Бажання багатьох громадян отримати власне житло при наявності не дуже великих коштів, укладають так звані інвестиційні угоди ( це може бути різноманітні фонди будівництва, будівельні облігації, інші угоди) метою якої є отримання житла. Однак відносини інвестора та Забудовника не завжди є безпроблемними та неконфліктними.
При укладанні угод, Забудовник Інвестору завжди обіцяє вчасно побудувати та передати цілком підготовлене для проживання квартиру, підключену до всіх комунікаціях. Найчастіше зустрічаються такі спори Інвесторів із Забудовниками:
Невідповідність квартири умовам договору;
Намагання Забудовника передати Інвестору квартиру при наявності недоліків, в тому числі не підключення всіх комунікацій;
Вимагання з боку Забудовника додаткових доплат, не передбачених договірними умовами;
Передача без згоди Інвестора об’єкт інвестиції в заставу (іпотеку) Банку;
Відмова в передачі Інвестору об’єкту інвестиції;
Подвійний продаж Забудовником об’єкту інвестиції.
Часто така зухвала та нахабна поведінка Забудовників як правило пов’язана із наявністю в них великих фінансових можливостей та наявності великого штату юристів.
Однак, велика кількість судових рішень Верховного Суду та Великої палати Верховного Суду на користь Інвесторів дозволяє з впевненістю сказати про можливість відстояти в суді права Інвестора та вирішити справу на його користь.
ПОСЛУГИ АДВОКАТА ПО СПОРАХ ІЗ ЗАБУДОВНИКАМИ
-Надання консультацій при спірних питаннях із Забудовниками;
-Складання адвокатських запитів в інтересах Клієнта;
-Складання претензії, надання відповіді на претензію;
-Складання позову, відзову на позов по спорах з Забудовниками;
-Оскарження судових рішень, постановлених не на користь клієнта у
спорах із Забудовниками до Апеляційного та Верховного Судів.
ПРАВОВІ ПОЗИЦІЇ ВЕРХОВНОГО СУДУ У СПРАВАХ ЗІ СПОРУ ІЗ ЗАБУДОВНИКАМИ
1. Набуття статусу Довірителя Фонду фінансування будівництва є передача коштів в управління управителю ФФБ, невиконання чого повністю виключає можливість участі довірителя у ФФБ та набуття ним відповідних прав на об`єкт інвестування
У разі неможливості документального доведення внесення Інвестором коштів в ФФБ, суд призначає економічну екпертизу на предмет встановлення цього факту
Особа 1 (Інвестор, Довіритель) звернулася до суду з позовом до ТОВ (Забудовник) про визнання незаконним рішення про відкріплення об`єкта інвестування від Довірителя та зобов`язання поновити у реєстрі інвесторів.
Відкріплення об`єкта інвестування відбулося у зв`язку з тим, що Довіритель не виконав умов договору про участь у ФФБ, проігнорував лист щодо проведення взаємозвірки надходження або ненадходження грошових коштів на рахунок ФФБ. Зазначено, що видача свідоцтва від 28.11.2018, договору про відступлення майнових прав відбулася помилково, тому управитель просив повернути оригінали зазначених документів.
Верховним Судом 04.06.2025 скасовано рішення судів попередніх інстанцій про відмову у задоволенні позову, вказавши, що необхідною умовою для набуття статусу довірителя ФФБ є передача коштів в управління управителю ФФБ, невиконання якої повністю виключає можливість участі довірителя у ФФБ та набуття ним відповідних прав на об`єкт інвестування.
У статті 15 Закон № 978-ІV зазначено, що при внесенні коштів довірителем до ФФБ управитель зобов`язаний закріпити за довірителем відповідну кількість вимірних одиниць об`єкта інвестування за поточною ціною вимірної одиниці цього об`єкта інвестування та одночасно внести відповідну інформацію до системи обліку прав вимоги довірителів ФФБ.
