Наявність у володінні земельної ділянки з часом може призвести до подання до Вас позову по земельному спору з різноманітних підстав.
Відповідний позов може подати як зацікавлені фізична чи юридична особа, так і орган місцевого самоврядування та навіть прокурор
На сьогоднішній день в суди заявляють наступні позови по земельним спорам:
-оскарження рішення органу місцевого самоврядування щодо надання земельної ділянки;
-оспорювання права власності чи права користування земельною ділянкою;
– усунення перешкод у користуванні землею (самовільне захоплення);
–встановлення меж земельної ділянки;
– визнання недійсними або розірвання договорів купівлі-продажу, оренди землі;
-спори щодо оренди земельної ділянки;
-щодо зміни цільового призначення землі;
-щодо сервітутів;
-спори щодо Земельного Кадастру;
-конфліктні ситуації з органами місцевого самоврядування;
-інші земельні спори.
Захистити свої права у суді при отриманні позову по земельному спору без допомоги досвідченого адвоката вкрай важко через досить складне земельне законодавство, де практично на кожну на кожну статтю Земельного Кодексу Верховною Радою прийнято ще Закони про регулювання земельних питань, а також існують численні підзаконні акти Уряду, інструкції та інші відомчі документи, які не може знати не фахівець у праві. Більше того, адвокат у своїй роботі користується не лише знаннями земельного законодавства, але і обізнаний у правовій позиції Верховного Суду при розгляді земельних спорів, від яких не можуть відступити суди нижчих ланок.
Отже саме досвідчений адвокат у земельних спорах захистить Ваші права як Відповідача в суді та наведе переконливе обґрунтування на прийняття рішення про відмову у задоволенні пред’явленого до вас позову.
Таким чином, не знаючи власні права, Відповідач може програти справу, навіть якщо Позивачем заявлено безпідставні земельні вимоги.
ПОСЛУГИ АДВОКАТА АО «ТКАЧУК І ПАРТНЕРИ» ПРИ ОТРИМАННІ ПОЗОВУ З ЗЕМЕЛЬНОГО СПОРУ:
1. Правовий аналіз позову (визначення предмету, підстав, наявної доказової бази) та підготовка стратегії захисту клієнта (Відповідача) у суді;
2. Зібрання доказової бази та підготовка необхідних процесуальних документів- адвокатського запиту, відзиву на позов, зустрічного позову, письмових пояснень, клопотань та інших необхідних документів;
3. Представництво Відповідача у судах всіх інстанцій з метою захисту його інтересів справі по земельному спору;
4. Оскарження рішень судів постановлених не на користь клієнта (Відповідача) у справі по земельному спору в апеляційному та касаційному порядку;
5. Правовий супровід клієнта на стадії виконавчого провадження.
ПРАВОВІ ПОЗИЦІЇ СУДІВ НА ЗАХИСТ ІНТЕРЕСІВ ВІДПОВІДАЧА
У СПРАВАХ ПО ЗЕМЕЛЬНОМУ СПОРУ:
1. Прокурор здійснює представництво інтересів громадянина або держави в суді виключно після підтвердження судом підстав для представництва.
Прокурору достатньо дотриматися порядку, передбаченого ст. 23 Закону «Про прокуратуру», і якщо компетентний орган протягом розумного строку після отримання повідомлення Прокурора про порушення самостійно не звернувся до суду з позовом в інтересах держави, то це є достатнім аргументом для підтвердження судом підстав для представництва Прокурором.
Не дотримання вказаного порядку Прокурором, є підставою для залишення позову Прокурора без розгляду, без дослідження обставин по суті спору.
Прокурор звернувся до суду з метою захисту інтересів держави в особі Міністерства оборони України (МОУ) та Державного підприємства МОУ до Селищної Ради, ТОВ про визнання недійсним договору оренди землі та її повернення, посилаючись на порушення інтересів держави які полягають у розпорядженні селищною радою земельною ділянкою з перевищенням повноважень за рахунок земель державної власності, які належать за цільовим призначенням до земель оборони.
