АДВОКАТ ПО ПРАВУ ВЛАСНОСТІ
Укладання інвестиційних договорів в придбання нерухомості, юридичні недоліки в укладених договорах на придбання майна, позови про витребування майна та визнання договорів недійсними, визнання приватизації недійсною – далеко не повний перелік правових проблем, коли Власник майна може отримати претензію відносно свого права власності.
До цього ж також можна віднести випадки, коли треті особи мали переважне право на придбання майна – це стосується права співвласників на придбання частки у співвласників та права орендарів на переважне право купівлі майна що продається. Можуть також подаватися позови про визнання права власності до Власника, якщо продавець майна мав спірне право по відчуженню майна. При купівлі-продажу земельних ділянок, що раніше відносились до комунальної власності, можливі позови прокуратури про повернення земельних ділянок. При розгляді таких справ головне встановити наявність добросовісної поведінки набувача майна, що констатував Верховний Суд в своїх рішеннях.
Чим потрібно аргументувати свою позицію при отриманні позову ? Якщо суд прийняв рішення щодо Вас, чим обґрунтувати апеляційну скаргу ? Що потрібно викладати в касаційній скарзі для подачі до Верховного Суду та що таке правова проблема ? Ці та інші питання допоможе вирішити для Клієнта адвокат по спорам по праві власності.
ПОСЛУГИ АДВОКАТА ПО СПОРАМ ПО ПРАВУ ВЛАСНОСТІ:
- Усна та письмова консультація з питань права власності, аналіз виниклої ситуації та перспектив можливих майбутніх судових процесів;
- Збір доказової бази та підготовка необхідних процесуальних документів – адвокатський запит, позов, відзив на позов, заперечення письмові пояснення, клопотання, тощо;
- Представництво клієнта у судах всіх інстанцій з метою захисту його інтересів у судових процесах зі спору про право власності;
- Оскарження судових рішень зі спорів про право власності, постановлених н на користь клієнта в Апеляційний та Верховний Суд;
ПРАВОВІ ПОЗИЦІЇ СУДІВ У СПРАВАХ
ЗІ СПОРІВ ПО ПРАВУ ВЛАСНОСТІ
- При перетворенні одного підприємства в інше до підприємства, яке щойно виникло, переходять усі майнові права і обов`язки колишнього підприємства.
Статтею 120 ЗКУ передбачений перехід права на землю (права власності чи права користування) у разі набуття права власності на нерухоме майно за цивільно -правовою угодою саме за наявності відповідного права у відчужувача нерухомого майна, оформленого та зареєстрованого належним чином.
Якщо підприємство не припинено, а не реорганізовано, то до останнього переходить всі права і обов’язки. Положення статті 120 ЗКУ поширюються на спірні правовідносини за умови набуття ТОВ (створено в порядку реорганізації) права на жилий будинок, будівлю або споруду саме від іншої особи, а не від самої ж себе.
Вирішення спорів здійснюється за правилами цивільного або господарського судочинства залежно від суб`єктного складу сторін, належним відповідачем у якій має бути особа, право чи обтяження якої зареєстровано.
Державний реєстратор під час проведення державної реєстрації на підставі перевірки вичерпного переліку документів лише засвідчує факт, тобто виконує функцію легалізації події та зобов`язаний виконати рішення суду щодо скасування державної реєстрації речового права або його обтяження незалежно від того, чи був цей реєстратор залучений до участі у справі третьою особою, яка не заявляє самостійні вимоги щодо предмета спору, чи не був залучений
Прокурор звернувся в суд в інтересах держави до сільської ради, Сільськогосподарського ТОВ, Державного реєстратора про визнання незаконним та скасувати рішення Сільради від 10.10.2018; скасувати запис про проведену державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно в Реєстрі; зобов`язати СТОВ повернути земельну ділянку.
Рішенням першої інстанції у задоволенні позову відмовлено. Постановою апеляційного суду рішення першої інстанції скасовано та постановлено нове про задоволення позову.