Отже, суди попередніх інстанцій не з`ясували фактичних обставин справи, не надали належної оцінки доводам Позивача про те, що Особа 1 позбавлена будь-якої можливості довести неправомірність дій ТОВ 1 щодо відкріплення об`єкта інвестування від неї як довірителя, не врахували, що законодавець поклав на суд обов`язок при вирішенні спорів щодо сприяння учасникам судового процесу в реалізації ними прав, передбачених ст. 11 та ч. 3 ст.12 ЦПК, передчасно відмовив у задоволенні позову за недоведеністю позовних вимог.
Суди також не дотримались принципу змагальності цивільного судочинства, не забезпечив повноту дослідження обставин справи, зокрема, місцевий суд задовольнив клопотання відповідача про витребування підтверджуючих оплату доказів у позивача, проте відмовив останньому у задоволенні клопотання про призначення судової економічної експертизи документів, які, на думку позивачки, підтверджують повну оплату за договором про участь у ФФБ, але знаходяться у відповідача.
Верховний Суд зазначив, що за наявності у матеріалах справи лише пояснень відповідача про скрутну ситуацію, яка склалася навколо Державної будівельної корпорації «Укрбуд», та банківської довідки про ненадходження коштів на конкретний рахунок управителя з рахунка довірителя протягом 11 днів (згідно умов Договору), а також враховуючи те, що відповідно до спірного договору про участь у ФФБ управитель ТОВ 1 має декілька рахунків для зарахування коштів від довірителів, а також враховуючи наявність можливості сплати коштів за договором у готівковій формі, висновки судів про недоведеність позовних вимог є передчасними, такими, що не відповідають завданням цивільного судочинства, яке полягає у справедливому та неупередженому вирішенні спору із метою ефективного захисту порушених прав.
2. За умови виконання довірителем своїх договірних зобов`язань управитель зобов`язаний включити довірителя до переліку довірителів, яким забудовник зобов`язаний передати по акту прийому-передачі закріплені за ними об`єкти інвестування для подальшого отримання довірителями цих об`єктів у власність
Саме інвестор, як особа за кошти якої і на підставі договору за яким був споруджений об`єкт інвестування, є особою, за якою набувається первісне право власності на новостворений об`єкт інвестування
Інвестор після виконання умов інвестування набуває майнові права (тотожні праву власності) на цей об`єкт і після завершення будівництва об`єкта нерухомості набуває права власності на об`єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об`єкт за собою
Верховний Суд 08.01.2025 залишив без змін судові рішення попередніх інстанцій про задоволення первісного позову Особи 1 (Інвестор): визнано недійсним рішення ТОВ (Забудовник) від 17.02.2020 про відкріплення від Особи 1 об`єкт інвестування (спірну квартиру) та повернення Особі 1 коштів у розмірі 644 119 грн.; зобов’язання поновити Особа 1 у реєстрі інвесторів будівництва житлового будинку з підземним паркінгом, закріпивши за нею об`єкт інвестування – майнові права на однокімнатну квартиру; зобов’язання видати довідку Особі 1 про набуття у власність об’єкта інвестування-квартиру та внести дані щодо Особа 1 до Переліку довірителів про право на набуття у власність об`єкта інвестування; визнання недійсним договору про участь у ФФБ (Фонд фінансування будівництва), укладений між ТОВ 1 та ТОВ 2; визнання недійсним свідоцтва про участь у ФФБ ТОВ 2. У задоволенні зустрічного позову ТОВ 1 до Особа 1 про визнання правовідносин припиненими відмовлено.
Суть спору полягала в тому, що Позивач не провела остаточні розрахунки, не підписала акт приймання-передачі об`єкта інвестування у встановлений строк, а тому об`єкт інвестування був відкріплений від неї.
Разом з тим ВС зазначив, що ФФБ не є юридичною особою і може бути двох видів – виду А та Б. Для ФФБ виду А поточну ціну вимірної одиниці об`єкта будівництва, споживчі властивості об`єктів інвестування, коефіцієнти поверху та комфортності визначає Забудовник, який приймає на себе ризик щодо недостатності залучених коштів на спорудження об`єкта будівництва та зобов`язаний своєчасно ввести його в експлуатацію незалежно від обсягу фінансування
Відповідно до Правил ФФБ фізична або юридична особа стає Довірителем ФФБ за умови укладання з фінансовою компанією договору про участь у ФФБ та внесення на рахунок ФФБ мінімального грошового внеску, розмір якого передбачений укладеним договором. Договір про участь у ФФБ щодо певного об`єкта інвестування може бути укладений Фінансовою компанією з декількома Довірителями – фізичними особами або Довірителями – юридичними особами у визначених ними частках. Фізичні та юридичні особи не можуть бути одночасно співдовірителями щодо певного об`єкта інвестування.
