Верховний Суд, переглянувши 09.07.2025 справу зі спору щодо незаконності державної реєстрації прав та обтяжень на нерухоме майно, дійшов висновку, що якщо право власності позивача було порушено незаконною реєстрацією права іпотеки на його нерухоме майно за відповідачем, з яким він не перебував у зобов`язальних відносинах, державний реєстратор на підставі судового рішення про скасування державної реєстрації права іпотеки, яке набрало законної сили, проводить державну реєстрацію припинення права іпотеки відповідача, що усуває для позивача перешкоди у здійсненні ним правомочності розпоряджатись своїм нерухомим майном.
При цьому, ВС зазначив, що ВП ВС неодноразово доходила висновку про те, що для застосування такого речово-правового способу захисту, як витребування майна за правилами ст. 388 ЦКУ, оспорювання рішень органів державної влади чи місцевого самоврядування, ланцюга договорів, інших правочинів щодо спірного майна і документів, що посвідчують відповідне право, не є ефективним способом захисту права власника у вказаному випадку.
ТОВ 1 звернулось в суд з позовом до ТОВ 2, Особа 1 про визнання недійсним іпотечного договору, скасування рішень про державну реєстрацію прав та обтяжень на нерухоме майно, припинення іпотеки та обтяження. Особа 1 звернулось із зустрічним позовом до Товариств про звернення стягнення на предмет іпотеки.
Суть спору в тому, що рішенням суду у іншій справі від 07.10.2008 визнано за ТОВ 1 право власності на виробничий будинок і за ним було зареєстровано право власності на цей об`єкт 25.12.2008. 12.09.2012 між ТОВ 1 та Банком укладено кредитний договір та 21.09.2012 – іпотечний договір, на підставі якого Банку передано належне ТОВ 1 виробничий будинок. 07.11.2014 між Банком та ТОВ 1 укладено договір про розірвання іпотечного договору від 21.09.2012 у зв`язку з повним виконанням останнім кредитних зобов`язань за кредитним договором від 12.09.2012. 26.12.2014 на підставі договору купівлі-продажу ТОВ 1 відчужило ТОВ 3 5/100 часток спірного виробничого будинку.
Однак, не зважаючи на припинення кредитних зобов`язань та іпотеки, у червні 2018 року Банк звернув стягнення на іпотечне майно шляхом реєстрації за собою права власності, після чого у серпні 2018 року відбулись електронні торги, за результатами яких з переможцем ТОВ 2 27.08.2018 Банк уклав договір купівлі-продажу вказаного майна.
31.08.2018 між ТОВ 2 і Особа 1 укладено іпотечний договір в забезпечення виконання зобов`язань за договорами позики від 10.08.2018, 22.08.2018, на підставі якого Особа 1 набув прав іпотекодержателя спірного нерухомого майна.
Разом з тим, рішенням суду в іншій справі (набрало чинності 13.04.2021) визнано протиправним та скасовано рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 08.06.2018 про державну реєстрацію за Банком права власності на спірний об`єкт нерухомого майна. Даними судовими рішеннями встановлено, що спірне нерухоме майно вибуло з володіння ТОВ 1 поза його волею.
Отже факт вибуття нерухомого майна з володіння ТОВ 1 без належних правових підстав свідчить про порушення його прав власника майна.
Рішеннями судів першої та апеляційної інстанції у задоволенні первісного та зустрічного відмовлено.
Верховним Судом 09.07.2025 скасовано проведену на підставі іпотечного договору від 31.08.2018, укладеного між ТОВ 2 та Особа 1 державну реєстрацію іпотеки на об`єкт нерухомого майна, власником 95/100 часток якого є ТОВ 1.
ВС зазначив, що за загальним правилом саме власнику належить правомочність вчинення правочинів, спрямованих на розпорядженням його майном.
Частиною першою ст. 5 Закону «Про іпотеку» передбачено, що предметом іпотеки можуть бути обєкти нерухомого майна за таких умов: нерухоме майно належить іпотекодавцю на праві власності або на праві господарського відання; нерухоме майно може бути відчужене іпотекодавцем і на нього може бути звернене стягнення; нерухоме майно зареєстроване у встановленому законом порядку як окремий виділений у натурі об`єкт права власності.
ВС звернув увагу, що за загальним правилом власник обтяженого іпотекою нерухомого майна може володіти та користуватись ним, однак обмежується у здійсненні правомочності самостійно розпоряджатись таким майном.
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 10.04.2024 сформулювала правовий висновок щодо захисту прав власника нерухомого майна, обтяженого іпотекою на користь особи, з якою він не перебував у зобов`язальних відносинах, та зазначила що позивач як власник не передавав земельну ділянку в іпотеку за договором іпотеки, не був стороною цього правочину та не перебував з відповідачами в зобов`язальних відносинах, що свідчить про незаконність державної реєстрації за товариством права іпотеки на вказану ділянку, що створює позивачу перешкоди у здійсненні правомочності самостійно розпоряджатись своїм нерухомим майном.
Аналогічно у даній справі встановлено, що ТОВ 1, як власник, не передавало спірне нерухоме майно в іпотеку за оспорюваним договором, не було стороною цього правочину та не перебувало з відповідачами в зобов`язальних відносинах, що свідчить про незаконність державної реєстрації за Особа 1 права іпотеки на вказане майно, яка створює ТОВ 1 перешкоди у розпоряджанні належним йому нерухомим майном.
ВС звернув увагу, що державна реєстрація права за певною особою не є безспірним підтвердженням наявності в цієї особи права, але створює спростовувану презумпцію права такої особи.
Таким чином, державна реєстрація права іпотеки на спірне нерухома майно за Особа 1 – це офіційне визнання та підтвердження державою факту набуття ним такого права, а відповідні записи в Реєстрі створюють для ТОВ1 перешкоди у реалізації правомочності власника на розпорядження цим нерухомим майном
Для ефективного захисту прав володіючого власника нерухомого майна, щодо якого до Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна незаконно внесено запис про право іпотеки іншої особи, з якою власник не перебував у зобов`язальних відносинах, має застосовуватись негаторний позов про усунення перешкод у здійсненні власником права розпорядження своїм майном, з яким власник може звернутись, зокрема, шляхом пред`явлення вимоги про скасування державної реєстрації права іпотеки зазначеної особи. Судове рішення про задоволення такого позову, яке набрало законної сили, є підставою для державної реєстрації відомостей про припинення незаконно зареєстрованого за відповідачем права іпотеки, що усуває для позивача перешкоди у здійсненні ним правоможності розпоряджатись своїм нерухомим майном. Скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, що мало наслідком державну реєстрацію набуття речових прав, обтяжень речових прав, відповідні права чи обтяження припиняються.
При цьому в силу положень абз. 1 ч. 3 ст. 26 Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно і їх обтяжень» відомості про право іпотеки відповідача не підлягають скасуванню та/або вилученню, крім випадків, передбачених п. 1 ч. 7 ст. 37 цього Закону, а натомість державний реєстратор вчиняє нову реєстраційну дію – внесення до Реєстру відомостей про припинення права іпотеки відповідача на підставі судового рішення.