Головне, що необхідно довести при подачі позову про розірвання договору оренди землі з підстав порушення контрагентом істотних умов договору є не тільки «істотність» для позивача порушення відповідачем таких умов, але і те, що таке порушення є підставою саме для такої відповідальності, як розірвання договору.
Крім того, позивач повинен обґрунтовувати, яким чином розірвання договору із вказаних у позові підстав поновить його права.
Так, Постановою Верховного Суду від 07.02.2024 залишено без змін судові рішення попередніх інстанцій про відмову у задоволенні позову міськради до керівника ФГ про розірвання договору оренди земельної ділянки та повернення останньої позивачу.
Позовні вимоги обґрунтовані тим, що Відповідач порушив умови Договору, зокрема, щодо цільового використання земельної ділянки, що підтверджено, судовим рішенням в адміністративній, яким було встановлено істотне порушення умов Договору орендарем, та відсутності згоди Ради, як орендодавця, на укладення договору суборенди із ТОВ, а також не забезпечив збереження стану об’єкта оренди.
Відмовляючи у задоволенні позову суди не погодились із доводами позову з огляду на наступне.
Так, спірним договором оренди земельної ділянки передбачено, що умови збереження стану об`єкта оренди полягають в обґрунтованому раціональному використанні земельної ділянки в порядку, передбаченому чинним законодавством (п. 17 Договору). Пунктом 28 спірного Договору передбачено перелік дій орендаря, які має право вимагати орендодавець.
Враховуючи умови договору та положення чинного законодавства, суди дійшли висновку, що накопичення побутового сміття та неутримання прилеглої території до орендованої земельної ділянки в належному санітарно-технічному стані, не мають правових наслідків у вигляді примусового припинення права користування орендованою земельною ділянкою, а містять ознаки адміністративного правопорушення передбаченого ст. 152 КУпАП.
Суд оцінив істотність вказаного порушення та можливість його усунення у спосіб розірвання договору оренди, та встановив, що таке не є підставою для розірвання договору оренди землі у зв`язку із істотним порушенням його умов.
Окрім того, обґрунтовуючи нецільове використання орендарем земельної ділянки за договором, як ще однієї підстави розірвання спірного Договору, Позивач посилався на зняття відповідачем у процесі будівництва поверхневого (родючого) шару ґрунту.
Відхиляючи вказані доводи суди зазначили, що відповідно до ст. 211 ЗКУ громадяни та юридичні особи несуть цивільну, адміністративну або кримінальну відповідальність відповідно до законодавства за такі порушення, зокрема, умов зняття, збереження і використання родючого шару ґрунту.
В Акті обстеження спірної земельної ділянки, на який посилається Позивач, відсутній належний опис порушення, оскільки відсутнє зазначення площі, з якої знято поверхневий шар ґрунту, відсутнє зазначення способу, у який було здійснене таке зняття, відсутні дані, на підставі яких комісією зроблено висновок про родючість та особливу цінність знятого поверхневого шару ґрунту. Зокрема, доказів лабораторних досліджень проб ґрунту, які можуть підтвердити його родючість, суду Позивачем також не подано.
Крім того, положення чинного законодавства свідчать про те, що обставини щодо зняття та перенесення ґрунтового покриву, які зазначені в акті перевірки, не мають правових наслідків у вигляді примусового припинення права користування земельною ділянкою.
При цьому ВС звернув увагу, що Позивач у своїй позовні заяві не вказував на те, що Відповідачем був порушений порядок зміни цільового призначення земельної ділянки, в контексті статей 20 та 21 ЗКУ, а саме, створення на її території двох ставків (для чого і було здійснено зняття грунту) з господарськими та допоміжними спорудами. Будь-які посилання Позивача щодо законності будівництва споруд, розміщених Відповідачем не земельній ділянці, яка була передана в оренду та набуття статусу нерухомого майна, також у позові відсутні.
Також ВС відхилив посилання Позивача на підтвердження фактів порушення орендарем умов договору оренди преюдиційними обставинами встановленими під час розгляду іншої справи, оскільки у постанові апеляційного суду у цій справі прямо зазначено, що висновки акту перевірки щодо наявності порушень не можуть бути предметом розгляду справи про оскарження дій щодо складання такого акту.
Так, преюдицію утворюють виключно лише ті обставини, які безпосередньо досліджувалися і встановлювалися судом, що знайшло відображення в мотивувальній частині судового акта. Лише згадувані, але такі, що не одержали оцінку суду, обставини не можуть розглядатися як встановлені судом і не набувають властивості преюдиціальності.
Предметом оскарження у адміністративній справі були дії державних інспекторів щодо складання актів перевірки дотримання вимог земельного законодавства , а не висновки таких актів перевірки щодо наявності порушень, до того ж предмет та підстави адміністративного позову не стосувалися акту,на який посилається позивач в обгрунтування вимог у даній справі.
Також ВС погодився із висновками судів попередніх інстанцій, що попереднє звернення Відповідача з листом про надання дозволу на укладення договору суборенди із відповідним пакетом документів, які були розглянуті орендодавцем із наданням письмової відповіді у вигляді листа, є достатніми підставами для висновку про відсутність у діях орендаря правопорушення, про яке стверджує Позивач, а відтак і про відсутність такої підстави для розірвання договору оренди.
З урахуванням наведеного, вирішуючи спір, з огляду на предмет і підстави заявленого позову, відповідно до встановлених фактичних обставин справи та норм матеріального права, що регулюють спірні правовідносини, ВС дійшов висновку про недоведення Позивачем у встановленому процесуальним законом порядку наявності обставин, що свідчать про істотне порушення Відповідачем умов договору оренди земельної ділянки у розумінні положень частини другої статті 651 Цивільного кодексу України.
При цьому ВС зверну увагу на неналежність відповідача-керівника ХФ, оскільки стороною у спірному договорі оренди землі є юридична особа.
Таким чином ВС за результатами розгляду вказаної справи дійшов висновку:
Розглядаючи позов про розірвання договору у зв`язку із істотним порушенням його умов, суд зобов`язаний оцінити (а позивач довести належними доказами) істотність допущених порушень та з`ясувати, якою мірою розірвання договору сприятиме відновленню прав позивача, дотримуючись розумного балансу із можливими збитками від такого розірвання.