Право приватної власності є непорушним і Конституцією України кожному громадянину та юридичній особі гарантовано забезпечення володіння, користування і розпорядження майном (землею, грошима), належними їм на праві власності.
Однак часто трапляються випадки, коли майно незаконно вибуло із володіння власника, його неправомірно продали, подарували, у тому числі через шахрайські дії, вкрали, або хтось користується без правових підстав чи здійснює перепони у користуванні належним вам майном, або взагалі оспорює ваше право власності, втягуючи вас у нескінченні судові процеси.
У виникненні таких ситуацій довгі роздуми: що робити?, отримання консультацій у різних спеціалістів, намагання вирішити конфлікт шляхом переговорів призводить до негативних наслідків, які вже неможливо виправити, зокрема, втрати права власності на майно або взагалі пошкодження або знищення останнього. Звичайно, ви можете самостійно судитися із порушниками вашого права власності, але не маючи відповідної юридичної освіти та досвіду, після багатьох судових процесів суд може прийняти рішення не на вашу користь і, як часто це буває, з яких-небуть, наприклад, процесуальних порушень або законодавчих тонкощів і нюансів, про які, ви як, не фахівець апріорі не можете знати.
Отже, при настанні у вашому житті таких негаразд виникає необхідність у негайному захисті права власності у судовому порядку, в чому вам не обійтись без допомоги професійного юриста.
Досвідчені та кваліфіковані у вирішенні таких спорів адвокати АБ «Ткачук і партнери» захистять порушене право власності клієнта в судовому порядку, надавши наступні правові послуги:
Консультація з усіх питань, пов’язаних із захистом права власності, аналіз ситуації та перспективи можливих майбутніх судових процесів;
Допомога в зібрані доказової бази та підготовка процесуальних документів-адвокатського запиту, позову, відзиву, заперечення, пояснення, клопотання, тощо;
Ознайомлення з матеріалами справи щодо спору про право власності, якщо справа вже перебуває в суді;
Участь на захист інтересів клієнта у судах всіх інстанцій щодо спорів про право власності;
Оскарження незаконних судових рішень в апеляційному та касаційному порядку, у тому числі подання заяв про перегляд рішень за нововиявленими та винятковими обставинами;
Правовий супровід на стадії виконавчого провадження.
В залежності від ситуації є багато способів захисту права власності і адвокати нашого Бюро можуть окреслити із них наступні:
Визнання права власності на майно;
Визнання недійсними правочинів щодо майна – купівля-продаж, дарування, заповіт, відчуження квартир з громадського житлового фонду з порушенням, наприклад, права наймача на придбання цього приміщення у власність або переведення на нього прав та обов´язків набувача за цим договором, тощо;
Витребування майна з чужого незаконного володіння чи відшкодування його вартості; витребування майна (грошей) у особи, що набула його без законних підстав або така підстава відпала
Спори щодо спільного майна- поділ спільного майна або виділ з нього частки; визначення часток у спільній сумісній власності; визначення розміру ідеальних часток у праві спільної сумісної власності; припинення права особи на частку у спільному майні; визначення порядку володіння, користування та розпорядження майном, що є спільною власністю, тощо;
Переведення прав та обов´язків покупця за договором купівлі-продажу, укладеним учасником спільної часткової власності щодо своєї частки з порушенням права іншого учасника даної спільної власності на переважне право купівлі;
Поділ майна подружжя; визнання майна спільною сумісною власністю;
Усунення перешкод у користуванні майном;
Визнання незаконними актів державних органів, органів місцевого самоврядування про неправомірне втручання у здійснення власником правомочностей щодо володіння, користування та розпорядження майном;
Спори щодо приватизації майна-визнання недійсним рішення про відмову в приватизації майна; визнання недійсною приватизацію майна, у зв’язку із порушенням при її здійсненні прав осіб на частку майна або на все майно прав третіх осіб; визнання недійсними результатів конкурсу з проведення малої та великої приватизації державного та комунального майна та укладених договорів із переможцем, тощо;
Відшкодування шкоди, заподіяної майну, або збитків, завданих особі порушенням її права власника (включаючи і не одержані доходи);
Виключення майна з опису; зняття арешту з майна, тощо.
Звичайно можливі і інші способи захисту права власності. Для застосування того чи іншого способу захисту, необхідно встановити які ж права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких прав (інтересів) позивач звернувся до суду. При оцінці обраного позивачем способу захисту потрібно враховувати його ефективність, тобто спосіб захисту має відповідати змісту порушеного права, характеру правопорушення, та забезпечити поновлення порушеного права.
Важливо! Невірно обраний спосіб захисту є самостійною підставою для відмови у задоволенні позову.
