Землі України за основним цільовим призначенням поділяються на такі категорії: с/г призначення; житлової та громадської забудови; природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення; оздоровчого призначення; рекреаційного призначення; історико-культурного призначення; лісогосподарського призначення; водного фонду; промисловості, транспорту, зв`язку, енергетики, оборони та іншого призначення. Отже, основою для визначення цільового призначення земельної ділянки є її належність до відповідної категорії земель і відповідного способу використання.
Цільове призначення конкретної земельної ділянки фіксується у рішенні уповноваженого органу про передачу її у власність або надання у користування та в документі, що посвідчує право на земельну ділянку.
Причини для виникнення спорів навколо цільового використання земельної ділянки, можуть бути різними, в залежності від правовідносин, таких як відмова у зміні цільового призначення, незаконна зміна цільового призначення землі, нецільове використання.
Найчастіше суди розглядають спори щодо цільового призначення землі у таких ситуаціях як:
- Розірвання договору оренди землі, у звязку із нецільовим використання Орендарем земельної діялнки;
- Визнання недійсним договору купівлі-продажу землі у зв`язку із її переходом у приватну власність без зміни цільового призначення;
- Відмова у зміні цільового призначення землі;
- Зміна цільового призначення землі із порушеннями законодавства;
- Скасування декларації прийняття завершеного будівництвом об`єкту до експлуатації з підстав внесення в неї недостовірних даних щодо цільового використання земельної ділянки;
- Оскарження припису Держархбудконтролю щодо усунення порушення вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, пов`язаної із цільовим використаннм земельної ділянки;
-Інші спори, повязані із цільовим використанням землі.
Звертаємо увагу, що порушення порядку встановлення та зміни цільового призначення земель є підставою для:
– визнання недійсними рішень органів державної влади та місцевого самворядування про надання (передачу) земельних ділянок громадянам та юридичним особам;
-визнання недійсними угод щодо земельних ділянок;
-відмови в державній реєстрації земельних ділянок або визнання реєстрації недійсною;
-притягнення до відповідальності відповідно до закону громадян та юридичних осіб, винних у порушенні порядку встановлення та зміни цільового призначення земель.
Нерідко суди приймають незаконні рішення, невірно трактуючи чинне законодавство, не враховуючи усі обставини справи, а також не беручи до уваги правові позиції Верховного Суду із зазначеного питання.
Доволі часто суди не враховують, що зміна виду використання земельної ділянки в межах однієї категорії земель не є зміною її цільового призначення, а отже, не потребує проходження процедур, які відповідно до земельного законодавства України застосовуються при зміні цільового призначення -розробки проекту землеустрою щодо відведення земельних ділянок, його затвердження тощо. Також непоодинокі випадки, коли судами приймаються рішення про незаконність відчуження землі без зміни її цільового призначення за бездоказового віднесення земель до Водного фонду, рекреаційного призначення, тощо.
Такі рішення призводять до намагання власників та користувачів земельних ділянок проходити процедуру зміни цільового призначення землі, попри відсутності підстав для таких дій і, більше того, такі хибні висновки суду можуть бути підставою для необгрунтованого розірвання договору оренди, визнання недійсним договору купівлі-продажу землі та інших негативних наслідків у вигляді позбавлення громадян і юридичних осіб права власності або користування землею за фактичної відсутності їх вини.
Отже суперечки щодо цільового використання землі можливо вирішити у судовому порядку лише за допомогою досвідченого у такій категорії справ адвоката, який доведе правову позицію клієнта у суді до позитивного для нього результату.
ПОСЛУГИ АДВОКАТА У СПОРАХ ПРО ЦІЛЬОВЕ ВИКОРИСТАННЯ ЗЕМЕЛЬНОЇ ДІЛЯНКИ:
1. Консультація з питань цільового використання землі, аналіз виниклої ситуації, розробка стратегії захисту прав клієнта та аналіз перпектив майбутніх судових процесів;
2. Збір доказової бази та підготовка позовної заяви з набільш ефективним способом захисту прав клієнта у спорах щодо цільового використання земельної ділянки;
3. Підготовка необхідних процесуальних документів-адвокатського запиту, заяв, скарг, відзиву на позов, письмових пояснень, заперечень, клопотань, тощо;
4. Представництво клієнта у судах всіх інстанцій з метою захисту його інтересів у справах зі спору щодо цільового використання земельної ділянки;
5.Оскарження судових рішень, постановлених не на користь клієнта, в Апеляційний і Верховний Суд;
6. Супровід клієнта на стадії виконавчого провадження.
