Багато банківських боржників, в яких Банки пооформлювали на себе іпотечне майно за іпотечними кредитами, вважали що вони позбулися своїх боргів, як це передбачено нормами Закону «Про іпотеку», після оформлення предмета Іпотеки на Банк. Однак, у багатьох Банків, що ввійшли в процедуру ліквідації та в яких керував Фонд Гарантування Вкладів Фізичних Осіб, примудрився вимоги за такими кредитними договорами, перепродати всяким Фінансовим компаніям, Факторінговим компаніям та Колекторським фірмам.
22 лютого 2022 року Велика палата Верховного Суду поставила крапку нескінченому кредитному тягарю фізичної особи – спочатку перед Банком, а потім – перед фінансовою компанією.
Все почалося з того, що фізична особа- Позивач по справі, отримав в травні 2008 року кредит від Банку в сумі 33000 доларів США під 12,4 % річних та передав в іпотеку свою земельну ділянку.
У вересні 2017 року Банк направив вимогу щодо усунення порушень кредитного договору в зв’язку з не оплатою, а в грудні 2017 року Банк зареєстрував земельну ділянку вже за собою.
У вересні 2018 року Позивач звернувся до суду з позовом до Банку про визнання зобов’язання за кредитним договором припиненим.
Рішенням місцевого суду від 16 жовтня 2019 року в задоволенні позову було відмовлено. Свою відмову суд обгрунтував відсутністю будь-яких майнових вимог до Позивача, зокрема Відповідач не звертався з позовом з позовом про стягнення боргу за кредитом, а тому його права не порушені.
Постановою Апеляційного Суду від 4 червня 2020 року рішення місцевого суду було скасовано та прийнято нове рішення про задоволення позовних вимог. Постанова Апеляційного суду мотивована тим, що Позивач та Відповідач самостійно обрали шлях договірного врегулювання шляхом реєстрації права власності на предмет іпотеки за Банком, і таким чином, Позивач повністю виконав своє зобов’язання за кредитним договором, та отже всі вимоги до Позивача є недійсними.
Ухвалою Верховного Суду від 2 вересня 2020 року відповідача – Банк було замінено на Фінансову компанію.
Ухвалою Верховного Суду від 30 червня 2023 року справа була передана до розгляду Великої палати Верховного Суду через неоднакове застосування касаційними судами ст. 36 Закону Про іпотеку.
При цьому, Верховний Суд послався на судові рішення касаційної інстанції по справам № 908/1506/17 від 14 січня 2020, від 19 вересня 2019 року. у справі № 910/9508/17 та від 14 листопада 2018 року у справі № 910/2535/18, № 910/2535/18 за від 19 вересня 2019 року, де суди зазначали, що у випадку реалізації Банком предмета іпотеки, однак внаслідок чого залишається заборгованість по основному договору, зобов’язання по сплаті не припиняються.
Постановою Великою Палати Верховного Суду від 22 лютого 2022 року касаційну скаргу Фінансової компанії було відхилено та залишено в силі рішення Апеляційного Суду про задоволення позову.
Приймаючи постанову про залишення в силі рішення Апеляційного Суду, Велика палата зробила наступні судження:
Існуючи правові протиріччя між статтями 598-609 ЦК України та ст. 36 Закону Про іпотеку потрібно тлумачити на користь норм закону Про іпотеку, так як Закон Про Іпотеку передбачає підстави припинення не тільки іпотеки, а і самого кредитного договору.
Іпотечне застереження і є домовленістю Іпотекодавця з Іпотекодержателем про позасудовий порядок врегулювання спору шляхом передачі Іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки.
Таким чином, після реалізації предмета іпотеки, Кредитор позбавляється права вимагати виконання зобов’язання після реалізації предмета Іпотеки від Боржника, а продаж предмета Іпотеки є підставою для припинення основного зобов’язання, з підстав передбачених законом. Також договірне стягнення на предмет Іпотеки є таким, що задовольняє всі вимоги Кредитора, незалежно від того, чи вистачило вартості предмета Іпотеки для задоволення всіх вимог. Така сама природа забезпечувальних заходів у вигляді Іпотеки, спрямованих на повне задоволення вимог Кредитору та передбачає добросовісну участь сторін Іпотеки, а Кредитор має контролювати розмір заборгованості.