Адвокати нашого бюро в залежності від обставин та конкретних правовідносин визначать найбільш ефективний спосіб захисту, доведуть справу до позитивного результату та стануть на захисті інтересів клієнта в суді.
СУДОВА ПРАКТИКА ТА ПРАВОВІ ВИСНОВКИ СУДІВ У СПОРАХ ПРО ЗАХИСТ ПРАВА ВЛАСНОСТІ
Із досвіду адвокатів нашого Бюро можливо навести правові висновки судів при розгляді справ, що стосується захисту права власності.
СПРАВИ ЩОДО ВИТРЕБУВАННЯ МАЙНА З ЧУЖОГО НЕЗАКОННОГО ВОЛОДІННЯ
Власник майна має право витребувати його з чужого незаконного володіння у особи, яка володіє (користується, розпоряджається) ним без належних правових підстав. В такому випадку це буде належний та ефективний спосіб захисту, а не позовна вимога про визнання пава власності на це майно.
Особа звернувся в суд із позовом до ФОП, Обленерго про витребування майна. Позовні вимоги обґрунтовані тим, що він, відповідач-ФОП та 2 треті особи домовились про спільну діяльність організації та функціонування бази відпочинку.
З метою забезпечення бази відпочинку зовнішнім електропостачанням ним, третіми особами були надані довіреності ФОП з метою представлення їх інтересів при укладенні договору про приєднання до електричних мереж. ФОП від свого імені та як представник трьох осіб уклав договір із Обленерго про приєднання до електричних мереж. Для виконання необхідних технічних умов було необхідно придбати трансформатор, тип і потужність якого визначена проектом, який позивач придбав за свої кошти та доставив до місця установки, але дозволу для встановлення трансформатора та його експлуатацію він нікому не давав.
ФОП з Обленерго був укладений договір про постачання електричної енергії і оскільки позивач та треті особи не стали стороною угоди, він звернувся до Обленерго щодо переукладання договору, однак останній ухиляється від таких дій.
У зв’язку із цим позивач звертався в суд із позовом про визнання права власності на трансформатор, однак, підтвердивши, що позивач є власником трансформатора відмови у зв’язку із невірним обрання способу захист, вказавши, що в даному випадку необхідно заявити позов про витребування майна з чужого незаконного володіння.
Постановою апеляційного суду від 31.07.2019, залишено в силі рішення першої інстанції про задоволення позову (в касаційному порядку справа не переглядалась) з огляду на наступне.
Задовольняючи позов суди виходили із доведеності позовних вимог та встановлення обставин рішеннями судів у справі за позовом позивача у іншій справі про визнання права власності на спірне майно.
Так, установлено, що позивач нотаріально посвідченою заявою припинив повноваження відповідача шляхом скасування довіреності представляти його інтереси при укладенні, у тому числі договорів про приєднання до електричних мереж чи постачання електричної енергії.
Трансформатор був придбаний позивачем вже після скасування довіреності, і він не надавав згоду на використання та експлуатацію трансформатора ФОП. Тобто, ФОП уклав договір з Обленерго про постачання електричної енергії, встановивши трансформатор на базі відпочинку без отримання дозволу позивача.
Відповідно до ст. 387 ЦК України власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним.
Статтею 1212 ЦКУ передбачено, що особа, яка набула майно або зберегла його в себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов`язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов`язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала.
Отже, оскільки позивач є власником спірного трансформатора, суди дійшли вірного висновку про наявність у позивача права на звернення до суду з позовом про витребування вказаного майна.
Право власника витребувати своє майно у всіх випадках і без будь-яких обмежень при володінні цим майном набувачем без правових підстав, тобто недобросовісним набувачем, передбачено статтею 387 ЦКУ, а право власника витребувати своє майно від добросовісного набувача передбачено у статті 388 ЦКУ і є обмеженим.
Ефективним способом захисту права неволодіючого власника майна до володіючого невласника є звернення з віндикаційним позовом, тобто з позовом про витребування майна.
При цьому таке рішення є підставою для державної реєстрації майна за власником і не потребує заявлення окремої позовної вимоги про скасування державної реєстрації спірного майна за відповідачем.
У березні 2020 року Особа 1 звернувся до суду з позовом до ТОВ про витребування майна з чужого незаконного володіння та скасування рішення про державну реєстрацію. Позовна заява мотивована тим, що він є власником квартири на підставі свідоцтва про право власності
На забезпечення виконання зобов`язань перед банком за договором про надання відновлюваної кредитної лінії він передав вказану квартиру Банку в іпотеку за іпотечним договором.
