Верховний Суд, переглянувши 11.12.2024 справу зі спору про стягнення власником землі відповідно до ст. 1212 ЦКУ безпідставно збережених коштів за фактичне користування Товариством земельними ділянками без оформлення договору оренди наголосив, що наявність зобов`язальних відносин щодо користування земельною ділянкою виключає стягнення коштів, як несплаченої орендної плати, на підставі статті 1212 ЦКУ. Тобто, при наявності між сторонами правової підстави користування спірною земельною ділянкою, зокрема, договору суперфіцію, тягне за собою неможливість стягнення коштів за користування земельною ділянкою, як безпідставно збережених.
Постановою Верховного Суду від 11.12.2024 залишені без змін судові рішення попередніх інстанцій про відмову у задоволенні позову міськради до ТОВ про стягнення 1 932 614 грн. безпідставно збережених коштів за фактичне користування земельними ділянками.
Позовні вимоги обґрунтовані тим, що Відповідач у період з 01.05.2020 по 05.03.2023 користувався земельними ділянками комунальної власності площею 2,0387 га та 0,2779 га, на яких розміщено об`єкт нерухомого майна Відповідача, за відсутності будь-яких правовстановлюючих документів на вказані земельні ділянки, що мало наслідком неотримання її власником, тобто Позивачем, доходів у вигляді орендної плати у розмірі 1932614 грн.
Верховний Суд зазначив, що кондикційні зобов`язання (ст. 1212 ЦКУ) виникають за наявності одночасно таких умов: набуття чи збереження майна однією особою (набувачем) за рахунок іншої (потерпілого); набуття чи збереження майна відбулося за відсутності правової підстави або підстава, на якій майно набувалося, згодом відпала.
Так, правові підстави користування земельною ділянкою комунальної власності за змістом глави 15 ЗКУ реалізуються через право постійного користування або право оренди. Принцип платного використання землі передбачено й ст.206 ЗКУ, за змістом якої використання землі в Україні є платним.
Верховний Суд, розглядаючи спори у подібних правовідносинах, у своїх постановах неодноразово звертав увагу на те, що виникнення права власності на будинок, будівлю, споруду не є підставою для виникнення права оренди земельної ділянки, на якій вони розміщені та яка не була відведена в оренду попередньому власнику. Право оренди земельної ділянки виникає на підставі відповідного договору з моменту державної реєстрації цього права.
Водночас, нормальне господарське використання земельної ділянки без використання розташованих на ній об`єктів нерухомості неможливе, як і зворотна ситуація – будь-яке використання об`єктів нерухомості є одночасно і використанням земельної ділянки, на якій ці об`єкти розташовані. Отже об`єкт нерухомості та земельна ділянка, на якій цей об`єкт розташований, за загальним правилом мають розглядатися як єдиний об`єкт права власності.
Тобто власник нерухомого майна має право на користування земельною ділянкою, на якій воно розташоване. Ніхто інший, окрім власника об`єкта нерухомості, не може претендувати на земельну ділянку, оскільки вона зайнята об`єктом нерухомого майна.
В такий спосіб положення глави 15, статей 120, 125 ЗКУ, ст. 1212 ЦКУ України дають підстави вважати, що до моменту оформлення власником об`єкта нерухомого майна права на земельну ділянку, на якій розташований цей об`єкт, ураховуючи принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, особа яка придбала такий об`єкт стає фактичним користувачем тієї земельної ділянки, на якій такий об`єкт нерухомого майна розташований, а відносини з фактичного користування земельною ділянкою без оформлення прав на цю ділянку (без укладення договору оренди тощо) та недоотримання її власником доходів у виді орендної плати є за своїм змістом кондикційними.
Отже фактичний користувач земельної ділянки, який без достатньої правової підстави за рахунок власника цієї ділянки зберіг (заощадив) у себе кошти, які мав заплатити за користування нею, зобов`язаний повернути такі кошти власникові земельної ділянки на підставі положень частини першої статті 1212 ЦКУ.
Із дня набуття права власності на об`єкт нерухомого майна власник цього майна стає фактичним користувачем земельної ділянки, на якій розташований цей об`єкт, а тому саме із цієї дати у власника об`єкта нерухомого майна виникає обов`язок сплати за користування земельною ділянкою, на якій таке майно розташовано. При цьому до моменту оформлення власником об`єкта нерухомого майна права на земельну ділянку, на якій розташований цей об`єкт, такі кошти є безпідставно збереженими.
Разом з тим, Верховний Суд зазначив, що наявність зобов`язальних відносин щодо користування земельною ділянкою виключає стягнення кошів на підставі статті 1212 ЦКУ.
Встановлено, що 12.04.2008 між райдержадміністрацією та ТОВ було укладено договір суперфіцію. Метою надання права на забудову земельної ділянки за вказаним договором визначено здійснення суперфіціарієм будівництва та подальшої експлуатації об`єктів будівництва згідно затвердженого у встановленому порядку проекту забудови. Цільове призначення земельної ділянки, право забудови якої передається за договором суперфіцію – для промислової забудови.
Отже Верховний Суд дійшов висновку, що після укладення договору суперфіцію від 12.04.2008 між ТОВ та райдержадміністрацією склалися сталі правовідносини щодо користування земельною ділянкою площею 2 га.
З огляду на викладене, оскільки встановлено, що вказаний договір суперфіцію сторонами не розірвано, недійсними у судовому порядку не визнано, а використовувана Відповідачем земельна ділянка накладається на земельні ділянки, які були сформовані та зареєстровані пізніше ВС дійшов висновку про те, що у спірних правовідносинах відсутні підстави для стягнення з Відповідача заявлених міською радою коштів як безпідставно збережених.