Ви будуєте будинок чи займаєтесь аграрним бізнесом, маєте пай чи отримали земельну ділянку у спадщину, потрібно знати чи змінити цільове призначення земельної ділянки ? Може сусідами порушено межі земельної ділянки та (або) місцевої Радою прийнято незаконне рішення про надання земельної ділянки ?
Багатовекторність та багатозадачність що виникає при розгляді земельних спорів, вимагає прийняття оперативних, але в той же час компетентних рішень.
Нерідко права громадян та юридичних осіб на землю порушуються у різний спосіб: створення перешкод в оформленні права власності або права користування земельною ділянкою, незаконне відчуження землі, відмова в приватизації землі або в отриманні земельного паю, спори по спадкуванню земельної ділянки та багато інших порушень у сфері земельного законодавства.
Земельні суперечки вирішуються у судовому порядку, але ця категорія справ віднесена до складних у зв’язку із великою кількістю законодавчих та підзаконних актів, що регулюють земельні правовідносини, які постійно змінюються, як змінюються і правові позиції Верховного Суду при розгляді земельних спорів. Практично під кожну статтю Земельного Кодексу Верховною Радою прийнято окремий закон ! Не дивно, що через таку чисельність нормативного регулювання, навіть Верховний суд не завжди притримується однакової судової практики.
Таким чином, при виникненні земельного спору, звернення до адвоката по земельним спорам істотно підвищить вірогідність успішного вирішення такого спору, так як такий адвокат застосує при земельному спорі відповідні знання земельного законодавства та практики Верховного суду та Великої палати.
ПОСЛУГИ АДВОКАТА У ЗЕМЕЛЬНИХ СПОРАХ
-Консультація з усіх питань у сфері земельних правовідносин, аналіз виниклої ситуації та перспектив майбутніх судових процесів;
– Вирішення спірних питань щодо оренди земельних ділянок; вирішення межових спорів; оскарження рішень органів місцевого самоврядування щодо надання земельних ділянок, оскарження інших рішень органів місцевого самоврядування щодо земельних питань; вирішення питань щодо оцінки земельних ділянок; звільнення земельних ділянок, що зайняті сторонніми особами без достатніх правових підстав; спори з Держгеокадастром; спори по угодам з земельними ділянками, зокрема щодо іпотеки; інші правові спори по земельним ділянкам;
-Сбір доказової бази та підготовка необхідних процесуальних документів-адвокатського запиту, заяви, позову, скарги, відзиву на позов, письмові пояснення, клопотання тощо;
– Ознайомлення з матеріалами справи, якщо справа із земельного спору перебуває вже у суді;
– Представництво клієнта у судах всіх інстанцій з метою захисту його інтересів;
-Оскарження судових рішень із земельних спорів, постановлених не на користь клієнта в апеляційному та касаційному порядку;
-Юридичний супровід клієнта на стадії виконання судового рішення із земельного спору.
Які земельні суперечки допоможе вирішити адвокат у суді:
– Оскарження незаконних рішень органів державної влади та (або) місцевого самоврядування, якими порушуються права на земельну ділянку, у тому числі проектної документації на земельні ділянку;
– Визнання недійсними договорів купівлі –продажу, оренди земельної ділянки;
– Витребування земельної ділянки із чужого незаконного володіння;
– Спори щодо спадкування земельної ділянки;
– Спори щодо володіння та користування паями на земельні ділянки;
– Спори щодо оренди земельної ділянки;
– Спори щодо приватизації земельної ділянки;
– Спори із органами Державного Земельного Кадастру;
– Передача земельної ділянки в іпотеку (заставу);
– Спори по земельному податку;
– Інші суперечки у сфері земельних правовідносин.
ПРАВОВІ ВИСНОВКИ СУДІВ У СПРАВАХ ІЗ ЗЕМЕЛЬНИХ СПОРІВ
1. Орган місцевого самоврядуванняя, якому повернуто продану землю за рішенням суду про визнання недійсним договору купівлі-продажу землі, зобов’язаний повернути Покупцю сплачені за землю кошти з урахуванням 3 % річних та інфляційних втрат
ФОП звернулася із позовом у цій справі та просила стягнути з міської ради вартість земельної ділянки, придбаної за недійсним правочином, з урахуванням 3% річних та інфляційних втрат.
Суть спору в тому, що між міською радою (Продавець) і ФОП (Покупець) укладено договір купівлі-продажу земельної ділянки, яку ФОП передала до статутного капіталу ТОВ. Пізніше договір визнаний недійсним в судовому порядку та витребувано земельну ділянку у ТОВ на користь місцевої ради.