Рішенням райсуду задоволено позов Банку до нього та звернуто стягнення на квартири, шляхом визнання за ПАТ «Укрсоцбанк» права власності на неї. Однак, рішенням апляційного суду, залишене без змін постановою ВС рішення райсуду скасовано та відмовлено Банку у задоволенні позову. Тобто, судами відновлено його право власності на квартиру.
Разом з тим, не зважаючи на вказані судові рішення, Банк на підставі договору купівлі-продажу продав квартиру ТОВ «Гранд Лівадія», яке в цей же день відчужило його відповідачу, за яким зареєстровано право власності на неї.
Рішенням суду першої інстанції позов задоволено у повному обсязі. Постановою суду апеляційної інстанції рішення скасовано та постановлено нове про відмову у задоволенні позову.
Постановою Верховного Суду від 01.11.2023 постанову апеляційної інстанції в частині відмови у задоволенні вимог про витребування майна з чужого незаконного володіння скасовано та в цій частині залишено в силі рішення першої інстанції з огляду на наступне.
Власник має право витребувати майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним (ст.387 ЦКУ), незалежно від того, чи заволоділа ця особа незаконно спірним майном сама, чи придбала його в особи, яка не мала права відчужувати це майно.
Стаття 388 ЦК України містить сукупність підстав, коли за власником зберігається право на витребування свого майна від добросовісного набувача. Так, відповідно до частини першої вказаної норми якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно: 1) було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння; 2) було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння; 3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.
Тобто можливість витребування майна з володіння іншої особи законодавець ставить у залежність насамперед від змісту правового зв`язку між позивачем та спірним майном, його волевиявлення щодо вибуття майна, а також від того, чи є володілець майна добросовісним чи недобросовісним набувачем та від характеру набуття майна (оплатно чи безоплатно).
Отже, судове рішення яким визнано за Банком право власності на спірну квартиру та на підставі якого за ним зареєстровано право власності на смірну квартиру, скасовано та не породжує жодних правових наслідків з моменту його ухвалення.
Наведене свідчить про те, що Банк на момент відчуження спірної квартири не було її власником.
У справі, яка переглядається, Банк, достовірно знаючи, що судове рішення, на підставі якого за банком зареєстровано право власності скасовано в апеляційному порядку і це рішення залишено без змін постановою ВС, зловживаючи правом, майже через рік після залишення без задоволення ВС касаційної скарги Банку відчужив спірну квартиру на підставі договору купівлі-продажу.
Відповідач ТОВ, ознайомившись зі змістом документів, що стосуються спірної квартири, врахувавши перехід права власності від одних набувачів майна до інших, а також, що такий перехід від попереднього власника відбувся в один і той же день, оцінивши всі ризики, пов`язані з придбанням цього нерухомого майна, набуваючи у власність спірне майно, мав би проявити розумну обачність при укладенні правочину купівлі-продажу спірної квартири.
Враховуючи вказане, ВС дійшов висновку про те, що спірна квартира вибула з володіння позивача не з його волі іншим шляхом, а тому існують правові підстави, передбачені статтею 388 ЦК України, для її витребування у ТОВ.
При цьому ВС погодився з висновком апеляційного суду про відмову у задоволенні позовної вимоги про скасування рішення про державну реєстрацію права власності на спірний об`єкт за відповідачем, оскільки однією з підстав державної реєстрації права власності на нерухоме майно є рішення суду, яке набрало законної сили, щодо права власності на це майно (пункт 9 частини першої статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»), рішення суду про витребування нерухомого майна з чужого незаконного володіння є таким рішенням і передбачає внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
СПОРИ ЩОДО ЗАХИСТУ ПРАВА ВЛАСНОСТІ
У СПІЛЬНОМУ МАЙНІ
Головний принцип права спільної (сумісної) власності на нерухоме майно-це мати однакові права та обов’язки відносно цього майна у всіх співвласників. Відчуження такої нерухомості без згоди всіх співвласників тягне порушення прав одного із них і наслідком цього така угода може бути визнана недійсною.
Більшість такого неузгодження при відчуженні нерухомого майна відбувається відносно спільної власності подружжя.
Договір дарування спільного сумісного майна подружжя, укладений без згоди іншого з подружжя, є недійсним не в частині належному іншому із подружжя (який не давав на це згоду), а у цілому.
Верховний Суд 15.06.2020 залишив без змін судові рішення про задоволення позову колишньої дружини до чоловіка про визнання недійсними договорів дарування матері відповідача придбаного в шлюбі будинку та магазину.
