Верховний Суд 29.05.2024 визначив правові нюанси щодо моменту припинення договірних правовідносин з оренди будівлі.
Так здійснюючи касаційне провадження у цій справі, Верховний Суд констатував, що у статті 795 ЦКУ законодавець дійсно передбачив загальне правило, за яким визначається як початок, так і припинення договірних правовідносин з оренди будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини). Згідно з цим правилом фактом початку та відповідно припинення правовідносин є підписання акта приймання-передачі нерухомого майна як від орендаря до орендодавця, так і від орендодавця до орендаря.
Водночас врахувавши правовий висновок Великої Палати Верховного Суду, викладений у постанові від 16.05.2018 суд касаційної інстанції підкреслив, що сторони можуть установити й інший момент відліку строку, однак цю обставину вони повинні узгодити та викласти у договорі оренди.
ТОВ 2 (Орендар) звернулося до суду з позовом до ТОВ 2 (Орендодавець), в якому просило: визнати відсутнім права ТОВ 2 на нарахування та стягнення з ТОВ 1 орендної плати та експлуатаційних витрат за договором оренди нежитлових приміщень з 11.11.2022; зобов`язати ТОВ 2 повернути ТОВ 1 гарантійний платіж в сумі 342 000 грн. та відшкодувати завдані ТОВ 1 збитки в сумі 3 747 139 грн.
Позовні вимоги узагальнено обґрунтовувало доводами про невизнання Відповідачем факту припинення, укладеного між сторонами договору оренди нежитлових приміщень з 11.11.2022 за його ж власною ініціативою, факту повернення об`єкта з оренди, а також відмовою Відповідача від підписання відповідного акта приймання-передачі, від повернення гарантійного платежу, сплаченого Позивачем за договором оренди та від відшкодування збитків, завданих Позивачеві, які він поніс у зв`язку із роботами, необхідними для функціонування діагностичного центру в орендованому приміщенні.
Суди першої та апеляційної інстанцій задовольнили позов в частині стягнення з Відповідача на користь Позивача гарантійного платежу за договором оренди.
Оскаржуючи вказані судові рішення в касаційній скарзі Відповідач зазначив, що всупереч приписам ч.2 ст. 795 ЦКУ суди попередніх інстанцій момент припинення орендних правовідносин пов`язали із направленням орендодавцем орендарю повідомлення про розірвання договору оренди.
Верховний Суд 29.05.2024 не погоджуючись із доводами касаційної скарги та залишаючи вказані судові рішення без змін зазначив наступне.
Встановлено, що між сторонами 07.09.2022 було укладено договір оренди нежитлового приміщення під розміщення діагностичного центру строком до 31.08.2025.
На виконання умов договору Позивач здійснив гарантійний платіж на суму 342 000 грн., який протягом строку дії цього договору, має відповідати сумі двомісячного орендного платежу та індексується. У разі виникнення заборгованості по оплаті платежів, визначених у договорі, гарантійний платіж може бути використано орендодавцем у рахунок її погашення.
Нормами ЦКУ установлено право на розірвання господарського договору, яке може бути вчинено як за згодою сторін, так і у разі односторонньої відмови від нього. За загальним правилом розірвання договору в односторонньому порядку не допускається, однак окремі договірні відносини допускають можливість одностороннього розірвання договору. Право сторони на одностороннє розірвання договору може бути передбачено законом або безпосередньо у договорі, а може залежати від вчинення/невчинення сторонами договору певних дій, так і без будь-яких додаткових умов (безумовне право сторони на відмову від договору).
Договором оренди було передбачено умови його одностороннього розірвання.
Листом 08.11.2022 (отримане 11.11.2022) Відповідач повідомив Позивача про припинення Договору оренди, у зв`язку з порушенням Позивачем його умов, які визначають зобов`язання орендаря та регламентують умови письмового погодження проведення реконструкції орендованого приміщення.
Оскільки у спірних правовідносинах відповідний лист-попередження про припинення Договору оренди був надісланий орендодавцем орендарю 08.11.2022, орендар заперечень щодо розірвання договору не висловив, а наполіг лише на поверненні гарантійного платежу та необхідності узгодження суми збитків, завданих одностороннім розірванням правочину, Верховний Суд погодився із обґрунтованими висновками судів попередніх інстанцій про те, що Договір оренди припинив свою дію 11.11.2022.
Водночас Позивач, як орендар, фінансових зобов`язань зі сплати орендної плати та вартості експлуатаційних витрат за час користування приміщенням перед Відповідачем немав, а тому наявні правові підстави для повернення ТОВ 1 гарантійного платежу після припинення Договору оренди, позаяк такий платіж мав єдину мету внесення – забезпечення права орендодавця на отримання визначеної плати за користування приміщенням. Інші цілі, на які може бути використаний такий платіж Договором оренди не передбачені.
Враховуючи ж відсутність вимог Відповідача щодо стягнення орендних платежів з 11.11.2022, суди дійшли висновку про відсутність підстав для задоволення позову у частині визнання відсутнім права Відповідача на нарахування та стягнення з Позивача орендної плати та експлуатаційних витрат за Договором оренди з 11.11.2022.
Відмовляючи у позові в частині вимог про стягнення збитків суди виходили із недоведеності Позивачем належними та допустимими доказами наявності в діях Відповідача складу цивільного правопорушення.