ПРАВОВІ ПОЗИЦІЇ ВЕРХОВНОГО СУДУ У СПРАВАХ ЗІ СПОРУ ЩОДО ЦІЛЬОВОГО ВИКОРИСТАННЯ ЗЕМЕЛЬНОЇ ДІЛЯНКИ
1. Власник земельної ділянки має право зводити на ній будівлі та споруди, створювати закриті водойми, здійснювати перебудову, а також дозволяти будівництво на своїй ділянці іншим особам. Власник земельної ділянки набуває право власності на зведені ним будівлі, споруди та інше нерухоме майно. Право власника на забудову здійснюється ним за умови додержання архітектурних, будівельних, санітарних, екологічних та інших норм і правил, а також за умови використання земельної ділянки за її цільовим призначенням
Водночас види земель у секції В за кодом 02.03 “Для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку” та 02.01 “Для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка)” відрізняються за типами забудови, а отже і навантаженням на ґрунт, що підтверджує різне цільове призначення
ТОВ звернулося в суд з позовом до ГУ Держгеокадастру, в якому просило: визнати неправомірною відмову Відповідача від 21.07.2020 у зміні виду використання землі, якої ТОВ є власником: для будівництва та обслуговування житлового будинку земельної ділянки загальною площею 0,1015 га, в межах категорії земель: житлової та громадської забудови, на вид використання: для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку; зобов`язати Відповідача на підставі заяви від 17.07.2020 внести зміни до Державного земельного кадастру з видачею Витягу з нього про земельну ділянку в якому зазначити вид використання: для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку.
Позивач стверджува, що Відповідачем протиправно прийнято рішення про відмову у внесені відомостей до Державного земельного кадастру, оскільки державний реєстратор дійшов хибних висновків щодо ототожнення понять «зміна цільового призначення земельної ділянки» та «зміна виду використання земельної ділянки в межах певної категорії земель».
Із посиланням на вимоги ч. 5 ст. 20 ЗКУ позивач був переконаний, що види використання земельної ділянки в межах певної категорії земель (крім земель с/г призначення та земель оборони) визначаються її власником або користувачем самостійно в межах вимог, встановлених законом до використання земель цієї категорії, з урахуванням містобудівної документації та документації із землеустрою. Вважає, що єдина умова, яку встановлюють положення вище наведеної норми при самостійному визначенні виду використання земельної ділянки її власником/користувачем є дотримання вимог, встановлених законом до використання земель цієї категорії, та необхідність урахування містобудівної документації та документації із землеустрою.
Рішенням суду першої інстанції від 20.11.2020 позов задоволено. Постановою суду апеляційної інстанції рішення першої інстанції скасовано та постановлено нове про відмову в задоволенні позову.
Верховним Судом від 13.12.2022 постанову суду апеляційної інстанції залишено без змін з огляду на наступне.
Стаття 19 ЗК України встановлює, що землі України за основним цільовим призначенням поділяються на такі категорії: а) землі с/г призначення; б) землі житлової та громадської забудови; в) землі природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення; г) землі оздоровчого призначення; ґ) землі рекреаційного призначення; д) землі історико-культурного призначення; е) землі лісогосподарського призначення; є) землі водного фонду; ж) землі промисловості, транспорту, зв`язку, енергетики, оборони та іншого призначення.
Отже, за змістом цієї норми категорії визначають саме основне цільове призначення землі.
Згідно із ч. 1 ст. 20 ЗКУ віднесення земель до тієї чи іншої категорії здійснюється на підставі рішень органів державної влади, ВР АРК, Ради міністрів АРК та органів місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень. Зміна цільового призначення земельних ділянок здійснюється за проектами землеустрою щодо їх відведення.
Частина 2 ст. 20 ЗКУ, на яку послався відповідач у оскаржуваному повідомленні, зміна цільового призначення земельних ділянок державної або комунальної власності провадиться ВР АРК, Радою міністрів АРК, органами виконавчої влади або органами місцевого самоврядування, які приймають рішення про затвердження проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок та передачу цих ділянок у власність або надання у користування відповідно до повноважень, визначених ст. 122 ЗКУ.
Водночас згідно з абз. 1 ч. 5 ст. 20 ЗКУ види використання земельної ділянки в межах певної категорії земель (крім земель с/г призначення та земель оборони) визначаються її власником або користувачем самостійно в межах вимог, встановлених законом до використання земель цієї категорії, з урахуванням містобудівної документації та документації із землеустрою.
Отже, одним із ключових питань цієї справи є визначення співвідношення та пріоритету застосування передбаченої ініціативи та права власника земельної ділянки щодо визначення виду її використання в межах категорії з умовами їх реалізації.