Верховним Судом постанову апеляційної інстанції в частині задоволення позовних вимог про скасування запису про проведену державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно в реєстрі речових прав на нерухоме майно скасувати та прийняти в цій частині нове рішення, яким у позові відмовити.
ВС зазначив, що співвласниками землі стали 446 громадян, членів КСП.
На підставі Указу Президента Указу Президента від 29.01.2001 №62 “Про заходи щодо забезпечення захисту майнових прав селян у процесі реформування аграрного сектору економіки та Наказу Міністерства аграрної політики України від 14.03.2001 № 62 “Про затвердження Порядку розподілу та використання майна реорганізованих колективних сільгосппідприємств” протоколом № 1 від 05.09.2007 та протоколом № 1 від 15.09.2007 загальних зборів співвласників колишнього КСП було затверджено виділення майна в натурі, по структурі, цілісним майновим комплексом ПСП, згідно зі свідоцтвами про право власності на майновий пай від 10.04.2007, 04.09.2007.
Також, відповідно до протоколу № 1 від 15.09.2007 загальними зборами співвласників колишнього КСП затверджено акт прийому-передачі майна КСП Приватному сільськогосподарському підприємству, тобто до новоутвореного ПСП перейшли всі активи, права і обов’язки КСП.
Відповідно до свідоцтва про право власності, на спірній земельній ділянці знаходиться майно, яке зареєстровано за ПСП, яке в подальшому перейменовано на підставі рішення загальних зборів.
Рішенням Сільської ради від 10.10.2018, спірну земельну ділянку передано новоствореному СТОВ, яка за ним зареєстрована на праві власності в Реєстрі.
Водночас, встановлено, що рішення загальних зборів співвласників КСП від 15.09.2007 та передавальний акт затверджено рішенням співвласників ПСП 31.01.2013 та не містять жодних відомостей про входження до структури майна, переданого від ПСП до СТОВ ПСП, право колективної власності КСП на яку виникло на підставі рішення Райради 20.03.1995 та яке посвідчено Державним актом від 16.02.1996.
За наведених обставин ВС зазначив, що спірна земельна ділянка, площею 0,9533 га, є комунальною власністю за ознакою її належності до меж населеного пункту села. Крім того ВС відмітив, що згідно з інформацією з Державного земельного кадастру про право власності та речові права на земельну ділянку від 26.09.2018 у розділі щодо суб`єкта права власності вказано – Сільська рада, тобто станом на дату прийняття спірного рішення – 10.10.2018- був саме орган місцевого самоврядування – сільська рада.
Встановлено, що зі змісту свідоцтв про право власності на нерухоме майно та витягів з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно слідує, що підставою набуття СТОВ права власності на вказане нерухоме майно є свідоцтва про право власності на нерухоме майно, видані Державним реєстратором.
Проте, як встановлено апеляційним судом, матеріали цієї справи не містять доказів на підтвердження віднесення спірних об`єктів нерухомого майна до категорій, визначених вказаними положеннями Закону України “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень”.
Крім того, зі змісту Витягу з технічної документації про нормативно грошову оцінку спірної земельної ділянки площею 0,9533 га, свідоцтв про право власності на нерухоме майно від 22.08.2013, спірні будівлі їдальні,пекарні розташовані за місцем розташування вказаної земельної ділянки.
За наведеного, апеляційний господарський суд дійшов висновку про те, що обставини приналежності будівель їдальні та пекарні до спірної земельної ділянки, загальною площею 0,9533 га встановлені господарським судом першої інстанції за відсутності належних доказів.
Згідно з п. 6 ст.31 Закону «Про колективне сільськогосподарське підприємство» та ч. 7 ст. 34 Закону «Про підпримства в Україні» при перетворенні одного підприємства в інше до підприємства, яке щойно виникло, переходять усі майнові права і обов`язки колишнього підприємства.
КСП не припинялось, а було реорганізоване у вересні 2007 року в СТОВ ПСП, а надалі в січні 2016 року на СТОВ, тобто шляхом перетворення змінило організаційно – правову форму та існує на даний час у формі сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю.
