До 01.01.2013 після посвідчення нотаріусом договору купівлі-продажу нерухомого майна, покупцю потрібно було звертатися до БТІ для проведення державної реєстрації його права власності на придбане майно.
З 01.01.2013, у зв’язку зі змінами у сфері державної реєстрації прав на нерухоме майно, нотаріуси наділені статусом спеціальних суб’єктів, які здійснюють функції державного реєстратора в порядку визначеному Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
Таким чином, з 01.01.2013 діє спрощена процедура реєстрації прав на нерухомість, і відтепер громадяни, у разі укладення договорів щодо відчуження нерухомості, звертаються до нотаріуса за послугою щодо державної реєстрації права власності на придбану нерухомість.
Водночас досить частим є випадок, коли особа придбавши до 01.01.2013 у власність житлове майно, зареєстрована у ньому та проживає, але не зареєструвала його у державному реєстрі права власності.
Наслідком такої необачної бездіяльності щодо реєстрації права власності на майно є можливість його відчуження «повторно», зокрема, у процесі виконавчого провадження в рахунок погашення боргів колишнього власника, оскільки по факту право власності на продане майно не зареєстровано за новим власником.
Верховний Суд 02.08.2023 надав роз’яснення яким чином захистити своє право власності на придбане майно у зазначеній ситуації.
Рішенням суду першої інстанції відмовлено у задоволенні позову Особи 1 про витребування у Особи 2 житловий будинок з додатковими приміщеннями.
Позов мотивовано тим, що спірне нерухоме майно Особа 1 за договором купівлі-продажу від 24.07.2006 придбав у Особа 3, і з цього часу був зареєстрований у будинку та проживав у ньому. Разом з тим, майно 18.08.2020 було продано Особі 2 (та зареєстровано за ним на праві власності) з прилюдних торгів у межах виконавчого провадження, відкритого для примусового стягнення грошових коштів із Особа 3.
Відмова у задоволенні позову мотивована тим, що після укладення договору купівлі-продажу Позивач неналежним чином зареєстрував право власності на майно, а Особа 2 – є добросовісним набувачем майна.
Суд апеляційної інстанції рішення першої інстанції змінив в мотивувальній частині, зазначивши, що місцевим судом не враховано того, що договір купівлі-продажу житлового будинку від 24.07.2006 був зареєстрований у Державному реєстрі правочинів, а тому позивач набув право власності на спірний житловий будинок. Водночас апеляційний суд виходив з того, що вимога позивача про витребування майна з чужого незаконного володіння є неефективним способом захисту порушеного права, оскільки реалізація житлового будинку відбулася в межах проведення процедури прилюдних торгів, яка є особливою процедурою відчуження майна, тому належним способом захисту прав позивача є визнання прилюдних торгів недійсними.
Разом з тим, Верховний Суд 02.08.2023 скасував постанову апеляційної інстанції та направив на новий розгляд з огляду на наступне.
Згідно зі ст. 657 ЦКУ (у редакції, чинній на момент укладення договору купівлі-продажу) договір купівлі-продажу житлового будинку (квартири) укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.
Відповідно до ч.4 ст. 334 ЦКУ (у редакції, чинній на момент укладення договору купівлі-продажу) якщо договір про відчуження майна підлягає державній реєстрації, право власності у набувача виникає з моменту такої реєстрації.
Велика Палата ВС від 22.06.2021 зробила висновок про те, що, висловивши свою волю на відчуження об`єкта нерухомого майна, власник у межах свого суб`єктивного права власності реалізовує свої правомочності. Державна реєстрація правочину завершує перехід права власності (право власності на об`єкт припиняється у продавця і, відповідно, виникає в покупця). Тобто покупець набуває не лише правомочності власника, а й сам титул.
Особа, яка здійснила державну реєстрацію правочину відповідно до статей 334, 657 ЦКУ набула титул власника майна. У свою чергу необхідність реєстрації права на нерухоме майно (на момент виникнення спірних правовідносин – до 01.01.2013) не впливала на виникнення в покупця нерухомості прав власника на це майно.
Отже, Особа, яка до 01.01.2013 придбала нерухоме майно за договором купівлі-продажу, державну реєстрацію якого було здійснено належним чином, стала власником такого нерухомого майна з моменту державної реєстрації відповідного договору купівлі-продажу незалежно від того, чи здійснила ця Особа в подальшому державну реєстрацію свого права власності.
Оскільки договір купівлі-продажу від 24.07.2006 посвідчений приватним нотаріусом та був зареєстрований у Державному реєстрі правочинів позивач набув право власності на спірний об`єкт нерухомого майна, а отже правильним є висновок апеляційного суду в цій частині.
Разом з тим, ВС зазначив про хибність висновків суду апеляційної інстанції про обрання Позивачем невірного способу захисту.
Реалізація майна на прилюдних торгах є правочином.Визнання правочину недійсним не з метою домогтися відновлення власного порушеного права (та/або інтересу) у спосіб реституції, що застосовується між сторонами такого правочину, а з метою створити підстави для подальшого звернення з іншим позовом або преюдиційну обставину чи доказ для іншого судового провадження суперечать завданням господарського (цивільного) судочинства, наведеним у ч. 1 ст. 2 ГПКУ (ч. 1 ст. 2 ЦПКУ).
Натомість задоволення вимоги про витребування нерухомого майна з незаконного володіння особи, за якою воно зареєстроване на праві власності, відповідає характеру спірних правовідносин і призводить до ефективного захисту прав власника.
ВС зауважив, що придбання майна на публічних торгах не є запорукою добросовісності набувача. Тому питання про добросовісність чи недобросовісність покупця, який набув майно на торгах, слід оцінювати у кожному конкретному випадку окремо, що має визначальне значення щодо заявлених позовних вимог.
Водночас апеляційний суд не надав правової оцінки добросовісності Особи 2, який придбав спірний будинок на торгах у порядку, встановленому для виконання судових рішень, як і не встановив чи були йому відомі обставини щодо опису спірного житлового будинку приватним виконавцем лише у 2018 році, тоді як при здійсненні виконавчих дій у 2014 році державний виконавець накладав арешт на все майно божника Особа 3, однак за виключенням спірного будинку. Така інформація є в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності.
За результатами нового розгляду справи постановою апеляційного суду від 23.11.2023, залишеною в силі 29.10.2024 Верховним Судом, рішення першої інстанції скасовано та постановлено нове про задоволення позову.
При цьому, апеляційний суд дійшов висновку, що приватний виконавець знаючи про те, що спірне будинковолодіння не належить боржнику за виконавчим провадженням Особі 3 здійснив його реалізацію.
В свою чергу, відповідач, як потенційний покупець, не вчинив належних та достатніх дій для переконливості у дійсності власника майна, яке підлягало реалізації та не перевірив відомості державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Тобто Особа 2 поза межами розумного сумніву міг знати про те, що будинок не є предметом обтяження та не належить боржнику за виконавчим провадженням Особі 3. Однак, не вчинивши жодних активних дій щодо з`ясування дійсного статусу майна та наявності чи відсутності прав на нього у третіх осіб, проявивши пасивну поведінку, набув право власності на нього у незаконний спосіб з порушенням порядку його реалізації.
Відтак, такий набувач не є добросовісним, а тому спірне майно підлягає витребуванню від нього на користь титульного власника –Позивача (Особи 1).