У постанові Верховного Суду від 20.07.2022 сформовано висновок, що наміри щодо використання земельної ділянки в межах певної категорії земель мають відповідати містобудівній документації та документації із землеустрою. Водночас, забудова земельної ділянки здійснюється в межах її цільового призначення, встановленого відповідно до законодавства, що визначено статтею 24 Закон України “Про регулювання містобудівної діяльності”.
Зміст ст.ст. 373, 375 ЦКУ свідчить про те, що обов`язковими ознаками права власності на землю є володіння, користування та розпорядження земельною ділянкою відповідно до закону і використання земельної ділянки за її цільовим призначенням. Право власника на забудову на своїй земельній ділянці здійснюється ним за умови додержання архітектурних, будівельних, санітарних, екологічних та інших норм і правил, а використання земель житлової та громадської забудови здійснюється відповідно до генерального плану населеного пункту, іншої містобудівної документації, плану земельно-господарського устрою з дотриманням будівельних норм, державних стандартів і норм.
Цільове призначення земельної ділянки це використання земельної ділянки за призначенням, визначеним на підставі документації із землеустрою у встановленому законодавством порядку. Отже, цільове призначення конкретної земельної ділянки фіксується у рішенні уповноваженого органу про передачу її у власність або надання у користування та в документі, що посвідчує право на земельну ділянку.
Згідно із ст. 50 ЗУ «Про землеустрій» проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки розробляється у разі формування нової земельної ділянки (крім поділу та об`єднання) або зміни цільового призначення земельної ділянки.
Згідно із п. «б» ч. 2 ст. 21 ЗУ № 3613-VІ відомості про цільове призначення земельних ділянок вносяться до Державного земельного кадастру щодо виду використання земельної ділянки в межах певної категорії земель.
Відповідно до витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 26.05.2020 спірна земельна ділянка зареєстрована на підставі проекту землеустрою щодо відведення земельних ділянок від 18.04.2012. Цільове призначення земельної ділянки – 02.01 Для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка); категорія земель – землі житлової та громадської забудови; вид використання земельної ділянки – для будівництва та обслуговування житлового будинку.
Встановлено, що позивач звернувся до відповідача із заявою про внесення змін до Державного земельного кадастру, саме з коду 02.01 Для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка) на код 02.03 для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку.
В цьому контексті Верховний Суд наголосив, що наказом Державного комітету України із земельних ресурсів від 23.07.2010 № 54823 липня 2010 року № 548 затверджено Класифікацію видів цільового призначення земель.За приписами пункту 1.4 Наказу № 548, КВЦПЗ визначає поділ земель на окремі види цільового призначення земель, які характеризуються власним правовим режимом, екосистемними функціями, типами забудови, типами особливо цінних об`єктів.
Розділом II Наказу № 548 визначено класифікацію видів цільового призначення земель, серед яких у секції В зазначено, що землі житлової забудови – це землі, які використовуються для розміщення житлової забудови (житлові будинки, гуртожитки, господарські будівлі та інше); землі, які використовуються для розміщення гаражного будівництва.
Також в Розділі II Наказу № 548 у секції В за кодом 02.03 (код на який просить змінити позивач) вказані землі житлової забудови “Для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку”, натомість у цій же секції за кодом 02.01 (код на час звернення) вказано землі “Для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка)”.
Таким чином, вказані види цільового призначення земельної ділянки для житлової забудови відрізняються.
Також Верховний Суд звернув увагу, що пункт 1.4 Наказу № 548 визначає поділ земель на окремі види цільового призначення земель, які характеризуються власним правовим режимом, екосистемними функціями, типами забудови, типами особливо цінних об`єктів.
Водночас види земель у секції В за кодом 02.03 “Для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку” та 02.01 “Для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка)” відрізняються за типами забудови, а отже і навантаженням на ґрунт, що підтверджує різне цільове призначення.
Так, статтею 38 ЗКУ встановлено, що до земель житлової та громадської забудови належать земельні ділянки в межах населених пунктів, які використовуються для розміщення житлової забудови, громадських будівель і споруд, інших об`єктів загального користування.Використання земель житлової та громадської забудови здійснюється відповідно до генерального плану населеного пункту, іншої містобудівної документації, плану земельно-господарського устрою з дотриманням будівельних норм, державних стандартів і норм (ст. 39 ЗКУ).