Отже, підстави набуття права власності на спірні об`єкти нерухомого майна – будівлі контори, гаражів,їдальні та пекарні є однаковими як для СТОВ, так і для СТОВ ПСП.
Тобто, ВС погодився із судом апеляційної інстанції, який відмітив, що положення статті 120 ЗКУ поширювались би на спірні правовідносини за умови набуття СТОВ права на жилий будинок, будівлю або споруду саме від іншої особи, а не від самої ж себе, в результаті реорганізації та зміни назви. Втім, доказів наявності умов, викладених у позові, матеріали цієї справи не містять.
За змістом статті 120 ЗКУ (у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об`єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.
Отже, вказаною нормою передбачений перехід права на землю (права власності чи права користування) у разі набуття права власності на нерухоме майно за цивільно -правовою угодою саме за наявності відповідного права у відчужувача нерухомого майна, оформленого та зареєстрованого належним чином.
Разом з цим, при первинному розгляді даної справи Верховний Суд вказав про те, що суди попередніх інстанцій не врахували та не аналізували, що нерухоме майно, яке знаходиться на спірній земельній ділянці набуте внаслідок викупу майнових сертифікатів. Тобто дослідженню підлягало питання чи було у фізичних осіб членів КСП належним чином оформлено та зареєстровано відповідне право на таку земельну ділянку. Втім як встановлено судом попередньої інстанції земельні ділянки, що належали КСП на праві колективної власності та не підлягали паюванню та на яких розташоване належне Відповідачу-2 нерухоме майно так і залишились у розпорядженні КСП.
Таким чином, Сільська рада не мала підстав, визначених приписами ст.120 ЗКУ для передачі спірної земельної ділянки у власність Відповідача-2.
Оскільки з`ясовано що оспорюване Прокурором рішення Сільської ради від 10.10.2018 суперечить вимогам закону та порушує право власності місцевої територіальної громади на землю, позовні вимоги про визнання його незаконним та скасування підставно задоволені апеляційним господарським судом. Звідси як похідні обґрунтовано задоволені й вимоги про повернення спірної земельної ділянки.
Водночас, ВС зазначив, що спір про скасування рішення, запису щодо державної реєстрації речового права на нерухоме майно чи обтяження такого права за іншою особою у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно є цивільно-правовим. А тому вирішення таких спорів здійснюється за правилами цивільного або господарського судочинства залежно від суб`єктного складу сторін, де належним відповідачем має бути особа, право чи обтяження якої зареєстровано. Державний реєстратор під час проведення державної реєстрації на підставі перевірки вичерпного переліку документів лише засвідчує факт, тобто виконує функцію легалізації події.
Позовна вимога про визнання незаконною та скасування державної реєстрації права власності не може бути звернена до приватного нотаріуса, як співвідповідача. Державний реєстратор зобов`язаний виконати рішення суду щодо скасування державної реєстрації речового права або його обтяження незалежно від того, чи був цей реєстратор залучений до участі у справі третьою особою, яка не заявляє самостійні вимоги щодо предмета спору, чи не був залучений
Отже, ВС відмовив у позовних вимог Прокурора про скасування державної реєстрації спірної земельної ділянки.
- Набуття права власності на новостворений об`єкт нерухомого майна, зокрема на багатоквартирний будинок, не призводить до позбавлення прав власника земельної ділянки, на якій він розташований в силу виключення, передбаченого статтею 377 ЦКУ, та не може бути підставою для набуття права власності на неї за допомогою правового механізму, передбаченого ст. 120 ЗКУта ст. 377 ЦКУ.
ОСББ звернулося в суд до ТОВ про визнання незаконним та скасування свідоцтво про право власності на нерухоме майно від 19.02.2015, видане ТОВ на земельну ділянку площею 1,4484 га та припинити право власності ТОВ на цю земельні ділянку, яка на день звернення до суду поділена на 3 земельні ділянки.
