У правовідносинах щодо оренди нежилих приміщень виникає безліч суперечок, від яких потерпають як Орендодавці, так і Орендарі.
Пропонуємо правові позиції Верховного Суду у справах щодо спорів навколо оренди нежилих приміщень
1. Виключно власник має право на визначення юридичної долі свого нерухомого майна, у тому числі й шляхом надання майна іншим особам, а також повернення (вилучення) цього майна від відповідних суб`єктів
Балансоутримувач нерухомого майна не має право вимагати у орендаря нежитлового приміщення виселення та повернення приміщення
Комунальне підприємство звернулося в суд з позовом до ТОВ про виселення з нежитлової будівлі загальною площею та передання Позивачу цю нежитлову будівлю за актом приймання-передачі, посилаючись не те, що позивач належним чином довів відповідачу інформацію про непродовження строку договору оренди нежитлової будівлі, яка була об`єктом користування, оскільки така нежитлова будівля буде використовуватися для власних потреб балансоутримувача.
Верховний Суд 18.06.2024 скасував судові рішення попередніх інстанцій про задоволення позову та постановив нове про відмову у задоволенні позовних вимог, вказавши, що підставою задоволення позову було використання ТОВ нежитлової будівлі без правових підстав з огляду на закінчення строку договору оренди, на який його було укладено.
Разом з тим, ВС звернув увагу, що виключно власникові належать права володіння, користування та розпорядження своїм майном, які він може реалізовувати на власний розсуд. Тобто лише власник має право на визначення юридичної долі свого майна, у тому числі й шляхом надання майна іншим особам, а також повернення (вилучення) цього майна від відповідних суб`єктів.
Водночас чинне законодавство не надає право балансоутримувачу виступати орендодавцем щодо орендованого нерухомого майна та мати права орендодавця, то відповідно балансоутримувач не вправі заявляти вимогу про зобов`язання орендаря повернути орендоване майно та повідомляти відповідача про відсутність наміру продовжити договір.
З огляду на зазначене ВС дійшов висновку про те, що балансоутримувач не має право замість власника (орендодавця) вимагати виселення орендаря.
Таким чином КП не є належним позивачем у даних спірних правовідносинах, оскільки його права не порушені, а тому у задоволенні позову слід відмовити.
2. Якщо договором Оренди було визначено єдину мету внесення гарантійного платежу – забезпечення права орендодавця на отримання визначеної плати за користування приміщенням, тобто погоджено право Орендодавця на використання гарантійного платежу виключно для покриття несплаченої частини орендної плати та суми експлуатаційних витрат. а заборгованості у Орендодавця немає, то при дострокому розірванні договору оренди гарантійний внесок повертається Орендарю
ТОВ 1 (Орендар) звернулось в суд із позовом до ТОВ 2 (Орендодавець) про визнання відсутнім права ТОВ 2 на нарахування та стягнення з ТОВ 1 орендної плати та експлуатаційних витрат за договором оренди нежитлових приміщень; зобов`язання ТОВ 2 повернути ТОВ 1 гарантійний платіж в сумі 342 000 грн; відшкодування збитків в сумі 3 747 139 грн. Позивач зазначав про відсутність у Відповідача права на нарахування орендної плати за укладеним між ними договором оренди нерухомого майна після його припинення за ініціативою останнього, а також просив стягнути з ТОВ 2 гарантійний платіж за цим договором та збитки, що завдані у зв`язку із достроковим розірванням договору оренди.
Рішеннями судів першої та апеляційної інстанцій позов задоволено частково: стягнуто з Відповідача на користь Позивача гарантійний платіж за договором оренди. В решті позовних вимог відмовлено.
Верховний Суд 29.05.2024 залишив судові рішення попередніх інстанцій без змін, вказавши, що розірвання господарського договору може бути вчинено як за згодою сторін, так і у разі односторонньої відмови від нього. За загальним правилом розірвання договору в односторонньому порядку не допускається, однак окремі договірні відносини допускають можливість одностороннього розірвання договору. Право сторони на одностороннє розірвання договору може бути передбачено законом або безпосередньо у договорі, а може залежати від вчинення/невчинення сторонами договору певних дій, так і без будь-яких додаткових умов (безумовне право сторони на відмову від договору).
