Однією із гарантією збереження права на земельну ділянку є її внесення до Земельного Кадастру. Це єдина електронна система, в якій зберігається повна інформація про земельну ділянку, включаючи її цільове призначення, обмеження, оцінка, меліоративні мережі.
Державний земельний кадастр (ДЗК) відіграє важливу роль у праві власності, оренди земельної ділянки фізичних та юридичних осіб та полягає в тому, що земельна ділянка стає повноцінним об’єктом нерухомого майна тільки з моменту її державної реєстрації, тобто з моменту внесення до земельного кадастру відомостей про земельну ділянку, місце розташування, межу, площу та інші важливі характеристики.
І відповідно, відмова в реєстрації земельної ділянки в ДЗК тягне за собою ряд негативних наслідків у вигляді неможливливості будь-яких юридичних дій із землею: продаж, дарування, спадкування, передачу в оренду або іпотеку. Тобто,власник земельної ділянки, яка не має кадастрового номера, а отже фактично «неіснує», ризикує втратити землю самовільне захоплення сторонніми особами та переоформлення на іншу особу), можливість накладення штрафів та неможливість захистити свої права в суді.
Окрім того, негативні наслідки для власника, орендар мають і помилки, допущені при реєстрації в ДЗК, зокрема щодо характеристик землі, її площу, меж, тощо. При цьому, основні проблеми внесення інформації до земельного кадастру зазвичай виникають та породжують судові спори, зокрема: неточні дані при визначенні меж або площ земельних ділянок, або розташування в межах однієї ділянки частини іншої; невідповідність меж земельної ділянки, зазначеної у ДЗК, її дійсних кордонів; невідповідність зазначеної в ДЗК площі земельної ділянки, дійсній її площі у зв’язку зі зміною методів підрахунку (округленням); надання декільком земельним ділянкам однакових кадастрових номерів; відсутність кадастрового номера, тощо.
Таким чином, судові спори по Державному земельному кадастру найчастіше стосуються виправлення помилок у відомостях (невідповідність паперових/електронних носіїв), оскарження рішень Держгеокадастру, визначення меж ділянок, подвійного кадастрового номера та розірвання договорів оренди. Також у судовому порядку можливо оскаржити відмову у реєстрації земельних ділянок, виправити помилки, а також вирішити спори по накладкам на межі різних земельних ділянок.
Наприклад, при оформленні в спадок земельної ділянки, більшість суперечок пов’язано з відсутністю відомостей щодо земельної ділянки в ДЗК, відсутністю правовстановлюючих документів на земельну ділянку, смерть спадкодавця при незакінченої процедурі приватизації земельної ділянки,тощо.
Якщо з якоїсь причини нотаріус винесе постанову про відмову у видачі свідоцтва на спадкування на земельну ділянку, це буде підстава для звернення до суду для визнання права власності на земельну ділянку в порядку спадкування.
Таким чином, адвокат допоможе вирішити суперечки по ДЗК з позитивним для клієнта результатом в судовому порядку, застосовуючи при цьому не лише чинне законодавство, але і правові позиції Верховного Суду, які обов’язкові для судів нижчих ланок.
ПОСЛУГИ АДВОКАТА АО «ТКАЧУК І ПАРТНЕРИ» ПО СПОРАМ ПО ДЕРЖАВНОМУ ЗЕМЕЛЬНОМУ КАДАСТРУ:
- Консультація з усіх питань, пов’язаних із суперечками по державному земельному кадастру, аналіз виниклої ситуації, розробка стратегії вирішення спірного питання клієнта та перспектив майбутніх судових процесів;
- Збір доказової бази та підготовка процесуальних документів-адвокатського запиту, заяв, позовів, письмових пояснень, клопотань, апеляційних та касаційних скарг та інших;
- Представництво клієнта у судах всіх інстанцій з метою захист його інтересів;
- Правовий супровід клієнта на стадії виконавчого провадження.