Верховний Суд, змінивши 30.07.2025 мотивувальну частину постанови суду апеляційної інстанції, якою відмовлено у задоволенні позову, зазначив, що оскаржувана постанова апеляційного суду мотивована, зокрема, тим, що з часу створення ОСББ та переходу права власності на житлові та нежитлові приміщення у багатоквартирному будинку до співвласників право власності відповідача на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирні житлові будинки, припинилося, а у співвласників майна виникло право спільної сумісної власності на цю земельну ділянку відповідно до принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди відповідно до положень ст.ст. 42, 120 ЗКУ, ст. 377 ЦКУ, ст.ст. 1, 4, 5 Закону “Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку”.
Разом з тим у постанові ВС від 14.07.2021 Верховний Суд, дійшов висновку про те, що набуття права власності на новостворений об`єкт нерухомого майна, зокрема на багатоквартирний будинок, не призводить до позбавлення прав власника земельної ділянки, на якій він розташований в силу виключення, передбаченого ст. 377 ЦКУ, та не може бути підставою для набуття права власності на неї за допомогою правового механізму, передбаченого ст. 120 ЗКУ та ст. 377 ЦКУ. При цьому ч.5 ст. 5 ст. 5 цього Закону передбачає лише передачу ОСББ технічної документації, а не права власності на земельну ділянку.
Крім того, ВС наголосив на неможливості набуття співвласниками багатоквартирного житлового будинку права власності на земельну ділянку, на якій він розташований, за допомогою правового механізму, передбаченого ст. 120 ЗКУ та ст. 377 ЦКУ.
Таким чином, ВС дійшов висновку, що оскільки у позовних вимогах у цій справі слід відмовити з огляду на відсутність порушеного права позивача (зокрема, у зв`язку з відсутністю підстав вважати право власності відповідача на спірні земельні ділянки таким, що припинилося у зв`язку з реєстрацією ОСББ), апеляційний суд дійшов правильного по суті висновку про відмову у задоволенні позову, проте з інших підстав, ніж ті, що наведені у цій постанові.
- Позов про визнання права власності на майно подається власником тоді, коли в інших осіб виникають сумніви щодо належності йому цього майна, коли створюється неможливість реалізації позивачем свого права власності через наявність таких сумнівів чи внаслідок втрати правовстановлюючих документів. Позивачем у позові про визнання права власності може бути будь-який учасник цивільних відносин, який вважає себе власником певного майна, однак не може належним чином реалізувати свої правомочності у зв`язку з наявністю щодо цього права сумнівів або претензій з боку третіх осіб. Відповідачем у позові про визнання права власності виступає будь-яка особа, яка сумнівається в належності майна позивачеві, або не визнає за ним права здійснювати правомочності володіння, користування і розпорядження таким майном, або має власний інтерес у межах існуючих правовідносин”.
Вирішуючи спір про визнання права власності на підставі статті 392 ЦКУ, слід враховувати, що за змістом цієї норми права судове рішення не породжує права власності, а лише підтверджує наявне у позивача право власності, набуте раніше на законних підставах, якщо відповідач не визнає, заперечує або оспорює його.
Міська рада звернулася в суд до до Житлово-будівельного кооперативу про визнання права комунальної власності за територіальною громадою міста Міської ради на нежитлові приміщення № 594 загальною площею 104,3 м2 літ. “а (4)” – ґанок з майданчиком, № 595 загальною площею 59,7 м2 літ. “а (8)” – ґанок, № 596 загальною площею 60,4 м2 літ. “а (5)” – ґанок, № 597 загальною площею 48,3 м2, літ. “а (6)” – ґанок.
Верховний Суд 28.01.2025 скасовуючи 28.01.2025 постанову суду апеляційної інстанції про часткове задоволення позову про визнання права комунальної власності на 3 об’єкти нежитлових приміщень, а справу направляюи цій частині на новий розгляд, зазначив, що позов про визнання права власності на майно подається власником тоді, коли в інших осіб виникають сумніви щодо належності йому цього майна, коли створюється неможливість реалізації позивачем свого права власності через наявність таких сумнівів чи внаслідок втрати правовстановлюючих документів. Позивачем у позові про визнання права власності може бути будь-який учасник цивільних відносин, який вважає себе власником певного майна, однак не може належним чином реалізувати свої правомочності у зв`язку з наявністю щодо цього права сумнівів або претензій з боку третіх осіб. Відповідачем у позові про визнання права власності виступає будь-яка особа, яка сумнівається в належності майна позивачеві, або не визнає за ним права здійснювати правомочності володіння, користування і розпорядження таким майном, або має власний інтерес у межах існуючих правовідносин”.
ВС звернув увагу, що одним із способів захисту цивільних прав та інтересів є визнання права (п. 1 ч. 2 ст. 16 ЦКУ). Віповідно до ст. 328 ЦКУ право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема, із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності чи необґрунтованість активів, які перебувають у власності, не встановлені судом.
За змістом ч. 1 ст. 384 ЦКУ всі власники (співвласники) квартир та нежитлових приміщень у будинку, спорудженому або придбаному житлово-будівельним (житловим) кооперативом, є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна такого будинку.
Статтею 392 ЦКУ встановлено, що власник майна може пред`явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності.
Вирішуючи спір про визнання права власності на підставі статті 392 цього Кодексу, слід враховувати, що за змістом цієї норми права судове рішення не породжує права власності, а лише підтверджує наявне у позивача право власності, набуте раніше на законних підставах, якщо відповідач не визнає, заперечує або оспорює його.
Отже, передумовами та матеріальними підставами для захисту права власності у судовому порядку є наявність підтвердженого належними доказами як права власності на майно, яке оспорюється або не визнається іншою особою, так і порушення (невизнання або оспорювання) цього права на спірне майно. Позивачем за таким позовом може бути суб`єкт, який вважає себе власником певного майна, однак не може належним чином реалізувати свої правомочності у зв`язку з наявністю щодо цього права сумнівів з боку третіх осіб чи необхідністю одержати правовстановлюючі документи.
Глава 12 ЦК Української РСР урегульовувала питання виникнення і припинення права власності. Зокрема, відповідно до ст.128 цього Кодексу право власності (право оперативного управління) у набувача майна за договором виникає з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом або договором. Передачею визнається вручення речей набувачеві, а так само здача транспортній організації для відправки набувачеві і здача на пошту для пересилки набувачеві речей, відчужених без зобов`язання доставки. До передачі речей прирівнюється передача коносаменту або іншого розпорядчого документа на речі.
Проте апеляційний господарський суд, всупереч наведеним законодавчим положенням, не з`ясував та не встановив, чи вартість робіт, пов`язаних з будівництвом спірних приміщень, покладалася на позивача (його попередника), не спростував висновків суду першої інстанції про фінансування прийнятого на баланс житлового будинку із вбудованими приміщеннями за рахунок пайових внесків членів ЖБК, та дійшов передчасного висновку про задоволення позовних вимог Міської ради.
Крім того, ВС зазначив, що преюдиційні факти – це факти, встановлені рішенням чи вироком суду, що набрали законної сили. Преюдиційність ґрунтується на правовій властивості законної сили судового рішення і означається його суб`єктивними і об`єктивними межами, за якими сторони та інші особи, які брали участь у розгляді справи, а також їх правонаступники не можуть знову оспорювати в іншому процесі встановлені судовим рішенням у такій справі правовідносини. Преюдиційні обставини є обов`язковими для суду, який розглядає справу навіть у тому випадку, коли він вважає, що вони встановлені неправильно. Таким чином, законодавець намагається забезпечити єдність судової практики та запобігти появі протилежних за змістом судових рішень.
Разом з тим апеляційний господарський суд, зазначивши, що не бере до уваги правові висновки, викладені в рішеннях у інших справах, не врахував приписи ст. 75 ГПКУ, не з`ясував, чи встановлені у зазначених судових рішеннях обставини, які мають преюдиційне значення для справи, що розглядається, та чи спростовані вони відповідно до ч. 5 ст. 75 ГПКУ Міською радою.
З огляду на викладене, ВС дійшов висновку про передчасність постанови суду апеляційної інстанції про задоволення позову Міської ради, а тому справа підлягає направленню на новий розгляд.