Судом апеляційної інстанції скасовано рішення господарського суду першої інстанції про часткове задоволення позову, а позов Прокурора залишено без розгляду з мотивів відсутністю обґрунтування Прокурором визначених законом підстав для представництва і захисту інтересів держави у спірних правовідносинах, недотриманням ним положень ч. 4 ст. 23 Закону «Про прокуратуру» та недоведеністю неможливості реалізації захисту інтересів держави безпосередньо органом, уповноваженим державою здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах.
Верховний Суд, залишаючи 23.05.2023 постанову суду апеляційної інстанції, звернув увагу, що згідно з абз. 1, 2 ч. 3 ст. 23 Закону «Про прокуратуру» Прокурор здійснює представництво в суді законних інтересів держави у разі порушення або загрози порушення інтересів держави, якщо захист цих інтересів не здійснює або неналежним чином здійснює орган державної влади, орган місцевого самоврядування чи інший суб`єкт владних повноважень, до компетенції якого віднесені відповідні повноваження, а також у разі відсутності такого органу. Наявність таких обставин обґрунтовується прокурором у порядку, передбаченому ч. 4 цієї статті, згідно якої представництво Прокурором здійснюється в суді виключно після підтвердження судом підстав для представництва. Прокурор зобов`язаний попередньо, до звернення до суду, повідомити про це відповідного суб`єкта владних повноважень, який може оскаржити наявність підстав для представництва.
Таким чином, прокурор здійснює представництво в суді законних інтересів держави у двох випадках: 1) якщо захист цих інтересів не здійснює або неналежним чином здійснює орган державної влади, орган місцевого самоврядування чи інший суб`єкт владних повноважень, до компетенції якого віднесені повноваження здійснювати такий захист у спірних правовідносинах; 2) якщо немає такого суб’єкта владних повноважень
Тобто, перший “виключний випадок” передбачає наявність органу, який може здійснювати захист інтересів держави самостійно, а другий – відсутність такого органу. Однак, підстави представництва інтересів держави прокуратурою у цих двох випадках істотно відрізняються.
Верховний Суд звернув увагу на те, що захищати інтереси держави повинні насамперед відповідні суб`єкти владних повноважень, а не прокурор. Щоб інтереси держави не залишилися незахищеними, прокурор виконує субсидіарну роль, замінює у судовому провадженні відповідного суб`єкта владних повноважень, який всупереч вимогам закону не здійснює захисту або робить це неналежно.
Разом з тим, прокурор не може вважатися альтернативним суб`єктом звернення до суду і замінювати належного суб`єкта владних повноважень, який може і бажає захищати інтереси держави (постанови ВС від 25.04.2018, від 20.09.2018).
У постанові Великої Палати ВС зроблено висновок, що прокурору достатньо дотриматися порядку, передбаченого ст. 23 Закону Про прокуратуру», і якщо компетентний орган протягом розумного строку після отримання повідомлення про порушення самостійно не звернувся до суду з позовом в інтересах держави, то це є достатнім аргументом для підтвердження судом підстав для представництва Покурором. Якщо прокурору відомі причини такого незвернення, він обов`язково повинен зазначити їх в обґрунтуванні підстав для представництва, яке міститься в позові. Але якщо з відповіді зазначеного органу на звернення прокурора такі причини з`ясувати неможливо чи такої відповіді взагалі не отримано, то це не є підставою вважати звернення прокурора необґрунтованим.
Таким чином, ВС дійшов висновку, що нездійснення прокурором попереднього повідомлення уповноваженого органу (Міноборони України) про намір звернутися з позовом у цій справі, свідчить про помилковість доводів Прокурора щодо наявності передбачених законом виключних підстав для представництва інтересів держави, наслідком чого є правомірне заишення судом апеляційної інстанції позову Прокурора без розгляду.
При цьому ВС погодився із судом апеляційної інстанції, який вказав, що лист, на який прокурор посилається в обґрунтування дотримання вимог ч. 4 ст. 23 Закону «Про прокуратуру», отриманий Міноборони України 03.05.2017, у той же день коли прокуратура скерувала до господарського суду позовну заяву, свідчить про недотримання прокурором розумних строків для відповідного реагування компетентним органом.