Об`єкт будівництва був введений в експлуатацію 29.08.2019, про що повідомлено Особа 1 листом від 10.09.2019, а також запропоновано Особа 1 отримати сертифікат Держархбудінспекції про відповідність закінченого будівництва об`єкта проектної документації та готовність до експлуатації житлового будинку і необхідність звернутись до офісу для здійснення остаточних розрахунків.
ТОВ 1 листом від 20.11.2019 повідомило Особа 1 про необхідність укласти з фінансовою компанією додаткову угоду до договору про участь у ФФБ та на підставі зазначених в ній даних щодо фактичної загальної площі закріпленого об`єкта інвестування здійснити остаточні розрахунки, виходячи з поточної ціни вимірної одиниці об`єкта інвестування на дату проведення остаточних розрахунків.
При цьому зазначені листи не містили будь-яких повідомлень про збільшення фактичної площі квартири, визначеної сторонами договору об`єктом будівництва.
Вперше повідомлення про збільшення площі побудованого об`єкта інвестування міститься у листі ТОВ 1 від 28.01.2020, в якому також попереджено Особа 1, що у випадку невиконання обов`язку проведення остаточних розрахунків з управителем протягом 10 днів буде прийнято рішення щодо подальшого управління майном, закріпленого за позивачем відповідно до правил фонду та договору.
Заперечуючи проти фактичного збільшення площі квартири, Особа 1 надала Технічний паспорт на спірну квартиру, а також стверджувала про те, що відповідачем збільшено площу квартири за рахунок проведеного нею скління балкону. Водночас згідно з проектною документацією плану у однокімнатній квартирі запроектований балкон, а не лоджія, що також підтверджується експертним звітом від 30.10.2014, згідно з яким у квартирах передбачені балкони без засклення.
Крім того, листом від 23.12.2021 генеральний підрядник будівництва – ПрАТ підтвердив, що зміни до проекту будівництва в частині фасадів будівлі шляхом скління лоджій та балконів не вносились, у встановленому порядку не погоджувались, на момент прийняття в експлуатацію об`єкта будівництва роботи по фасаду будівлі шляхом скління лоджій та балконів із заповнення віконних прорізів ПрАТ не виконував, ці роботи не відображені в акті приймання будівельних робіт та не оплачувались Замовником будівництва.
У Технічному паспорті на квартиру, станом на 02.12.2019, розмір загальної площі вказаний 47,2 кв. м з урахуванням лоджії, в той час, в розділі «План квартири» зображений балкон. Встановивши, що відповідачі не довели належними та допустимими доказами збільшення площі об`єкта інвестування (квартири) із підтвердженням даними забудовника про фактичну загальну площу об`єкта інвестування, а також не надали доказів, які підтверджують факт отримання Особа 1 листа-попередження від 28.01.2020 року з дати отримання якого мав би розпочатись визначений Договору інвестування строк 7 банківських днів остаточних розрахунків, Суди дійшли висновку про наявність підстав для часткового задоволення позову.
.Саме інвестор, як особа за кошти якої і на підставі договору з яким був споруджений об`єкт інвестування, є особою, якою набувається первісне право власності на новостворений об`єкт інвестування.Державній реєстрації підлягає право власності тільки на ті об`єкти нерухомого майна, будівництво яких закінчено та які прийнято в експлуатацію у встановленому порядку. В іншому випадку інвестор не зможе визнати право власності на квартиру до введення будинку в експлуатацію.
Отже, інвестор після виконання умов інвестування набуває майнові права (тотожні праву власності) на цей об`єкт і після завершення будівництва об`єкта нерухомості набуває права власності на об`єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об`єкт за собою.