Судами попередніх інстанцій встановлено, що ТОВ 1 і ТОВ 2 в договорі оренди передбачили право орендодавця на односторонню відмову (розірвання) від договору у випадку проведення орендарем перепланування приміщення та капітального ремонту без дозволу орендодавця.
ТОВ 1 без отримання відповідного письмового дозволу (погодження) від ТОВ 2 в порушенням умов Договору оренди розпочало проведення будівельних робіт в орендованому приміщенні і на підставі цих обставин ТОВ скористалося своїм правом на дострокове одностороннє розірвання цього договору, надіславши орендареві лист від 08.11.2022 щодо припинення дії договору.
Зі свого боку ТОВ 1 не оспорювало рішення Орендодавця щодо розірвання Договору оренди в односторонньому порядку, а лише висловило вимогу щодо повернення суми гарантійного платежу та запропонувало укладення мирової угоди для відшкодування збитків, завданих одностороннім розірванням правочину.
ВС зазначив, що законодавець передбачив загальне правило, за яким визначається як початок, так і припинення договірних правовідносин з оренди будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини). Фактом початку та відповідно припинення правовідносин є підписання акта приймання-передачі нерухомого майна як від орендаря до орендодавця, так і від орендодавця до орендаря. При цьому, сторони можуть установити й інший момент відліку строку, однак цю обставину вони повинні узгодити та викласти у договорі оренди.
Оскільки у спірних правовідносинах відповідний лист-попередження про припинення Договору оренди був надісланий Орендодавцем Орендарю 08.11.2022, Орендар заперечень щодо розірвання договору не висловив, а наполіг лише на поверненні гарантійного платежу та необхідності узгодження суми збитків, завданих одностороннім розірванням правочину, ВС дійшов висновку, що Договір оренди припинив свою дію 11.11.2022.
Так як, 30.11.2022 Позивач направив Відповідачу лист, до якого додав підписаний зі свого боку акт приймання-передачі об`єкта оренди, від підписання якого ухилилося саме ТОВ 2 (змінивши свою позицію щодо дострокового розірвання Договору оренди), а тому заперечення скаржником законності судових рішень з підстав не підписання акта приймання-передачі майна з оренди є безпідставними та декларативними.
У даному спорі Договором оренди було визначено єдину мету внесення гарантійного платежу – забезпечення права орендодавця на отримання визначеної плати за користування приміщенням. Інші цілі, на які може бути використаний такий платіж договором не передбачені.
Тобто, у Договорі оренди було погоджено право Орендодавця на використання гарантійного платежу виключно для покриття несплаченої частини орендної плати та суми експлуатаційних витрат.
ВС зазначив, що оскільки встановлено, що Позивач сплатив передбачену Договором оренди орендну плату та вартість експлуатаційних витрат за весь час користування приміщенням у повному обсязі, а тому їх висновки про те, що гарантійний платіж підлягає поверненню Орендарю також відповідають правовим нормам та умовам, укладеного між сторонами Договору оренди.
За таких підстав, ВС дійшов висновку про наявність підстав для задоволення позову в частині стягнення з Орендодавця на користь Орендаря суму гарантійного внеску у розмірі 342 000 грн.
3. Договір про право користування нежилим приміщенням є договором оренди і свідчить про відсутність факту самовільного зайняття його Орендарем
Комунальне підприємство “Ринок” звернулося в суд із позовом до ФОП про зобов`язання усунути перешкоди в користуванні торговим місцем, що знаходиться на території КП “Ринок» шляхом його звільнення та зобов`язання ФОП звільнити самовільно зайняте нежитлове приміщення “М`ясного павільйону”, шляхом надання безперешкодного доступу у будь-який час до вказаного нежитлового приміщення. Позовні вимоги обґрунтовані тим, що Відповідач здійснює господарську діяльність на території КП “Ринок” та за відсутності правових підстав, самовільно зайняв нежитлове приміщення у “М`ясному павільйоні”, тому зобов`язаний його звільнити.
