Верховний Суд, переглянувши 16.05.2024 судові рішення справі зі спору щодо укладення договору оренди землі на новий строк, роз’яснив застосування у часі ст. 33 Закону України «Про оренду землі», з урахуванням змін до цієї норми права.
Зокрема, Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» № 340-ІХ внесені зміни до законодавства України, якими Закон України «Про оренду землі» доповнено статтею 322 «Поновлення договорів оренди землі» та викладено статтю 33 у новій редакції з назвою «Переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк», а ЗКУ доповнено статтею 1261«Поновлення договору оренди землі, договору про встановлення земельного сервітуту, договорів про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови». У частині зазначених змін і доповнень Закон № 340-ІХ набрав чинності 16 липня 2020 року.
У даній справі Фермерське господарство (перший Орендар) звернулось до суду з позовом до Особа 1 (Орендодавець), ТОВ (Новий Орендар) про визнання укладеним договору оренди землі на новий строк та визнання відсутнім права оренди у ТОВ.
Суть спору в тому, що до закінчення дії договору оренди землі ФГ звернулось до Особи 1 про укладення договору оренди землі новий строк, на що відповіді не отримав та продовжував користуватися земельною ділянку. Натомість пізніше дізнався про укладення Особа 1 договору оренди спірної землі із ТОВ.
Рішеннями судів першої та апеляційної інстанції у задоволенні позову відмовлено.
Погоджуючись із відмовою судами попередніх інстанцій у задоволенні позову та заперечуючи проти доводів касаційної скарги ФГ Верховний Суд констатував, що з урахуванням унормованих розділом ІХ «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі» правил дії Закону № 340-ІХ в часі до спірних правовідносин підлягає застосуванню редакція, чинна станом на 07 лютого 2016 року, тобто на момент укладення договору оренди.
ВС звернув увагу, що статтею 33 Закону «Про оренду землі» було визначено алгоритм дій Орендаря та Орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та визначено певні правові запобіжники для захисту орендаря як більш уразливої сторони в цих правовідносинах від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря.
У Законі ототожнено поняття «переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк» та «поновлення договору оренди землі», з використанням конструкції «поновлення договору оренди землі» як для підстави такого поновлення, передбаченої частинами 1-5, так і для підстави, передбаченої ч. 6 цієї статті.
Так, дійсний Орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин. Для реалізації такого наміру він (орендар) зобов`язаний до закінчення строку оренди землі (у строки, визначені ч. 2 ст. 33 Закону «Про оренду землі» повідомити про це орендаря та надіслати проєкт додаткової угоди.
Орендодавець, розглянувши у місячний термін таке повідомлення і проект додаткової угоди, за необхідності узгодивши з орендарем істотні умови, зобов`язаний або укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, або повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень щодо поновлення договору оренди землі шляхом надсилання листа-повідомлення про прийняте рішення (частини 1-5 ст. 33 Закону «Про оренду землі»).
У цій справі, ФГ повідомив Орендодавця про намір поновити строк дії договору оренди. Проте, встановлено, що Орендодавець заперечила щодо такого поновлення.
Тобто Орендодавець висловила своє небажання продовжувати дію договору оренди і не підписала додаткової угоди до нього, а тому відсутні підстави для задоволення позову, оскільки передбачене ст. 33 Закону «Про оренду землі» переважне право позивача на укладення договору оренди землі на новий строк припинилося. До того ж, проєкт додаткової угоди до договору оренди землі містить інші умови, ніж сам договір оренди, зокрема орендарем запропоновано змінити строк дії договору. На зміну вказаних істотних умов договору необхідна згода сторін (ч. 4 ст. 33 цього Закону), якої досягнуто не було.
За таких обставин ВС зазначив що переважне право ФГ на поновлення договору оренди не є порушеним, оскільки немає однієї зі складових юридичних фактів, що надають позивачу право претендувати на поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених ч. 5 ст. 33 Закону «Про оренду землі», а саме відсутня воля Орендодавця на укладення такого договору.