ПРАВОВІ ПОЗИЦІЇ СУДІВ У СПРАВАХ ЗІ СПОРІВ ПО ДЕРЖАВНОМУ ЗЕМЕЛЬНОМУ КАДАСТРУ
1.Документи, які є підставою для внесення відомостей до Державного земельного кадастру, мають відповідати таким вимогам: текст документів має бути написаний розбірливо; документи не мають містити підчищення або дописки, закреслені слова чи інші не обумовлені в них виправлення, орфографічні та арифметичні помилки, бути заповнені олівцем, а також з пошкодженнями, які не дають змоги однозначно тлумачити їх зміст; документи мають відповідати законодавству.
Підставою для скасування попередньо реєстрації може бути те, що державна реєстрація земельної ділянки, з приводу якої виник цей спір, проведена протиправно та з порушенням вимог законодавства, на підставі технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості), яка не відповідала вимогам закону, що призвело до її накладення на земельну ділянку, належну Позивачу.
Рішенням суду першої інстанції частково задоволено позов Особа 1: визнано протиправним та скасовано висновок відділу Держгеокадастру, державну реєстрацію земельної ділянки та зобов’язано Держгеокадастр; скасовано запис в ДЗК та поземельній книзі про державну реєстрацію спірної земельної ділянки.
Апеляційним судом мотивувальну частину рішення суду першої інстанції змінено, а саме – зазначено, що підставами для задоволення позовних вимог є доводи, викладеній в даній постанові.
Суть спору в тому, що Особа 1 відмовлено у реєстрації земельної ділянки, що належить їй на праві користування з підстав реєстрації спірної землі за іншою особою- Особа 2. Позивач навів аргументи про те, що державна реєстрація спірної земельної ділянки здійснена органами Держгеокадастру на підставі наданої Особа 2 технічної документації, яка, на думку Позивача, не відповідає державним стандартам, нормам та правилам, технічним регламентам, встановлених ДБН, а також положенням статей 11, 91, 103 ЗКУ і що призвело до порушення прав позивача як власника будівель та користувача земельною ділянкою.
Верховним Судом 17.12.2021 рішення судів попередніх інстанцій скасував в частині зобов’язання Держгеокадастру скасувати запис в ДЗК та поземельній книзі про державну реєстрацію спірної земельної ділянкита скасовано та в цій частині ухвало нове рішення: зобов`язано Держгеокадастр скасувати державну реєстрацію спірної земельної ділянки; в іншій частині рішення судів залишені без змін.
ВС вказав, що за приписами ч.ч. 6, 7 ст. 79-1 ЗКУ формування земельних ділянок шляхом поділу та об`єднання раніше сформованих земельних ділянок, які перебувають у власності або користуванні, без зміни їх цільового призначення здійснюються за технічною документацією із землеустрою щодо поділу та об`єднання земельних ділянок. Винесення в натуру (на місцевість) меж сформованої земельної ділянки до її державної реєстрації здійснюється за документацією із землеустрою, яка стала підставою для її формування.
Відповідно до ч. 1 ст. 22 ЗУ «Про Державний земельний кадастр» документи, які є підставою для внесення відомостей до Державного земельного кадастру, мають відповідати таким вимогам: текст документів має бути написаний розбірливо; документи не мають містити підчищення або дописки, закреслені слова чи інші не обумовлені в них виправлення, орфографічні та арифметичні помилки, бути заповнені олівцем, а також з пошкодженнями, які не дають змоги однозначно тлумачити їх зміст; документи мають відповідати законодавству.
ВС зазначив, що підставою для скасування попередньо реєстрації стало те, що державна реєстрація земельної ділянки, з приводу якої виник цей спір, проведена протиправно та з порушенням вимог законодавства, на підставі технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості), яка не відповідала вимогам закону, що призвело до її накладення на земельну ділянку, належну позивачу.
Таким чином, ВС погодився із судами попередніх інстанцій про задоволення позову Особа 1 та скасування попередню реєстрацію спірної земельної ділянки за іншою особою, що дало можливість усунути перешкоди у реєстрації землі за позивачем.
2. Державна реєстрація речових прав на земельні ділянки здійснюється після державної реєстрації земельних ділянок у Державному земельному кадастрі.
