Відповідно до статті 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Водночас Верховний Суд, розглянувши справу про розірвання договору наголосив на необхідності дослідження судами при розгляді такої категорії справ, окрім іншого, співмірності допущеною стороною порушення із застосуванням такої до нього санкції як розірвання договору.
Так, Особа 1 звернулася до суду з позовом до БМПП про захист прав споживача, розірвання договору та стягнення збитків; 3 % річних; інфляційних втрат та моральну шкоду.
Позов обґрунтовано тим, що 11.03 2014 між позивачем та відповідачем в особі його власника укладений договір купівлі-продажу майнових прав на об`єкт нерухомості, який буде побудований. Сторони домовились, що об`єкт нерухомості буде побудовано на стадії до оздоблювальних робіт, а саме: будівництво одного малоповерхового (два поверхи + мансарда) житлового будинку садибного типу в групі малоповерхових житлових будинків садибного типу. Продавець передає покупцю будинок на стадії до оздоблювальних робіт, а це 70 % готовності, запланований термін будівництва об`єкта нерухомості до 30.11.2014. На виконання свого обов`язку позивач сплатила відповідачу 105 000 грн. у визначений договором термін, натомість продавець свого обов`язку не виконав та будинок не побудував. Оскільки запланований термін будівництва вже сплив, а продавець уникає спілкування з позивачем, остання звернулась в суд.
Рішенням суду першої інстанції, залишеним без змін постановою апеляційного суду, позов задоволено частково, розірвано договір, стягнуто з відповідача 105 000 грн. завданих збитків, інфляційних втрат, 3 % річних, а всього 158 495 грн.
Постановою Верховного Суду від 15.03.2023 вказані судові рішення залишені без змін з огляду на наступне.
Відповідно до статті 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.
Оскільки частина друга ст. 651 ЦК України вказує на те, що договір може бути розірвано і в деяких випадках, передбачених законом або договором, то і в цьому випадку має застосовуватись критерій істотності порушення договірних умов, оскільки зворотнє може призвести до того, що кредитор, який має відповідно до закону або договору право на відмову від нього або розірвання, може ним скористатися за найменший відступ від умов договору. Таке положення є неприпустимим, оскільки може підірвати стабільність цивільного обороту і є надзвичайно несправедливим нехтуванням правовим принципом пропорційності тяжкості порушення і відповідальності.
Незастосування критерію істотності позбавляє порушника можливості заперечувати проти розірвання договору і провокує кредитора відмовлятися від договору (розривати) під прикриттям найменшого порушення.
Контрагент може порушити як основне зобов`язання, заради якого укладався договір, так і будь-який інший договірний обов`язок. Якщо має місце порушення будь-якого договірного обов`язку, у кредитора теоретично виникає право на розірвання договору, але і таке порушення має бути істотним для наділення кредитора правом на судове розірвання порушеного договору.
Одним із факторів, що може братися до уваги, є питання про те, наскільки боржник, який порушив договір, реально заінтересований у збереженні договору: чи не спричинить розірвання договору для нього значної шкоди. Розірвання порушеного договору як санкція має бути максимально збалансованим і відповідати тяжкості правопорушення.
Іншим критерієм істотного порушення договору закон визнає розмір завданої порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору. При цьому йдеться не лише про грошовий вираз завданої шкоди, прямі збитки, а й випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору.
Вирішальне значення для застосування зазначеного положення закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона.
Встановлено, що незважаючи на те, що позивачка здійснила оплату 100 000 грн. та станом на 30 листопада 2014 року повинно було розпочатись будівництво об`єкта нерухомості, що є предметом договору, директор БМПП 01 грудня 2014 року прийняв рішення про консервацію будівництва, при цьому змін до спірного договору про зміну строку повної оплати вартості майнових прав на об`єкт нерухомості внесено не було (у письмовій формі), про причини зупинення будівництва об`єкта, що є предметом спірного договору, покупця не було повідомлено.
Отже через істотне порушення БМПП умов договору купівлі-продажу майнових прав позивач була позбавлена того, чого очікувала за договором – отримати у власність проінвестований об`єкт нерухомості, тобто на що вона розраховувала під час укладення договору, внаслідок чого їй було спричинено шкоду у розмірі внесених на виконання цього договору коштів 105 000 грн, тому наявні правові підстави для розірвання вказаного договору та стягнення грошових коштів.
Так, за умовами спірного договору станом на 30 листопада 2014 року об`єкт мав бути збудований, проте не був збудований ні до цієї дати, ні станом на день звернення позивача до суду із позовом (березень 2016 року), не збудований він і на день розгляду справи апеляційним судом (27 жовтня 2022 року).
Отже, беззаперечним є висновок, що покупець (позивач у справі) зі свого боку виконала умови договору, а продавець (відповідач у справі) не вчинив дій по будівництву, які були обумовлені договором, відтак дійсно позивач була позбавлена того, на що очікувала за договором, тобто не отримала об`єкт нерухомості в обумовленому договором вигляді та в погоджений сторонами строк.
Враховуючи, що будівництво нерухомого майна є істотною умовою спірного договору, яку відповідач фактично не виконав, суди дійшли висновку, що договір купівлі-продажу майнових прав на об`єкт нерухомості, який буде побудований, підлягає розірванню у зв`язку з істотним порушенням договору однією із сторін, що є прямим правовим наслідком невиконання відповідачем зобов`язання за вказаним договором.
При цьому посилання відповідача на те, що згідно акта станом на 25 липня 2014 року виконано будівельних робіт на суму 164 727 грн. не може бути свідченням належного виконання умов договору з боку відповідача, адже акт за жодних умов не може підмінювати чи змінювати погоджені сторонами умови договору.