Верховний Суд 04.03.2025 залишив в силі рішення суду першої інстанції про відмову у задоволенні позову, вказавши, що право користування Відповідача торговим місцем у павільйоні для продажу м`яса та м`ясопродуктів на території КП “Ринок” виникло на підставі договору від 01.01.2023 про надання в користування торгового місця на території КП “Ринок”, тому самовільне зайняття ФОП вказаного нежитлового приміщення не підтверджується. Крім того, Відповідач належним чином виконує взяті на себе за договором зобов`язання та підтвердив свій намір використовувати нежитлове приміщення до закінчення строку дії договору протягом дії воєнного стану в Україні, оскільки ним подавались заяви 18.11.2023 та 28.12.2023.
Окрім того, Верховний Суд, погоджуючись із відмовою у задоволенні позову КП “Ринок”, виходив із того, що доказів звернення балансоутримувача до відповідача за 30 календарних днів до дати закінчення договору оренди з повідомленням орендодавцю та орендарю про непродовження договору оренди з підстав, визначених ст. 19 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», матеріали справи не містять. Отже ВС дійшов висновку про те, що договір від 01.01.2023 про надання в користування торгового місця на території КП “Ринок” як договір оренди комунального майна, дія якого закінчилась під час воєнного стану, вважається пролонгованим на період дії воєнного стану та протягом чотирьох місяців з дати його припинення чи скасування воєнного стану.
Таким чином, ВС дійшов висновку, що оскільки позивач не довів належними доказами факт самовільного використання відповідачем спірних приміщень, відсутні підстав для задоволення позовних вимог.
4. Якщо Орендар нежилих приміщень з незалежних від нього обставин протягом певного часу був повністю позбавлений можливості користуватися орендованим майном, то на підставі ч. 6 ст. 762 ЦКУ він вправі порушувати питання і про повне звільнення його від внесення орендної плати
Якщо наймач не виконує обов`язку щодо повернення речі, наймодавець має право вимагати від наймача сплати неустойки у розмірі подвійної плати за найм речі за час прострочення
Якщо Орендодавець не виконано в передбаченому договором порядку процедуру розірвання в односторонньому порядку укладеного між сторонами договору оренди нежитлових приміщень, вважається, що не відбулось розірвання зазначеного договору в односторонньому порядку
Особа 1 та Особа 2 звернулися до суду з позовом до Приватного закладу освіти, ТОВ про усунення перешкод у праві користування нежитловим приміщенням та стягнення заборгованості. Позов мотивовано тим, що між Особа 1 (яка діяла від свого імені та від імені Особа 2 на підставі довіреності) та ТОВ в особі керівника (Особа 3) було укладено договір оренди спірних нежитлових Зазначений об`єкт нерухомого майна належить Позивачам на праві спільної часткової власності: Особа 1 – 2/3 частини, Особа 2 – 1/3 частина. В подальшому сторони уклали додаткову угоду, згідно якої всі права та обов`язки первинного орендаря за договором оренди переходять до нового орендаря.При цьому умовами укладеної додаткової угоди передбачено, що первинний Орендар поручається перед Орендодавцем за виконання новим орендарем всіх грошових зобов`язань, які випливають з договору оренди. Оскільки відповідач ТОВ продовжував користуватися орендованим приміщенням, договір оренди було автоматично продовжено на той самий строк, а саме на 2 роки 11 місяців, починаючи з 08.03.2022.
Разом з тим, оскільки з 24 лютого 2022 року на території України було введено воєнний стан. ТОВ в подальшому припинив виконувати свої зобов`язання за договором оренди, а саме сплачувати орендні платежі. Позивачі не були допущені на об`єкт оренди для складання акту приймання-передачі майна, тобто Орендар відмовився передати позивачам об`єкт оренди, тим самим здійснюючи перешкоди позивачам в користуванні та розпорядженні їх власністю.
