Законодавчо визначено, що співвласники не володіють окремими частками майна, що перебуває в спільній сумісній власності, а тому всі юридичні дії з майном мають погоджуватись. В той же час Верховний Суд розглянувши 16.08.2022 справу № 910/15803/19 зробив висновки також і щодо передачі в іпотеку майна, що перебуває у спільній частковій власності (співвласники володіють часткою у праві власності на майно).
Так, суть даної справи в тому, що ТОВ «Ардена» та ТОВ «Артіс» є співвласниками цілісного майнового комплексу у частках відповідно 40/100 та 60/100. Між ТОВ «Ардена» (іпотекодавець) та Банком (іпотекодержатель) укладено Договір іпотеки, предметом якого є надання іпотекодавцем в іпотеку нерухомого майна (60/100 відсотків майнового комплексу загальною площею 17 206,17 кв.м.) в забезпечення виконання зобов`язань ТОВ “АЕФ” (позичальник) перед іпотекодержателем, у силу чого іпотекодержатель має право у разі невиконання позичальником зобов`язань, забезпечених іпотекою, та (або) невиконання іпотекодавцем зобов`язань за цим договором одержати задоволення за рахунок переданого в іпотеку нерухомого майна переважно перед іншими кредиторами позичальника та (або) іпотекодавця.
В подальшому ТОВ «Артіс» звернулось до господарського суду з позовом до ТОВ «Ардена» про визнання недійсним укладеного між ними договору управління майновим комплексом (частина якого передана в іпотеку), який судом було задоволено.
У даній справі ТОВ «АЕФ» та ТОВ «Артіс» звернулись із позовами до банку та ТОВ «Артіс» про визнання договору іпотеки недійсним.
Суди першої та апеляційної інстанцій позов співвласника майнового комплексу ТОВ «Артіс» задовольнили частково – у частині задоволення позовних вимог про визнання недійсним договору іпотеки та скасування ряду рішень про державну реєстрацію. Рішення мотивовані тим, що договір управління між співвласниками ТОВ «Артіс» та ТОВ «Ардена» визнано недійсним, а саме він був підставою для передачі майна в іпотеку, а нотаріально засвідчених згод ТОВ «Артіс» на передачу ТОВ «Ардена» належної йому частки у майновому комплексі не має.
Верховний Суд розглянувши касаційну скаргу на вказані судові рішення у її задоволенні відмовив з огляду на наступне.
Загальні підстави і наслідки недійсності правочинів (господарських договорів) встановлені ст.ст 215, 216 ЦК України, ст. 208 ГК України, а також, на виключену вже (в 2018 році), але тоді дійсну ст. 207 ГК України, згідно якої господарське зобов`язання, що не відповідає вимогам закону, або вчинено з метою, яка завідомо суперечить інтересам держави і суспільства, може бути на вимогу однієї із сторін, або відповідного органу державної влади визнано судом недійсним повністю або в частині. Згідно з ч.1 ст. 236 ЦК України нікчемний правочин або правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення.
Разом із тим ст. 317 ЦК України передбачено, що право розпоряджання своїм майном належить власникові. Передача майна в іпотеку є різновидом розпорядження власником своїм майном. Тобто ТОВ «Артіс» не мало правових підстав здійснювати передачу Банку нерухомого майна, яке належить ТОВ «Артіс»(навіть на підставі визнаного недійсним договору управління), а тому в цій частині оспорюваний договір іпотеки укладений з порушенням ст. 317 ЦК України.
Окрім того, відповідно до ст.578 ЦК України майно, що є у спільній власності, може бути передане у заставу лише за згодою усіх співвласників. Згідно з ч.2 ст. 6 Закону України «Про іпотеку» майно, що є у спільній власності, може бути передане в іпотеку лише за нотаріально засвідченою згодою усіх співвласників.
Таким чином, з наведених положень законодавства вбачається, що частина об`єкта нерухомого майна, яке на праві спільної власності належить кільком співвласникам, може бути передана в іпотеку тільки у випадку наявності попередньої нотаріально засвідченої згоди кожного з таких співвласників.
Іпотечний договір
Підсумовуючи Верховний Суд зазначив, що судами правильно взято до уваги сам факт визнання недійсним договору управління майном. Разом із тим, підстави, які слугували визнанню такого договору недійсним – якраз не мають значення до справи і взяті до уваги не були. З урахуванням викладеного суди попередніх інстанцій правильно дійшли висновків про те, що договір управління майном є недійсним та не несе будь-яких правових наслідків, як для сторін цього правочину, так і для будь-яких інших осіб. Тобто – під час укладення Договору іпотеки не існувало правових підстав у вигляді Договору управління, за яким би ТОВ «Ардена» мало право передачі нерухомого майна, належного ТОВ «Артіс», в іпотеку Банку. Не існувало також і нотаріальних згод співвласника предмета іпотеки.
Отже, враховуючи визнання недійсним договору управління судовим рішенням, а також відсутність нотаріально засвідчених згод співвласників на передачу в іпотеку частки в об’єкті нерухомого майна, яке належало їм на праві спільної часткової власності, ТОВ «Ардена» не мало правових підстав на передачу в іпотеку Банку частки майнового комплексу, а положення оспорюваного договору іпотеки суперечать ЦК України та Закону України “Про іпотеку”. Таким чином, вимога ТОВ «Артіс» про визнання недійсним Договору іпотеки є обґрунтованою та такою, що підлягає задоволенню, як і похідні вимоги щодо скасування реєстраційних дій як наслідку недійсності договору іпотеки.
Наведена справа засвідчила про безліч правових нюансів при передачі в іпотеку нерухомого майна, з якими розібратися допоможе адвокат, який захистить права клієнта в судовому порядку, у тому числі в разі порушення права власності на передане майно в іпотеку.