ПОСЛУГИ АДВОКАТА
Відносини між суб’єктами господарювання у сфері оренди нежитлових приміщень породжують безліч конфліктних суперечок.
Несплата орендної плати, використання не за призначенням орендованого приміщення, самовільне переобладнання будівлі, здача приміщення в суборенду без дозволу Орендодавця, псування приміщення, відмова звільнити приміщення після закінчення терміну договору оренди –це основні проблеми, з якими стикається Орендодавець, передаючи в оренду належне йому нежитлове приміщення.
Водночас, потерпають в орендних правовідносинах від дій Орендодавця і Орендатори. Безпідставне підвищення орендної плати, вимоги у будь-який час звільнити приміщення, створення перешкод у доступі до орендованого приміщення, продукції, яка в ньому зберігається, тощо.
Всі зазначені непорозуміння та конфліктні ситуації можливо вирішити в судовому порядку за допомогою досвідченого та професійного адвоката.
ПОСЛУГИ АДВОКАТА У СПОРАХ ЩОДО ОРЕНДИ
НЕЖИТЛОВИХ ПРИМІЩЕНЬ:
–Консультація з усіх питань, пов’язаних із орендою нежитлових
приміщень, аналіз виниклої ситуації та перспектив майбутніх судових
процесів;
-Підготовка процесуальних документів-адвокатського запиту, позову,
відзиву на позов, пояснень, заяв, клопотань тощо;
-Участь у судах всіх інстанцій на захист інтересів клієнта;
-Оскарження судових рішень, постановлених не на користь клієнта в
апеляційному та касаційному порядку.
ОСОБЛИВОСТІ ОРЕНДИ НЕЖИТЛОВИХ ПРИМІЩЕНЬ
Договір оренди нежитлового приміщення укладається у письмовій формі і за бажанням сторін може бути засвідчений нотаріусом.
Водночас законодавством передбачені випадки обов’язкового засвідчення договору нотаріусом, а саме: якщо договір оренди укладений на строк більше п’яти років.
Дострокове припинення договору оренди можливо у випадку смерті фізичної особи – Орендаря або ліквідації юридичної особи – Орендаря або Орендодавця.
Договір оренди також може бути достроково розірваний на вимогу Орендодавця у разі:
-Орендар не сплачує оренду плату протягом трьох місяців підряд;
– Нежитлове приміщення використовується Орендарем всупереч умовам договору або не за призначенням;
-Орендар передав об’єкт оренди в користування іншій особі без дозволу орендодавця;
-Орендар створює загрозу пошкодження об’єкта оренди;
-Орендар не розпочав капітальний ремонт приміщення, якщо такий обов’язок був покладений на нього покладено договором.
За ініціативою Орендаря договір може бути розірвано у разі:
-Орендодавець передав в користування нежитлове приміщення, стан якого не відповідає умовам договору або його призначенню;
-Орендодавець не виконує обов’язку щодо проведення капітального ремонту, якщо інше не встановлено договором.
Сторони у договорі можуть передбачити і інші підстави для дострокового розірвання договору оренди нежитлового приміщення.
Разом з тим, при невиконанні або порушенні будь-якою із сторін умов договору оренди нежитлового приміщення питання про його дострокове розірвання можливо в судовому порядку, в чому допоможуть адвокати нашого Бюро.
Окрім того, адвокати нашого Бюро допоможуть вирішити в судовому порядку наступні питання:
-Стягнення орендної плати;
-Відшкодування збитків, спричинених Орендатором орендованому нежитловому приміщенню;
-Відшкодування Орендодавцем збитків, завданих Орендарю затримкою передачі орендованого нежитлового приміщення;
-Продовження строку дії договору оренди;
-Зобов’язання Орендаря привести в попередній стан орендоване нежитлове приміщення у разі його самовільного переобладнання;
-Зобов’язання Орендаря провести відновлювальний ремонт орендованого нежитлового приміщення у разі його пошкодження;
-Зобов’язання Орендаря повернути Орендодавцю орендоване нежитлове приміщення, тощо.
