Останнім часом набуло актуальності обмеження допуску на прибудинкову територію багатоквартирного будинку, управління яким здійснюється ОСББ та встановлено пропускний режим допуску до прибудинкової території. На думку керманичів ОСББ, встановлення огорожі на прибудинковій території підвищує відчуття безпеки та приватності мешканців, а також може запобігти несанкціонованому доступу сторонніх осіб. Більше того, в такому мегаполісі, як Київ, будуються цілі огороджені парканами квартали із охороною та пропускною системою.
Разом з тим, на таких огороджених територіях часто знаходяться різноманітні комерційні структури в підвальних приміщення та перших поверхах висоток (різноманітні магазини, компанії з надання різноманітних послуг). Тобто, огорожа та пропускна система на територію розташування будинку, та отже і до комерційної структури, іноді призводить до перешкод і незручності клієнтам і відповідно, шкодить бізнесу.
Також нерідко ОСББ, захищаючи належну мешканцям багатоквартирного будинку територію, обмежують в’їзд на неї сторонніх автомобілів, наприклад, шлагбаумом. Однак, це може бути перешкодою для проїзду водіїв авто до свого будинку.
До речі обмеження доступу може зачипати права також і власників квартир багатоквартирного будинку, доступ до прибудинкової території якої контролюється. Наприклад, недопуск когось із мешканців на автомобілі (з метою не нагромадження автомобілів біля самого будинку); як метод впливу на неплатників взносів або взагалі безпідставно.
Обмежений допуск на прибудинкову територію ОСББ можливий, коли: є відповідне рішення загальних зборів співвласників багатоквартирного будинку; -відсутні перешкоди проїзду спецслужб чи проходу до сусідніх будинків.
Тобто, ключ до законного обмеження – рішення загальних зборів та оформлення прибудинкової території, що захищає від «зазіхань сторонніх осіб» і дозволяє регулювати доступ, але не блокувати його безпідставно.
Також для встановлення огорожі, паркану навколо прибудинкової території необхідне відповідне погодження з місцевою владою, зокрема із відділом благоустрою.
Разом з тим, якщо огорожа, шлагбаум обмежує доступ не тільки на прибудинкову територію будинку, але створює перешкоди у доступі до території загального користування (або створює незручності) можливе виникнення конфліктних ситуацій, які якщо сторони не домовились, можливо вирішити в судовому порядку.
Судові рішення щодо неправомірного обмеження доступу на прибудинкову територію ОСББ стосуються захисту прав співвласників та інших осіб та визнання незаконними дій ОСББ, що обмежують доступ на відповідну територію, зокрема через встановлення шлагбаумів без згоди співвласників або обмеження доступу до паркувальних місць.
Для вірного вирішення спору вкрай важлива допомога досвідченого адвоката, який, перш за все, грамотно розбереться у виниклій у клієнта ситуації і вірно вирішить яким ефективним способом захистити його порушені права у суді, оскільки суд стовідсотково відмовить у задоволенні позову, поданого з мотивів, що позивачу «подобається гуляти саме на огороженій території» або позивачу «зручно на цій території паркувати авто».
Натомість досвідчений адвокат АО «Ткачук і партнери» розбереться у виниклій з клієнтом ситуації, вірно обере стратегію захисту його прав, грамотно підготує позовну заяву з ефективним способом захисту та доведе справу у суді до позитивного для клієнта результатом.
ПОСЛУГИ АДВОКАТА АО «ТКАЧУК І ПАРТНЕРИ» ПРИ ПОРУШЕННІ ВАШИХ ПРАВ ОБМЕЖЕННЯМ ПРИБУДИНКОВОЇ ТЕРИТОРІЇ БАГАТОКВАРТИРНОГО БУДИНКУ (ОСББ):
1. Консультація з усіх питань обмеження доступу до прибудинкової території під управлінням ОСББ та розробка стратегії захисту інтересів клієнта в суді;
2. Зібрання доказової бази та підготовка процесуальних документів-адвокатського запиту, позову, заперечень, письмових пояснень, клопотань, інших;
3. Представництво інтересів клієнта у судах всіх інстанцій, з метою захисту його інтересів;
4. Оскарження судових рішень в Апеляційний та Верховний Суд;
5. Правовий супровід клієнта на стадії виконавчого провадження.
ПРАВОВІ ПОЗИЦІЇ СУДІВ У СПОРІ ЩОДО ОБМЕЖЕННЯ ДОПУСКУ НА ПРИБУДИНКОВУ ТЕРИТОРІЮ ОСББ
Власники та землекористувачі земельних ділянок зобов`язані не використовувати земельні ділянки способами, які не дозволяють власникам, землекористувачам сусідніх земельних ділянок використовувати їх за цільовим призначенням (неприпустимий вплив).
