность участия доверителя в ФФС и приобретение им соответствующих прав на объект инвестирования
В случае невозможности документального доказывания внесения Инвестором средств в ФФС, суд назначает экономическую экспертизу на предмет установления этого факта
Лицо 1 (Инвестор, Доверитель) обратилось в суд с иском к ООО (Застройщик) о признании незаконным решения об откреплении объекта инвестирования от Доверителя и обязательства обновить в реестре инвесторов.
Открепление объекта инвестирования произошло в связи с тем, что Доверитель не выполнил условия договора об участии в ФФС, проигнорировал письмо о проведении взаимосверки поступления или непоступления денежных средств на счет ФФС. Отмечено, что выдача свидетельства от 28.11.2018 договора об уступке имущественных прав состоялась ошибочно, поэтому управляющий просил вернуть оригиналы указанных документов.
Верховным Судом 04.06.2025 отменено решение судов предыдущих инстанций об отказе в удовлетворении иска, указав, что необходимым условием для получения статуса доверителя ФФС является передача средств в управление управляющему ФФС, невыполнение которой полностью исключает возможность участия доверителя в ФФС и приобретение им соответствующих инвест.
В статье 15 Закона № 978-IV указано, что при внесении средств доверителем в ФФС управляющий обязан закрепить за доверителем соответствующее количество измеримых единиц объекта инвестирования по текущей цене измеримой единицы этого объекта инвестирования и одновременно внести соответствующую информацию в систему учета прав требования доверителей ФФ.
Следовательно, суды предыдущих инстанций не выяснили фактических обстоятельств дела, не предоставили надлежащей оценки доводам Истца о том, что Личность 1 лишена какой-либо возможности доказать неправомерность действий ООО 1 по откреплению объекта инвестирования от нее как доверителя, не учли, что законодатель возложил на суд обязанность при прав, предусмотренных ст. 11 и ч. 3 ст.12 ГПК, преждевременно отказал в удовлетворении иска по недоказанности исковых требований.
Суды также не придерживались принципа состязательности гражданского судопроизводства, не обеспечил полноту исследования обстоятельств дела, в частности, местный суд удовлетворил ходатайство ответчика о истребовании подтверждающих оплату доказательств у истца, однако отказал последнему в удовлетворении ходатайства о назначении судебной экономической экспертизы документов, которые подтверждают ФФС, но находятся у ответчика.
Верховный Суд отметил, что при наличии в материалах дела только пояснений ответчика о затруднительной ситуации, сложившейся вокруг Государственной строительной корпорации «Укрбуд», и банковской справки о непоступлении средств на конкретный счет управляющего со счета доверителя в течение 11 дней (согласно условиям Договора), а также учитывая то, что в соответствии с для зачисления средств от доверителей, а также учитывая наличие возможности уплаты средств по договору в наличной форме, выводы судов о недоказанности исковых требований являются преждевременными, не отвечающими задачам гражданского судопроизводства, которое заключается в справедливом и беспристрастном разрешении спора с целью эффективной защиты нарушенных прав.
2. При условии выполнения доверителем своих договорных обязательств управляющий обязан включить доверителя в перечень доверителей, которым застройщик обязан передать по акту приема-передачи закрепленные за ними объекты инвестирования для последующего получения доверителями этих объектов в собственность
Именно инвестор, как лицо за счет которого и на основании договора по которому был построен объект инвестирования, является лицом, за которым приобретается первоначальное право собственности на вновь созданный объект инвестирования
Инвестор после выполнения условий инвестирования приобретает имущественные права (тождественные праву собственности) на этот объект и после завершения строительства объекта недвижимости приобретает право собственности на объект инвестирования как первоначальный владелец путем проведения государственной регистрации прав на указанный объект за собой
Верховный Суд 08.01.2025 оставил по-прежнему судебные решения предыдущих инстанций об удовлетворении первоначального иска Лица 1 (Инвестор): признано недействительным решение ООО (Застройщик) от 17.02.2020 об откреплении от Лица 1 объект инвестирования (спор 1 квартиру) 4; обязательство восстановить Лицо 1 в реестре инвесторов строительства жилого дома с подземным паркингом, закрепив за ним объект инвестирования – имущественные права на однокомнатную квартиру; обязательство выдать справку Лицу 1 о приобретении в собственность объекта инвестирования-квартиру и внести данные по Личность 1 в Перечень доверителей о праве на приобретение в собственность объекта инвестирования; признание недействительным договора об участии в ФФС (Фонд финансирования строительства), заключенный между ООО 1 и ООО 2; признание недействительным свидетельства об участии в ФФС ООО 2. В удовлетворении встречного иска ООО 1 к Лицо 1 о признании правоотношений прекращенными отказано.