Суд апеляційної інстанції задовольнив позов в частині стягнення з Відповідача на користь Позивачки 1 405 501 грн. коштів, сплачених на виконання договору купівлі-продажу земельної ділянки, відмовивши в задоволенні позову в частині стягнення 3 % річних та інфляційних втрат.
Верховний Суд 18.04.2024, залишаючи без змін вказану постанову в частині задоволених позовних вимог, скасував постанову в частині відмови у задоволенні позову та задовольнив позов, стягнувши на користь ФОП з міськради 87 449 грн. 3% річних та 501 686 грн. інфляційних втрат.
ВС звернув увагу, що ВП ВС у постанові від 02.07.2022 зазначила, що за змістом ст. 216 ЦКУ недійсний правочин не створює для сторін тих прав та обов`язків, які зумовлені його вчиненням, а породжує лише передбачені законом наслідки, пов`язані з його недійсністю. Одним із таких наслідків є реституція. Вона спрямована на відновлення status quo у фактичному та правовому становищі сторін, яке існувало до вчинення недійсного правочину, шляхом нівелювання юридичного значення будь-яких дій, які сторони вчинили на виконання цього правочину.
Тому кожна сторона зобов`язана повернути іншій у натурі все, що вона одержала на виконання недійсного правочину. За недійсності правочину взаємне повернення сторонами одержаного за ним (двостороння реституція) є юридичним обов`язком, що виникає із закону та юридичного факту недійсності правочину. Таке поновлення сторін у попередньому становищі може застосовуватися лише тоді, коли майно, передане за відповідним правочином, залишається у його сторони.
У разі неможливості здійснити реституцію у натурі, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, сторони зобов`язані відшкодувати вартість того, що одержали, за цінами, які існують на момент відшкодування.
ВС зазначив, що у наведеній справі відносини стосувалися необхідності захисту інтересів територіальної громади шляхом повернення земельної ділянки, відчуженої за нікчемним правочином, але приписи статей 216 і 228 ЦКУ забезпечують справедливий баланс між інтересами Позивача та Відповідача, водночас, вимогу про повернення сплачених коштів покупець у наведеній справі не заявляв.
У цій справі суд апеляційної інстанції погодився з доводами Ради про те, що одностороння реституція не передбачена нормами чинного законодавства, але водночас зазначив, що такий висновок не можна застосовувати у відриві від контексту та обставин справи.
Так, позивачка у цій справі позбавлена можливості ставити вимогу про повернення земельної ділянки у власність Ради. Разом з тим наявне судове рішення, яке набрало законної сили, про витребування у ТОВ на користь Ради земельної ділянки, в якій, в свою чергу, не вирішувалось питання про повернення ФОП коштів, сплачених за придбання земельної ділянки за недійсним договором в сумі 1 405 501 грн.
Таким чином, за установлених судом апеляційної інстанції у цій справі, яка розглядається, обставин, вбачається наявність судового рішення про витребування на користь продавця земельної ділянки, яка відчужена за договором, який в подальшому визнаний недійсним у судовому порядку, натомість кошти за цю земельну ділянку не повернуті покупцеві.
Таким чином, ВС погодився із висновком суду апеляційної інстанції в частині задоволених позовних вимог про повернення вартості земельної ділянки, позаяк установлені у цій справі обставини свідчать про виконання договору купівлі-продажу обома сторонами, а також про наявність судового рішення про витребування на користь Ради земельної ділянки, відчуженої за правочином, який визнаний недійсним у судовому порядку, а також неповернення продавцем отриманого за недійсним правочином.
Окрім того, у разі несвоєчасного виконання боржником грошового зобов`язання у нього в силу закону (ч.2 ст. 625 ЦКУ) виникає обов`язок сплатити кредитору, поряд із сумою основного боргу, суму інфляційних втрат, як компенсацію знецінення грошових коштів за основним зобов`язанням внаслідок інфляційних процесів у період прострочення їх оплати, та 3 % річних від простроченої суми.Боржник не звільняється від відповідальності за неможливість виконання ним грошового зобов`язання.
Обов`язок з повернення коштів на підставі оспорюваного правочину виникає з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання правочину недійсним, а не з фактом наявності чи відсутності претензії покупця про повернення грошових коштів, як це зазначив суд апеляційної інстанції.
Суд апеляційної інстанції наведеного не врахував та безпідставно не взяв до уваги доводи Позивачки про те, що обов`язок повернути отримане за недійсним оспорюваним правочином у Ради виник з наступного дня після прийняття 15.04.2021 постанови апеляційним судом у справі про визнання договору купівлі-продажу недійсним, тобто з 16.04.2021, а позов у цій справі подано 11.05.2023.
З урахуванням викладеного, Верховний Суд, погодившись із висновками суду апеляційної інстанції щодо наявності підстав для стягнення з Відповідача вартості земельної ділянки, відчуженої за правочином, який визнаний недійсним у судовому порядку, визнав обґрунтованими посилання позивачки на те, що така вартість підлягає поверненню з урахуванням 3% річних та інфляційних втрат.
2. У разі ненадання податковим органами офіційних документів на підтвердження площі земельної ділянки, виходячи з якої зроблено розрахунок земельного податку, суд не може перевірити правильність такого розрахунку і податкове повідомлення-рішення підлягає скасуванню
Постановою Верховного Суду від 05.02.2021 залишено без змін судові рішення попередніх інстанцій про задоволення позову ФОП про визнання недійсним податкового повідомлення- рішення про донарахування земельного податку.
Постанова Верховного Суду мотивована відсутністю у розрахунку до спірного рішення відомостей про загальну площу земельної ділянки, на якій розташований багатоквартирний будинок, з якої було визначено пропорційну частку земельної ділянки, що належна позивачу (за яку нараховано земельний податок).
У касаційній скарзі відповідач зазначав, що загальна площа багатоповерхового житлового будинку, відповідно до інформації, наданої райдержадміністрацією становить 10609,40 кв. м. Втім, відповідних доказів отримання цієї інформації судам відповідач не надав, а також ненавів бставин, які унеможливлюють надання указаної інформації.
Відсутність таких даних не дає можливості суду перевірити дотримання відповідачем вимог п. 286.6 ст. 286, п. 287. 8 ст. 287 ПКУ та правильність розрахунку суми податкового зобов`язання, а отже оспорюване податкове повідомлення –рішення підлягає скасуванню.
3. Якщо спадкодавець розпочав процедуру приватизації земельної ділянки, але за життя не набув права власності на земельну ділянку згідно зі статтею 125 ЗК України, а органами місцевого самоврядування відмовлено спадкоємцям у завершенні процедури приватизації, то спадкоємці мають право звертатися до суду із позовами про визнання відповідного права в порядку спадкування – права на завершення приватизації та одержання державного акта про право власності на землю на ім’я спадкоємця, а не права власності на земельну ділянку
Рішеннями судіва першої та апеляційної інстанції задоволено позов Особи 3: визнано незаконною відмову Особа 4, Особа 5, Особа 6, як суміжних землекористувачів з Позивачем, погодити акт обстеження та показу меж земельної ділянки (акт визначення та погодження меж земельної ділянки) Особа 3 на ділянку площею 0,1452 га; визнано право Особа 3 на завершення розпочатої Особа 7 процедури приватизації земельної ділянки площею 0,1452 га на її ім’я без погодження акта обстеження та показу меж земельної ділянки (акта визначення та погодження меж земельної ділянки) із суміжними землекористувачами, для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд та отримання свідоцтва про право власності на цю земельну ділянку згідно з розмежуванням належної Особа 7 земельної ділянки з Особа 4, Особа 5, Особа 6, встановленим актом виносу земельної ділянки та план-схемою виносу земельної ділянки для обслуговування житлового будинку і господарських споруд, що затверджені сільрадою 27.12.1993; зобов’язано сільраду звернутися до суду з позовом до Особа 4 про знесення самовільного будівництва; скасовано: рішення сільради від 14.12.2014 про затвердження акта земельно-узгоджувальної комісії від 14.09.2014 про розмежування між Особа 3 і Особа 4; рішення сільради від 17.05.2015 про надання дозволу Особа 4 на виготовлення технічної документації щодо встановлення (відновлення) меж земельних ділянок в натурі (на місцевості) площею 0,2219 га для будівництва та обслуговування господарських будівель та споруд та пункт 2 рішення сільради «Про надання дозволу на виготовлення технічної документації щодо встановлення (відновлення) меж земельних ділянок в натурі (на місцевості)», яким встановлено, що межа між Особа 4 та Особа 3 проходить відповідно до акта розмежування, затвердженого рішенням сільради від 14.12.2014.
Велика Палата Верховного Суду 20.03.2019 вказані судові рішення скасовані з огляду на натупне.
Встановлено, що Особа 3 є власником житлового будинку в порядку спадкування після смерті Особа 7, що підтверджується рішенням районного суду від 17.05.2013.
Рішенням сільради від 24.12.1993 Особа 7 дозволено приватизувати земельні ділянки площею до 0,85 га (до 0,60 га – для ведення особистого підсобного господарства, до 0,25 га – для обслуговування житлового будинку). Актом виносу земельної ділянки в натурі на місцевості, складеного 27.12.1993 сільрадою, Особа 7 винесено в натурі земельну ділянку площею 0,23 га для обслуговування житлового будинку та господарських споруд згідно з планом-схемою.
Тобто підтверджено право користування Особою 7 земельною ділянкою для обслуговування житлового будинку площею 0,23 га та визначено межі цієї земельної ділянки. Однак, у матеріалах справи відсутній акт визначення та погодження меж земельної ділянки Особа 3 на земельну ділянку площею 0,1452 га.
Особа 4, Особа 5 та Особа 6 є користувачами земельних ділянок суміжних із земельною ділянкою Особа 3, право власності на яку остання бажає оформити. Сільрадою 17.05.2015 Особа 4 надано дозвіл на виготовлення технічної документації щодо встановлення (відновлення) меж земельних ділянок в натурі (на місцевості) площею 0,2219 га для будівництва та обслуговування господарських будівель та споруд.
Земельний Кодекс (у редакції, чинній до 01.01.2013), встановлював, що набуття права власності на земельну ділянку та перехід права власності на земельну ділянку в порядку спадкування має місце за наявності наступних юридичних фактів у їх сукупності: ухвалення рішення компетентного органу про передачу у власність земельної ділянки спадкодавцю чи укладення спадкодавцем правочинів щодо набуття права власності на земельні ділянки; виготовлення технічної документації на земельні ділянки; визначення меж земельної ділянки в натурі; погодження меж земельної ділянки із власниками чи користувачами суміжних земельних ділянок; одержання у встановленому порядку державного акта на землю; державна реєстрація права власності на земельну ділянку. Якщо зазначені вимоги спадкодавцем не дотримано – право власності на конкретні земельні ділянки не виникає та відповідно до ст. 1216 ЦКУ не переходить до спадкоємців у порядку спадкування, за винятком встановлених випадків, на які поширюється дія пункту 1 розділу Х «Перехідні положення» ЗКУ.
Якщо спадкодавець не набув права власності на земельну ділянку згідно зі ст. 125 ЗКУ, проте розпочав процедуру приватизації земельної ділянки відповідно до чинного законодавства України, а органами місцевого самоврядування відмовлено спадкоємцям у завершенні процедури приватизації, то спадкоємці мають право звертатися до суду із позовами про визнання відповідного права в порядку спадкування – права на завершення приватизації та одержання державного акта про право власності на землю на ім’я спадкоємця, а не права власності на земельну ділянку.
Якщо видача державного акта про право власності на землю здійснюється на підставі рішення про передачу громадянам України безоплатно у приватну власність земельних ділянок, прийнятого органами місцевого самоврядування відповідно до Декрету № 15-92 від 26.12.1992, до спадкоємців переходить право отримати державний акт про право власності на земельну ділянку. Зазначений порядок встановлений законодавством у разі набуття права власності на земельні ділянки шляхом їх приватизації громадянами (ч. 3 ст. 116 ЗКУ).
Крім того, спадкоємець нерухомого майна у разі, якщо спадкодавцю належало право користування земельною ділянкою, вправі реалізувати своє право на безоплатне набуття у власність земельної ділянки у розмірах, встановлених ЗКУ та у порядку, визначеному ст.ст. 116,118, 122 ЗКУ.
Як зазначила ВП ВС, задовольняючи позовні вимоги, судине врахували вказані положення ЦКУ та ЗКУ, не встановили, які саме права просить захистити позивачка, не визначили всіх обставин справи та доказів на їх підтвердження. Суди не перевірили чи існує рішення органу місцевого самоврядування про передачу Особа 7 безоплатно у приватну власність земельної ділянки. Не уточнили, чи зверталася Особа 3 як спадкоємець до органів місцевого самоврядування про завершення процедури приватизації, розпочатої спадкодавцем, чи бажає реалізувати своє право на приватизацію земельної ділянки, яка перебуває у користуванні.