СУДОВА ПРАКТИКА ТА ПРАВОВІ ПОЗИЦІЇ СУДІВ У СПОРАХ ЩОДО ОРЕНДИ НЕЖИТЛОВИХ ПРИМІЩЕНЬ
1.Якщо договором оренди покладено на Орендаря обов’язок укладання договору страхування орендованого нежитлового приміщення, але не передбачено відповідальості за невиконання цього обов’язку, ризик випадкового знищення або пошкодження предмету найму третіми особами несе Орендодавець (власник майна)
Верховний Суд 22.09.2021 залишив в силі рішення суду першої інстанції про відмову в задоволенні позову Особи 1 (Орендодлавець) до Особи 2 (Орендатор) про відшкодування збитків, завданих у зв`язку із втратою орендованого майна.
Суть спору в тому, що між сторонами було укладено договір оренди кафе з літнім майданчиком. Згідно умов договору Особа 2 зобов`язана була застрахувати орендоване майно, але цієї умови договору не виконано. Об`єкт оренди було знищено внаслідок підпалу.
Верховний Суд зазначив, що якщо договором або законом встановлено обов’язок наймача укласти договір страхування речі, що передана у найм, постає питання про правові наслідки невиконання такого договірного обов’язку, оскільки ні у статті 771 ЦК України, ні в параграфі 1 глави 58 ЦК України вони не визначаються.
Сторони можуть самостійно визначити в договорі такі правові наслідки, зокрема передбачити штраф або встановити додаткову підставу відмови чи розірвання договору або відшкодування збитків. За відсутності встановлення в договорі правових наслідків більш справедливим і розумним є застосування на підставі аналогії закону ч.2 ст.12 Закону України «Про оренду землі», відповідно до якої в разі невиконання обов’язку стороною, яка повинна згідно з договором оренди землі застрахувати об’єкт оренди, друга сторона може застрахувати його і зажадати від іншої сторони відшкодування витрат на страхування.
Стаття 772 ЦК України визначає розподіл ризику між наймодавцем і наймачем лише у разі затримки наймачем повернення речі, тому її належить тлумачити та застосовувати у взаємозв’язку зі ст. 323 ЦКУ. За загальним правилом ризик випадкового знищення та випадкового пошкодження майна несе його власник. Сторонни в договорі найму не позбавлені можливості передбачити, що такий ризик покладається на наймача і під час найму, а не лише в разі затримки повернення орендованої речі.
Позивач обґрунтовував свої вимоги тим, що в разі виконання наймачем свого обов’язку щодо страхування орендованого майна він мав би змогу звернутися до страхової компанії про відшкодування майнової шкоди, що заподіяна його майну третіми особами. Водночас у договорі найму сторони не передбачили жодних правових наслідків неукладення наймачем договору страхування і не поклали на наймача ризик випадкового знищення або пошкодження предмета найму, а тому такий ризик несе власник майна.
2. Якщо Орендар не виконує обов`язку щодо повернення Орендованого нежитлового приміщення, Орендодавець має право вимагати від Орендаря сплати неустойки у розмірі подвійної плати за користування приміщенням за час прострочення
Об’єднаною Палатою Верховного Суду 19.08.2022 залишені в силі судові рішення про задоволення позову ФОП до ТОВ про стягнення 2 814 560 грн. неустойки за договором оренди нежитлового приміщення.
Позовні вимоги обґрунтовані тим, що Відповідачем (Орендарем) не приведено орендоване приміщення у належний стан і не передано його Орендодавцю (Позивачу) за актом приймання-передачі, у зв`язку з чим нараховано суму неустойки за користування приміщенням.
ОП Верховного Суду зазначила, що судовими рішеннями в іншій справі встановлено такі факти: невжиття відповідачем належних заходів щодо повернення позивачу об`єкта оренди за наслідком припинення орендних відносин, що полягає у невідповідності стану орендованого приміщення тому стану, у якому воно було отримано, з урахуванням нормального зносу; не підтвердження належними доказами наявності умов, які б перешкоджали орендарю вчасно повернути майно орендодавцю у визначений договором оренди строк; відсутності в діях орендаря, спрямованих на передачу приміщення у не зовсім задовільному стані, свідчень про належне виконання обов`язку щодо повернення орендодавцю об`єкта оренди; відсутності з боку орендодавця бездіяльності та невчинення ним дій, спрямованих на ухилення від обов`язку прийняти орендоване майно від орендаря та оформити повернення наймачем орендованого майна.