Підставою для відмови у здійсненні державної реєстрації земельної ділянки, зокрема, невідповідність поданих документів вимогам законодавства; знаходження в межах земельної ділянки, яку передбачається зареєструвати, іншої земельної ділянки або її частини, передбачає можливості одночасного існування декількох правових титулів щодо об`єкта земельних відносин.
Існування у Державному земельному кадастрі двох земельних ділянок, які між собою накладаються, є наслідком перенесення відомостей з Державного реєстру земель. Разом із тим, відповідно ч.ч. 2-4 ст. 5 Закону «Про Державний земельний кадастр», державний земельний кадастр ведеться на електронних та паперових носіях. У разі виявлення розбіжностей між відомостями на електронних та паперових носіях пріоритет мають відомості на паперових носіях.
Існування у Державному земельному кадастрі двох земельних ділянок, які між собою накладаються, створює позивачу (орендаря) перешкоди у реалізації у повній мірі правомочностей користування орендованою земельною ділянкою. Принцип правової визначеності не допускає випадків одночасного існування двох земельних ділянок як об`єктів цивільних прав та подвійного правового титулу щодо однієї і тієї ж частини земної поверхні.
Якщо земельна ділянка, щодо якої здійснено реєстрацію, знаходиться у межах іншої земельної ділянки, вчинена державним кадастровим реєстратором державна реєстрація в Державному земельному кадастрі є неправомірною та підлягає скасуванню.
Рішенням суду першої інстанції від 23.12.2024 задоволено позов ТОВ до Особа 2, Держгеокадастру про усунення перешкод ТОВ у користуванні земельною ділянкою площею 5,0488 га шляхом скасування державної реєстрації права власності Особа 2 у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно на об`єкт нерухомого майна запис про право власності на земельну ділянку площею 0,038 га; усунення перешкод ТОВ у користуванні земельною ділянкою площею 5,0488 га шляхом припинення права власності Особа 2 на земельну ділянку площею 0,038 га; усунути перешкоди ТОВ у користуванні земельною ділянкою площею 5,0488 га шляхом скасування державної реєстрації земельної ділянки площею 0,038 га у Державному земельному кадастрі.
Рішення суду мотивовано тим, що за результатами проведеної експертизи судовий експерт прийшов до наступних висновків:
-Земельна ділянка з кадастровим номером площею 0,038 га повністю накладається на земельну ділянку площею 5,0488 га, яка є комунальною власністю селищної ради та передана в оренду ТОВ. Площа такого накладання має розмір 0,038 га;
-Земельна ділянка з кадастровим номером площею 0,038 га повністю знаходиться в межах смт., що встановленні рішенням районної ради.
Суд також звернув увагу, що загальна площа шістнадцяти витребуваних рішенням суду у у іншій справі земельних ділянок, що були утворені в результаті поділу земельної ділянки загальною площею 2,00 га, становить 1,962 га. Тобто, разом із земельною ділянкою площею 0,038 га, загальна площа становить 2,00 га, що ще раз підтверджує, що земельна ділянка площею 0, 038 га утворена шляхом поділу земельної ділянки площею 2, 00 га.
Розпорядження голови РДА яким, в тому числі, було затверджено проект землеустрою та передано у власність Особа 8 земельну ділянку площею 2,00 га (яка в подальшому була відчужена Особа 2, поділена ним на 17 окремих земельних ділянок, в тому числі земельну ділянку площею 0, 038 га), скасоване в цій частині повністю рішенням райсуду в іншій справі.
У даному випадку у порядку ч. 2 ст. 328 ЦКУ суд встановив неправомірність набуття права власності на земельну ділянку.
Земельні ділянки, передані фізичним особам розпорядженням РДА на час їх відведення перебували у користуванні на правах оренди у інших юридичних осіб. Зокрема, земельна ділянка (з якої в подальшому була виділена спірна земельна ділянка) знаходилась на території земельної ділянки, що орендується ТОВ, договір оренди з яким укладала селищна рада. Орендні відносини припинені не були, землі з користування ТОВ для передачі у приватну власність іншим особам не вилучались.
