ДОПОМОГА АДВОКАТА
Багато громадян, хто має нерухомість, що розташована на землі комунальної чи державної власності, а також інші землекористувачі та орендарі земельних ділянок державного та комунального земельного фонду, час від часу стикаються з необхідністю здійснення приватизації земельних ділянок, що перебувають у них в користуванні.
Це можуть бути земельні ділянки для особистого селянського господарства, садівництва, будівництва і обслуговування житлового будинку (присадибної ділянки), індивідуального дачного будівництва.
Попри, здавалося, досить нескладну процедуру приватизації земельної ділянки нерідко у осіб виникають перепони у її приватизації такі як:
-Відповідною місцевою радою відмовлено у наданні дозволу на розробку проекту землеустрою з метою майбутньої приватизації цієї землі з підстав, не передбачених ст. 118 ЗКУ, в якій міститься вичерпний перелік підстав для такої відмови;
-Для приватизації однієї земельної ділянки звертаються дві Особи, яким органами місцевого самоврядування надавались дозволи на розробку проекту земельної ділянки, але у власність передано одній Особі;
-Власник суміжних земельних ділянок відмовляється підписувати акт погодження меж;
– Спадкодавець залишив у спадок земельну ділянку відносно якої при житті почав, але не завершив процедуру приватизації, а органи місцевого самоврядування відмовляють Спадкоємцю завершити процедуру приватизації;
– Державним реєстратором відмовлено у реєстрації приватизованої земельної ділянки з підстав її накладення на іншу земельну ділянку, що перебуває у приватній власності та з інших підстав;
-Інші неправомірні дії органів самоврядування, органів державного земельного кадастру, державних підприємств, установ та організацій, інших осіб в процесі приватизації земельної ділянки.
Зазвичай, найбільшу частину справ, що розглядається в судах, становлять справи про оскарження рішень органів місцевого самоврядування про відмову в приватизації земельної ділянки. Часто такі рішення не містять законних підстав для відмови в приватизації, або вони зроблені на підставі надуманих та формальних міркуваннях.
Всі неправомірні рішення та дії, пов’язані з відмовою у приватизації земельної ділянки допоможе вирішити досвідчений у такій категорії справ адвокат, який зможе підготувати справу до суду та вирішити справу на користь клієнта.
ПОСЛУГИ АДВОКАТА ПРИ ВІДМОВІ В ПРИВАТИЗАЦІЇ ЗЕМЕЛЬНОЇ ДІЛЯНКИ:
1.Консультація з усіх питань щодо приватизації земельної ділянки, аналіз виниклої ситуації та розробка стратегії прав клієнта у судовому порядку;
2.Збір доказової бази та підготовка позовної заяви, з ефективними вимогами на захист порушених прав клієнта щодо приватизації землі;
3.Підготовка необхідних процесуальних документів-адвокатського запиту, письмових пояснень, заперечень, клопотань, тощо;
4. Представництво клієнта у судах всіх інстанції з метою захисту його інтересів у справах зі спору щодо приватизації земельної ділянки;
5. Оскарження судових рішень, постановлених не на користь клієнта, в Апеляційний та Верховний Суд.
ПРАВОВІ ПОЗИЦІЇ СУДІВ У СПРАВАХ ЗІ СПОРУ ЩОДО ПРИВАТИЗАЦІЇ ЗЕМЕЛЬНОЇ ДІЛЯНКИ
1.Частиною 7 ст. 118 ЗКУ установлено вичерпний перелік підстав для відмови у наданні дозволу на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки
Чинним законодавством не передбачено право сільської (міської) ради відступати від положень ст. 118 ЗКУ, в тому числі не передбачено й прийняття радою рішення про відмову у задоволенні вимоги, порушеної в заяві про надання дозволу на розробку проекту землеустрою, у зв`язку з відведенням земельної ділянки іншій особі
Дозвіл на розробку проекту відведення земельної ділянки треба надавати усім, хто звернувся. Як наслідок, проект можуть розробляти одночасно декілька замовників, а хто з них отримає ділянку, – визначатиметься на стадії затвердження проекту та надання її у власність
Ключовим для вирішення питання про правомірність дій органу місцевого самоврядування, який надав дозвіл на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки кільком особам, є оцінка добросовісності дій міської ради під час ухвалення оскаржуваного рішення
Постановою міського суду задоволено позов Особи 1 до Міської ради: визнано незаконним та скасовано рішення Міськради від 10.06.2016 в частині пункту 9.1 щодо відмови в наданні дозволу на розроблення проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок Особа 1 щодо відведення земельної ділянки орієнтовною площею 900 кв.м із земель комунальної власності земель житлової і громадської забудови, з метою передачі у власність для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд та зобов`язано Міську раду включити на розгляд чергової сесії питання про розгляд заяви Особа 1 про надання цього дозволу.