Рішенням суду першої інстанції позов задоволено частково: стягнуто у солідарному порядку з Відповідачів заборгованість за договором оренди об’єкта нерухомості в розмірі 668 570 грн., з яких: 629 454 грн. – заборгованість по сплаті орендної плати, 15 455 грн. – пеня на заборгованість по сплаті орендної плати; 3404 грн. – 3 % річних та 20 256 грн. – інфляційні витрати за порушення грошових зобов`язань. В іншій частині у задоволенні позову відмовлено.
Постановою апеляційного суду рішення суду першої інстанції скасовано в частині задоволених позовних вимог щодо стягнення у солідарному порядку з Відповідачів заборгованості за договором оренди об’єкта нерухомості від розмірі 668 570 грн. та відмовлено у цій частині у задоволенні позову. В іншій частині рішення суду першої інстанції залишено без змін.
Верховний Судом 04.02.2025 рішення судів попередніх інстанцій залишено без змін з огляду на наступне.
Частина 6 ст. 762 ЦКУ визначає в якості підстави звільнення від зобов`язання сплатити орендну плату об`єктивну безпосередню неможливість використовувати передане у найм майно (бути допущеним до приміщення, знаходитись у ньому, зберігати у приміщенні речі тощо) через обставини, за які орендар не відповідає. Крім того, обставини, зазначені у вказаній нормі права, повністю не охоплюються поняттям форс-мажорних обставин, адже на відміну від останніх, ознаками яких є їх об`єктивна та абсолютна дія, а також непередбачуваність, перші можуть бути спричинені, зокрема, й безпосередньо вольовою дією орендодавця, тобто обставини згідно з частиною шостою статті 762 ЦК України можуть включати обставини непереборної сили та випадку, втім не обмежуються ними.
Якщо орендар з незалежних від нього обставин протягом певного часу був повністю позбавлений можливості користуватися орендованим майном, то на підставі ч. 6 ст. 762 ЦКУ він вправі порушувати питання і про повне звільнення його від внесення орендної плати. При цьому тягар доказування неможливості використання майна несе саме орендар.
У зв’язку із введенням в Україні з 22.02.2024 воєнного стану, відповідно до Наказів Департаменту освіти і науки міської ради № 31 від 25.02.2022, Міністерства освіти і науки України від 28.02.2022 призупинено освітній процес у закладах освіти. Проте, звільнення Орендарем приміщення відбулось у серпні 2023 року.
ВС зазначив, що до моменту визначення уповноваженими органами, які регулюють діяльність у сфері освіти, проведення перевірки ДСНС України на предмет відповідності вимогам безпеки в умовах воєнного стану та здійснення необхідних заходів визначених за результатами такої перевірки, використання об`єкту оренди для розміщення навчального закладу не було можливим.
Отже ВС погодився із висновками судів попердніх істанцій в частині відмови у задоволенні позовних вимог щодо стягнення заборгованості з орендної плати за квітень-травень 2020 року, неустойки та передбачених ч. 2 ст. 625 ЦКУ компенсаційних виплат, оскільки у зв`язку з запровадження з березня 2020 року жорстких карантинних заходів внаслідок поширення коронавірусної інфекції, всі заклади освіти були переведені на дистанційний режим роботи, тому орендар фактично не міг протягом періоду оголошення дії карантину використовувати орендне майно з метою, яка визначена умовами договору оренди.
Окрім того, орендодавцями не було виконано в передбаченому договором порядку процедуру розірвання в односторонньому порядку укладеного між сторонами договору оренди нежитлових приміщень, тому не відбулось розірвання зазначеного договору в односторонньому порядку Позивачами, договір у травні 2022 року не припинився. Крім цього, судами встановлено, що з вересня 2023 року приміщення вільне, відповідачі виселились.
За таких підстав, ВС погодився із висновками судів попередніх інстанцій в частині відмови у виселенні Відповідача з орендованого приміщення, а також стягнення з Відповідачів неустойки у розмірі подвійної плати за найм речі в порядку с. 2 ст. 785 ЦКУ.