При укладенні договору про спільну пайову участь у будівництві обов’язковою його умовою є термін завершення будівництва та введення його в експлуатацію.
Водночас, дуже часто значно затягуючи здачу об’єкта в експлуатацію, навіть не на місяці, а на роки, забудовник намагається маніпулювати умовами договору стверджуючи, що строк завершення будівництва, вказаний у договорі, є орієнтовним, тобто «умовним, приблизним» і залежить від ряду обставин, що виникають під час будівництва.
При цьому, особа, яка внесла пайовий внесок вимушена чекати тривалий час передачі оплаченого нею приміщення, оскільки, як правило, умовами такої категорії договорів не передбачено повернення пайового внеску.
Із зазначеного надав роз’яснення Верховний Суд, розглянувши справу за позовом Особи до ПрАТ про розірвання договору про спільну пайову участь у будівництві та стягнення коштів.
На обґрунтування позову зазначено, що 22.08.2017 між нею та ПрАТ укладено оспорюваний договір, предметом якого є спільна пайова участь сторін в будівництві готелю та реконструкції танцювальної зали під ресторан на території туристичного комплексу, з наступною передачею позивачці її частки у вигляді приміщення.
При цьому забудовник зобов’язаний організувати будівництво та забезпечити введення в експлуатацію об’єкту будівництва та закріпити за позивачкою приміщення і при умові повної сплати пайового внеску –передати його у власність.
Позивач виконала свої зобов’язання оплативши вартість приміщення в розмірі 669 326 грн. Однак відповідач всупереч умов договору не завершив будівництво, не ввів об’єкт в експлуатацію та не передав позивачу приміщення до червня 2018 року. Жодних домовленостей між позивачем і відповідачем щодо відкладення строку введення об`єкта будівництва в експлуатацію не укладалось.
Судами першої та апеляційної інстанцій у задоволенні позову відмовлено з огляду на те, що умовами договору передбачено лише запланований термін введення об`єкта будівництва в експлуатацію (червень 2018 року), тобто є орієнтовним, залежним від фактичних обставин будівництва, а отже цей строк не може бути розтлумачений як кінцевий термін здачі об`єкта будівництва в експлуатацію. Тобто позивачка не довела факт порушення відповідачем зобов’язання за договором.
Суди також зазначили про те, що умовами спірного договору взагалі не передбачено підстав для повернення позивачу грошових коштів, сплачених, як пайовий внесок.
Верховний Суд 26.04.2023 вказані судові рішення скасував та задовольнив позов, розірвавши оспорюваний договір та стягнувши на користь позивача 669 326 грн., зазначивши наступне.
Відповідно до ст. 651 ЦКУ договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Розірвання договору у судовому порядку є, зокрема, юридичним наслідком істотного порушення зобов`язання іншою стороною (п.2 ч. 1 ст. 611, абз.2 ч. 2 ст. 651 ЦКУ), тобто способом реагування та захисту права від такого порушення, яке вже відбулося. У кожному конкретному випадку істотність порушення договору треба оцінювати з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Для застосування ч.2 ст. 651 ЦКУ суд має встановити не лише наявність порушення договору, але й завдання цим порушенням шкоди (яка може бути виражена у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди), її розмір, а також те, чи дійсно суттєвою є різниця між тим, на що мала право розраховувати потерпіла сторона, укладаючи договір, і тим, що насправді вона змогла отримати.
ВС вказав, що суди неправильно витлумачили зміст пункту договору щодо строку введення об’єкта будівництва в експлуатацію, вважаючи його орієнтовним, оскільки, ураховуючи інші умови договору, червень 2018 року є строком закінчення будівництва, який є однією з істотних умов договору.
При цьому, строк затримки виконання зобов`язання відповідачем є значним, а об`єкт будівництва так і не зданий в експлуатацію на час пред`явлення до суду позову у цій справі-жовтень 2021 року.
За таких обставин, ВС дійшов висновку про доведеність факту істотного порушення ПрАТ умов спірного договору та наявність підстав для його розірвання.
Стосовно повернення позивачці коштів ВС зазначив, що згідно з ч.1 ст. 1212 ЦКУ особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов`язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов`язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала.
У разі розірвання договору зобов`язання сторін припиняються (ч.2 ст. 653 ЦКУ).
Тлумачення вказаних норм дає підстав для висновку, що якщо одна із сторін договору передала у власність іншій стороні певне майно (сплатила кошти) і судом встановлено порушення еквівалентності зустрічного надання внаслідок невиконання або неналежного виконання своїх обов`язків однієї із сторін, сторона, що передала майно (сплатила кошти), має право вимагати повернення переданого іншій стороні в тій мірі, в якій це порушує погоджену сторонами еквівалентність зустрічного надання. Тобто, якщо сторона яка вчинила виконання, проте не отримала зустрічного надання в обсязі, який відповідає переданому майну (сплаченим коштам) і згодом договір розірвано за рішенням суду, то вона може вимагати від сторони, яка порушила договір і не здійснила зустрічне надання, повернення майна (коштів) на підставі п.3 ч.3 ст. 1212 ЦКУ.
Оскільки договір про спільну пайову участь у будівництві розірвано за рішенням суду, то позивачка має право вимагати від ПрАТ , яке порушило договір і не здійснило зустрічне надання, повернення коштів в розмірі 669 326 грн., які сплачені за вказаним договором, на підставі п. 3 ч.3 ст. 1212 ЦКУ.