Верховний Суд зазначив, що майно є об’єктом права спільної сумісної власності подружжя незалежно від того, що воно було зареєстроване за чоловіком. Ці правочини є недійсними з підстав, передбачених статтями 203, 205, 215 ЦК України, оскільки позивач не надавала своєї згоди на відчуження спірного майна, що є спільною сумісною власністю подружжя. Відчуження спільного майна відбувається за згодою співвласників, а відчуження частки – лише за її наявності (після зміни правового режиму спільного майна подружжя зі спільної сумісної на спільну часткову).
В такому разі співвласник вправі самостійно розпорядитися своєю часткою, але з додержанням вимог статті 362 ЦК України про переважне право купівлі частки.
Якщо об’єкт належить на праві спільної сумісної власності кільком особам, то право власності кожного із співвласників у спільній сумісній власності поширюється на весь об’єкт, отже, передати у власність можна лише об’єкт у цілому. Отже, договір дарування спільного сумісного майна подружжя, укладений без згоди іншого з подружжя, є недійсним у цілому.
Слід також навести висновки ВС в інших справах, що стосуються спільного майна.
При виділі у власність одному із співвласників частини зі спільного нерухомого майна в порядку ст. 364 ЦКУ суд повинен зазначити у судовому рішенні, яка частка виділяється іншому співвласнику, тим самим визначивши конкретний окремий об’єкт нерухомого майна, який залишається в його власності
Особа 1 звернулася до суду з позовом до Особа 2 про виділ частки із спільного майна в натурі – 2/3 частини житлового будинку з надвірними будівлями. В обґрунтування позову вказала, що помер її батько –Особа 3, після смерті якого вона та її рідний брат –Особа 4 прийняли спадщину та успадкували: вона 2/3 частини, а брат 1/3 частину житлового будинку з надвірними будівлями. Брат помер і в будинку залишилися проживати його дружина -відповідачка та її дочка. Після смерті брата вона неодноразово пропонувала відповідачу вирішити питання стосовно виділу їй майна, пропонувала разом продати та розділити гроші за будинковолодіння, однак вирішити питання шляхом домовленостей не вдалося.
Судовими рішеннями першої та апеляційної інстанцій позов задоволено, виділено позивачу 2/3 частини спірного майна, з переліком конкретних об’єктів.
Постановою Верховного Суду від 08.03.2023 вказані рішення доповнено та визначено об’єкти спірного майна, які залишаються у володінні відповідача, а також у спільному користуванні.
Верховний Суд вказав, що статтею 355 ЦК України визначено, що майно, яке є у власності двох або більше осіб (співвласників), належить їм на праві спільної власності (спільне майно). Майно може належати особам на праві спільної часткової або на праві спільної сумісної власності. Спільна власність вважається частковою, якщо договором або законом не встановлена спільна сумісна власність на майно.
Спільна власність двох або більше осіб без визначення часток кожного з них у праві власності є спільною сумісною власністю (ч.1 ст. 368 ЦКУ).
У разі виділу частки із майна, що є у спільній сумісній власності, вважається, що частки кожного із співвласників у праві спільної сумісної власності є рівними, якщо інше не встановлено домовленістю між ними, законом або рішенням суду.
За змістом ст. 364 ЦКУ виділ частки зі спільного майна – це перехід частини цього майна у власність учасника спільної власності пропорційно його частки в праві спільної власності й припинення для цієї особи права на частку у спільному майні. Вид майна, що перебуває у спільній частковій власності, впливає на порядок виділу з нього частки.
Відповідно до частини другої вказаної статті, якщо виділ у натурі частки із спільного майна не допускається згідно із законом або є неможливим (частина друга статті 183 цього Кодексу), співвласник, який бажає виділу, має право на одержання від інших співвласників грошової або іншої матеріальної компенсації вартості його частки.
Ураховуючи те, що після виділу частки зі спільного нерухомого майна в порядку статті 364 ЦК України право спільної власності припиняється, при виділі частки із спільного нерухомого майна власнику, що виділяється, та власнику (власникам), що залишаються, має бути виділена окрема площа, яка повинна бути ізольованою від площі іншого (інших) співвласників, тобто має складати окремий об`єкт нерухомого майна в розумінні статті 181 ЦК України.
Порядок проведення робіт з поділу, виділу та розрахунку часток житлових будинків, будівель, споруд, іншого нерухомого майна при підготовці проектних документів щодо можливості проведення цих робіт визначається Інструкцією щодо проведення поділу, виділу та розрахунку часток об`єктів нерухомого майна, затвердженою наказом Міністерства з питань житлово-комунального господарства України від 18.06.2007 № 55 (далі – Інструкція № 55).