Постановою суду апеляційної інстанції вказану постанову суду першої інстанції скасовано та постановлено нове рішення про відмову у задоволенні позову.
Суть спору в тому, що 01.04.2016 Особа 2 звернувся до Міської ради із клопотанням надати земельну ділянку у власність для будівництва та обслуговування житлового будинку та господарських споруд. 29.04.2016 з таким самим клопотанням щодо цієї ж земельної ділянки звернувся Особа 1. Враховуючи рекомендації постійної комісії, щодо надання земельних ділянок учасникам АТО згідно зі списком черговості, оспорюваним рішенням Міськради від 10.06.2016 було відмовлено Особа 1 в наданні дозволу на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки орієнтовною площею 900 кв.м із земель комунальної власності земель житлової і громадської забудови. Цим же рішенням Міськради було надано дозвіл учаснику АТО Особа 2 на розроблення проекту землеустрою щодо відведення спірної земельної ділянки.
Постанова суду апеляційної інстанції мотивована тим, що відповідно до п. 32 ч. 1 ст. 26 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» від 21.05.1997 № 280/97 виключно на пленарних засіданнях міської ради вирішуються питання регулювання земельних відносин. Тобто оскаржуване позивачем рішення прийняте в межах повноважень органу місцевого самоврядування, а суд не може ухвалювати рішення з питань, віднесених до виключної компетенції органів виконавчої влади чи органів місцевого самоврядування.
Не погоджуючись із висновками суду апеляційної інстанції Верховний Суд 18.05.2022 скасував постанову суду апеляційна\ інстанції та залишив постанову суду першої інстанції про задоволення позову без змін.
ВС зазначив, що дві особи претендують на приватизацію однієї земельної ділянки. Рада надає дозвіл особі, яка звернулася першою, а іншій – відмовляє. Однак, суди першої та апеляційної інстанцій розійшлися в оцінці правомірності такого підходу Відповідача.
ВС звернув увагу, що у постановах Верховного Суду від 28.09.2021, 28.09.2021,22.10.2020, 11.12.2019, 15.09.2020 у справі № 815/3055/17 та інших cформульовано правовий висновок про вичерпність переліку підстав для відмови у наданні дозволу на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, передбачених ч. 7 ст. 118 ЗКУ.
У постанові від 27.0.02.2018 ВС зазначив, що чинним законодавством не передбачено право сільської ради відступати від положень ст.118 Земельного кодексу України, в тому числі не передбачено й прийняття сільською радою рішення про відмову у задоволенні вимоги, порушеної в заяві про надання дозволу на розробку проекту землеустрою, у зв`язку з відведенням земельної ділянки іншій особі.
Узагальнено суть вказаного висновку зводиться до того, що дозвіл на розробку проекту відведення земельної ділянки треба надавати усім, хто звернувся. Як наслідок, проект можуть розробляти одночасно декілька замовників, а хто з них отримає ділянку, – визначатиметься на стадії затвердження проекту та надання її у власність.
