У постанові від 11.04.2018 Велика Палата Верховного Суду, оцінюючи зміст договору іпотеки, дійшла правового висновку про те, що він вимагає укладення додаткового договору для задоволення вимог іпотекодержателя в позасудовому порядку.
З огляду на вказану сталу правову позицію, Верховний Суд залишив 29.09.2025 в силі постанову суду апеляційної інстанції про часткове задоволення позову Особа 1 до ТОВ, Особа 2 про витребування з чужого незаконного володіння у Особа 2 на користь Особа 1 частини квартири.
Суть спору в тому, що Особа 1 звернувся в суд із з мотивів того, що на зебезпечення виконання умов кредитного договору між Банком та Особа 3 укладено договір іпотеки належної Особа 3 квартири. Банк відчужив право вимоги за кредитним договором ТОВ, яке звернуло стягнення на предмет іпотеки шляхом реєстрації за собою права власності, а в подальшому відчужило спірну квартиру Особа 2.
Верховний Суд звернув увагу, що після внесення Законом «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва» від 25.12.2008 № 800-VІ змін ст. 36 Закону «Про іпотеку», її нормами передбачено, зокрема, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.
Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.
Разом з тим у цій справі договір іпотеки застереження про задоволення вимог іпотекодержателя не містить. Зокрема, договір не передбачає спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку на підставі статті ст. 37 Закону «Про іпотеку», шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки без укладення окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя.
Водночас, сторони за договором іпотеки погодили можливість звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя та у порядку, встановленому Законом «Про іпотеку». Проте матеріали справи не містять доказів укладення між сторонами окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя, який би надавав ТОВ право отримання ним у власність предмета іпотеки.
Таким чином, установивши, що матеріали справи не містять доказів укладення між сторонами окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя, а також відсутність відповідного застереження у договорі іпотеки, ВС погодився із висновком суду апеляційної інстанції про те, що іпотекодержатель не набув права звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання, відповідно й не мав права у подальшому відчужувати спірне майно на користь Особа 2.