Згідно з пунктами 1.2, 2.1, 2.4 Інструкції № 55 поділ об`єкта нерухомого майна (виділ частки) на окремі самостійні об`єкти нерухомого майна здійснюються відповідно до законодавства на підставі висновку щодо технічної можливості такого поділу (виділу) з дотриманням чинних будівельних норм та з наданням кожному об`єкту поштової адреси. У справі було проведено таку судову експертизу.
Таким чином, при виділі у власність позивачу частини спірного житлового будинку суди повинні були зазначити у судовому рішенні, яка частка виділяється відповідачу, тим самим визначивши конкретний окремий об’єкт нерухомого майна, який залишається у власності відповідача.
Одночасне поєднання конструкції позову співвласника майна про припинення права на частку в спільному майні іншого співвласника та визнання за собою права власності на цю частку є недопустимим
Особа 1 звернулася до суду з позовом до Особа 2 про припинення права на частку у спільному майні. Свої вимоги обґрунтовувала тим, що на підставі свідоцтва про право на спадщину за заповітом від та договору дарування частини житлового будинку вона є власником 32/36 його часток з відповідними частками надвірних будівель та споруд загальною площею 58.3 кв. м.
Співвласником іншої частини (4/36 частки) будинку є Особа 2. Вказувала, що частка відповідача є незначною і не може бути виділена в натурі, спільне володіння і користування будинком є неможливим, оскільки відповідач не бере участі в утриманні спільного майна, не цікавиться його станом, таке припинення не завдасть істотної шкоди інтересам останньої, яка має на праві власності інше житло. Просила припинити право власності на 4/36 частки житлового будинку та визнати за нею право власності на цю частку, а також стягнути з неї на користь відповідача її вартість у розмірі 15 990 грн.
Відповідач подала зустрічний позов про встановлення порядку користування нерухомим майном, вказуючи, що поділ будинку технічно неможливий.
Судовими рішеннями першої та апеляційної інстанції первісний позов задоволено, у задоволенні зустрічного позову відмовлено.
Верховний Суд 31.05.2023 вказані судові рішення скасував, у позовних вимогах щодо права власності на 4/36 спірного майна відмовлено, в частині інших позовних вимог, як первісного так і зустрічного позову направлено до суду першої інстанції, яким призначено технічну експертизу.
Постанова ВС мотивована тим, що способами захисту цивільних прав та інтересів може бути визнання права (п.1 ч. 2 ст. 16 ЦКУ).
У статті 365 ЦК України передбачено, що право особи на частку у спільному майні може бути припинене за рішенням суду на підставі позову інших співвласників, якщо: 1) частка є незначною і не може бути виділена в натурі; 2) річ є неподільною; 3) спільне володіння і користування майном є неможливим; 4) таке припинення не завдасть істотної шкоди інтересам співвласника та членам його сім`ї. Суд постановляє рішення про припинення права особи на частку у спільному майні за умови попереднього внесення позивачем вартості цієї частки на депозитний рахунок суду.
Тлумачення вказаних норм свідчить, що:
припинення права на частку в одного співвласника одночасно виступає для інших співвласників підставою набуття права на частку;
рішення суду про припинення права на частку є підставою, з якою закон пов`язує набуття для іншого (інших) співвласника(-ів) права на частку;
визнання права є способом захисту, що використовується при порушенні. Необхідність у застосуванні цього способу захисту виникає у випадках, коли оспорюється або не визнається право, тобто певне суб`єктивне право;
у співвласника, який тільки пред`являє позов про припинення права на частку, відсутнє суб`єктивне право, яке не визнається або оспорюється. Рішення суду буде лише підставою для правонабуття. У випадку відсутності суб`єктивного права власності неможливо стверджувати й про його порушення, тобто невизнання чи оспорювання, що виступало б передумовою для визнання права;
недопустими є поєднання конструкції позову про припинення права на частку (ст.365 ЦКУ) та визнання права (п.1 ч.2 ст. 16 ЦКУ) одночасно.
Тлумачення п.1 ч.2 ст. 16 ЦКУ свідчить, що по своїй суті такий спосіб захисту як визнання права може застосовуватися тільки тоді, коли суб`єктивне цивільне право виникло і якщо це право порушується (оспорюється або не визнається) іншою особою (постанова ОП ВС від 05.12.2022).
З огляду на вказане ВС відмовив у задоволенні позовних вимог про визнання права власності на 4/36 спірних приміщень та зазначив, що інші позовні вимоги повинні бути розглянуті без урахування вказаної вимоги, що вплинуло на прийняття скасованих судових рішень.