Може кваліфікуватися як недобросовісна така поведінка власника земельної ділянки (в особі органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування), коли він необґрунтовано зволікає з наданням дозволу на розробку проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, не повідомляє чи несвоєчасно повідомляє про відмову у наданні дозволу або не наводить вичерпні мотиви такої відмови, надає дозвіл на розробку проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, завідомо знаючи про перешкоди у наданні земельної ділянки в оренду, необґрунтовано зволікає з розглядом проєкту землеустрою щодо відведення, безпідставно відмовляє у його затвердженні і у той же час надає дозвіл на розробку проєкту землеустрою та затверджує цей проєкт щодо іншої особи.
З іншого боку, якщо особа, отримавши дозвіл на розробку проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, сама зволікає з його розробкою та поданням на затвердження, вона цілком може очікувати, що земельна ділянка буде надана в користування іншій особі. Не вважатиметься добросовісною і поведінка особи, яка отримала дозвіл на розробку проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, розробила проєкт та подала його на затвердження, завідомо знаючи про перешкоди у наданні земельної ділянки в оренду.
Виходячи з викладеного Велика Палата Верховного Суду від 29.09.2020 дійшла висновку, що неможливо надати єдину універсальну відповідь на питання про те, чи є поведінка органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, який надав дозвіл на розробку проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки кільком особам, правомірною чи неправомірною. Відповідь на це питання залежить від оцінки такої поведінки як добросовісної чи недобросовісної, і така оцінка має здійснюватися у кожній справі окремо виходячи з конкретних обставин справи.
Таким чином, ключовим для вирішення питання про правомірність дій органу місцевого самоврядування, який надав дозвіл на розробку проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки кільком особам, є оцінка добросовісності дій міської ради під час ухвалення оскаржуваного рішення.
Обставини вказаної справи не є подібними правовідносинам у цій справі, оскільки ВП ВС не заперечувала саму можливість надання дозволу декільком заявникам, запропонувавши оцінювати правомірність таких рішень з огляду на їх добросовісність, виходячи з конкретних обставин справи.
Натомість у справі, що розглядається, дозвіл було надано одній особі – Особа 2, у зв`язку із цим, позивачеві у наданні дозволу було відмовлено.Водночас, застосуванню підлягає правовий висновок ВП ВС про вичерпність переліку підстав для відмови у наданні дозволу на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, передбачених ч. 7 ст. 118 ЗКУ та правовий висновок про незаконність відмови у наданні дозволу у зв`язку з відведенням земельної ділянки іншій особі.
Суди попередніх інстанцій встановили, що відповідно до п. 9 оскаржуваного рішення та пояснень представника відповідача, підставою для відмови позивачу в наданні дозволу стали рекомендації постійної депутатської комісії міської ради з питань містобудування, ЖКГ, інфраструктури, комунальної власності, енергозбереження та земельних відносин Міської ради, суть яких – надавати ділянки згідно зі списком черговості.
Зазначені обставини не є підставою для відмови у наданні дозволу на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, вичерпний перелік яких передбачено ч.7 ст. 118 ЗКУ.
Таким чином, ВС дійшов висновку, що суд апеляційної інстанції неправильно застосував ч. 7 ст. 118 ЗКУ та помилково скасував постанову суду першої інстанції, якою позов було задоволено.
2. Дозвіл і проєкт землеустрою, розроблений на його підставі, є стадіями єдиного процесу надання земельної ділянки у власність чи користування. Передання (надання) земельної ділянки у власність відповідно до статті 118 ЗК України є завершальним етапом визначеної процедури безоплатної приватизації земельних ділянок. Водночас отримання дозволу на розроблення проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки не означає позитивного рішення про надання її у власність
Надання дозволу на розробку проекту відведення не свідчить, що проект радою буде затверджено. Якщо буде виявлено обставини, що за законом є підставами для відмови у затвердженні проекту, рада може відмовити
Якщо особою, яка звернулася до відповідного органу місцевого самоврядування виконані всі передумови для отримання відповідного дозволу на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки безоплатно у власність, підстави для відмови у наданні такого дозволу відсутні
Особа 1 звернулася в суд до ГУ Держгеокадастру про визнання протиправним та скасування рішень, зобов`язання вчинити певні дії, стягнення моральної шкоди.