Суд дійшов висновку, що на час відведення спірна земля перебувала в межах смт. в комунальній власності, а право на розпорядження нею належало селищній раді, а не РДА.
Сформовані земельні ділянки підлягають державній реєстрації у Державному земельному кадастрі. Земельна ділянка вважається сформованою з моменту присвоєння їй кадастрового номера. Земельна ділянка може бути об`єктом цивільних прав виключно з моменту її формування (крім випадків суборенди, сервітуту щодо частин земельних ділянок) та державної реєстрації права власності на неї.
Державна реєстрація речових прав на земельні ділянки здійснюється після державної реєстрації земельних ділянок у Державному земельному кадастрі.
Земельне законодавство, у тому числі Земельний кодекс України не передбачає можливості одночасного існування декількох правових титулів щодо об`єкта земельних відносин.
Тобто існування у Державному земельному кадастрі двох земельних ділянок, які між собою накладаються, було наслідком перенесення відомостей з Державного реєстру земель. Разом із тим, відповідно ч.ч. 2-4 ст. 5 Закону «Про Державний земельний кадастр», державний земельний кадастр ведеться на електронних та паперових носіях. У разі виявлення розбіжностей між відомостями на електронних та паперових носіях пріоритет мають відомості на паперових носіях.
Відповідно до ст. 396 ЦКУ особа, яка має речове право на чуже майно, має право на захист цього права, у тому числі і від власника майна, відповідно до положень глави 29 цього Кодексу. Згідно із ст. 391 ЦКУ власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном.
Земельна ділянка, що перебуває в користуванні ТОВ має площу 5,0488 га, тобто власну конфігурацію, межі та поворотні точки земельної ділянки, належить до категорії земель житлової та громадської забудови, тобто має інше цільове призначення та перебуває у комунальній власності елищної, з якої не вибувала.
Земельна ділянка, належна Особа 2 має площу 0,038 га, тобто іншу конфігурацію, межі та поворотні точки земельної ділянки, належить до категорії земель с/г призначення, тобто має інше цільове призначення та перебуває у приватній власності.
Вказані земельні ділянки є різними об`єктами права та відображають різні характеристики об`єктів нерухомого майна.
Існування у Державному земельному кадастрі двох земельних ділянок, які між собою накладаються, створює позивачу перешкоди у реалізації у повній мірі правомочностей користування орендованою земельною ділянкою. Принцип правової визначеності не допускає випадків одночасного існування двох земельних ділянок як об`єктів цивільних прав та подвійного правового титулу щодо однієї і тієї ж частини земної поверхні.
У ч.6 ст. 24 Закону «Про Державний земельний кадастр» передбачено, що підставою для відмови у здійсненні державної реєстрації земельної ділянки, зокрема, невідповідність поданих документів вимогам законодавства; знаходження в межах земельної ділянки, яку передбачається зареєструвати, іншої земельної ділянки або її частини.
У частині 10 вказаного Закону визначено, що державна реєстрація земельної ділянки скасовується Державним кадастровим реєстратором, який здійснює таку реєстрацію, у разі: поділу чи об`єднання земельних ділянок; якщо протягом одного року з дня здійснення державної реєстрації земельної ділянки речове право на неї не зареєстровано з вини заявника; ухвалення судом рішення про скасування державної реєстрації земельної ділянки. Ухвалення судом рішення про скасування державної реєстрації земельної ділянки допускається виключно з одночасним припиненням таким рішенням усіх речових прав, їх обтяжень, зареєстрованих щодо земельної ділянки (за наявності таких прав, обтяжень).
З урахуванням наведених положень норм чинного законодавства, якщо земельна ділянка, щодо якої здійснено реєстрацію, знаходиться у межах іншої земельної ділянки, вчинена державним кадастровим реєстратором державна реєстрація в Державному земельному кадастрі є неправомірною та підлягає скасуванню.
Таким чином, суд дійшов висновку про наявність підстав для задоволення позову Товариства.