Верховим Судом установлена правова позиція, що, ураховуючи ч. 1 ст.317 ЦКУ саме власникові, а не балансоутримувачу, належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном (Постанови ВП ВС від 22.01.2019, ОП ВС від 06.09.2019, ВС від 01.10.2019, 17.10.2019).
Із цієї позиції, зокрема, повинні виходити суди, розглядаючи справи зі спорів щодо оренди майна державної та комунальної власності.
Однак, не завжди суди ураховують вказану позицію при розгляді справ даної категорії, посилаючись на постанову КМУ від 27.05.2022 № 634 «Про особливості оренди державного та комунального майна у період воєнного стану», згідно пункту 5 якої покладено обов`язок саме на балансоутримувача повідомити орендаря та орендодавця про непродовження договору оренди.
Роз’яснення із зазначеного приводу надано Верховним Судом у постанові від 18.06.2024, якою скасовано судові рішення попередніх інстанцій про задоволення позову Комунального підприємства до ТОВ про виселення із орендованого нежитлового приміщення та постановлено нове про відмову у задоволенні позову.
Задовольняючи позов суди попередніх інстанцій виходили з того, що договір оренди є припиненим у зв`язку із закінченням строку його дії, а позивач належним чином довів відповідачу інформацію про непродовження строку договору оренди, оскільки спірна нежитлова будівля буде використовуватися для власних потреб балансоутримувача (позивача).
Відмовляючи у задоволенні позову Верховний Суд зазначив, що відповідно до приписів ЦКУ, ГКУ та ЗУ «Про оренду державного та комунального майна» сторонами договору найму (оренди) з відповідними правами та обов`язками є наймодавець (орендодавець) та наймач (орендар).
Установлені судами фактичні обставини справи свідчать про те, що між сторонами був укладений тристоронній договір про передачу майна територіальної громади міста в оренду, за умовами якого орендодавцем є Департамент комунальної власності міста, орендарем – ТОВ, третьою стороною зазначеного договору є балансоутримувач – КП.
Ураховуючи приписи ч. 1 ст. 317 ЦКУ саме власникові належать права володіння, користування та розпорядження своїм майном, які він може реалізовувати на власний розсуд. Тобто лише власник має право на визначення юридичної долі свого майна, у тому числі й шляхом надання майна іншим особам, а також повернення (вилучення) цього майна від відповідних суб`єктів. Подібні висновки викладені в постановах Верховного Суду, які не враховані господарськими судами попередніх інстанцій під час ухвалення оскаржуваних рішень.
Оскільки КП не є орендодавцем щодо нерухомого майна, а балансоутримувачем, то воно не може заявляти позовну вимогу про зобов`язання орендаря повернути орендоване майно.
При цьому ст. 3 ЦКУ визначено свободу договору, однак положення договору, який укладено між орендодавцем, балансоутримувачем і орендарем, не можуть суперечити закону, зокрема, тому, що лише у наймодавця (орендодавця) є право звертатися до суду з позовом про повернення об`єкта оренди.
Наявність у договорі оренди пункту, відповідно до якого орендар зобов`язаний після припинення дії цього договору протягом трьох календарних днів передати майно за актом приймання-передачі підприємству-балансоутримувачу, жодним чином не впливає на те, що саме наймодавець (орендодавець) має право звертатися до суду з позовом про зобов`язання повернути орендоване майно.
З огляду на викладене ВС зазначив, що висновки господарських судів попередніх інстанцій про наявність правових підстав для задоволення позовних вимог КП є помилковими
При цьому ВС звернув увагу, що доводи КП, з якими погодились суди попередніх інстанцій про те, що приписи п.5 постанови КМУ від 27.05.2022 № 634«Про особливості оренди державного та комунального майна у період воєнного стану» визначають обов`язок саме балансоутримувача повідомити орендаря та орендодавця про непродовження договору оренди із зазначенням підстав такого непродовження, не спростовують того, що лише власник має право на визначення юридичної долі свого майна, у тому числі й шляхом надання майна іншим особам, а також повернення (вилучення) цього майна від відповідних суб`єктів.
Отже, чинне законодавство не надає балансоутримувачу права заявляти позовну вимогу про зобов`язання орендаря повернути орендоване майно.