Оскільки у відомостях Державного земельного кадастру містилась інформація про те, що спірна земельна ділянка за цільовим призначенням відноситься до земель із кодом КВЦПЗ «02.01 Для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка)», яке відповідно до Класифікації видів цільового призначення земель за своїм правовим режимом та типом забудови є відмінним від цільового призначення землі із кодом КВЦПЗ « 02.03 – для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку», яке просив внести позивач, Державний кадастровий реєстратор , перевіривши подані ТОВ документи, надав позивачу повідомлення від 21.07.2020. про відмову в прийнятті заяви про внесення відомостей (змін до них) до Державного земельного кадастру, у зв`язку з тим, що документи подані не в повному обсязі.
Окрім того, у повідомленні було вказано наступну рекомендацію: «відповідно до пункту 2 статті 20 Земельного кодексу України зміна цільового призначення земельних ділянок державної або комунальної власності провадиться Верховною Радою Автономної Республіки Крим, Радою Міністрів Автономної Республіки Крим, органами виконавчої влади або органами місцевого самоврядування, які приймають рішення про затвердження проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок та передачу цих ділянок у власність або надання у користування (відсутнє рішення про затвердження документації із землеустрою)».
На момент прийняття оскарженого рішення ч. 2 ст. 20 ЗКУ передбачала, що зміна цільового призначення земельних ділянок державної або комунальної власності провадиться ВР АРК, Радою міністрів АРК, органами виконавчої влади або органами місцевого самоврядування, які приймають рішення про затвердження проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок та передачу цих ділянок у власність або надання у користування відповідно до повноважень, визначених статтею 122 цього Кодексу.
Проте під час звернення позивача до ГУ Держгеокадастру ТОВ не представлено погодженого та затвердженого проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, яким передбачена зміна її цільового призначення.
Також рішенням Міськради від 20.04.2017 встановлено, що зміна цільового призначення земельної ділянки та видів її використання із зміною коду класифікації видів цільового призначення земельної ділянки здійснюється на підставі проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, погодженого в порядку, встановленому статтею 186-1 ЗК України.
Згідно із ч. 7 ст. 186 ЗКУ погодження і затвердження документації із землеустрою проекти землеустрою щодо впорядкування території для містобудівних потреб погоджуються у порядку, встановленому статтею 186-1 цього Кодексу.
Отже Відповідач, як суб`єкт владних повноважень, в контексті предмету спору, не міг ігнорувати рішення Міської ради від 20.04.2017.
Верховний Суд зазначив, що єдину умову, яку встановлює частина 5 статті 20 ЗК України при самостійному визначені виду використання земельної ділянки її власником/користувачем є дотримання вимог, встановлених законом до використання земель цієї категорії, та необхідність урахування містобудівної документації та документації із землеустрою. Тобто, обраний власником вид використання земельної ділянки не має виходити за межі певної категорії та має бути обраний з урахуванням містобудівної документації.
Також в контексті вимог ч. 5 ст. 20 ЗКУ, власником при ініціюванні питання щодо зміни виду використання земельної ділянки в межах певної категорії земель не надано та судами не встановлено, що зміна виду використання відбувається з урахуванням містобудівної документації та документації із землеустрою.
Підставою для внесення відомостей до Державного земельного кадастру про зміну цільового призначення земельних ділянок разом зі зміною коду та виду використання (в тому числі земель приватної форми власності) є рішення органу місцевого самоврядування про затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки та зміну її цільового призначення.
Згідно із пунктом 70 зазначеного Порядку № 1051 у разі подання заявником для внесення відомостей (змін до них) до Державного земельного кадастру документів не в повному обсязі Державний кадастровий реєстратор надає заявнику повідомлення про відмову в прийнятті заяви про внесення відомостей (змін до них) до Державного земельного кадастру, а не рішення про відмову у внесенні відомостей (змін до них) до Державного земельного кадастру.
Отже, повідомлення про відмову в прийнятті заяви про внесення відомостей (змін до них) до Державного земельного кадастру прийняте відповідачем за результатом розгляду поданих позивачем 17.07.2020 документів у спосіб, межах та у відповідності до вимог чинного законодавства України, а саме з дотриманням вимог ст. 20 ЗКУ, пунктів 69, 70, 71 Порядку № 1051.
У постанові ВС від 14.11.2019 зазначено, що зміна виду використання земельної ділянки в межах її цільового призначення можлива, але порядок вирішення цього питання не встановлений.
За такого правового регулювання та встановлених обставин, ВС погодився із судом апеляційної інстанції, що державний кадастровий реєстратор надав позивачу повідомлення від 21.07.2020 року про відмову в прийнятті заяви про внесення відомостей (змін до них) до Державного земельного кадастру, у зв`язку з тим, що документи подані не в повному обсязі.