Якщо огорожа прибудинкової території, шлагбаум та зелені насадження перешкоджають проїзду особам до свого будинку, то порушене право захищається шляхом зобов’язання ОСББ демонтувати огорожу та шлагбаум разом із зеленими насадженнями.
Рішеннями судів першої апеляційної інстанцій відмовлено у задоволенні позову Особа 1 до ОСББ про усунення перешкод у володінні та користуванні нежитловими будівлями та земельною ділянкою шляхом зобов`язання ОСББ за власний рахунок демонтувати огорожу, яка перешкоджає вільному проїзду через територію загального користування та зелені насадження (дерева, кущі тощо), які перешкоджають вільному проїзду; демонтування шлагбауму на в`їзді/виїзді до житлового будинку.
Верховний Суд 16.09.2020 скасував постанову суду апеляційної інстанції, зазначивши, що власники та землекористувачі земельних ділянок зобов`язані не використовувати земельні ділянки способами, які не дозволяють власникам, землекористувачам сусідніх земельних ділянок використовувати їх за цільовим призначенням (неприпустимий вплив).
Судом апеляційної інстанції встановлено, що Особа 1 позбавлений можливості проїзду автомобільним транспортом до належного йому будинку через ділянку, яка належить Одеській міській раді та фактично є прибудинковою територією багатоквартирного будинку з дитячим майданчиком ОСББ. Факт встановлення ОСББ огорожі навколо багатоквартирного будинку підтверджується наявними в матеріалах справи листами райдержадмнстрації. Разом із тим апеляційний суд вказував, що навколо будинку Відповідачем було встановлено огорожу, шлагбаум, позивач був позбавлений вільного проїзду до будинку.
Отже, ВС частково погодився із висновками суду апеляційної інстанції про те, що місцевий суд необґрунтовано відмовив у задоволенні позову з тих підстав, що Позивач не довів, що саме Відповідач встановив вищезазначені об`єкти та чинить перешкоди в користуванні своєю власністю Позивачу.
Однак, ВС не погодився із тим, що змінюючи мотиви для відмови у задоволенні позову суд апеляційної інстанції виходив з того, що забезпечення права проїзду до земельної ділянки може бути вирішене шляхом встановлення сервітуту в судовому порядку, або врегульоване компетентним органом – власником землі у позасудовому порядку, з огляду на фактичні обставини справи.
ВС зазначив, що судом апеляційної інстанції залишено поза увагою ту обставину, що рішенням загальних зборів ОСББ відмовлено у наданні Особі 1 сервітуту на право проїзду, також Особа 1 рішеннями судів по іншій справі відмовлено Особа 1 у задоволенні позову про встановлення сервітуту.
Таким чином ВС дійшов висновку, що не встановивши вказані обставини та не надавши їх оцінку разом з іншими доказами у справі у їх сукупності суд апеляційної інстанції дійшов передчасного висновку про наявність підстав для відмови у задоволенні позову.
За результатами нового розгляду постановою суду апеляційної інстанції від 19.01.2023 позов Особа 1 задоволено частково: зобов`язано ОСББ за власний рахунок демонтувати огорожу та зелені насадження, які перешкоджають вільному проїзду через територію загального користування та за власний рахунок демонтувати шлагбаум на в`їзді/виїзді до житлового будинку.
Апеляційний суд вказав, що відповідно до статті 212 ЗК України самовільно зайняті земельні ділянки підлягають поверненню власникам землі або землекористувачам без відшкодування затрат, понесених за час незаконного користування ними. Приведення земельних ділянок у придатний для використання стан, включаючи знесення будинків, будівель і споруд, здійснюється за рахунок громадян або юридичних осіб, які самовільно зайняли земельні ділянки.
Згідно ст. 1 Закону «Про державний контроль за використанням та охороною земель» самовільне зайняття земельних ділянок-це будь-які дії особи, які свідчать про фактичне використання ненаданої їй земельної ділянкичи намір використовувати земельну ділянку довстановлення її меж внатурі (намісцевості)та одержання документа,що посвідчує право на неї ійого державної реєстрації.
Спірна земельна ділянка належить Міській раді на праві комунальної власності.
Оскільки внаслідок існування на проїзді загального користування, що проходить до будинку позивача, знаходяться межі земельних ділянок відповідача, позивач позбавлений можливості вільно користуватися цією дорогою та здійснювати під`їзд нею до свого володіння, тому саме у такий спосіб їй відповідачем чиняться перешкоди у користуванні його майном.
Крім того, з листа Управління архітектури та містобудування вбачається, що необхідності організації додаткового проїзда через озеленену територію немає. Разом з тим, з фотофіксації, наявної в матеріалах справи вбачається, що частина дерев знаходиться безпосередньо поряд з огорожею, яка перешкоджає вільному проїзду через територію загального користування, тому слід захистити порушене право позивача шляхом усунення цих перешкод, у зв`язку із чим позовні вимоги слід задовольнити.