СПОРИ З АГЕНЦІЯМИ НЕРУХОМОСТІ

     Агентство чи агенція нерухомості — це спеціалізована комерційна організація, яка здійснює посередницькі послуги між продавцем і кінцевим покупцем на ринку нерухомості. Сучасні агентства надають широкий набір послуг: від специфічно-конкретних до повного супроводу клієнта. З метою максимізації прибутку деякі агентства займаються інвестуванням на первинному ринку нерухомості. Доходом найчастіше буває відсоток від угоди, що супроводжується.

     В агентствах нерухомості працюють такі фахівці як рієлтор, агент, брокер, маклер, посередник, які по сфері діяльності схожі, але у кожного є своє індивідуальне значення.

      Нажаль в даний час не існує закону, який би регулював статус рієлторської діяльності в Україні. Натомість є проект Закону України «Про рієлторську діяльність», який не вступив у дію, у зв’язку із його  відхиленням Верховною Радою України, але і він носить виключно декларативний характер без конкретних правил роботи на ринку нерухомості.

У зв’язку із цим на ринку нерухомості, процвітає шахрайство, а також недобросовісна робота рієлторів та агентств нерухомості, які використовують та привласнюють чужі оголошення, вводять в оману клієнтів, поширюючи неправдиву інформацію.

      Адвокати по спорам з агентствами нерухомості АБ «Ткачук і партнери» мають великий досвід по захисту прав фізичних та юридичних осіб, яким надано неякісні рієлторські послуги та поновлять Ваші права, надавши наступні юридичні послуги:

      – Консультація з питань законності наданих клієнту рієлторських послуг на ринку нерухомості, оцінка ситуації та визначення можливих шляхів вирішення виниклої конфліктної ситуації з агентством  нерухомості;

      – Зібрання доказів та підготовка необхідних процесуальних документів-адвокатського запиту, позову, клопотань, заперечень, пояснень тощо;

      – Підготовка, за наявності достатніх даних, заяв до правоохоронних органів щодо вчинення рієлторами злочинних діянь;

     – Участь у засіданнях усіх судових інстанцій на захист інтересів клієнта у справах зі спору з агентствами з нерухомості;

     – Оскарження незаконних судових рішень в апеляційному та касаційному порядку;

     – Юридичний супровід клієнта на стадії виконання судового рішення.

 

       Із досвіду адвокатів по спорам з агентствами нерухомості нашого Бюро можливо визначити найчастіші проблемні ситуації, з якими стикаються громадяни при наданні їм рієлторських послуг, зокрема щодо продажу та оренди нерухомого майна:

 

     1. Придбання (оренда) юридично «проблемного» нерухомого майна:

      – право на майно мають треті особи;

      – продаж неприватизованого майна;

      – нерухоме майно має обтяження (застава, іпотека, арешт тощо);

     – відносно придбаного (орендованого) майна існують судові спори.

     2. Продаж (оренда) майна на підставі сфальсифікованих документів:

     – продаж чужого майна;

     – оренда чужого майна з подальшим продажем;

     – продаж за допомогою дублікатів документів, підроблених заповітів, 

      печаток, довіреностей тощо.

     3. Багаторазовий продаж або оренда. Рієлтор продає або здає об’єкт одночасно кільком особам, отримуючи з усіх гроші. Найчастіше це відбувається на ринку новобудов, коли громадянам пропонують внести кошти за житло ще до того, як будинок поставлений на облік в реєструючих і експлуатаційних організаціях. 

      Окрім того, такі схеми застосовуються на «вторинному» ринку, коли нерухоме майно перепродається декілька раз.

     4. Неякісне надання (ненадання) послуг у відповідності з умовами договору.

     5. Безпідставне завищення винагороди за надання послуг.

      Зазначений перелік неприємних ситуацій, в яких можуть опинитись громадяни, що звернулись за послугами до агентств нерухомості  не є вичерпним і поновити порушені права та відшкодувати завдані збитки допоможуть досвідчені фахівці-юристи нашого Бюро в судовому порядку.

