Реєстрація нерухомого майна в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (ДРРП) — це офіційне визнання державою права власності на нерухоме майно фізичних та юридичних осіб, що забезпечує юридичний захист від шахрайства, спроб незаконного відчуження та є необхідною умовою для продажу, дарування чи успадкування.
Однак доволі часто державні реєстратори виносять рішення про відмову в реєстрації права власності через неточності в наданих документах та (або) юридичних перешкодах в наданих документах, виправити Заявник яких немає можливості з об’єктивних причин.
Слід звернути увагу, що до 2013 року державна реєстрація об`єктів нерухомого майна вже проводилася, але реєстр був паперовий і зберігався в архіві відповідного БТІ. Після 2013 року при проведенні будь-яких операцій з такою нерухомістю потрібно, щоб записи про право власності були спочатку перенесені в Реєстр, який існує в електронному вигляді.
Реєстратор має право відмовити в реєстрації з причин: невідповідності документів; неналежності особи; за нерухомістю зареєстровані обтяження (арешт); суперечності (розбіжності) між заявленими правами та вже зареєстрованими в реєстрі; не усунення причин зупинення розгляд заяви про реєстрацію; нерухоме майно не підлягає реєстрації; заявник є боржником (інформація з Єдиного реєстру боржників); повторної реєстрації (майно вже зареєстровано за іншою особою).
А чи завжди така відмова в реєстрації є законною ?
Розібратися у правомірності/неправомірності дій Реєстратора у разі відмови в реєстрації нерухомого майна допоможе досвідчений адвокат АО «Ткачук і партнери», які обізнаний не лише в чинному законодавстві, але і у правових позиціях Верховного Суду у справах з подібних спорів. При цьому неправомірність дій Реєстратора адвокат оскаржить в суд, супроводжуючі справу до позитивного для клієнта результату.
Звертаємо увагу, що допомога адвоката знадобиться також, якщо дії Ресторатора про відмову в реєстрації нерухомого майна були правомірними, наприклад на нерухомість накладено арешт у кримінальному або виконавчому провадженні. В такому разі адвокат оскаржить арешт майна (або інші причини, що створюють перепони в реєстрації нерухомості за власником) в судовому порядку, що стане підставою для повторного звернення до Реєстратора про реєстрацію нерухомого майна за клієнтом.
ПОСЛУГИ АДВОКАТА ПРИ ВІДМОВІ В РЕЄСТРАЦІЇ НЕРУХОМОГО МАЙНА:
- Консультація з питань відмови в реєстрації нерухомого майна, аналіз законності підстав для відмови та розробка стратегії захисту прав клієнта;
- Збір доказової бази та підготовка процесуальних документів-адвокатського запиту, позову, заяви, письмових пояснень, клопотань, апеляційної та касаційної скарг та інших;
- Представництво клієнта у судах всіх інстанцій з метою захисту його інтересів;
- Правовий супровід клієнта на стадії виконавчого провадження.
ПРАВОВІ ПОЗИЦІЇ СУДІВ У СПРАВАХ ЗІ СПОРУ ЩОДО ВІДМОВИ В РЕЄСТРАЦІЇ НЕРУХОМОГО МАЙНА
1. За фізичними особами незалежно від перебування їх на обліку як внутрішньо переміщених осіб чи від набуття ними спеціального правового статусу та за юридичними особами зберігається право власності, інші речові права на майно, у тому числі на нерухоме майно, включаючи земельні ділянки, що знаходиться на тимчасово окупованій території, якщо таке майно набуте відповідно до законів України.
До 2013 року державна реєстрація таких об`єктів нерухомого майна вже проводилася, але реєстр був паперовий і зберігався в архіві відповідного БТІ. Після 2013 року при проведенні будь-яких операцій з такою нерухомістю потрібно, щоб записи про право власності були спочатку перенесені в Реєстр, який існує в електронному вигляді. При цьому, державний реєстратор при перенесенні даних в Реєстр має перевірити факт державної реєстрації права власності за наданими документами тим чи іншим органом БТІ.
Відсутність у державного реєстратора можливості направити запит до організацій, які проводили оформлення та/або реєстрацію прав, що передбачено положеннями ст. 10 Закону № 1952-ІV, не може позбавляти права особи на державну реєстрацію права власності та слугувати підставою для відмови у проведенні державної реєстрації.