СПОРИ ЩОДО ВСТАНОВЛЕННЯ ПОРЯДКУ КОРИСТУВАННЯ МАЙНОМ ТА УСУНЕННЯ ПЕРЕШКОД
У КОРИСТУВАННІ МАЙНОМ
Визначення порядку користування житловим приміщенням, що перебуває у спільній сумісній власності кількох осіб виникає, коли між ними відсутня добровільна згода щодо порядку використання такого майна і розділити (виділити) частину із загального майна технічно неможливо. Згідно зі ст. 358 ЦКУ право спільної часткової власності здійснюється співвласниками за їхньою згодою. Співвласники можуть домовитися про порядок володіння та користування майном, що є їхньою спільною частковою власністю. Кожен із співвласників має право на надання йому у володіння та користування тієї частини спільного майна в натурі, яка відповідає його частці у праві спільної часткової власності.
У разі неможливості цього він має право вимагати від інших співвласників, які володіють і користуються спільним майном, відповідної матеріальної компенсації.
Отже, у разі відсутності згоди у визначенні порядку користування квартирою між співвласниками, особа має право звернутись із позовом до інших співвласників про визначення порядку користування квартирою, або ж вимагати від інших співвласників, які володіють і користуються спільним майном, відповідної матеріальної компенсації.
Порядок користування майном, що перебуває у спільній сумісній чи частковій власності також регулюється договором, укладеним співвласниками такого майна.
Пунктом 14 постанови Пленуму Верховного Суду України «Про судову практику по справах за позовами про захист права приватної власності» №20 від 22.12.1995 року встановлено, що квартира не підлягає поділу в натурі якщо не можливо виділити сторонам ізольовані жилі та інші приміщення з самостійними виходами, які можуть використовуватися як окремі квартири.
Таким чином, у випадку якщо неможливо виділити частину будинку (квартири) в натурі та відсутня згода співвласників щодо порядку його використання є підстава звертатись до суду з вимогою про усунення перешкод у користуванні певною частиною майна.
Верховний Суд 18.03.2020 розглянув справу зі спору про визначення права користування квартирою між співвласниками згідно з пропозицією позивачів шляхом переобладнання кімнати з виходом на балкон на дві кімнати. Задовольняючи позов в частині усунення перешкод у користуванні житловою площею та відмовляючи у встановленні порядку користуванні квартирою суди, з якими погодився Верховний Суд зазначили наступне.
Технічний стан об`єкта нерухомості, щодо якого виник спір, налічує три житлові кімнати, а також кількісний склад співвласників – чотири особи, свідчить про те, що встановлення між співвласниками порядку користування спірною квартирою за відсутності проведеного перепланування житлової площі є неможливим. Сама лише вірогідність (технічна можливість відповідно до висновку експерта) переобладнання житлової кімнати з виходом на балкон на два ізольовані житлові приміщення не може бути достатньою підставою для закріплення за співвласниками порядку користування квартирою, запропонованого позивачами, оскільки технічна можливість переобладнання трикімнатної квартири у чотирикімнатну, зі збереженням обсягу загальної житлової площі не відповідає вимогам державних будівельних норм України.
СПОРИ ПРО ПЕРЕВІД ПРАВ ТА ОБОВ’ЯЗКІВ ПОКУПЦЯ
Згідно зі статтями 361-362 ЦК України співвласник має право самостійно розпорядитися своєю часткою у праві спільної часткової власності.
У разі продажу частки у праві спільної часткової власності співвласник має переважне право перед іншими особами на її купівлю за ціною, оголошеною для продажу, та на інших рівних умовах, крім випадку продажу з публічних торгів.
Продавець частки у праві спільної часткової власності зобов`язаний письмово повідомити інших співвласників про намір продати свою частку, вказавши ціну та інші умови, на яких він її продає.
Якщо інші співвласники відмовилися від здійснення переважного права купівлі чи не здійснять цього права щодо нерухомого майна протягом одного місяця, від дня отримання ними повідомлення, продавець має право продати свою частку іншій особі. Якщо бажання придбати частку у праві спільної часткової власності виявили кілька співвласників, продавець має право вибору покупця.
У разі продажу частки у праві спільної часткової власності з порушенням переважного права купівлі співвласник може пред`явити до суду позов про переведення на нього прав та обов`язків покупця. Одночасно позивач зобов`язаний внести на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен сплатити покупець.
Так, 20.12.2023 Верховним Судом залишено без змін рішення суду апеляційної інстанції, яким переведено на позивача права та обов`язки покупця 1/4 частки за договором купівлі-продажу, укладеного між відповідачами.
Позовна заява мотивована тим, що рішенням суду по іншій справі було задоволено його позов про поділ спільного сумісного майна подружжя та визнано за відповідачкою право власності на 1/4 частку земельної ділянки, а він залишився власником 3/4 часток вказаної землі. Проте, його колишня дружина продала ¼ частку землі третій особі.
