Нерідко трапляються випадки, коли землю в оренду власник передав з одним цільовим призначенням, а орендар використовує її за іншим цільовим призначенням. В таких випадках у орендодавця при розрахунку орендної плати постає питання: яке цільове використання брати за основу при визначенні Коефіцієнту- те, яке зазначено в технічній документації чи те, за яким орендована земля фактично використовується.
Є сталою судова практика, що обов`язковим для визначення розміру орендної плати, зокрема, застосування Коефіцієнту, є відомості у витягах з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельних ділянок, що характеризує її функціональне призначення.
Зокрема, до таких висновків дійшла Велика Палата Верховного Суду у постановах від 23.05.2018, 13.02.2019.
Саме цією судовою практикою керувався Верховний Суд при негативній відповіді на спірне питання у справі: чи має право Рада при обчисленні суми безпідставно збережених коштів (орендна плата) самостійно застосувати до спірної земельної ділянки коефіцієнт, який характеризує функціональне використання для земель з цільовим призначенням «для будівництва та обслуговування будівель торгівлі», виходячи зі стану фактичного використання земельної ділянки відповідачем, а не з технічної документації про нормативну грошову оцінку цієї землі.
Суть спору у цій справі була в тому, шо Рада звернулась в суд до ТОВ про стягнення 1 348 249 грн., так як відповідач (фактичний користувач земельної ділянки), без достатньої правової підстави за рахунок власника цієї ділянки (позивача) зберіг у себе кошти, які мав сплатити за користування нею як орендну плату, а отже зобов`язаний повернути ці кошти позивачу на підставі частини 1 статті 1212 ЦК України.
Погоджуючись із правовими підставами для стягнення з відповідача коштів, суди попередніх інстанцій зменшили їх суму до 269 649 грн.
Суди не погодились із розрахунком позивачем орендної плати, яка підлягала стягненню з ТОВ, оскільки у спірний період земельна ділянка мала цільове призначення – для будівництва та обслуговування об`єктів рекреаційного призначення, при визначенні розміру НГО якої застосуванню підлягає Кф 0,5. Проте, при здійсненні розрахунку Рада безпідставно застосувала Кф 2,5, використовуючи стан фактичного використання відповідачем спірної земельної ділянки (для розміщення будівельного супермаркету), а не дані витягів із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки.
Погоджуючись із висновками судів попередніх інстанцій ВС 05.06.2024 зазначив наступне.
Наказом Держкомземресурс № 548 передбачено класифікацію видів цільового призначення земель (КВЦПЗ) на окремі види цільового призначення земель, які характеризуються власним правовим режимом, екосистемними функціями, видом господарської діяльності, типами забудови, типами особливо цінних об`єктів.
Наказом Мінагрополітики № 482 затверджений Порядок нормативної грошової оцінки земель населених пунктів (чинний на час спірних правовідносин), згідно якого Кф-це коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки та встановлюється на підставі Класифікації № 548.
Встановлено, що спірна земельна ділянка у спірний період мала цільове призначення – «для будівництва та обслуговування об`єктів рекреаційного призначення», до якої застосовується Кф 0,5.
Саме цей коефіцієнт і був застосований уповноваженим органом Держгеокадастру при визначенні розміру НГО спірної земельної ділянки у відповідних витягах з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки.
При цьому видача витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку конкретної земельної ділянки не передбачає можливість вибору суб`єктом владних повноважень на власний розсуд одного з декількох варіантів управлінських рішень, оскільки є єдиним законодавчо закріпленим варіантом поведінки уповноваженого органу при оформленні даних про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки.
Визначення у витязі коефіцієнта, який характеризує функціональне використання земельної ділянки, є обов`язковим і розмір цього коефіцієнта має відповідати Порядку №489. Подібний правовий висновок викладений у постанові Верховного Суду від 29.09.2022.
Отже, виходячи із внесеної до Державного земельного кадастру інформації про цільове призначення спірної земельної ділянки, при визначенні розміру НГО цієї ділянки використовується Кф 0,5.
У спірних правовідносинах офіційна зміна цільового призначення земельної ділянки відбулася після періоду, за який позивач просив стягнути з відповідача орендну плату.
З огляду на наведене самостійне застосування позивачем Кф 2,5 для визначення розміру НГО спірної земельної ділянки у спірний період суперечить приписам статті 288 Податкового кодексу України та Порядку № 489 (на даний час – Методика, затверджена постановою КМУ від 03.11.2021 № 1147).
Таким чином, за результатами розгляду справи Верховний Суд зробив наступні висновки:
При розрахунку розміру орендної плати землі обов’язково застосовується коефіцієнт згідно офіційного витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки відповідно до визначеного її функціонального (цільового) призначення.
Використання іншого коефіцієнта допускається лише після внесення до Державного земельного кадастру інформації про зміну цільового призначення земельної ділянки.