2. Систематична (два та більше випадки) несплата орендної плати, передбаченої договором, є підставою для розірвання договору оренди, а разове порушення умов договору оренди в цій частині не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання.
Якщо Орендарем обов’язок по сплаті орендної плати частково покладена на Суборендатора, а останній її сплачував спільно з Орендарем, то вважається, що Орендар належно виконував свої обов’язки по сплаті орендної плати і відсутня підстава для розірвання договору оренди з ініціативи Орендодавця.
Рішенням суду першої інстанції задоволено позов Міськради (Орендодавець) до ПП (Орендар) про розірвав договір оренди землі.
Суд, керуючись положеннями п. «д» ч. 1 ст. 41 ЗКУ щодо підстав припинення права користування земельною ділянкою, дійшов висновку про наявність підстав для розірвання договору, оскільки Відповідач зобов’язання зі сплати орендних платежів систематично не виконував з моменту укладення договору та на момент звернення Позивача до суду, а доказами систематичної несплати ПП орендної плати за договором є надані податковою інспекцією відомості в листах про наявність податкової заборгованості, з урахуванням загальної заборгованості минулих років відповідача за усіма укладеними ним договорами оренди землі та нарахованої пені.
Постановою суду апеляційної інстанції рішення суду першої інстанції скасовано та прийнято нове рішення, яким у задоволенні позову відмовлено. Постанова мотивована неналежним підтвердженням Позивачем систематичної несплати відповідачем орендної плати за договором, як підстави для розірвання договору оренди, а також вказав на необхідність у цій справі наявності у сукупності двох умов: істотного порушення договору та шкоди, завданої цим порушенням що не було зроблено Позивачем.
Вказана справа передана на розгляд Великої Палати Верховного Суду з метою вирішення питання чи є підставою для розірвання договору оренди систематична несплата орендної плати, якщо на час звернення до суду із позовом заборгованість погашена. Велика Палата ВС 27.11.2018 постанову суду апеляційної інстанції про відмову в задоволенні позову залишила без змін та надаючи відповідь на поставлене питання зазначила, що орендна плата за землю регулярно надходила на рахунок позивача від Відповідача та ЖБК (Суборендатор) і заборгованості на момент звернення з цим позовом заборгованості не існувало, а навіть була переплата.
Водночас, докази щодо податкової заборгованості та податкових зобов’язань відповідача з плати за землю містять лише загальну інформацію, разом з тим інформація про заборгованість з орендної плати саме за спірним договором – відсутня.
Стаття 141 ЗКУ передбачає таку підставу припинення права користування земельною ділянкою, як систематична несплата земельного податку або орендної плати.
Разом з тим за ч. 2 ст. 651 ЦКУ договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених законом або договором. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
ВП ВС звернула увагу, що застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом, саме з підстави істотності допущеного порушення договору, визначеної через іншу оціночну категорію – значну міру позбавлення того, на що особа розраховувала при укладенні договору, – відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за п. 6 ч. 1 ст. 3 ЦКУ належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність.
Таким чином, ВП ВС погодилась з апеляційним судом як щодо наявності факту порушення відповідачем умов договору, так і щодо наявності критерію істотності цього порушення договору.
Водночас, згідно зі ст. 528 ЦКУ виконання обов’язку може бути покладено боржником на іншу особу, якщо з умов договору чи законодавства, не випливає обов’язок боржника виконати зобов’язання особисто. У цьому разі кредитор зобов’язаний прийняти виконання, запропоноване за боржника іншою особою. У разі невиконання або неналежного виконання обов’язку боржника іншою особою цей обов’язок боржник повинен виконати сам.
Встановлено, що орендну плату сплачував як Орендар, так і Суборендар, а на момент подачі позову заборгованості не існувало і була переплата.
Таким чином ВП ВС дійшла висновку, що відсутні обставини, які б свідчили про неможливість досягнення позивачем як стороною договору оренди мети договору (отримання плати за оренду земельної ділянки) та неотримання того, на що розраховував орендодавець, укладаючи спірний договір, тобто не вбачається істотного порушення умов договору оренди.