За змістом ст. 651 ЦКУ договір може бути розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною.
Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору, тобто істотним є таке порушення договору однією зі сторін, яке тягне для другої сторони неможливість досягнення нею цілей договору.
Істотність порушення визначається виключно за об`єктивними обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає розірвання договору. У такому випадку вина (як суб`єктивний чинник) сторони, що припустилася порушення договору, не має будь-якого значення і для оцінки порушення як істотного, і для виникнення права вимагати розірвання договору, на підставі частини 2 статті 651 ЦКУ.
Іншим критерієм істотного порушення договору закон визнає розмір завданої порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору. Водночас, йдеться не лише про грошовий вираз завданої шкоди, прямі збитки, а й випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору. Вирішальне значення для застосування зазначеного положення закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона.
Застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом саме з підстави істотності допущеного порушення договору, визначеної через іншу оціночну категорію – значну міру позбавлення того, на що особа розраховувала при укладенні договору, – відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких згідно з пунктом 6 частини 1 ст. 3 ЦКУ належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність.
Таким чином при розгляді справ зі спорів про розірвання договору, суди, перш за все, повинні досліджувати питання істотності порушення однією із сторін його умов.
Верховним Судом 30.01.2024 залишено в силі судові рішення попередніх інстанцій про відмову в задоволенні позову прокурора в інтересах держави в особі селищної ради до фермерського господарства про розірвання договору оренди земельної ділянки та повернення її позивачу.
Позов мотивовано тим, що ФГ істотно порушено умови договору щодо обов`язку орендаря використовувати земельну ділянку у відповідності до цільового призначення; спірна земельна ділянка не могла використовуватися відповідачем для вирощування сільськогосподарських культур, оскільки вона надана в оренду як пасовище.
ВС виходив з того, що на сесії селищної ради задоволено заву відповідача ухвалено внести зміни до спірного договору оренди землі щодо зміни виду використання орендованої ФГ землі. У подальшому ФГ затвердило розроблений проект землеустрою за яким на орендованій земельній ділянці визначено, що площа ріллі становить 5, 0421 га, а решта угідь земельної ділянки площею 8, 3579 га.
Після запровадження воєнного стану, функціонування Державного земельного кадастру було зупинено, але після відновлення його роботи на підставі вказаного проекту були внесені до Реєстру відповідні зміни щодо виду використання земельної ділянки..
Між сторонами у справі було укладено додаткову угоду, згідно якої внесені зміни до спірного договору щодо виду використання земельної ділянки, поділивши її на рілля і пасовища.
Отже, із зазначених обставин слідує, що відповідач вчиняв дії які вказували на його бажання внести зміни у спірний договір з метою уточнення виду використання земельної ділянки і орендодавець був усвідомлений щодо такого наміру, зокрема погоджував зміни у договір внаслідок прийняття рішення на сесії.
Крім того, затвердження проекту землеустрою, а після поновлення роботи ДЗК внесення до нього відповідних відомостей і, як наслідок, укладення додаткової угоди до спірного договору щодо об`єкта оренди, вказує на наявність об`єктивних обставин тривалості процесу виконання всіх законодавчих вимог щодо зміни виду використання земельної ділянки.
Тобто, у спірних правовідносинах не лише орендар мав намір змінити вид використання земельної ділянки, але і дії орендодавця вказують на згоду із такою пропозицією і, як підсумок, призвели до укладення додаткової угоди.
Таким чином, Верховний Суд дійшов висновку:
Двосторонній характер дій, які вчиняли орендар та орендодавець під час узгодження зміни виду використання земельної ділянки свідчить про відсутність обставин в підтвердження істотності допущеного порушення договору, а саме значної міри позбавлення того, на що особа (позивач) розраховувала при укладенні договору, а отже відсутні підстави для розірвання договору оренди.