В свою чергу, відповідно до Правил ФФБ та умов укладеного договору про участь у ФФБ, система обліку прав вимог довірителів ФФБ передбачає складання фінансовою компанією переліку довірителів на належні ним права вимоги на закріплені за ними об`єкти інвестування. За умови виконання довірителем своїх договірних зобов`язань управитель зобов`язаний включити довірителя до переліку довірителів, яким забудовник зобов`язаний передати по акту прийому-передачі закріплені за ними об`єкти інвестування для подальшого отримання довірителями цих об`єктів у власність.
Фінансова компанія надає забудовнику перелік довірителів, які мають право отримати у власність закріплені за ними об`єкти інвестування, відповідно до отриманих довірителями від Фінансової компанії майнових прав на ці об`єкти інвестування, і повідомляє кожного довірителя про прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію, а на письмову вимогу довірителя надає йому копію відповідного документу.
Враховуючи те, що Особа 1 не були видані документи, необхідні для державної реєстрації квартири, зазначене позбавило її можливості здійснити державну реєстрацію свого права.
Враховуючи зазначене ВС дійшов висновку, що відкріплення об`єкта інвестування від Особа 1 відбулось з порушенням ЗУ «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціями з нерухомістю» та укладеного Договору про участь у ФФБ.
Крім того, відповідно до ч. 1 ст. 13 вказаного ЗУ система функціонування ФФБ передбачає внесення довірителем коштів до ФФБ та передачу їх управителю ФФБ в управління за договором про участь у ФФБ.
Встановивши, що платіжний документ, передбачений ЗУ «Про платіжні сисеми та перекази коштів в Україні» та Інструкцією про безготівкові розрахунки в Україні в національній валюті, затвердженою постановою Правління НБУ № 22 від 21.01.2004, який би підтверджував внесення ТОВ 2 коштів до ФФБ та передачу їх управителю ФФБ в управління не надано, вказане свідчить, що Товариство не набуло статусу довірителя, тому наявні підстави для визнання недійсним укладеного договору та виданого на його підставі свідоцтва про участь ТОВ 2 у ФФБ.
3. Якщо Інвестор виконав свої зобов`язання за інвестиційним договором та набув майнові права на спірні об`єкти нерухомого майна, сплативши кошти, Забудовник втрачає право розпоряджатися вказаним майном
Право на витребування майна у добросовісного набувача має саме власник або інший титульний володілець майна і в тому випадку, коли майно перебувало безпосередньо у його володінні або особи, якій він передав майно у володіння, та вибуло з такого їх володіння не з їхньої волі
Особа 1 звернувся до суду з позовом до Особа 1, у якому просив витребувати з чужого незаконного володіння Особа 2 машино-місця (гараж).
Позов мотивовано тим, що 07.09.2006 між ПАТ (Забудовник, Виконавець) та ТОВ (Інвестор) укладено договір про інвестування будівництва підземних гаражів (місць для паркування машин), за умовами якого Інвестор зобов`язується здійснити інвестування будівництва підземних гаражів, а Виконавець зобов`язується здійснити капітальне будівництво паркінгів своїми або залученими силами за власні або залучені кошти і надати Інвестору всі необхідні документи для оформлення у власність об`єкту інвестування за умови виконання Інвестором інвестиційних зобов`язань за договором у повному обсязі. 20.10.2006 між ТОВ, Банком та Особа 1 укладено інвестиційний договір, за умовами якого останній за рахунок власних та/або залучених грошових коштів здійснює інвестування будівництва місця для паркування автомашини. Цієї ж дати аналогічний договір укладено із Особа 3.
Особа 1 та Особа 3 договора виконано та перераховано кошти. Гараж Особі 1 передано по акту, а Особа 2 відступила майнові права на користь свого сина Особа 1, якому також передано машино-місце за актом. Однак, Виконавець повторно продав машино –місце Особі 4. Судовими рішеннями по іншій справі визнано недійсним договір про інвестування будівництва від 02.10.2012 укладений між ПАТ і Особа 4 та скасовано рішення про державну реєстрацію. Проте, під час розгляду цієї справи спірні об`єкти нерухомого майна були відчужені Особа 2.