Саме при вирішенні вказаних вимог суди і мали встановити як дотримання порядку щодо відновлення меж земельної ділянки, однією із складових якого є узгодження меж з власниками чи користувачами суміжних земельних ділянок і оцінити дотримання цих вимог, так і дослідити рішення узгоджувальної комісії з визначенням межі земельної ділянки, та його відповідність акту про винос земельної ділянки у натурі від 27.12.1993 чи іншого документа, в залежності від уточнених позовних вимог Особа 3.
Таким чином ВП ВС зазначила, що без встановлення вказаних обставин судові рішення попередніх інстанцій прийняті передчасно.
4. При відмові у продовженні строку договору оренди землі-належний спосіб захисту у суді є визнання укладеною додаткової угоди із викладенням її змісту
ПП звернулося до суду із позовом до фізичної особи про визнання договору оренди землі поновленим та визнання укладеною додаткової угоди. Позов мотивовано тим, що після закінчення строку договору оренди землі він продовжує нею користуватися, однак відповідач ухиляється від отримання орендної плати та від підписання додаткової угоди про поновлення договору оренди, на що позивач має переважне право.
Постановою апеляційної інстанції від 07.10.2021 скасовано рішення суду першої інстанції про задоволення позову та у його задоволенні відмовлено.
Постанова суду апеляційної інстанції мотивована тим, що позивач обрав неналежний спосіб захисту своїх прав, оскільки просив визнати поновленими договір оренди землі, але не виклав у прохальній частині позовної заяви конкретні умови (зміст) додаткової угоди до договору, яка могла бути підставою для державної реєстрації такого речового права, що є підставою для відмови у позові. Крім того, до закінчення строку дії договору оренди землі відповідач повідомила позивача про те, що вона не має наміру поновлювати дію договору, що свідчить про недосягнення домовленості між сторонами щодо істотних умов правочину.
Верховний Суд 26.04.2022 погодився із постановою апеляційного суду зазначивши наступне.
Висновки про належний спосіб захисту при вирішенні спірних правовідносин щодо поновлення договору оренди землі Велика Палата Верховного Суду сформулювала у постанові від 26.05.2020, вказавши, що при вирішенні спірних правовідносин щодо поновлення договору оренди шляхом укладення додаткової угоди до договору оренди землі, обов`язковість укладення якої передбачена частиною восьмою ст. 33 Закону України «Про оренду землі» належним способом захисту порушеного права є визнання укладеною додаткової угоди саме із викладенням її змісту.
Обрання неправомірного (не передбаченого законом чи договором) способу захисту зумовлює прийняття рішення про відмову в задоволенні позову незалежно від інших встановлених судом обставин (постанова Великої Палати Верховного Суду у постанові від 29.09.2020).
Отже, суд першої інстанції, задовольняючи позовні вимоги у частині визнання поновленим строком дії договір оренди землі, укладеного між сторонами помилково дійшов висновку про наявність підстав для задоволення цієї вимоги, що фактично є констатацією судом обставин продовження орендних правовідносин, а не зміною правовідношення судом та поновленням договору в судовому порядку в розумінні статей 16 та 651 ЦК України. Це є підставою для відмови у задоволенні позову в цій частині.
Щодо відмови в іншій частині позову, то позивачем направлявся у встановлений строк орендодавцю лист – повідомлення про намір продовжити договір оренди разом із проектом додаткової угоди, однак відповідач не погодився із нею, оскільки вона містила зміну умов попереднього договору.
Якщо після закінчення строку дії договору оренди між орендарем і орендодавцем не досягнуто згоди щодо продовження дії договору оренди на змінених умовах відсутні правові підстави для визнання додаткової угоди про поновлення договору укладеною. Направлення орендарем пропозиції про продовження відносин оренди не є безумовною підставою для їх поновлення між сторонами у разі відсутності волевиявлення орендодавця на продовження договору оренди.
Отже, зміна умов договору у будь-якій частині виключає продовження договору з підстав, передбачених ч. 6 ст. 33 Закону, а за положеннями ч.4 цієї статті відсутність домовленостей щодо умов договору при їх зміні також виключає продовження договору оренди землі з підстав переважного права.
З огляду на встановлені у цій справі обставини, Верховний Суд погодився з висновками суду апеляційної інстанцій, що обов`язковою умовою продовження дії договорів на змінених умовах є досягнення згоди обох сторін цих правовідносин, а такої згоди у цій справі сторонами не досягнуто.