Верховний Суд зазначив, що продаж спірної частки земельної ділянки відповідачка здійснила з порушенням переважного права на її купівлю позивачем, а тому позов підлягає задоволенню.
ЗАХИСТ ПРАВА ВЛАСНОСТІ ШЛЯХОМ
ВИЗНАННЯ УГОД НЕДІЙСНИМИ
Такі позови заявляються з передбачених Цивільним Кодеком України підстав- недодержання сторонами при здійснення угод вимог закону – ст. 203, 215 ЦК України, угода здійснена в наслідок обману (ст. 230 ЦК України), угода здійснена в наслідок насилля (ст. 231 ЦК України) та інші.
Необхідність визнавати такі угоди недійсними обумовлена тим, що завдяки ним особа може бути позбавлена права власності на майно, зокрема, на житло.
Особливо це стосується неповнолітніх дітей, представниками яких у таких угодах виступають батьки і є багато випадків коли внаслідок такого продажу діти позбавляються права власності на майно.
Наприклад постановами Верховного Суду від 20.02.2019, 30.06.2021 (2 справи) залишено в силі судові рішення про визнання недійсними договорів купівлі-продажу нерухомого майна, які належали на праві власності (користування) неповнолітнім дітям і вони там проживали.
Верховний Суд у вказаних постановах зазначив, що правочин, вчинений батьками (усиновлювачами) стосовно нерухомого майна, право власності на яке, чи право користування яким мають діти, може бути визнаний судом недійсним (ч.6 ст. 203, ч.1 ст. 215 ЦК України) за умови, якщо буде встановлено, що оспорюваний правочин суперечить правам та інтересам дитини, звужує обсяг існуючих майнових прав дитини та/або порушує охоронювані законом інтереси дитини, зменшує або обмежує права та інтереси дитини щодо жилого приміщення, порушує гарантії збереження права дитини на житло.
Не менше спорів виникає при позбавлення права власності осіб через договір дарування, в той час, як особа не мала на меті вчиняти такі дії.
Сам по собі факт ознайомлення сторін із текстом договору дарування при його посвідченні нотаріусом та роз’яснення нотаріусом суті договору не може бути підставою для відмови в задоволенні позову про визнання договору дарування недійсним у зв’язку з помилкою дарувальника щодо правової природи цього правочину.
Верховний Суд 19.05.2021 залишив без змін судові рішення про задоволення позову осіб про визнання недійсними договорів дарування будинку та земельної ділянки.
Позов обгрунтовано тим, що позивачі мали потребу в постійному догляді та допомозі, бажали укласти договір довічного утримання та вважали, що уклали такий договір з відповідачем. Сім’я відповідача після укладення договорів дарування деякий час допомагала їм, а про те, що укладено було договори дарування, дізналися тільки після конфлікту з відповідачем.
Верховний Суд залишив без змін рішення судів про задоволення позову з огляду на те, що наявність чи відсутність помилки – неправильного сприйняття позивачем фактичних обставин правочину, що вплинуло на волевиявлення особи під час укладення договору дарування замість договору довічного утримання, суд визначає не тільки за фактом прочитання сторонами тексту оспорюваного договору дарування та роз’яснення нотаріусом суті договору, а й за такими обставинами, як: вік позивача, його стан здоров’я та потреба у зв’язку із цим у догляді й сторонній допомозі; наявність у позивача спірного житла як єдиного; відсутність фактичної передачі спірного нерухомого майна за оспорюваним договором дарувальником обдаровуваному та продовження позивачем проживати у спірній квартирі після укладення договору дарування.
Суд установив, що позивачі є особами похилого віку, дітей не мають, за станом здоров’я у зв’язку із віковими захворюваннями потребують стороннього догляду й піклування.
Спірний житловий будинок є єдиним житлом подружжя, іншого житла вони не мають, проживали у ньому та продовжують проживати після укладення договорів дарування, фактичної передачі майна між сторонами не відбулося. Витрати на утримання будинку та сплату комунальних послуг несуть позивачі, які не вчиняли жодних дій, що могли б свідчити про небажання їх користуватись спірним майном.
З урахуванням наведеного суди дійшли обґрунтованих висновків про наявність підстав для задоволення позову, оскільки під час укладення договорів дарування мала місце помилка щодо обставин, які мають істотне значення.