Рішеннями судів першої та апеляційної інстанцій позов задоволено частково:визнано протиправними та скасовано рішення Держгеокадастру про відмову у наданні дозволу на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки для ведення індивідуального садівництва орієнтованою площею 0,06 га; зобов’язано Відповідача надати Особа 1 дозвіл на розробку документації із землеустрою для отримання у власність земельної ділянки площею 0.06 га за рахунок земель сільськогосподарського призначення державної власності для індивідуального садівництва.
Верховним Судом 03.11.2022 рішення судів попередніх інстанцій залишено без змін з огляду на наступне.
На підставі пункту «в» ч. 1 ст. 121 ЗКУ громадяни України мають право на безоплатну передачу їм земельних ділянок із земель державної або комунальної власності для ведення садівництва у розмірі не більше 0,12 гектара. Порядок безоплатної приватизації земельних ділянок громадянами визначений статтею 118 ЗК України.
Системний аналіз наведених норм права дає підстави зробити висновок, що ЗКУ визначено вичерпний перелік підстав для відмови у наданні дозволу на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, зокрема: невідповідність місця розташування об`єкта вимогам законів, прийнятих відповідно до них нормативно-правових актів, генеральних планів населених пунктів та іншої містобудівної документації, схем землеустрою і техніко-економічних обґрунтувань використання та охорони земель адміністративно-територіальних одиниць, проектів землеустрою щодо впорядкування територій населених пунктів, затверджених у встановленому Законом порядку.
Водночас чинним законодавством не передбачено право суб`єкта владних повноважень відступати від положень ст. 118 ЗКУ.
ВС звернув увагу, що якщо особою, яка звернулася до відповідного органу місцевого самоврядування виконані всі передумови для отримання відповідного дозволу на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки безоплатно у власність, підстави для відмови у наданні такого дозволу відсутні.
Встановлено, що позивач при зверненні до відповідача з клопотанням про надання дозволу на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки у власність для ведення садівництва подала всі необхідні документи, передбачені нормами ЗК України.
ВС наголосив, що дозвіл і проект землеустрою, розроблений на його підставі, є стадіями єдиного процесу надання земельної ділянки у власність чи користування. Передача (надання) земельної ділянки у власність відповідно до ст. 118 ЗКУ є завершальним етапом визначеної процедури безоплатної приватизації земельних ділянок.
Водночас отримання дозволу на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки не означає позитивного рішення про надання її у власність.
ВС зазначив, що надання дозволу на розробку проекту землеустрою має на меті лише формування земельної ділянки як окремого об`єкта. Також не є визначальним за чиїм замовленням такий проект буде розроблено. Закон не виключає ситуації, коли проекти одночасно розробляються різними замовниками.
Надання дозволу на розробку проекту відведення не свідчить, що проект радою буде затверджено. Якщо буде виявлено обставини, що за законом є підставами для відмови у затвердженні проекту, рада може відмовити.
За такого правового регулювання ВС вважав безпідставними покликання скаржника на наявність іншого дозволу на розробку проекту землеустрою на відведення земельної ділянки щодо якої звернулася Особа 1. Водночас судами попередніх інстанцій наголошено на відсутності беззаперечних доказів «накладання» земельної ділянки, на яку претендує позивачка, із земельною ділянкою на яку виданий дозвіл іншій особі.
Таким чином, Верховний Суд погодився з висновками судів попередніх інстанцій про незаконність відмов Держгеокадастру у наданні позивачці дозволу на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки для ведення індивідуального садівництва орієнтованою площею 0,06 га, викладених у оспорюваних листах-відповідях Держгеокадастру.