За вимогами ст. 779 ЦКУ, наймач зобов`язаний усунути погіршення речі, які сталися з його вини. У разі неможливості відновлення речі наймодавець має право вимагати відшкодування завданих йому збитків. Наймач не відповідає за погіршення речі, якщо це сталося внаслідок нормального її зношення або упущень наймодавця.
Згідно з ч. 1 ст. 785 ЦКУ, у разі припинення договору найму наймач зобов`язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.
Строк дії договору оренди спірного орендованого нежилого приміщення закінчився, отже приміщення підлягає поверненню з дотриманням порядку встановленого чинним законодавством і умовами договору.
Відтак, чинним законодавством і умовами договору зобов`язано орендаря повернути майно не у будь-якому стані, а саме в тому стані, в якому він його отримав, з урахуванням нормального зносу. Зобов`язання орендодавця прийняти майно виникає лише у випадку повернення майна у стані, передбаченому законом та обумовленому договором оренди.
Незадовільний стан нежитлового приміщення, що підлягає поверненню підтверджується висновком судової будівельно-технічної експертизи у іншій справі, які Відповідачем не спростовано.
За приписами ч.2 ст. 785 ЦКУ, якщо наймач не виконує обов`язку щодо повернення речі, наймодавець має право вимагати від наймача сплати неустойки у розмірі подвійної плати за користування річчю за час прострочення.
Станом на час розгляду даної справи, відповідачем ремонтних робіт проведено не було, докази здійснення відповідачем поточного ремонту орендованого приміщення для приведення його в належний стан відсутні, пропозиція відшкодувати вартість ремонтних робіт відповідачем розглянута не була, а тому позов підлягає задоволенню у повному обсязі.
3. Є недійсним договір оренди нежитлового приміщення у разі його підписання з боку Орендаря неуповноважним керівником Товариства
Верховним Судом 19.11.2024 залишено в силі рішення суду апеляційної інстанції про задоволення позову ТОВ 1 до ТОВ 2 про визнання недійсним договору оренди нежитлового приміщення.
Позов мотивовано тим, що про існування ТОВ 2, оспорюваного договору та заборгованості у сумі 200 000 грн., яка виникла на підставі цього договору, позивачеві стало відомо випадково з заяви про порушення справи про банкрутство, отриманої поштовим листом. Жодних взаємовідносин між позивачем та відповідачем ніколи не існувало, ніяких договорів між ними не укладалося, жодні роботи/послуги не надавалися. Зі сторони ТОВ 1 оспорюваний договір був підписаний незаконним директором Товариства (Особа 1).
Перевіряючи вищезгадані аргументи позивача щодо особи, яка підписала договір оренди від імені ТОВ 1 встановлено, що реєстраційні дії в ЄДР, у тому числі пов`язані із реєстрацією змін відомостей про керівника ТОВ 1, а саме внесення запису про керівника підприємства Особа 1 замість первинного запису про його керівника Особа 2, було скасовано наказом Міністерства юстиції України, як такий, що не відповідає вимогам законодавства України (незаконно внесений).
Зважаючи на викладене, Верховний Суд дійшов висновку, що керівник ТОВ 1 – Особа 1, запис про якого був виключений з реєстру на підставі наказу Міністерства юстиції України, ніколи не набував статусу належного керівника підприємства позивача і не мав повноважень на укладення договору оренди нежитлового приміщення від імені підприємства позивача.
За таких підстав, в силу ст.ст. 203, 215 ЦКУ оспорюваний договір оренди нежитлового приміщення є недійсним.
Звертайтесь до адвокатів АБ «Ткачук і партнери», які допоможуть вирішити будь-які конфліктні ситуації, пов’язані з орендою нежитлових приміщень в судовому порядку з позитивним для клієнта результатом.