В связи со вступлением в силу Закона № 340-IX раздел IX «Переходные положения» Закона № 161-XIV дополнены абзацами 3 и 4, которыми нормировано, что договоры аренды земельных участков частной собственности, а также земельных участков государственной или коммунальной собственности, на которых расположены здания, сооружения, находящиеся в собственности арендатора, заключены до вступления в силу Закона № 340-IX, в случае их продления (заключения на новый срок) должны содержать условия, предусмотренные статьей 33 Закона № 161-XIV (в новой редакции) и статьей 126-1 ЗК Украины.
Правила, определенные статьей 126-1 ЗК Украины о возобновлении договоров аренды земли, распространяются на договоры аренды земли, заключенные или измененные после вступления в силу Закона № 340-IX, а возобновление договоров аренды земли, заключенных до вступления в силу указанного Закона, осуществляется на условиях, определенных такими договорами, по правилам, действующим на момент их заключения.
Следовательно, с учетом нормированных разделом IX «Переходные положения» Закона № 161-XIV правил действия Закона № 340-IX во времени подлежит применению редакция, действующая по состоянию на момент заключения договоров аренды.
Об указанном отметил Верховный Суд в постановлении от 25.07.2024.
Фермерское хозяйство обратилось в суд с иском, в котором просило признать отсутствующими и прекратить право аренды ФХ 2 относительно земельного участка, являющегося предметом договора аренды от 15.03.2016; признать заключенным новый срок договор аренды земли между Лицо и истцом.
Иск обоснован тем, что договор аренды заключен на 7 лет и за месяц до окончания срока его действия ФХ сообщил о намерении воспользоваться преимущественным правом на заключение на новый срок, а также предоставил ответчику проект договора аренды земли. Ответ от арендодателя арендатор не получил и продолжил пользоваться земельным участком. Однако в мае 2023 года истцу стало известно, что Лицо, не отправив письмо-уведомления о возражении в возобновлении действия договора аренды земли на новый срок, не истребовав земельный участок, заключило договор аренды с другим арендатором – ФХ 2 и право последнего зарегистрировано в Государственном реестре .
Судебными решениями первой и апелляционной инстанций в удовлетворении отказано по мотивам того, что стороны не достигли договоренности относительно существенных условий договора, а потому в соответствии с ч. 4 ст. 33 Закона Украины «Об аренде земли» № 161-XIV преимущественное право арендатора на заключение договора аренды земли прекращено.
Верховный Суд согласился с указанными судебными решениями, подчеркнув следующее.
В соответствии со статьей 15 Закона № 161-XIV (в редакции, действующей на момент заключения договоров) существенными условиями договора аренды земли являются: объект аренды (кадастровый номер, месторасположение и размер земельного участка); срок действия договора аренды; арендная плата с указанием ее размера, индексации, способа и условий расчетов, сроков, порядка ее внесения и пересмотра и ответственности за неуплату.
В ч.1 ст. 777 ГКУ закреплено преимущественное право нанимателя, который надлежащим образом исполняет свои обязанности по договору, на заключение договора на новый срок и предусмотрена определенная процедура осуществления этого права.
Правовые основания возобновления договора аренды земли определяются статьей 33 Закона №340-IX.
Законом № 340-IX внесены изменения в Закон № 161-XIV (дополнено статьей 32-2 «Восстановление договоров аренды земли» и изложено статью 33 в новой редакции с названием «Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды земли на новый срок») и в ЗК Украины (дополнено статьей 126-1 «Восстановление договора аренды земли, договора об установлении земельного сервитута, договоров о предоставлении права пользования земельным участком для сельскохозяйственных нужд или для застройки»), вступившими в силу 16 июля 2020 года.
В кассационной жалобе ФХ ссылалось на то, что оно намеревалось воспользоваться преимущественным правом арендатора на перезаключение договора аренды на новый срок в соответствии со статьей 33 Закона № 161-XIV в редакции Закона № 340-IX, а суды применили редакцию статьи 33 Закона № 161- XIV, утратившая силу.
Однако ВС отклонил эти доводы кассатора, указав, что с учетом нормированных разделом IX «Переходные положения» Закона № 161-XIV правил действия Закона № 340-IX во времени к спорным правоотношениям подлежит применению редакция, действующая по состоянию на 09 марта 2016 года, т.е. на момент заключения договоров аренды.
Конструкция статьи 33 Закона №161-XIV до изменения ее редакции согласно Закону №340-IX предусматривала возможность возобновления договора аренды земли в порядке реализации преимущественного права на заключение этого договора на новый срок. Статья 33 Закона № 161-XIV прямо предусматривала представление арендатором в сроки, определенные в части второй настоящей статьи, уведомление именно о возобновлении договора аренды земли и проекте дополнительного соглашения о таком возобновлении. Путем отправки арендодателю соответствующего письменного уведомления арендатор должен заранее продемонстрировать наличие у него намерения продлить пользование земельным участком. А арендодатель, будучи осведомленным о таком намерении, получал возможность спланировать дальнейшие действия в связи с истечением срока договора аренды земли, взвесить целесообразность поиска других потенциальных арендаторов, а при их наличии — сопоставить предлагаемые ими условия аренды с условиями, изложенными в проекте дополнительного соглашения, предоставленной арендатором.
Независимо от того, желают ли стороны изменить условия аренды на будущее, возложение на арендатора обязанности по отправке письма-уведомления о возобновлении договора аренды земли с проектом соответствующего дополнительного соглашения до истечения срока настоящего договора выгодно для обеих сторон и не является чрезмерно обременительным. любого из них. Если арендатор рассчитывал на отсутствие потенциальных арендаторов (о которых арендодатель не обязан сообщать) и заранее не направил арендодателю письмо-уведомление о возобновлении договора аренды земли, а просто продолжил пользоваться земельным участком после истечения срока этого договора, он терял право аренды и рисковал получить отказ арендодателя в заключении нового договора аренды земли.
Статьей 33 Закона № 161-XIV был определен алгоритм действий арендатора и арендодателя при наличии намерения возобновить договор аренды земли и определены определенные правовые предохранители для защиты арендатора как более уязвимой стороны в этих правоотношениях от умышленного и безосновательного уклонения арендодателя оснований и при наличии добросовестного поведения арендатора.
При этом в законе отождествлены понятия «преимущественное право на заключение договора аренды земли на новый срок» и «возобновление договора аренды земли», с использованием конструкции «возобновление договора аренды земли» как для основания такого обновления, предусмотренного ч.ч. 1-5, так и для основания, предусмотренного ч.6 настоящей статьи, что свидетельствует об их логической последовательности.
Доводы кассационной жалобы о том, что ФХ выполнило все определенные статьей 33 Закона № 161-XIV условия по реализации своего преимущественного права перед другими лицами на заключение договоров аренды земли на новый срок, однако арендодатель не сообщил о намерении заключить договор с другим арендатором, необоснованны, поскольку в определенный законом срок стороны договора аренды земли не пришли к согласию относительно заключения дополнительного соглашения к нему, и арендодатель сообщил арендатору об отказе в его продлении, что подтверждается соответствующим письмом.
Таким образом, суды пришли к выводу, что преимущественное право ФХ на возобновление договора аренды земельного участка не нарушено, поскольку нет одного из составляющих юридических фактов, предоставляющих истцу право претендовать на возобновление договора аренды земли по основаниям, предусмотренным ч.5 ст. 33 Закона № 161-XIV, а именно отсутствует воля арендодателя на заключение нового договора, и он уведомлял арендатора о нежелании возобновлять договор аренды.