Суть спора заключалась в том, что Истец не произвела окончательные расчеты, не подписала акт приемки-передачи объекта инвестирования в установленный срок, а потому объект инвестирования был откреплен от нее.
Вместе с тем ВС отметил, что ФФС не является юридическим лицом и может быть двух видов – вида А и Б. Для ФФС вида А текущую цену измерительной единицы объекта строительства, потребительские свойства объектов инвестирования, коэффициенты этажа и комфортности определяет Застройщик, принимающий на себя риск относительно недостаточности привлеченных средств на сооружение объекта финансирование
В соответствии с Правилами ФФС физическое или юридическое лицо становится Доверителем ФФС при условии заключения с финансовой компанией договора об участии в ФФС и внесении на счет ФФС минимального денежного взноса, размер которого предусмотрен заключенным договором. Договор об участии в ФФС относительно определенного объекта инвестирования может быть заключен Финансовой компанией с несколькими Доверителями – физическими лицами или Доверителями – юридическими лицами в определенных ими долях. Физические и юридические лица не могут быть одновременно содоверителями по определенному объекту инвестирования.
Объект строительства был введен в эксплуатацию 29.08.2019, о чем сообщено Лицо 1 письмом от 10.09.2019, а также предложено Лицо 1 получить сертификат Госархстройинспекции о соответствии законченного строительства объекта проектной документации и готовности к эксплуатации жилого дома и необходимость обратиться.
ООО 1 письмом от 20.11.2019 сообщило Лицо 1 о необходимости заключить с финансовой компанией дополнительное соглашение к договору об участии в ФФС и на основании указанных в нем данных относительно фактической общей площади закрепленного объекта инвестирования осуществить окончательные расчеты на основании окончательных расчетов расчетов.
При этом указанные письма не содержали каких-либо уведомлений об увеличении фактической площади квартиры, определенной сторонами договора объектом строительства.
Впервые сообщение об увеличении площади построенного объекта инвестирования содержится в письме ООО 1 от 28.01.2020, где также предупреждено Лицо 1, что в случае неисполнения обязанности проведения окончательных расчетов с управляющим в течение 10 дней будет принято решение о дальнейшем управлении имуществом, закрепленного за истцом в соответствии с правилами фонда.
Возражая против фактического увеличения площади квартиры, Лицо 1 предоставило Технический паспорт на спорную квартиру, а также утверждало о том, что ответчиком увеличена площадь квартиры за счет проведенного ею остекления балкона. В то же время, согласно проектной документации плана в однокомнатной квартире запроектирован балкон, а не лоджия, что также подтверждается экспертным отчетом от 30.10.2014, согласно которому в квартирах предусмотрены балконы без остекления.
Кроме того, письмом от 23.12.2021 генеральный подрядчик строительства – ЧАО подтвердил, что изменения в проект строительства в части фасадов здания путем остекления лоджий и балконов не вносились, в установленном порядке не соглашались, на момент принятия в эксплуатацию объекта строительства работы по фасаду здания путем остекления лоджий и балконов по отражению акте приемки строительных работ и не оплачивались Заказчиком строительства.
В Техническом паспорте на квартиру по состоянию на 02.12.2019 размер общей площади указан 47,2 кв. м с учетом лоджии, в то время в разделе «План квартиры» изображен балкон. Установив, что ответчики не доказали надлежащими и допустимыми доказательствами увеличения площади объекта инвестирования (квартиры) с подтверждением данными застройщика о фактической общей площади объекта инвестирования, а также не предоставили доказательств, подтверждающих факт получения Лицо 1 письма-предупреждения от 28.01.2020г. инвестирование сроком 7 банковских дней окончательных расчетов, Суды пришли к выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения иска.
.Именно инвестор, как лицо за счет которого и на основании договора с которым был сооружен объект инвестирования, является лицом, которым приобретается первоначальное право собственности на вновь созданный объект инвестирования.Государственной регистрации подлежит право собственности только на те объекты недвижимого имущества, строительство которых закончено и принято в эксплуатацию в установленном порядке. В противном случае инвестор не сможет признать право собственности на квартиру до ввода дома в эксплуатацию.
Следовательно, инвестор после выполнения условий инвестирования приобретает имущественные права (тождественные праву собственности) на этот объект и после завершения строительства объекта недвижимости приобретает право собственности на объект инвестирования как первоначальный владелец путем проведения государственной регистрации прав на указанный объект за собой.
В свою очередь, в соответствии с Правилами ФФС и условиями заключенного договора об участии в ФФС, система учета прав требований доверителей ФФС предусматривает составление финансовой компанией перечня доверителей на причитающиеся им права требования на закрепленные за ними объекты инвестирования. При исполнении доверителем своих договорных обязательств управляющий обязан включить доверителя в перечень доверителей, которым застройщик обязан передать по акту приема-передачи закрепленные за ними объекты инвестирования для последующего получения доверителями этих объектов в собственность.
Финансовая компания предоставляет застройщику перечень доверителей, имеющих право получить в собственность закрепленные за ними объекты инвестирования, в соответствии с полученными доверителями от Финансовой компании имущественными правами на эти объекты инвестирования, и уведомляет каждого доверителя о принятии объекта строительства в эксплуатацию, а по письменному требованию доверителя предоставляет ему копию.
Учитывая, что Лицо 1 не были выданы документы, необходимые для государственной регистрации квартиры, указанное лишило его возможности осуществить государственную регистрацию своего права.
Учитывая указанное ВС, пришел к выводу, что открепление объекта инвестирования от Личность 1 произошло с нарушением ЗУ «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциями с недвижимостью» и заключенного Договора об участии в ФФС.
Кроме того, согласно ч. 1 ст. 13 указанного ЗУ система функционирования ФФС предусматривает внесение доверителем средств в ФФС и передачу их управляющему ФФС в управление по договору об участии в ФФС.
Установив, что платежный документ, предусмотренный ЗУ «О платежных системах и переводах средств в Украине» и Инструкцией о безналичных расчетах в Украине в национальной валюте, утвержденным постановлением Правления НБУ № 22 от 21.01.2004, подтверждающим внесение ООО 2 средств в ФБ, указанное свидетельствует, что Общество не приобрело статус доверителя, поэтому есть основания для признания недействительным заключенного договора и выданного на его основании свидетельства об участии ООО 2 в ФФС.
3. Если инвестор выполнил свои обязательства по инвестиционному договору и приобрел имущественные права на спорные объекты недвижимого имущества, уплатив средства, застройщик теряет право распоряжаться указанным имуществом.
Право на истребование имущества у добросовестного приобретателя имеет именно собственник или другой титульный владелец имущества и в том случае, когда имущество находилось непосредственно в его владении или лица, которому он передал имущество во владение, и выбыло из такого их владения не по их воле
Лицо 1 обратился в суд с иском к Лицу 1, в котором просил истребовать из чужого незаконного владения Лицо 2 машино-места (гараж).
Иск мотивирован тем, что 07.09.2006 между ПАО (Застройщик, Исполнитель) и ООО (Инвестор) заключен договор об инвестировании строительства подземных гаражей (мест для парковки машин), по условиям которого Инвестор обязуется осуществить инвестирование строительства подземных гаражей, а Исполнитель обязуется за собственные или привлеченные средства и предоставить Инвестору все необходимые документы для оформления в собственность объекта инвестирования при выполнении Инвестором инвестиционных обязательств по договору в полном объеме. 20.10.2006 между ООО, Банком и Лицо 1 заключен инвестиционный договор, по условиям которого последний за счет собственных и/или привлеченных денежных средств осуществляет инвестирование строительства парковочного места автомашины. Этой же дате аналогичный договор заключен с Лицо 3.