3. Якщо Спадкодавець розпочав процедуру приватизації земельної ділянки, але за життя не набув права власності на цю земельну ділянку, а органами місцевого самоврядування відмовлено Спадкоємцю у завершенні процедури приватизації, то Спадкоємець має право звертатися до суду із позовом про визнання відповідного права в порядку спадкування – права на завершення приватизації та одержання державного акта про право власності на землю на ім’я Спадкоємця, але не права власності на земельну ділянку
Якщо видача державного акта про право власності на землю здійснюється на підставі рішення про передачу громадянам України безоплатно у приватну власність земельних ділянок, прийнятого органами місцевого самоврядування відповідно до Декрету КМУ від 26.12.1992 №15-92 «Про приватизацію земельних ділянок» (втратив чинності у 2006 році), до Спадкоємців переходить право отримати державний акт про право власності на земельну ділянку
Судовими рішеннями першої та апеляційної інстанції задоволено позов Особи 3: визнано незаконною відмову Особа 4, Особа 5, Особа 6, як суміжних землекористувачів з Позивачем, погодити акт акт визначення та погодження меж земельної ділянки Особа 3 на ділянку площею 0,1452 га; визнано право Особа 3 на завершення розпочатої Особа 7 процедури приватизації земельної ділянки площею 0,1452 га на її ім’я без погодження акта визначення та погодження меж земельної ділянки із суміжними землекористувачами, для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд та отримання свідоцтва про право власності на цю земельну ділянку згідно з розмежуванням належної Особа 7 земельної ділянки з Особа 4, Особа 5, Особа 6, встановленим актом виносу земельної ділянки та план-схемою виносу земельної ділянки для обслуговування житлового будинку і господарських споруд, що затверджені сільрадою 27.12.1993; зобов’язано сільраду звернутися до суду з позовом до Особа 4 про знесення самовільного будівництва; скасовано: рішення сільради від 14.12.2014 про затвердження акта земельно-узгоджувальної комісії від 14.09.2014 про розмежування між Особа 3 і Особа 4; рішення сільради від 17.05.2015 про надання дозволу Особа 4 на виготовлення технічної документації щодо встановлення (відновлення) меж земельних ділянок в натурі (на місцевості) площею 0,2219 га для будівництва та обслуговування господарських будівель та споруд та пункт 2 рішення сільради «Про надання дозволу на виготовлення технічної документації щодо встановлення (відновлення) меж земельних ділянок в натурі (на місцевості)», яким встановлено, що межа між Особа 4 та Особа 3 проходить відповідно до акта розмежування, затвердженого рішенням сільради від 14.12.2014.
Велика Палата Верховного Суду 20.03.2019 вказані судові рішення скасовані. У частині позовних вимог Особа 3 про зобов’язання сільради звернутися до суду з позовом про знесення самовільного будівництва ухвалено нове рішення про відмову у задоволенні позову. В іншій частині позовних вимог справу направлено на новий розгляд до суду першої інстанції.
Постанова ВП ВС мотивована тим, що Особа 3 є власником житлового будинку в порядку спадкування після смерті Особа 7, що підтверджується рішенням районного суду від 17.05.2013.
Рішенням сільради від 24.12.1993 Особа 7 дозволено приватизувати земельні ділянки площею до 0,85 га (до 0,60 га – для ведення особистого підсобного господарства, до 0,25 га – для обслуговування житлового будинку). Актом виносу земельної ділянки в натурі на місцевості, складеного 27.12.1993 сільрадою, Особа 7 винесено в натурі земельну ділянку площею 0,23 га для обслуговування житлового будинку та господарських споруд згідно з планом-схемою.
Тобто підтверджено право користування Особою 7 земельною ділянкою для обслуговування житлового будинку площею 0,23 га та визначено межі цієї земельної ділянки.У матеріалах справи відсутній акт визначення та погодження меж земельної ділянки Особа 3 на земельну ділянку площею 0,1452 га.
Згідно з актом, складеним 14.09.2014 земельно-узгоджувальною комісією сільради з питанню розмежування земельних ділянок між сусідами Особа 4 та Особа 3, затвердженого рішенням сільради від 14.12.2014, комісія запропонувала встановити розмежування земельних ділянок між цими Особами по спільній межі будівель; рекомендувала сторонам внести зміни в план-схеми земельних ділянок та подати на розгляд комісії. З висновками комісії Особа 3 не погодилася і оскаржила їх.