Верховний Суд 26.11.2024 залишив без змін рішення судів попередніх інстанцій про задоволення позову та витребування спірних гаражів на користь Позивача з чужого незаконного володіння Особи 2, зазначивши, що при розгляді спорів про витребування власником свого майна із чужого незаконного володіння необхідно враховувати, що позивачем за таким позовом може бути лише власник майна, який на момент подання позову не володіє цим майном, а також особа, яка хоча і не є власником, але в якої майно перебувало у володінні за законом або договором, зокрема на підставі цивільно-правових договорів (зберігання, майнового найму тощо), в оперативному управлінні, на праві повного господарського відання, а також на інших підставах, встановлених законом.
Отже, предмет доказування у справах за віндикаційним позовом становлять обставини, які підтверджують правомірність вимог позивача про повернення йому майна з чужого незаконного володіння, як-то факти, що підтверджують його право власності або інше суб`єктивне право титульного володільця на витребуване майно, факт вибуття майна з володіння позивача, наявність майна в натурі у незаконному володінні відповідача, відсутність у відповідача правових підстав для володіння майном.
Судами при розгляді іншої згаданої іншої справи встановлено, що Особа 1 виконав свої зобов`язання за Інвестиційними договорами та набув майнові права на спірні об`єкти нерухомого майна, сплативши кошти, внаслідок чого Забудовник ПАТ втратив право розпоряджатися вказаними машино-місцями (гаражами), а тому не міг укладати договір з Особа 4 про інвестування будівництва щодо вказаних машино-місць (гаражів).
В свою чергу Особа 4 не мала право відчужувати спірне майно Особі 2.
ВС дійшов висновку, що спірне майно вибуло з володіння Особа 1 поза його волею, що є підставою для задоволення позовних вимог.
4.У разі, коли Інвестор виконав свої обов’язки щодо оплати по договору інвестування, але не може оформити право власності на нерухомість у зв’язку із втратою Забудовником документів, суд визнає право власності за Інвестором на оплачене нерухоме майно
Особа 1 (Довіритель) звернулася до суду із позовом до Банку (Управитель), ПАТ (Забудовник), ПП про визнання майнових прав на об`єкт нерухомого майна. Позов мотивувала тим, що 12.02.2009 вона уклала з Банком договір про участь у фонді фінансування будівництва виду А, за умовами якого Довіритель на підставі повного визнання Правил ФФБ, управителем за яким є Банк, Забудовником – ПАТ дає згоду на участь у фонді фінансування будівництва виду «А», бере на себе зобов`язання виконувати правила та передає Управителю грошові кошти в довірчу власність з метою отримання у власність об`єкта інвестування, а Управитель зобов`язується здійснювати від свого імені та в інтересах Довірителя управління грошовими коштами, отриманими у довірчу власність від останнього.Позивач мала здійснити інвестування будівництва квартири на суму 1 194 240 грн., що підтверджується свідоцтвом про участь у ФФБ виду «А», що Особою. 1 виконано у встановлені строки у повному обсязі.
Предметом спору є визнання майнових прав на об’єкт нерухомого майна, а саме на квартиру, між інвестором та забудовником/банком. Проте, Управитель фонду не може передати їй майнові права через втрату документів.
Верховним Судом 30.04.2025 залишені в силі судові рішення попередніх інстанцій про задоволення позову, вказавши, що оскільки Особа 1 повністю виконала свої зобов’язання за договором про участь у фонді фінансування будівництва, але управитель фонду не може передати їй майнові права через втрату документів.
ВС зазачив, що Особа 1 має законні підстави очікувати на реалізацію свого майнового права на отримання квартири у власність, і відповідачі своєю бездіяльністю унеможливили це.
При цьому ВС зазначив, що оскільки на момент подання позову спірне майно ще не було введено в експлуатацію, і скаржник не мав жодних речових прав на квартиру, є підстави для задоволення позовних вимог про визнання права власності на майно, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою.