Купівля квартири чи офісу, виробничого приміщення або цілісного майнового комплексу, інші операції з нерухомим майном потребує максимальної уваги в зв’язку з їх великою вартістю.
Недоліки повноважень продавця на продаж нерухомості, приховані недоліки самого нерухомого майна (в тому числі юридичні), приховування необхідної інформації про саму нерухомість (наявність укладених договорів щодо нерухомості ( довгострокової оренди, тимчасово припиненої іпотеки), помилки при приватизації, права третіх осіб на нерухоме майно, помилки при попередніх купівлі-продажах. Нерідко позови подають власники після двох-трьох та більше продажів нерухомого майна. Також майно може мати співвласника ( це особливо актуально для майна подружжя). Багато спорів виникає при продажі іпотечного майна, а також багато позовів про оспорювання угод подають арбітражні керуючи при відкритті справ про банкрутство. Чимало судових спорів мають інвестори новозбудованого житла – боротьба за отримання вже оплаченого житла є доволі частими ситуаціями.
Порушення права власності (користування) нерухомістю можуть бути не лише при укладенні угод, але і коли нерухоме майно може вибути поза волею власника. Громадянин може втратити право на нерухомість у будь якій сфері правовідносин: поділ спільного майна, відчуження частини у спільному майна, у процесі спадкування, накладення арешту на нерухомість за чужі борги, звернення стягнення на іпотечне (заставлене) нерухоме майно за борги перед банком або іншою фінансовою установою та багато інших негативних для власника нерухомості ситуаціях.
Крім того, ринок нерухомості насичений різного роду компаніями з сумною репутацією, а іноді і відвертими шахраями. І в результаті діяльності цих ділків, особу може бути позбавлено майна з мінімальними можливостями подальшого його повернення. Наприклад, коли майно вибуває із власності поза волею власника і перепродається декілька раз добросовісним набувачам.
Всі проблемні ситуації з нерухомістю можливо вирішити в суді. Однак, для позитивного результату необхідна допомога досвідченого адвоката, який обізнаний не тільки у чинному законодавстві, але і правових позиціях Верховного Суду, який зможе обрати вірну стратегію захисту порушених прав клієнта на нерухомість.
ПОСЛУГИ АДВОКАТА У СПОРАХ ПО НЕРУХОМОСТІ:
1. Консультація з питань, пов’язаних із спорами по нерухомості, аналіз виниклої ситуації та перспектив майбутніх судових процесів;
2. Збір доказової бази та підготовка необхідних процесуальних документів-адвокатського запиту, позову, скарги, відзив на позов, заперечення, письмові пояснення, клопотання;
3. Представництво клієнта у судах всіх інстанцій з метою захисту його інтересів;
4. Оскарження судових рішень, постановлених не на користь клієнта в апеляційний та Верховний Суд;
5. Правовий супровід клієнта на стадії виконавчого провадження.
ПРАВОВІ ПОЗИЦІЇ СУДІВ У СПРАВАХ ЗІ СПОРУ
ПО НЕРУХОМОСТІ
1. Для приватного права, з урахуванням принципу розумності, є неприйнятним використання конструкції юридичної особи (зокрема, внесення нерухомості до статутного капіталу юридичної особи, вихід учасника із юридичної особи та отримання при виході), інших правомірних приватно-правових засобів (зокрема, поділ об`єктів нерухомості) з метою створення видимості добросовісного набуття права власності для унеможливлення застосування віндикаційного позову
Застосування приватно-правових конструкцій з метою створення видимості добросовісного набуття права власності для унеможливлення застосування віндикаційного позову по своїй суті є недобросовісним та свідчить про зловживання учасниками цивільного обороту.
Можливість витребування майна з володіння іншої особи законодавець ставить у залежність насамперед від змісту правового зв`язку між позивачем та спірним майном, його волевиявлення щодо вибуття майна, а також від того, чи є володілець майна добросовісним чи недобросовісним набувачем та від характеру набуття майна (оплатно чи безоплатно)
Право власника на витребування майна від добросовісного набувача на підставі частини першої статті 388 ЦК України залежить від того, у який спосіб майно вибуло з його володіння. Ця норма передбачає вичерпне коло підстав, коли за власником зберігається право на витребування свого майна від добросовісного набувача. Однією з таких підстав є вибуття майна з володіння власника або особи, якій він передав майно, не з їхньої волі іншим шляхом
Особа 2 звернувся із позовом до Особа 1, Особа 3, Особа 4, Особа 5, ТОВ про скасування рішень про державну реєстрацію прав, припинення права власності та витребування майна.
Для забезпечення виконання зобов`язань по вказаному договору позики, за укладеним 21.07.2017 договором іпотеки, Особа 9 передав Особа 2 в іпотеку квартиру, а за укладеним 27.07.2017 договором іпотеки, Особа 9 передав Особа 2 в іпотеку стояночне місце. 18.09.2017 Особа 2 звернув стягнення на спірні квартиру та стояночне місце, зареєструвавши за собою право власності, на вказане нерухоме майно З цього часу позивач вказане майно нікому не відчужував.
На підставі інформації з державного реєстру речових прав на нерухоме майно Особа 2 дізнався, що: 1) право власності на належну йому квартиру зареєстровано по 1/2 частці за Особа 3 та Особа 4 на підставі актів приймання-передачі нерухомого майна від 06.08.2019 та від 05.08.2019, виданих Обслуговуючому кооперативу; 2) право власності на належне йому стояночне місце 07.08.2019 зареєстровано за Особа 4 на підставі акту приймання-передачі нерухомого майна, виданого ОК.
Позивач зазначав, що спірні квартира та стояночне місце передавалися до статутного капіталу ОК його членами – Особа 8, Особа 6 та Особа 7 на підставі протоколу загальних зборів вказаного кооперативу від 02.08.2019. При цьому, квартира начебто належала вказаним особам на підставі рішення суду від 15.01.2018 про визнання недійсними договору купівлі-продажу спірного стояночного місця, укладеного 05.07.2013 між Особа 7 та Особа 9 , та договору купівлі-продажу спірної квартири, укладеного 31.07.2013 між Особа 7, Особа 6, Особа 8 та Особа 9. Однак, вказане рішення станом на 02.08.2019 року не набрало законної сили, оскільки переглядалося апеляційним судом, який ухвалив відповідну постанову тільки 17.12. 2019 року. У подальшому ОК за окремими актами прийому-передачі передав у власність спірну квартиру Особа 4 та Особа 3, кожному по 1/2 частині, а стояночне місце – Особа 10.
16 вересня 2019 року в рамках кримінального провадження (порушеною за заявою Позивача) слідчим суддею винесено ухвалу, згідно якої накладено арешт на спірні квартиру та стояночне місце, заборонивши будь-яке відчуження вказаного нерухомого майна. В подальшому спірне нерухоме майно було продано Особі 5, яка передала квартиру до статутного фонду ТОВ, який 21.01.2021 за актом прийому-передачі передав Особі 1.,
Заочним рішенням Приморського районного суду від 24 червня 2021 року (після скасування ВС 30.11.2022 судових рішень) позовні вимоги Особа 2 задоволено в повному обсязі.
Апеляційним судом 12.12.2024 вказане рішення скасовано та постановлено нове про часткове задоволення позову: витребувано з незаконного володіння Особа 1 на користь Особа 2 квартиру.
Постанова мотивована тим, що Особа 7, Особа 7, Особа 8 передали спірне майно до статутного капіталу ОК на підставі рішення районного суду від 15.01.2018 про визнання недійсним договорів купівлі-продажу спірних квартири та стояночного місця, за якими Особа 9 набув право власності на вказане майно. Проте вказане рішення суду не могло бути підставою для вчинення вказаних дій, оскільки воно не набуло законної сили та знаходилося на перегляді в апеляційному суді. 17.12.2019 року рішення Приморського районного суду м. Одеси від 15 січня 2018 року було скасовано апеляційним судом. Тому, передача Особа 8, Особа 6 та Особа 7 спірних квартири та стояночного місця до статутного капіталу ОК є незаконними.
Таким чином, незаконними є і наступні дії з роз`єднання та об`єднання квартири з присвоєнням іншого номеру, відчуження спірних квартири та стояночного місця, оскільки ні Особа 4, ні особа 3, ні ТОВ, ні Особа 5 не були законними власниками спірного майна.
ВС в постанові від 30.11.2022 звернув увагу, що застосування приватно-правових конструкцій з метою створення видимості добросовісного набуття права власності для унеможливлення застосування віндикаційного позову по своїй суті є недобросовісним та свідчить про зловживання учасниками цивільного обороту. До обставин, які можуть свідчити про те, що учасники створюють видимість добросовісного набуття права власності для унеможливлення застосування віндикаційного позову, відноситься, зокрема: момент вчинення правочину чи інших дій; суб`єкти, які вчиняють або з якими вчиняються правочини контрагент з яким боржник вчиняє оспорюваний договір (наприклад, родичі, квазіродичі, пов`язана чи афілійована юридична особа, пов`язані чи афілійовані групи юридичних осіб).
Виникнення права власності у добросовісного набувача відбувається за таких умов: факт відчуження майна; майно відчужене особою, яка не мала на це права; відчужене майно придбав добросовісний набувач; відповідно до статті 388 ЦК, майно, відчужене особою, яка не мала на це право, не може бути витребуване у добросовісного набувача.
Правила частини першої статті 388 ЦК України стосуються випадків, коли набувач за відплатним договором придбав майно в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач). У такому випадку власник має право витребувати це майно від набувача лише в разі, якщо майно: 1) було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння; 2) було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння; 3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом. У частині третій цієї ж статті передбачено самостійне правило: якщо майно було набуте безвідплатно в особи, яка не мала права його відчужувати, власник має право витребувати його від добросовісного набувача в усіх випадках.
Власник має право витребувати майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним (стаття 387 ЦК України), незалежно від того, чи заволоділа ця особа незаконно спірним майном сама, чи придбала його у особи, яка не мала права відчужувати це майно.
Тобто можливість витребування майна з володіння іншої особи законодавець ставить у залежність насамперед від змісту правового зв`язку між позивачем та спірним майном, його волевиявлення щодо вибуття майна, а також від того, чи є володілець майна добросовісним чи недобросовісним набувачем та від характеру набуття майна (оплатно чи безоплатно).
Право власника на витребування майна від добросовісного набувача на підставі частини першої статті 388 ЦК України залежить від того, у який спосіб майно вибуло з його володіння. Ця норма передбачає вичерпне коло підстав, коли за власником зберігається право на витребування свого майна від добросовісного набувача. Однією з таких підстав є вибуття майна з володіння власника або особи, якій він передав майно, не з їхньої волі іншим шляхом.
З огляду на викладені обставини, апеляційний суд дійшов висновку про наявність підстав для задоволення позову Особи 2 про витребування у Особи 1 спірної нерухомості. При цьому, суд вказав на відсутність необхідності для задоволення позову в частині скасування реєстрації спірного майна у державному реєстрі.
2.Власник має право витребувати з чужого незаконного володіння належне йому на праві власності майно, навіть, якщо воно не визначено індивідуально або не виділено в натурі
Особа 1 звернулась із позовом до Особа 2, Особа 3, Особа 4 про визнання недійсними договорів дарування, скасування їх державної реєстрації та витребування майна із чужого незаконного володіння.
Позов мотивовано тим, що вона перебувала із співвідповідачем у шлюбі, за час якого вони набули будинок та земельну ділянку, право власності на які були зареєстровані за чоловіком. Після розірвання шлюбу чоловік, без її згоди подарував нерухомість онучці (Особа 3),а остання його відчужила Особі 4.
Судовим рішенням по іншій справі спірні житловий будинок та земельну ділянку визнано об`єктом спільної сумісної власності подружжя і визнано за кожним з них право власності на вказане нерухоме майно в рівних частках – по 1/2.
Отже, у позові просила визнати недійсними та скасувати державну реєстрацію договорів дарування будинку та земельної ділянки, укладених між колишнім чоловіком та онукою, а також витребувати із чужого незаконного володіння знайомого онуки – покупця нерухомості по 1/2 ідеальній частці спірного будинку та земельної ділянки.
Рішенням суду першої інстанції позов задоволено частково, визнано недійсним договір дарування будинку і земельної ділянки між колишнім чоловіком позивачки та його онукою. Витребувано від особи, яка купила нерухомість в онуки, по 1/2 частки будинку і земельної ділянки.
Суд вказав, що оскільки позивачка не надавала згоду на укладення чоловіком договорів дарування нерухомого майна, яке є спільною сумісною власністю подружжя, зміст оспорюваних позивачкою правочинів суперечить положенням статті 65 Сімейного кодексу, порушує вимоги ч. 1 ст. 203 ЦКУ, а тому відповідно до ч. 1 ст. 215 ЦК існують підстави для визнання договорів недійсними.
Ураховуючи, що покупець як набувач, міг знати про наявність перешкод до вчинення правочину купівлі-продажу нерухомого майна в онуки, у тому числі й те, що продавець не мала права відчужувати це майно, суд зробив висновок, що така обставина може свідчити про недобросовісність набувача. Тому суд першої інстанції витребував із чужого незаконного володіння на користь позивачки спірну 1/2 частку нерухомого майна, застосувавши до спірних правовідносин пункт 3 ч. 1 статті 388 ЦК України.
Водночас, постановою суду апеляційної інстанції в частині витребування майна із чужого незаконного володіння скасовано та ухвалено нове судове рішення, яким у задоволенні позову в цій частині відмовлено.
Апеляційний суд вказав, що оскільки позивачка заявила вимоги про витребування на свою користь із чужого незаконного володіння 1/2 частини спірного нерухомого майна, в той час як договори дарування такого майна визнані судом недійсними в цілому, за відсутності виділу ідеальних часток співвласників нерухомого майна в натурі та за відсутності судового рішення про встановлення порядку спільного користування майном, то позовні вимоги про витребування майна з чужого незаконного володіння задоволенню не підлягають.
Велика Палата Верховного Суду 20.06.2023 не погодилась із постановою суду апеляційної інстанції, скасувала її в частині відмови у задоволенні позову та задовольнила позов в частині витребування у Особи 4 на користь позивачки по 1/2 частини будинку та земельної ділянки.
Велика Палата ВС зазначила, що власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним (стаття 387 ЦК України).
Метою віндикаційного позову є забезпечення введення власника у володіння майном, якого він був незаконно позбавлений. У випадку позбавлення власника володіння нерухомим майном означене введення полягає у внесенні запису про державну реєстрацію за власником права власності на нерухоме майно (принцип реєстраційного підтвердження володіння нерухомістю).
Однією з підстав державної реєстрації права власності на нерухоме майно є рішення суду, яке набрало законної сили, щодо права власності на це майно. Рішення суду про витребування нерухомого майна із чужого незаконного володіння і є таким рішенням і передбачає внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
У разі задоволення позовної вимоги про витребування нерухомого майна із чужого незаконного володіння суд витребує таке майно на користь позивача, а не зобов`язує відповідача повернути це майно власникові. Таке рішення суду є підставою для внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запису про державну реєстрацію за позивачем права власності на нерухоме майно, зареєстроване в цьому реєстрі за відповідачем.
Відповідно до статті 361 ЦК України співвласник має право самостійно розпорядитися своєю часткою у праві спільної часткової власності.
Оскільки у справі, що переглядається, заявлено позов про витребування 1/2 ідеальної частки спірного будинку та земельної ділянки, наслідком задоволення позову буде внесення записів про державну реєстрацію за позивачкою права власності на 1/2 спірного будинку та 1/2 земельної ділянки, а за набувачем права власності на 1/2 цих житлового будинку та земельної ділянки.
При цьому, ВС вказав, що виділ частки з майна, що є у спільній частковій власності, передбачено у статті 364, а поділ майна, що є у спільній частковій власності, урегульовано у статті 367 ЦК України. Вказане уможливлюється після витребування 1/2 спірного нерухомого майна на користь позивачки.
З урахуванням наведеного ВП ВС відступила від висновку, викладеному у ряді постанов ВС про те, що витребувати можна лише індивідуально визначене майно або майно, яке виділено в натурі.
3. Для вчинення будь-яких правочинів щодо нерухомого майна, право власності на яке або право користування яким мають діти, необхідний попередній дозвіл органів опіки та піклування. В протилежному випадку угода про продаж нерухомого майна є недійсною
Рішеннями судів першої та апеляційної інстанції задоволено позов органів опіки та піклування в інтересах малолітньої Особи 1.
Верховним Судом 30.06.2021 вказані судові рішення залишено без змін з огляду на наступне.
Відповідно до статті 12 Закону України «Про основи соціального захисту бездомних громадян та безпритульних дітей» держава охороняє і захищає права та інтереси дітей під час вчинення правочинів щодо нерухомого майна. Неприпустиме зменшення або обмеження прав та інтересів дітей під час вчинення будь-яких правочинів щодо жилих приміщень. Органи опіки та піклування здійснюють контроль за дотриманням батьками та особами, які їх замінюють, житлових прав і охоронюваних законом інтересів дітей відповідно до закону. Для вчинення будь-яких правочинів щодо нерухомого майна, право власності на яке або право користування яким мають діти, необхідний попередній дозвіл органів опіки та піклування, що надається відповідно до закону.
За змістом цієї норми закону, а також ст. ст. 17, 18 Закону України «Про охорону дитинства», ст.177 СКУ дбати про збереження та використання майна дитини в її інтересах – обов`язок батьків. З метою гарантування декларованого державою пріоритету інтересів дитини закон передбачає додаткові засоби контролю з боку держави за належним виконанням батьками своїх обов`язків, установлюючи заборону для батьків малолітньої дитини та осіб, які їх замінюють, вчиняти певні правочини щодо її майнових прав без попереднього дозволу органу опіки та піклування.
Відповідно до ч. 2 ст. 177 СКУ батьки малолітньої дитини не мають права без дозволу органу опіки та піклування вчиняти такі правочини щодо її майнових прав: укладати договори, які підлягають нотаріальному посвідченню та (або) державній реєстрації, в тому числі договори щодо поділу або обміну житлового будинку, квартири; видавати письмові зобов`язання від імені дитини; відмовлятися від майнових прав дитини.
Отже, для продажу квартири, право власності або користування якою має неповнолітня Особа 1, необхідний був дозвіл органу опіки та піклування на продаж майна. Проте Особа 2 не звернулася до органу опіки та піклування щодо надання попереднього дозволу на продаж квартири.
Отже, договір купівлі – продажу вчинений без дозволу органу опіки та піклування, чим порушено права Особи 1, яка на момент вчинення спірного правочину була зареєстрована та мала право на користування зазначеним житлом, а тому такий договір необхідно визнати недійсним на підставі ч.6 ст. 203 ЦКУ.