      Якщо в діях рієлторів агентств вбачаються ознаки злочину, адвокат нашого Бюро допоможе підготувати відповідну заяву до правоохоронних органів, а також визнати у судовому порядку недійсними угоди, укладені в результаті таких шахрайських дій.

      Слід зазначити, що до органів поліції із заявою про вчинення рієлтором шахрайських дій Ви можете звернутись незалежно від наявності  у Вас з ним (агентством) укладеного договору.

 

      СПОРИ З АГЕНСТВАМИ НЕРУХОМОСТІ ЗА НЕНАЛЕЖНЕ ВИКОНАНАННЯ УМОВ ДОГОВОРУ ПРО НАДАННЯ ПОСЛУГ

 

      Відповідно до Цивільного кодексу таку діяльність можна віднести до посередницької. Вона дуже опосередковано регулюється гл. 68 ЦК України «Доручення»: за договором доручення одна сторона (повірений) зобов’язується вчинити від імені та за рахунок другої сторони (довірителя) певні юридичні дії, а повірений має право на плату за виконання свого обов’язку за таким договором.

      Аналізуючи норми цієї глави, можна дійти висновку, що посередник (агентство) не несе жодної відповідальності за невиконання договору доручення, більше того, це прямо закріплено в ст. 1009: відмова повіреного від договору доручення не є підставою для відшкодування збитків, завданих довірителеві припиненням договору.

      Тому в даному випадку з агенством (рієлтором) слід укладати договір про надання послуг, за порушення умов якого агенство з нерухомості може нести цивільну відповідальність.

      Тобто, змусити агентство, зокрема, повернути кошти можливо лише у випадку, якщо Ви укладали з ним договір и умови цього договору були порушені. Також у Вас має бути квитанція про пересилання коштів агентству (рієлтору). 

       Юридично грамотно скласти такий договір про надання послуг допоможуть адвокати нашого Бюро, в якому буде чітко передбачено, що входить до складу послуг і відповідальність агентства за їх ненадання (неналежне надання). 

Якщо буде юридично грамотне оформлення договірних правовідносин, у разі виникнення спору із агентством з нерухомості, адвокати нашого Бюро допоможуть вирішити конфлікту ситуацію на користь клієнта в судовому порядку. 

      Так рішенням суду у справі № 22-1938/08 відмовлено у задоволенні позову агентству нерухомості про стягнення винагороди по договору про надання послуг по придбанню нерухомого майна, оскільки позивачем, усупереч умов договору ніяким чином не зафіксовано факт дійсного надання  послуг відповідачці, зокрема актами прийому-передачі виконаних робіт. Більше того, відповідачка довела, що збір необхідної інформації та документації, а також укладення договору купівлі-продажу квартири  з покупцем вона здійснювала самостійно, без послуг агентства.

      Разом з тим, якщо Ви підписали договір без правового аналізу його змісту юристом і він порушує Ваші права, як споживача, даний договір або його окремі пункти адвокати нашого Бюро допоможуть визнати недійсним у судовому порядку. 

      Наприклад, судовим рішенням у справі №  2/127/769/16 визнано недійсними пункти договору про надання агентством послуг по пошуку нерухомого майна, які є несправедливими для замовника.

      При цьому суд в рішенні зазначив, що згідно ст. 18 Закону «Про захист прав споживачів», продавець (виконавець, виробник) не повинен включати у договори із споживачем умови, які є несправедливими. Умови договору є несправедливими, якщо всупереч принципу добросовісності його наслідком є істотний дисбаланс договірних прав та обов’язків на шкоду споживача.

      На думку суду, в даному випадку існує порушення принципу добросовісності та істотний дисбаланс договірних прав та обов’язків на шкоду споживача, зокрема, між невизначеним об’ємом послуг, без зазначення їх кошторису, вартості, часу виконання зусиль для виконання та оплатою, що складає не менше 20 мінімальних заробітних плат чи 4% від вартості придбаного об’єкта нерухомості.