Відповідно до довідки сільради від 12.05.2015 за господарством Особа 4 рахується 0,25 га земельної ділянки для будівництва та обслуговування житлового будинку.
Сільради від 17.05.2015 Особа 4 надано дозвіл на виготовлення технічної документації щодо встановлення (відновлення) меж земельних ділянок в натурі (на місцевості) площею 0,2219 га для будівництва та обслуговування господарських будівель та споруд.
Отже, Особа 4, Особа 5 та Особа 6 є користувачами земельних ділянок суміжних із земельною ділянкою Особа 3, право власності на яку остання (приватизувати) бажає оформити.
Земельним Кодексом (у редакції, чинній до 01.01.2013), встановлено, що набуття права власності на земельну ділянку та перехід права власності на земельну ділянку в порядку спадкування має місце за наявності наступних юридичних фактів у їх сукупності: ухвалення рішення компетентного органу про передачу у власність земельної ділянки спадкодавцю чи укладення спадкодавцем правочинів щодо набуття права власності на земельні ділянки; виготовлення технічної документації на земельні ділянки; визначення меж земельної ділянки в натурі; погодження меж земельної ділянки із власниками чи користувачами суміжних земельних ділянок; одержання у встановленому порядку державного акта на землю; державна реєстрація права власності на земельну ділянку. Якщо зазначені вимоги Спадкодавцем не дотримано – право власності на конкретні земельні ділянки не виникає та відповідно до ст. 1216 ЦКУ не переходить до Спадкоємців у порядку спадкування.
Якщо Спадкодавець не набув права власності на земельну ділянку згідно зі ст. 125 ЗКУ, проте розпочав процедуру приватизації земельної ділянки відповідно до чинного законодавства України, а органами місцевого самоврядування відмовлено Спадкоємцю у завершенні процедури приватизації, то Спадкоємець має право звертатися до суду із позовами про визнання відповідного права в порядку спадкування – права на завершення приватизації та одержання державного акта про право власності на землю на ім’я спадкоємця, а не права власності на земельну ділянку.
Якщо видача державного акта про право власності на землю здійснюється на підставі рішення про передачу громадянам України безоплатно у приватну власність земельних ділянок, прийнятого органами місцевого самоврядування відповідно до Декрету № 15-92 від 26.12.1992, до спадкоємців переходить право отримати державний акт про право власності на земельну ділянку. Зазначений порядок встановлений законодавством у разі набуття права власності на земельні ділянки шляхом їх приватизації громадянами (ч. 3 ст. 116 ЗКУ).
Крім того, Спадкоємець нерухомого майна у разі, якщо Спадкодавцю належало право користування земельною ділянкою, вправі реалізувати своє право на безоплатне набуття у власність земельної ділянки у розмірах, встановлених ЗКУ та у порядку, визначеному ст.ст. 116,118, 122 ЗКУ.
Суди, задовольняючи позовні вимоги, не врахували вказані положення ЦКУ та ЗКУ, не встановили, які саме права просить захистити позивачка, не визначили всіх обставин справи та доказів на їх підтвердження. Суди не перевірили чи існує рішення органу місцевого самоврядування про передачу Особа 7 безоплатно у приватну власність земельної ділянки. Не уточнили, чи зверталася Особа 3 як Спадкоємець до органів місцевого самоврядування про завершення процедури приватизації, розпочатої спадкодавцем, чи бажає реалізувати своє право на приватизацію земельної ділянки, яка перебуває у користуванні.
Саме при вирішенні вказаних вимог суди і мали встановити як дотримання порядку щодо відновлення меж земельної ділянки, однією із складових якого є узгодження меж з власниками чи користувачами суміжних земельних ділянок і оцінити дотримання цих вимог, так і дослідити рішення узгоджувальної комісії з визначенням межі земельної ділянки, та його відповідність акту про винос земельної ділянки у натурі від 27.12.1993 чи іншого документа, в залежності від уточнених позовних вимог Особа 3.
Таким чином ВП ВС дійшла висновку, що без встановлення вказаних обставин судові рішення попередніх інстанцій прийняті передчасно.