Рішенням суду першої інстанції від 24.09.2025 задоволено позов Особа 1 та визнано приправним та скасовано рішення державного реєстратора про відмову в проведенні реєстраційних дій; зобов’язано Департамент адміністративних послуг здійснити державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно об`єкту нерухомості: житлового будинку.
Суть спору в тому, що Особа 1 на праві приватної власності належить житловий будинок з господарчими та побутовими будівлями, відповідно до свідоцтва про право на спадщину за законом і згідно реєстраційного посвідчення, що є невід`ємною частиною зазначеного свідоцтва про спадщину, виданого ДКП зазначений об`єкт зареєстровано за позивачем. Однак державним реєстратором прийнято рішення про зупинення розгляду заяви про реєстрацію будинку, у зв`язку із неподанням заявником чи неотриманням державним реєстратором відомостей реєстрів, автоматизований інформаційних систем в електронній формі чи документів із паперових носіїв, що містить відомості про зареєстровані права до 01.01.2013. Державним реєстратором в порядку направлвся відповідний запит в ДКП, однак відправлення не було прийняте ТОВ «Укрпошта» до відправки, оскільки відділення поштового зв`язку знаходиться на тимчасово окупованій території. У зв’язку із цим, рішенням державного реєстратора відмовлено у проведенні реєстраційних дій, у зв’язку із не усуненням причин, які були підставою для зупинення заяви про реєстрацію (ч. 3 ст.23 Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» № 1952-ІV.
Відповідно до ч. 3 ст. 5 Закону «Про забезпечення прав і свобод громадян та правовий режим на тимчасово окупованй території України № 1207 VІІ за фізичними особами незалежно від перебування їх на обліку як внутрішньо переміщених осіб чи від набуття ними спеціального правового статусу та за юридичними особами зберігається право власності, інші речові права на майно, у тому числі на нерухоме майно, включаючи земельні ділянки, що знаходиться на тимчасово окупованій території, якщо таке майно набуте відповідно до законів України. Також за цими особами зберігається право власності та інші речові права на майно, у тому числі на нерухоме майно, включаючи земельні ділянки, що знаходиться на тимчасово окупованій території, якщо воно набуте відповідно до законів України.
Набуття та припинення права власності на нерухоме майно, яке знаходиться на тимчасово окупованій території, здійснюється відповідно до законодавства України за межами тимчасово окупованої території.
Згідно з ч. 3 ст. 3 Закону № 1952-ІV, речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що виникли до 1 січня 2013 року, визнаються дійсними за наявності однієї з таких умов:
1) реєстрація таких прав була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення;
2) на момент виникнення таких прав діяло законодавство, що не передбачало їх обов`язкової реєстрації.
Рішення про зупинення рішення про розгляд заяви про реєстрацію повинно містити вичерпний перелік підстав для зупинення розгляду заяви. Державний реєстратор не має права вимагати від заявника надання інших документів, крім тих, відсутність яких стала підставою для прийняття рішення про зупинення розгляду заяви, якщо інше не випливає з документів, що надані додатково.
Відповідно до п. 23 Порядку № 1127 за наявності підстав для відмови в державній реєстрації прав, що визначені Законом № 1952-ІV, державний реєстратор приймає відповідне рішення, яке повинно містити вичерпний перелік обставин, що стали підставою для його прийняття з відповідним обґрунтуванням їх застосування.
Отже, система державної реєстрації прав запроваджена в Україні з 01.01.2013. До цього часу державна реєстрація права власності та інших речових прав на об`єкти нерухомого майна, які розташовані на земельних ділянках, проводилася реєстраторами БТІ в Реєстрі права власності на нерухоме майно та на паперових носіях (реєстрових книгах та реєстраційних справах), які зберігаються в БТІ. При цьому Закон не розмежовує, чи була проведена реєстрація у Державному реєстрі прав, інших електронних реєстрах або на паперових носіях.
Тобто до 2013 року державна реєстрація таких об`єктів нерухомого майна вже проводилася, але реєстр був паперовий і зберігався в архіві відповідного БТІ.
Після 2013 року при проведенні будь-яких операцій з такою нерухомістю потрібно, щоб записи про право власності були спочатку перенесені в Реєстр, який існує в електронному вигляді. При цьому, державний реєстратор при перенесенні даних в Реєстр має перевірити факт державної реєстрації права власності за наданими документами тим чи іншим органом БТІ.