Додатково Верховний Суд звертає увагу, що суд апеляційної інстанції цілком слушно дійшов висновку щодо обрання судом першої інстанції невірного способу захисту прав та інтересів позивача, оскільки згідно усталеної судової практики суд може зобов`язати суб`єкта владних повноважень прийняти рішення на користь позивача, якщо для його прийняття виконано всі умови, визначені законом, і прийняття такого рішення не передбачає права суб`єкта владних повноважень діяти на власний розсуд.
2. Зміна виду використання земельної ділянки в межах однієї категорії земель не є зміною її цільового призначення, а отже, не потребує проходження процедур, які відповідно до земельного законодавства України застосовуються при зміні цільового призначення – розробки проекту землеустрою щодо відведення земельних ділянок, його затвердження тощо
Єдину умову, яку встановлює ч.5 ст. 20 ЗК України при самостійному визначені виду використання земельної ділянки її власником/користувачем є дотримання вимог, встановлених законом до використання земель цієї категорії, та необхідність урахування містобудівної документації та документації із землеустрою
Держгеокадастр та його територіальні органи, в тому числі і державні кадастрові реєстратори, не наділені повноваженнями самостійно та без рішення відповідного органу місцевого самоврядування змінювати цільове призначення земельних ділянок, які перебувають у приватній власності
Релігійна громада (РГ) звернулися до міськрайонного суду з позовом до Відділу державного архітектурно-будівельного контролю виконавчого комітету міської ради, Виконавчого комітету міської ради в якому просила: визнати протиправними і скасувати припис спеціаліста Відділу Держархбудконтролю про усунення порушення вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів і правил від 17.03.2017 відносно РГ;- постанову начальника Відділу Держархбудконтролю від 11.04.2017 про накладення штрафу за правопорушення у сфері містобудівної діяльності в розмірі 144 000 грн.; постанову начальника Відділу Держархбудконтролю від 11.04.2017 у справі про адмінправопорушення про накладення штрафу в розмірі 8500 грн.
Постановою місьрайонногоо суду від 19.06.2017, залишеною без змін ухвалою апеляційного суду від 13.12.2017, позов задоволено повністю.
Верховним Судом 10.10.2018 рішення судів попередніх інстанцій залишено без змін з огляду на наступне.
Відповідно до ч. 5 ст. 20 ЗК України види використання земельної ділянки в межах певної категорії земель (крім земель с/г призначення та земель оборони) визначаються її власником або користувачем самостійно в межах вимог, встановлених законом до використання земель цієї категорії, з урахуванням містобудівної документації та документації із землеустрою.
Отже, зміна виду використання земельної ділянки в межах однієї категорії земель (за виключенням земель с/г призначення та земель оборони), здійснюється її власником самостійно.Тобто суди попередніх інстанцій дійшли висновку, що зміна виду використання земельної ділянки в межах однієї категорії земель не є зміною її цільового призначення, а отже, не потребує проходження процедур, які відповідно до земельного законодавства України застосовуються при зміні цільового призначення (розробки проекту землеустрою щодо відведення земельних ділянок, його затвердження тощо).
Однак,обраний власником вид використання земельної ділянки не має виходити за межі певної категорії та має бути обраний з урахуванням містобудівної документації.
На час придбання РГ спірної земельної ділянки вид її використання був «для будівництва і обслуговування житлового буднику, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), (В.02.01). Обраний позивачем новий вид використання цієї ділянки «для будівництва та обслуговування будівель громадських та релігійних організацій (В.03.04), належить до тієї самої категорії – «землі житлової та громадської забудови».
З огляду на це, ВС погодився із судами попередніх інстанцій, які дійшли висновку, що відповідач не довів, що спірна земельна ділянка належить до будь-якої іншої категорії земель, окрім як «землі житлової та громадської забудови», а тому доводи щодо нецільового використання земельної ділянки та відсутності у позивача права на її забудову є необґрунтованими.
Також суди попередніх інстанцій звернули увагу, що на час видачі уповноваженим органом містобудування та архітектури не було встановлено невідповідності намірів забудови земельної ділянки положенням відповідної містобудівної документації на місцевому рівні, а саме генеральному плану міста. Також суди вірно дійшли висновку, що Відповідач безпідставно притягнув Позивача до відповідальності на підставі ч.2 ст. 39-1 Закону України «Про відповідальність за правопорушення у сфері містобудівної діяльності» № 208/94-ВР від 14.10.1994, оскільки відповідно до вказаної норми Відповідач мав скасувати зареєстровану декларацію позивача у разі встановлення факту внесення недостовірних даних до декларації, яка в свою чергу станом на час винесення оскаржуваних постанови та припису залишилась чинною.