Лицо 1 и Лицо 3 договора выполнены и перечислены средства. Гараж Лицу 1 передан по акту, а Лицо 2 отступило имущественные права в пользу своего сына Лицо 1, которому также передано машино-место по акту. Однако Исполнитель повторно продал машино-место Лицу 4. Судебными решениями по другому делу признан недействительным договор об инвестировании строительства от 02.10.2012 заключенный между ПАО и Лицом 4 и отменено решение о государственной регистрации. Однако при рассмотрении этого дела спорные объекты недвижимого имущества были отчуждены Лицо 2.
Верховный Суд 26.11.2024 оставил без изменений решение судов предыдущих инстанций об удовлетворении иска и истребовании спорных гаражей в пользу Истца из чужого незаконного владения имуществом, а также лицом, которое хоть и не является собственником, но у которого имущество находилось во владении по закону или договору, в частности на основании гражданско-правовых договоров (хранения, имущественного найма и т.п.), в оперативном управлении;
Следовательно, предмет доказывания по делам по виндикационному иску составляют обстоятельства, подтверждающие правомерность истца о возвращении ему имущества из чужого незаконного владения, как факты, подтверждающие его право основанный для владения имуществом.
Судами при рассмотрении второго упомянутого второго дела установлено, что Личность 1 выполнила свои обязательства по Инвестиционным договорам и приобрела имущественные права на спорные объекты недвижимости, уплатив средства, в результате чего Застройщик ПАО потерял право распоряжаться указанными машино-местами (гаражами), а потому не мог заключать.
В свою очередь Лицо 4 не имело права отчуждать спорное имущество Лицу 2.
ВС пришел к выводу, что спорное имущество выбыло из владения Лицо 1 вне его воли, что является основанием для удовлетворения исковых требований.
4.В случае, когда Инвестор выполнил свои обязанности по оплате по договору инвестирования, но не может оформить право собственности на недвижимость в связи с утратой Застройщиком документов, суд признает право собственности по Инвестору на оплаченное недвижимое имущество
Лицо 1 (Доверитель) обратилось в суд с иском к Банку (Управитель), ПАО (Застройщик), ЧП о признании имущественных прав на объект недвижимого имущества. Иск мотивировала тем, что 12.02.2009 она заключила с Банком договор об участии в фонде финансирования строительства вида А, по условиям которого Доверитель на основании полного признания Правил ФФБ, управляющим по которому является Банк, Застройщиком – ПАО дает согласие на участие в фонде финансирования строительства вида «А», берет на себя обязательство. собственность с целью получения в собственность объекта инвестирования, а Управитель обязуется осуществлять от своего имени и в интересах Доверителя управления денежными средствами, полученными в доверительную собственность от последнего. 1 выполнено в установленные сроки в полном объеме.
Предметом спора является признание имущественных прав на объект недвижимого имущества, а именно на квартиру между инвестором и застройщиком/банком. Однако Управляющий фонд не может передать ей имущественные права из-за утраты документов.
Верховным Судом 30.04.2025 оставлены в силе судебные решения предыдущих инстанций об удовлетворении иска, указав, что поскольку Лицо 1 полностью выполнило свои обязательства по договору об участии в фонде финансирования строительства, но управляющий фондом не может передать ему имущественные права из-за утраты документов.
ВС отметил, что Лицо 1 имеет законные основания ожидать реализации своего имущественного права на получение квартиры в собственность, и ответчики своим бездействием сделали это невозможно.
При этом ВС отметил, что поскольку на момент подачи иска спорное имущество еще не было введено в эксплуатацию и жалобщик не имел никаких вещных прав на квартиру, есть основания для удовлетворения исковых требований о признании права собственности на имущество, если это право оспаривается или не признается другим лицом.