ЗАХИСТИВ ПРАВА ІНВЕСТОРА НА ВЛАСНІСТЬ

 

Вирішення питання з недобросовісним забудовником є складним та проблемним питанням для інвестора. Відсутність законодавчих норм, які чітко регулюють проблемні ситуації із забудовниками, нерідко надавала забудовникам підстави для зловживань та порушень. Неефективність досудових розглядів спонукала інвесторів звертатися до суду, проте і там вони не завжди могли отримати захист своїх прав та інтересів.

 

Так, позивач звернулася до суду із позовом до приватного підприємства (ПП) та Товариства з обмеженою відповідальністю (ТОВ), а також іншого Товариства з обмеженою відповідальністю (ТОВ 2), та проханням визнати за нею право власності на трикімнатну квартиру у новобудові.

 

Суть справи полягала в тому, що позивач уклала з ПП договір купівлі-продажу майнових прав, за яким ПП надало позивачеві право вимагати передачу у її власність трикімнатної квартири після того, як будинок буде збудовано та здано в експлуатацію. У зв’язку з чим позивач сплатила вартість квартири, а ПП зобов’язалося, що після введення будинку в експлуатацію передасть позивачу документи, що підтверджують її право на квартиру, для подальшого оформлення права власності та отримання свідоцтва про право власності.

 

Варто зазначити, що замовником будівництва було не ПП, а ТОВ, з яким у даного ПП було укладено договір, згідно з яким, ПП могло залучати інвесторів та продавати їм квартири.

Крім цього, у справі фігурувало ще ТОВ 2, яке також могло залучати інвесторів та продавати їм квартири, згідно із договором, укладеним з ТОВ (замовником проекту). Також деякі квартири в даній новобудові повинні були перейти у власність ТОВ 2 після здачі будинку в експлуатацію.

 

Проте, після введення будинку в експлуатацію, квартиру не було передано позивачу, як і документи на квартиру. Крім цього, квартира позивача під номером 47, як було зазначено у договорі, раптово була перенумерована на квартиру 130, а директора ПП, з яким позивач укладала договір-купівлі продажу – оголошено у розшук за підозрою у шахрайстві. У зв’язку із чим позивачка звернулася до суду.

 

Проте ТОВ – замовник проекту – спростував інформацію, що дана квартира має бути передана позивачеві, а заявив, що вона належить ТОВ 2, на підтвердження чого надав реєстр інвесторів. А той факт, що квартира номер 47 була перенумерована на квартиру номер 130, не заперечував. За директором даного ТОВ також було відкрито кримінальне провадження за підозрою у шахрайстві та службовому підробленні.

 

Як роз’яснив Верховний суд України, у разі звернення позивача до суду для захисту свого порушеного права, способи захисту права, обрані позивачем та застосовані судом, мають найефективніше відновлювати це порушене право. У зв’язку з чим, враховуючи, що специфічність питань інвестування в об’єкти будівництва породжує два різні поняття – визначення побудованого майна, як об’єкта захисту права, та майнові права на етапі укладення договору про інвестування в будівництво – ці поняття повинні тлумачитися на користь особи, права якої порушено.

 

Суд визнав, що позивач виконала умови договору – сплатила вартість квартири, а відповідно, у зв’язку з тим, що її право власності не визнають, ефективним способом захисту свого права є визнання права власності на підставі ст.392 Цивільного Кодексу України. А суть цієї статті в тому, що власник майна може пред’явити позов про визнання свого права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, що засвідчує право власності.

 

ВСУ також наголосив на тому, що віндикація (витребування майна з чужого незаконного володіння) у даному випадку не буде належним способом захисту порушеного права, оскільки позов про витребування майна пред’являється власником до володаря спірного майна. А враховуючи, що у разі отримання права власності на побудоване нерухоме майно інвестор набуває первинного права власності – відповідно, стає першим власником і до нього ні в кого не могло бути права власності на даний об’єкт – віндикація не може бути застосована.

ВСУ також відзначив специфічну особливість права власності у разі інвестування в об’єкт будівництва – коли інвестор є першим власником за договором купівлі-продажу майнових прав на цю нерухомість, яка вже існує, однак правові ознаки об’єкта цивільних прав отримує лише після державної реєстрації.

 

У зв’язку з неоднозначністю судової практики з цього питання та необхідністю сформувати єдину судову практику щодо застосування положень статті 392 ЦК України при розгляді справ з аналогічного питання, ця справа була передана до Великої Палати Верховного Суду.

 

Таким чином, прийняття рішення з даного проблемного питання на користь інвестора та закріплення такого підходу як єдиної судової практика, безсумнівно, надало ефективні інструменти для врегулювання спірних ситуацій із забудовниками та дозволить інвестору бути більш захищеним надалі.