За приписами п. 3 ч. 3 ст. 10 Закону № 1952-ІV державний реєстратор під час проведення державної реєстрації прав, що виникли в установленому законодавством порядку до 01.01.2013, а також під час проведення державної реєстрації прав, які набуваються з прав, що виникли в установленому законодавством порядку до 01.01.2013, обов`язково запитує від органів влади, підприємств, установ та організацій, які відповідно до законодавства проводили оформлення та/або реєстрацію прав, інформацію (довідки, засвідчені в установленому законодавством порядку копії документів тощо), необхідну для такої реєстрації.
Суд звернув увагу, що відсутність у державного реєстратора можливості направити запит до організацій, які проводили оформлення та/або реєстрацію прав, що передбачено положеннями ст. 10 Закону № 1952-ІV, не може позбавляти права особи на державну реєстрацію права власності та слугувати підставою для відмови у проведенні державної реєстрації.
За таких підстав, суд дійшов висновку про наявність підстав для задоволення позову.
2. У разі коли зміни технічних характеристик об`єкта нерухомого майна відбулися у зв`язку з проведенням будівельних робіт, що відповідно до законодавства потребують отримання дозволу на їх проведення, також подається документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта.
Зміна технічних характеристик будинку не потребує особливого дозволу, оскільки не є самочинним будівництвом, і державний реєстратор реєструє зміни технічних характеристик (збільшення площі) будинку без документів на підтвердження введення добудови в експлуатацію.
Верховний Суд відмовляючи 28.08.2024 у задоволенні позову Особи 1 до державного реєстратора, Особи 2 про скасування рішення державного реєстратора, яким внесено зміни (збільшення) до площі об`єкта нерухомого майна, надав роз’яснення, в яких випадках будівництво (переобладнання) вважається самочинним будівництвом з необхідністю отримання спеціального дозволу та обов’язковістю введення в експлуатацію для подальшої реєстрації права власності на приміщення, а коли, як у цій справ, в таких діях немає необхідності.
Оскаржуючи вказане оспорюване рішення державного реєстратора, Позивачка зазначала, що вона на забезпечення повернення Особі 2 позичених коштів передала в заставу належний їй житловий будинок та поряд з ним збудоване приміщення, яке не введено в експлуатацію, а тому Особа 2 не мала право ініціювати, а державний реєстратор реєструвати таке приміщення без відповідних документів.
Ухвалюючи судові рішення, суди виходили із того, що наданий Особа 2 державному реєстратору пакет документів для реєстрації змін до запису Державного реєстру речових прав на нерухоме майно щодо житлової та загальної площі об`єкту нерухомості ( збільшення площі будинку за рахунок добудови) відповідав вимогам закону, тому державний реєстратор правомірно здійснив реєстрацію таких змін. Проте, Особа 2 вважала, що спірне приміщення не було окремою самочинною забудовою, а належало до основного будинку, який таким чином було розширено (переобладнано), тобто змінено його технічні характеристики.
ВС роз’яснив, що, за бажанням заявника у разі зміни технічних характеристик об`єкта нерухомого майна для державної реєстрації права власності на такий об`єкт може бути подано технічний паспорт, що містить актуальні відомості про технічні характеристики об`єкта, незалежно від наявності таких відомостей в документах, що подаються для відповідної реєстрації. У разі коли зміни технічних характеристик об`єкта нерухомого майна відбулися у зв`язку з проведенням будівельних робіт, що відповідно до законодавства потребують отримання дозволу на їх проведення, також подається документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта.
Разом із тим, як убачається із наданих Відповідачем державному реєстратору для реєстрації змін в об`єкті нерухомості документів, зміни технічних характеристик об`єкта нерухомого майна відбулися за рахунок уточнення лінійних розмірів та внутрішнього переобладнання приміщень, а саме демонтажу перегородок між приміщеннями, що відповідно до Наказу Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово –комунального господарства України № 404 від 09.08.2012, а також Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об’єктів нерухомого майна, затвердженої Наказом Державного комітету будівництва та житлової політики України № 127 від 24.05.2001, не належать до самочинного будівництва та не потребують особливого дозволу та окремого введення в експлуатацію.
Таким чином, ВС дійшов висновку, що у державного реєстратора були відсутні підстави вимагати від заявника документи, які засвідчують прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта. Натомість державний реєстратор на підставі технічного паспорту правомірно вніс до державного реєстру актуальні відомості про технічні характеристики об`єкт.