Згідно із частинами 1-5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
Частиною шостою статті 33 Закону України передбачено, що у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
Водночас таке поновлення здійснюється у встановленому законодавством порядку. Так, частинами 8,9 вказаної норми права визначено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку.
Правочин, на підставі якого здійснюється продовження орендних прав та обов`язків, у силу загальних приписів ЦК України щодо порядку укладення, зміни та розірвання договорів має бути вчинений у тій самій формі, що й первісний договір оренди.
Орендар набуває речове право оренди земельної ділянки з моменту державної реєстрації такого права, тобто, у зазначеному випадку реєстрації додаткової угоди у відповідності до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
У випадку відмови, наявного зволікання в укладенні додаткової угоди, недосягнення сторонами згоди щодо її укладення такий спір вирішується судом.
Тож поновлення договору оренди землі в судовому порядку у передбачений ст. 33 Закону спосіб, вимагає укладення додаткової угоди між сторонами як єдиної підстави продовження орендних прав і обов`язків на новий строк.
Водночас, у позові повинен бути викладений зміст угоди з приводу укладення якої позивач звертається до суду, зокрема, усіх її істотних умов, у тому числі змінених.
При цьому обов`язковою умовою продовження дії договору на змінених умовах, зазначених у додатковій угоді, є досягнення згоди з усіх її умов обох сторін цих правовідносин. У протилежному випадку визнання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі укладеною судом не представляється можливим.
Так, ПП звернулося до суду із позовом до фізичної особи про визнання договору оренди землі поновленим та визнання укладеною додаткової угоди. Позов мотивовано тим, що після закінчення строку договору оренди землі він продовжує нею користуватися, однак відповідач ухиляється від отримання орендної плати та від підписання додаткової угоди про поновлення договору оренди, на що позивач має переважне право.
Постановою апеляційної інстанції від 07.10.2021 скасовано рішення суду першої інстанції про задоволення позову та у його задоволенні відмовлено.
Постанова суду апеляційної інстанції мотивована тим, що позивач обрав неналежний спосіб захисту своїх прав, оскільки просив визнати поновленими договір оренди землі, але не виклав у прохальній частині позовної заяви конкретні умови (зміст) додаткової угоди до договору, яка могла бути підставою для державної реєстрації такого речового права, що є підставою для відмови у позові. Крім того, до закінчення строку дії договору оренди землі відповідач повідомила позивача про те, що вона не має наміру поновлювати дію договору, що свідчить про недосягнення домовленості між сторонами щодо істотних умов правочину.
Верховний Суд 26.04.2022 погодився із постановою апеляційного суду зазначивши наступне.
Висновки про належний спосіб захисту при вирішенні спірних правовідносин щодо поновлення договору оренди землі Велика Палата Верховного Суду сформулювала у постанові від 26.05.2020, вказавши, що при вирішенні спірних правовідносин щодо поновлення договору оренди шляхом укладення додаткової угоди до договору оренди землі, обов`язковість укладення якої передбачена частиною восьмою ст. 33 Закону України «Про оренду землі» належним способом захисту порушеного права є визнання укладеною додаткової угоди саме із викладенням її змісту.
Обрання неправомірного (не передбаченого законом чи договором) способу захисту зумовлює прийняття рішення про відмову в задоволенні позову незалежно від інших встановлених судом обставин (постанова Великої Палати Верховного Суду у постанові від 29.09.2020).
Отже, суд першої інстанції, задовольняючи позовні вимоги у частині визнання поновленим строком дії договір оренди землі, укладеного між сторонами помилково дійшов висновку про наявність підстав для задоволення цієї вимоги, що фактично є констатацією судом обставин продовження орендних правовідносин, а не зміною правовідношення судом та поновленням договору в судовому порядку в розумінні статей 16 та 651 ЦК України. Це є підставою для відмови у задоволенні позову в цій частині.
Щодо відмови в іншій частині позову, то позивачем направлявся у встановлений строк орендодавцю лист – повідомлення про намір продовжити договір оренди разом із проектом додаткової угоди, однак відповідач не погодився із нею, оскільки вона містила зміну умов попереднього договору.
Якщо після закінчення строку дії договору оренди між орендарем і орендодавцем не досягнуто згоди щодо продовження дії договору оренди на змінених умовах відсутні правові підстави для визнання додаткової угоди про поновлення договору укладеною. Направлення орендарем пропозиції про продовження відносин оренди не є безумовною підставою для їх поновлення між сторонами у разі відсутності волевиявлення орендодавця на продовження договору оренди.
Отже, зміна умов договору у будь-якій частині виключає продовження договору з підстав, передбачених ч. 6 ст. 33 Закону, а за положеннями ч.4 цієї статті відсутність домовленостей щодо умов договору при їх зміні також виключає продовження договору оренди землі з підстав переважного права.
З огляду на встановлені у цій справі обставини, Верховний Суд погодився з висновками суду апеляційної інстанцій, що обов`язковою умовою продовження дії договорів на змінених умовах є досягнення згоди обох сторін цих правовідносин, а такої згоди у цій справі сторонами не досягнуто.