Відповідно до ст. 525 ЦКУ одностороння відмова від зобов`язання, або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором, або законом.
Частиною першою статті 651 ЦКУ передбачено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.
У постанові Верховного Суду від 12.02.2020 зазначено, що частинами 3, 4 ст. 31 ЗУ «Про оренду землі», який є спеціальним законом і має пріоритет перед іншими законами в застосуванні до спірних правовідносин, встановлено, що договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.
У постановах Верховного Суду від 26.09.2018 та від 17.07.2019 сформовано висновок, що тлумачення частини 4 статті 31 ЗУ «Про оренду землі» свідчить, що за загальним правилом не допускається розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку. Проте сторони в договорі оренди можуть встановити як умову про одностороннє розірвання договору оренди землі, так і процедуру її реалізації.
Отже, законодавець допускає розірвання договору в односторонньому порядку у випадку, якщо це передбачено умовами укладеного сторонами договору (висновки ВС у постановах від 16.01.2019,17.07.2019, 19.05.2021).
Разом з тим, Верховний Суд 16.04.2024 розглянув питання щодо права сільради вчинити односторонню відмову від договору оренди землі на підставі пункту цього договору (з урахуванням визначеної в оспорюваному рішенні відповідача підстави для такої відмови) та чи вважається договір оренди розірваним при дотриманні орендодавцем порядку його розірвання, передбаченого умовами договору.
ТОВ звернулося до суду з позовом до сільради про визнання недійсним та скасування рішення в частині припинення дії договору оренди землі, укладеного між сторонами.
Верховний Суд 16.04.2024 залишив без змін рішення судів попередніх інстанцій про задоволення позову з огляду на наступне.
Зокрема, при розгляді даного спору Верховний Суд звернув увагу на правову позицію, викладену у постанові Верховного Суду від 08.10.2020 у справі зі спорі про визнання недійсним правочину щодо односторонньої відмови від договору, згідно з яким у разі коли законом або умовами договору передбачено право сторони на односторонню відмову від договору, сторони вільні у виборі конкретних підстав такої відмови, в межах встановлених нормами законодавства чи умовами договору. Саме обрану стороною підставу для односторонньої відмови від договору і слід досліджувати під час розгляду справи судом. Так, у кожному випадку особа, яка бажає відмовитись від договору у односторонньому порядку на тій чи іншій підставі має довести фактичну наявність визначених у обраній підставі обставин для такої односторонньої відмови. З огляду на викладене, судам необхідно в кожному конкретному випадку, виходити з встановлених обставин справи, досліджувати підстави, які стали підґрунтям для односторонньої відмови від договору, та обґрунтованість таких підстав з огляду на встановлені обставини справи.
У справі, що переглядається, надавши оцінку оспорюваному рішенню сільради, суди попередніх інстанцій встановили, що у цьому рішенні підставою для припинення договору оренди землі визначено вчинення ТОВ такого порушення як невиконання умов договору оренди землі, а саме використання земельної ділянки не за цільовим призначенням (складування та захоронення виробничих та побутових відходів на орендованій земельній ділянці).
Разом з тим, сторони у договорі оренди землі погодили можливість одностороннього розірвання договору оренди землі (пункт 34 цього договору), однак визначені у оспорюваному рішенні сільради порушення підпадають під той вид порушень, які сторони узгодили у пункті 33 цього договору, зокрема, невиконання стороною обов`язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використання, а також з інших підстав, визначених законом, за наявності яких розірвання договору здійснюється саме за рішенням суду на вимогу однієї із сторін.
При цьому судами обґрунтовано враховано, що серед обов`язків позивача, зокрема у пункті 27 договору оренди землі, визначено використання орендованої земельної ділянки за цільовим призначенням (підстава яка вказана безпосередньо в оскаржуваному рішенні відповідача).
Отже, встановивши відсутність у договорі оренди землі умов про можливість винесення відповідачем в односторонньому випадку рішення щодо припинення чи розірвання договору з підстав, що вказані в оспорюваному рішенні відповідача та враховуючи те, що за таких обставин договір та закон передбачають саме звернення в судовому порядку щодо розірвання цього договору, суди попередніх інстанцій дійшли обґрунтованого висновку про невідповідність оспорюваного рішення вимогам закону.
При цьому, Верховний Суд зазначив, що висновки судів у даній справі не суперечать вказаній судовій практиці, оскільки зазначені висновки не є різними за своїм змістом, а зроблені судами з урахуванням фактичних обставин, встановлених у кожній справі, які формують зміст правовідносин і зумовили прийняття відповідного рішення.
Тобто, аналіз викладеного вище дає підстави стверджувати про те, що судові рішення зазначені вище та у справі, яка розглядається, прийнято за суттєво різних установлених судами обставин, оскільки ключовою відмінністю правовідносин у наведених справах в порівнянні з цією справою, є перш за все встановлення судами того, що у відповідних договорах оренди землі сторонами було погоджено умову щодо права орендодавців на одностороннє розірвання таких договорів за наявності саме тих порушень, які і були визначені орендодавцями у відповідних рішеннях підставою для їх (договорів) розірвання в односторонньому порядку (зокрема, нецільове використання земельної ділянки, незавершення забудови земельної ділянки у визначені договором строки тощо).
Натомість у справі, яка переглядається, судом апеляційної інстанції встановлено, що у пункті 34 договору оренди землі не визначено умову (умови) для його розірвання в односторонньому порядку за ініціативою орендодавця щодо земельної ділянки для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості, в тому числі, з підстав її використання не за цільовим призначенням внаслідок складування та захоронення виробничих та побутових відходів тощо, а такий випадок (як і інші випадки розірвання) визначені (конкретизовані) саме в пункті 33 цього договору.