Крім того, відповідно до Закону України № 208/94-ВР суб’єкт містобудування, який є замовником будівництва об’єкта, несе відповідальність у вигляді штрафу лише в двох випадках: якщо виконання будівельних робіт здійснювалося без реєстрації декларації про початок виконання таких робіт або наведення недостовірних даних у зазначеній декларації. Відповідач не довів, що позивач виконував будівельні роботи без реєстрації декларації про початок виконання таких робіт або в декларації позивача наведені недостовірні дані.
ВС також погодився про відхилення судами попередніх інстанцій доводів Відповідача про те, що РГ знесла житловий будинок для обслуговування якого виділялась земельна ділянка і розпочала нове будівництво культової споруди, не змінивши вид цільового призначення земельної ділянки з «для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд» на цільове призначення «для будівництва будівель громадських та релігійних організацій», в той час як земельна ділянка на якій передбачається будівництво і обслуговування будівель громадських та релігійних організацій відноситься до земель «громадської забудови»,
Таким чином, ВС зазначив, що суд апеляційної інстанції дійшов правильного висновку , що зміна виду використання земельної ділянки в межах однієї категорії земель не є зміною її цільового призначення, а отже, не потребує проходження процедур, які відповідно до земельного законодавства України застосовуються при зміні цільового призначення (розробки проекту землеустрою щодо відведення земельних ділянок, його затвердження тощо).
Єдину умову, яку встановлює ч.5 ст. 20 ЗК України при самостійному визначені виду використання земельної ділянки її власником/користувачем є дотримання вимог, встановлених законом до використання земель цієї категорії, та необхідність урахування містобудівної документації та документації із землеустрою.
Тобто, обраний власником вид використання земельної ділянки не має виходити за межі певної категорії та має бути обраний з урахуванням містобудівної документації.
Згідно зі ст .38 ЗК України до земель житлової та громадської забудови належать земельні ділянки в межах населених пунктів, які використовуються для розміщення житлової забудови, громадських будівель і споруд, інших об’єктів загального користування.
Відповідно до Класифікації видів цільового призначення земель, затвердженої наказом Державного комітету України із земельних ресурсів від 23.07.2010 № 548 до земель житлової та громадської забудови належать землі житлової забудови (секція В, код 02) та землі громадської забудови (секція В, код 03). В свою чергу землі для «будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка)» (секція В, код В.02.01), так і для «будівництва та обслуговування будівель громадських та релігійних організацій» (секція В код В.03.04) належать до одної категорії земель – житлової та громадської забудови.
Отже, землі житлової забудови, як і землі громадської забудови належать до однієї категорії земель – «землі житлової та громадської забудови» згідно з п. «б» ч.1 ст. 19 Земельного кодексу України.
Відтак, ВС вважав, що використання земельної ділянки позивачем, яка надана йому для будівництва культової споруди не означає, що має бути змінено цільове призначення земельної ділянки на «для будівництва та обслуговування будівель громадських та релігійних організацій», оскільки її використання відповідає категорії земель «землі громадської та житлової забудови», оскільки зміна цільового призначення вимагається від її власника лише у разі зміни виду її використання в межах категорії земель.
Таким чином, ВС дійшов висновку про наявність підстав для задоволення позову Релігійної громади у повному обсязі.
3. Є неправомірним скасування декларації прийняття завершеного будівництвом об`єкту до експлуатації з підстав внесення в неї недостовірних даних, якщо у містобудівних умовах, проектній документації, будівельному паспорті та деклараціях Особа зазначала про будівництво саме магазину і зазначала відомості про земельну ділянку, якою володіла і користувалася на законних підставах та використувувала в межах цільового призначення, а усі державні органи та органи місцевого самоврядування знали про спорудження магазину і з цим погоджувалися
Особа 1 звернулась в суд із позовом до Управління Державної архітектурно-будівельної інспекції, в якому просила : визнати протиправними та скасувати припис Управління Держархубконтролю від 24.07.2015 про усунення порушення вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів і правил та рішення про скасування декларації ЖТ від 02.07.2015 про прийняття завершеного будівництвом об`єкту до експлуатації; наказу Управління Держархудконтролю від 28.07.2015 «Про скасування реєстрації декларації».
Предметом спору є достовірність відомостей, внесених до декларації про готовність об`єкта до експлуатації в частині документа, що дає право на використання земельної ділянки під забудову магазину.У цьому спорі недостовірними даними Відповідач вважає зазначення у декларації про готовність об`єкта до експлуатації від 02.07.2015 договору оренди земельної ділянки від 23.07.2012, який, на думку відповідача, не дає права використовувати земельну ділянку під комерційне призначення.
Судовими рішеннями першої та апеляційної інстанцій у задоволенні позову відмовлено.
Верховним Судом 31.07.2019 рішення судів попередніх інстанцій скасовано та ухвалено нове про задоволення позову, з огляду на наступне.
Зміна виду використання земельної ділянки в межах однієї категорії земель (за виключенням земель сільськогосподарського призначення та земель оборони), здійснюється її власником (користувачем) самостійно.
Відповідно до генерального плану міста земельна ділянка розташована на території садибної житлової забудови. На підставі договору оренди від 23.07.2012 земельна ділянка для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка) перебувала в користуванні Особа 1, а на підставі договору купівлі-продажу від 16.06.2016 Особа 1 отримала у власність зазначену земельну ділянку.
Особа 1 зверталась до міської ради як власника земельної ділянки щодо надання дозволу на зміну цільового призначення земельної ділянки, наданої для обслуговування частини житлового будинку. Рішенням ради від 23.04.2015 їй було відмовлено, а відмова оскаржена до суду. Зазначений судовий спір було вирішено не на користь Особа 1.
ВерховнийСуд звернув увагу, що зміна виду використання земельної ділянки в межах однієї категорії земель не є зміною її цільового призначення, а отже, не потребує проходження процедур, які відповідно до земельного законодавства України застосовуються при зміні цільового призначення (розробки проекту землеустрою щодо відведення земельних ділянок, його затвердження тощо).
Єдина умова, яку встановлює ч.5 ст. 20 ЗК України при самостійному визначені виду використання земельної ділянки її власником/користувачем, є дотримання вимог, встановлених законом до використання земель цієї категорії, та необхідність урахування містобудівної документації та документації із землеустрою.
Верховний Суд врахував, що зводячи магазин, Позивачка діяла з дотриманням вимог містобудівної документації. У містобудівних умовах, проектній документації, будівельному паспорті та деклараціях вона зазначала про будівництво саме магазину і зазначала відомості про земельну ділянку, якою володіла і користувалася на законних підставах. Усі державні органи та органи місцевого самоврядування знали про спорудження магазину і з цим погоджувалися.
Зазначені дії свідчать про те, що до декларації ЖТ від 02.07.2015 про прийняття завершеного будівництвом об`єкту до експлуатації внесено достовірні відомості. Відтак, її скасування є протиправним.
4. Двосторонній характер дій, які вчиняли орендар та орендодавець під час узгодження зміни виду використання земельної ділянки свідчить про відсутність обставин в підтвердження істотності допущеного порушення договору, а саме значної міри позбавлення того, на що особа (позивач) розраховувала при укладенні договору, а отже відсутні підстави для розірвання договору оренди
Верховним Судом 30.01.2024 залишено в силі судові рішення попередніх інстанцій про відмову в задоволенні позову прокурора в інтересах держави в особі селищної ради до фермерського господарства про розірвання договору оренди земельної ділянки та повернення її позивачу.
Позов мотивовано тим, що ФГ істотно порушено умови договору щодо обов`язку орендаря використовувати земельну ділянку у відповідності до цільового призначення; спірна земельна ділянка не могла використовуватися відповідачем для вирощування с/г культур, оскільки вона надана в оренду як пасовище.
ВС звернув увагу, що застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом саме з підстави істотності допущеного порушення договору, визначеної через іншу оціночну категорію – значну міру позбавлення того, на що особа розраховувала при укладенні договору, – відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких згідно з пунктом 6 частини 1 ст. 3 ЦКУ належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність.
Тобто, при розгляді справ зі спорів про розірвання договору, суди, перш за все, повинні досліджувати питання істотності порушення однією із сторін його умов.
ВС виходив з того, що на сесії селищної ради задоволено заяву відповідача ухвалено внести зміни до спірного договору оренди землі щодо зміни виду використання орендованої ФГ землі. У подальшому ФГ затвердило розроблений проект землеустрою за яким на орендованій земельній ділянці визначено, що площа ріллі становить 5, 0421 га, а решта угідь земельної ділянки площею 8, 3579 га.
Після запровадження воєнного стану, функціонування Державного земельного кадастру було зупинено, але після відновлення його роботи на підставі вказаного проекту були внесені до Реєстру відповідні зміни щодо виду використання земельної ділянки..
Між сторонами у справі було укладено додаткову угоду, згідно якої внесені зміни до спірного договору щодо виду використання земельної ділянки, поділивши її на рілля і пасовища.
Отже, із зазначених обставин слідує, що відповідач вчиняв дії які вказували на його бажання внести зміни у спірний договір з метою уточнення виду використання земельної ділянки і орендодавець був усвідомлений щодо такого наміру, зокрема погоджував зміни у договір внаслідок прийняття рішення на сесії.
Крім того, затвердження проекту землеустрою, а після поновлення роботи ДЗК внесення до нього відповідних відомостей і, як наслідок, укладення додаткової угоди до спірного договору щодо об`єкта оренди, вказує на наявність об`єктивних обставин тривалості процесу виконання всіх законодавчих вимог щодо зміни виду використання земельної ділянки.
Тобто, у спірних правовідносинах не лише орендар мав намір змінити вид використання земельної ділянки, але і дії орендодавця вказують на згоду із такою пропозицією і, як підсумок, призвели до укладення додаткової угоди.
Таким чином ВС дійшов висновку, що за наведених обставин у позові прокурора слід відмовити.
5. Не є тотожними «невикористання земельної ділянки за призначенням» та «використання земельної ділянки не за цільовим призначенням», у яких різна правова природа понять та наслідків
Використання землі не за цільовим призначенням передбачає дію використання, а за невикористання (бездіяльність) не передбачається позбавлення права користування
Позивач звернувся до суду з позовом про припинення дії договорів оренди та повернення земельних ділянок. Позов мотивовано тим, що з Товариством (Відповідачем) укладено договори оренди земельних ділянок ( землі категорії житлової та громадської забудови ) строком на 50 років, згідно з умовами яких вони передаються в оренду для будівництва житлового комплексу малоповерхової забудови. На думку Позивача, Відповідач не виконав умови оспорюваних договорів оренди землі та не приступив до будівництва, а тому в силу статті 416 ЦК України та статті 102-1 ЗК України, вважав, що в цьому випадку має місце порушення умов оспорюваних договорів оренди.
Верховний Суд 07.02.2023 погодився із судом апеляційної інстанції про відмову у задоволенні позову та зробив наступні правові висновки щодо відмінності договорів суперфіцію та оренди землі, а також щодо відповідних правових наслідків для цих договорів при невикористанні земельної ділянки за призначенням та використання земельної ділянки не за цільовим призначенням.
ВС зазначив, що встановлені фактичні обставини цієї справи свідчать про те, що сторони уклали саме строкові договори оренди землі під будівництво житлового комплексу малоповерхової забудови. При цьому орендар сплачував за оспорюваними договорами саме орендні платежі, а також державна реєстрація таких договорів була здійснена саме як договорів оренди землі.
Суперфіцій і оренда є окремими правовими інститутами, які регламентуються різними нормами ЗК України, ЦК України. Відносини, пов’язані з орендою землі, регулюються також Законом України “Про оренду землі”.
Положенням пункту 4 частини 1 статті 416 ЦК України (на яку посилається позивач) врегульовані виключно відносини, що виникають з договору суперфіцію (надання права користування чужою земельною ділянкою для забудови), і не можуть бути застосовані до договору оренди земельної ділянки, в якому сторони мають право на власний розсуд визначати додаткові умови, що можуть вплинути на припинення/розірвання договору оренду землі.
Крім того, ВС, перевіривши доводи скаржника (як підстави для перегляду справи Верховним Судом) щодо відсутності висновку ВС стосовно застосування статті 24 Закону України “Про оренду землі”, статей 19, 20, 38, 39, 141 ЗКУ у правовідносинах щодо додержання правового режиму цільового використання земель житлової та громадської забудови за договором оренди при відсутності затвердженої містобудівної документації, зазначив про таке.
Стаття 141 ЗК України передбачає таку підставу припинення права користування земельною ділянкою, як використання земельної ділянки не за цільовим призначенням.
При цьому поняття “невикористання земельної ділянки за призначенням” та “використання земельної ділянки не за цільовим призначенням” різні за правовою природою, останнє з яких застосовується до випадків, коли на земельній ділянці із певним цільовим призначенням здійснюється діяльність, яка виходить за межі цього цільового призначення.
Використання землі не за цільовим призначенням передбачає дію використання, а за невикористання (бездіяльність) не передбачається позбавлення права користування.
Отже, за змістом приписів статті 141 ЗК України невикористання земельної ділянки не є самостійною підставою припинення права користування нею.
Водночас матеріали цієї справи не містять встановлених фактичних обставин щодо порушення відповідачем цільового призначення земельної ділянки, тобто вчинення дій, які би свідчили про використання земельної ділянки за іншим цільовим призначенням.
Таким чином, Верховний Суд дійшов висновку про відсутність підстав для припинення спірних договорів оренди землі та погодився із судом апеляційної інстанції про відмову у задоволенні позову.