Аналогічно у постанові від 12.06.2019 Верховний Суд залишаючи без змін судові рішення про визнання недійсним договору дарування квартири зазначив, що у справах про визнання договору дарування житла недійсним у зв’язку з помилкою дарувальника щодо правової природи правочину сукупність таких обставин, як його похилий вік, незадовільний стан здоров’я та потреба у зв’язку із цим у догляді й сторонній допомозі; наявність спірного житла як єдиного; відсутність фактичної передачі нерухомого майна обдаровуваному та подальше проживання у спірному житлі після укладення договору, може свідчити про відсутність у нього волевиявлення на укладення договору дарування.
СПОРИ ЩОДО ЗАХИСТУ ПРАВА ВЛАСНОСТІ НА МАЙНО В ПРОЦЕСІ ПРИВАТИЗАЦІЇ
Тривалий час проживання особи в житловому приміщенні на законних підставах, незалежно від його правового режиму, є достатньою підставою для того, щоб вважати відповідне житло належним такій особі в розумінні статті 8 Конвенції.
Постановою апеляційного суду 01.04.2021 (після скасування рішення цього суду Верховним Судом) задоволено позов особи про визнання дій міськради щодо відмови у приватизації квартири незаконними та зобов’язання провести приватизацію квартири.
Позов мотивовано тим, що позивач на підставі тимчасового дозволу міськради строком на 1 рік проживав у спірній квартирі з обов`язковим проведенням розрахунків за комунальні послуги та по квартирній платі.Ордер на вказане житлове приміщення позивачу не надавався.Позивач після проживання в даній квартирі більше 10 років, звернувся до міськради із заявою про надання дозволу на приватизацію спірного житлового приміщення, у задоволенні якої відмовлено через відсутність ордера на вселення до зазначеної квартири.
У спірну квартири позивач вселився разом із сім`єю на законних підставах – з дозволу міськради у 2005 року і з того часу постійно в ній проживає, а у 2013 на підставі рішення міськради йому надано дозвіл на постійну реєстрацію у зазначеній квартирі, він несе витрати з її утримання.
Законність проживання позивача у спірній квартирі відповідачем не оспорена, вимоги про усунення перешкод у користуванні зазначеним житлом відповідач протягом усього часу проживання позивача не заявляв. Іншого житла позивач не має, що свідчить про те, що він має достатні та триваючі зв`язки з конкретним місцем проживання, а зазначене житлове приміщення є в цілому його «житлом» у розумінні статті 8 Конвенції.
Згідно положень частини 10 статті 8 у прив`язці до пункту 2 статті 2 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» перелік підстав для відмови в приватизації квартири є вичерпним і розширеному тлумаченню не підлягає, а тому посилання відповідача на те, що позивач не має права на приватизацію, оскільки не надав ордеру, є безпідставним.
Таким чином, дії міськради порушують конституційне право позивача на приватизацію житла у встановленому законом порядку.
Відмова в приватизації житлового приміщення повинна ґрунтуватися на достовірній інформації, а причини відмови –підтверджуватись належними доказами.
Судом апеляційної інстанції 09.12.2021 (після скасування рішення цього суду Верховним Судом) задоволено позов особи про визнання права на приватизацію житла та зобов’язати облраду виконати повний обсяг всіх передбачених чинним законодавством юридично значимих дій, спрямованих на передачу безоплатно у власність позивача жилого приміщення.
Позов мотивовано тим, що на підставі ордеру, вона вселилась до гуртожитку та зареєструвала своє та народженого сина місце проживання за цією адресою. Указувала, що неодноразово зверталася до відповідача із заявами про передачу квартири у власність шляхом її приватизації, які залишалися без задоволення.
Відмова мотивована тим, що гуртожиток знаходиться в оперативному управлінні медичного коледжу, який має статус державного навчального закладу, що унеможливлює приватизацію жилих приміщень цього гуртожитку.
Задовольняючи позовні вимоги суд зазначив, що рішенням судів визнано незаконним та скасовано рішення облради, яким передано в оперативне управління навчальному закладу –медичного коледжу спірну будівлі гуртожитку.
Таким чином, оскільки рішення органу місцевого самоврядування, на підставі якого спірний гуртожиток було передано в оперативне управління навчальному заклад, скасовано у судовому порядку, підстави стверджувати, що спірне жиле приміщення не може бути приватизоване з огляду на те, що гуртожиток знаходиться в оперативному управлінні навчального закладу, відсутні.
З урахуванням зазначеного, а також того, що відповідачка набула права на приватизацію квартири в гуртожитку у відповідності до вимог Закону України «Про забезпечення реалізації житлових прав мешканців гуртожитків», суд задовольнив позовні вимоги у повному обсязі.
Таким чином, якщо ваше право власності порушене, звертайтесь до кваліфікованих та досвідчених у таких спорах адвокатів АБ «Ткачук і партнери», які професійно захистять право власності клієнта у судовому порядку.