Згідно нормативних вимог, ОСББ зобов’язано здійснювати належне утримання загального майна ОСББ, в тому числі ліфти. Однак, практично в кожному будинку є квартири, які мають заборгованість перед ОСББ.
І стало дуже поширеним явище, коли при виникненні боргу, ОСББ починає блокувати таким боржникам користування спільним майном ОСББ, зокрема ліфтами, вводячи картки та інші обмежувані заходи для користування спільним майном.
Однак наскільки такі заходи відповідають меті боротьби з боржниками та не порушують законність ?!
Такі спірні ситуації набули доволі сильного суспільного резонансу і нарешті таку справу розглянув Верховний Суд.
Так, постановою Верховного Суду від 20 березня 2024 року була переглянута касаційному порядку цивільна справа за позовом мешканця багатоквартирного будинку, якому ОСББ заблокувало електронний ключ за несплату комунальних платежів.
Рішеннями судів попередніх інстанцій відмовлено у задоволенні позову з мотивів невиконання позивачем своїх обов`язків по сплаті коштів на утримання будинку, а тому дії відповідача щодо обмеження доступу позивача до входу в будинок та користування ліфтом є правомірними. При цьому суди погодились із доводами відповідача, що блокування електронних ключів погоджено на загальних зборах та відповідає статуту ОСББ, які відповідають вимогам закону, що підтверджується судовим рішенням.
Однак, Верховний Суд не погодився із висновками судів попередніх інстанцій про правомірність дій правління ОСББ, вважаючи їх протиправними.
Верховний Суд вказав, що статутом ОСББ передбачено право загальних зборів прийняти рішення про обмеження користування співвласником спільним майном будинку у разі несплати ним платежів на утримання будинку, однак без конретизації які це обмеження.
До того ж суди попередніх інстанцій залишили поза увагою те, що не існує рішення загальних зборів ОСББ, яким було б застосовано індивідуально до позивача та членів його сім’ї обмеження, зокрема неможливості у користуванні спільними ліфтами багатоквартирного будинку та входу до нього.
Із протоколу загальних зборів, на який посилалися відповідач та суди попередніх інстанцій вирішено додатково попередити боржників, що не сплачують кошти за утримання будинку про те, що будуть продовжувати діяти обмеження доступу до місць загального користування. Цей протокол не містить відомостей про застосування до позивача обмежень у користуванні ліфтами, не зазначено підстав і необхідності у їх застосуванні та строк дії цих заходів.
Окрім того, судами не надано оцінки пропорційності застосування такого обмеження до позивача з огляду на порядок доступу до його квартири, розташування квартири (сьомий поверх), вік позивача (1949 року народження), стан його здоров`я, а також розмір та період виникнення заборгованості.
Отже ОСББ не довело легітимності та пропорційності застосування до позивача, як власника квартири у багатоквартирному будинку, обмежень у вигляді блокування його електронного ключа, порушуючи право власника на доступ та користування належною йому квартирою.
При цьому ОСББ реалізувало вже своє право на захист шляхом пред’явлення позову до позивачів та членів його сім’ї про стягнення заборгованості по сплаті внесків на утримання будинку, який судом задоволено.
Таким чином, ВС скасував рішення судів попередніх інстанцій та задовольнив позов, зобов’язавши ОСББ надати доступ позивачу до приміщень загального користування будинку.